VIII ZR 61/15

Zurück BGH 27. April 2016 VIII ZR 61/15 BGB §§ 577 Abs. 1 S. 1 Var. 2, 467 S. 1 u. 2 Vorkaufsrecht des Mieters bei Veräußerung ungeteilten Gesamtgrundstücks und beabsichtigter Realteilung; Aufteilungsverpflichtung des Verkäufers im Kaufvertrag; Einschränkung der Vertragskongruenz; Erstreckung des Vorkaufs auf alle Teilflächen Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BGB §§ 577 Abs. 1 S. 1 Var. 2, 467 S. 1 u. 2 Vorkaufsrecht des Mieters bei Veräußerung ungeteilten Gesamtgrundstücks und beabsichtigter Realteilung; Aufteilungsverpflichtung des Verkäufers im Kaufvertrag; Einschränkung der Vertragskongruenz; Erstreckung des Vorkaufs auf alle Teilflächen 1. Ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB analog wird bei Veräußerung eines noch ungeteilten Gesamtgrundstücks und beabsichtigter Realteilung nur dann begründet, wenn der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem mit dem Erwerber abgeschlossenen Kaufvertrag die Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat. Ob dies der Fall ist, ist dem Kaufvertrag im Wege der Auslegung zu entnehmen. Weiter setzt die Entstehung eines solchen Vorkaufsrechts voraus, dass die vom Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Einzelfläche in dem Kaufvertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (Fortführung von BGH, Urteil vom 22. November 2013 – V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 17, 22 ff.). 2. § 467 Satz 1 BGB sichert das Interesse des Vorkaufs-berechtigten an der Ausübung seines Rechts beim Verkauf mehrerer Gegenstände, die nur zum Teil dem Vorkaufsrecht unterliegen, und schränkt damit den in § 464 Abs. 2 BGB enthaltenen Grundsatz der Vertragsidentität ein. Damit bestimmt das Vorkaufsrecht und nicht der den Vorkaufsfall auslösende Kaufvertrag, welche Gegenstände der Vorkaufsberechtigte in Ausübung seines Rechts erwerben kann (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23. Juni 2006 – V ZR 17/06, BGHZ 168, 152 Rn. 21 ff.). 3. § 467 Satz 1 BGB ist auf den Fall des Verkaufs eines nur teilweise mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks entsprechend anzuwenden (im Anschluss an BGH, Urteil vom 10. Oktober 1969 – V ZR 155/66, LM § 508 BGB aF Nr. 1). 4. Der Vorkaufsverpflichtete kann jedoch gemäß § 467 Satz 2 BGB (analog) verlangen, dass der Vorkauf auf alle Gegenstände beziehungsweise auf das gesamte Grundstück erstreckt wird, wenn nach Abtrennung der vorkaufsbelasteten Gegenstände lediglich ein isoliert nicht sinnvoll nutzbarer Gegenstand verbliebe, für den sich kein adäquater Preis erzielen ließe (Fortführung von BGH, Urteil vom 27. Januar 2012 – V ZR 272/10, NJW 2012, 1354 Rn. 18). BGH, Urt. v. 27.4.2016 – VIII ZR 61/15 Problem Der Kläger ist Mieter eines zu Wohnzwecken genutzten Reihenhauses. Dieses ist Teil einer Reihenhaussiedlung, die sich auf einem ungeteilten Grundstück befindet. Der Eigentümer/Vermieter verkaufte das Gesamtgrundstück an sechs Erwerber; es wurde in einem Lageplan, der dem Vertrag beigefügt war, in noch zu vermessenden Teilflächen dargestellt. Im Kaufvertrag wurden sowohl das Gesamtgrundstück als auch die Grundstücksteilflächen als Kaufgegenstand bezeichnet. Gegenstand des Kaufvertrags und des Mietvertrags war außerdem die Stellplatzfläche Nr. 10. Die Gemeinschaftsfläche Nr. 11 war nur Gegenstand des Kaufvertrags. Der Kläger übte ein Mietervorkaufsrecht aus. Der Eigentümer stimmte dem zunächst zu, vertrat aber später die Ansicht, dass dem Kläger das Vorkaufsrecht nicht zustehe. Das Berufungsgericht ist der Auffassung des Eigentümers gefolgt. Veräußerungsgegenstand sei das Grundstück im Gesamten und nicht die vermietete Reihenhausparzelle. Außerdem fehle es an der Identität zwischen dem Gegenstand des Vorkaufsrechts und dem Gegenstand des Kaufvertrags. Hiergegen wendet sich der Kläger mit der Revision. Entscheidung Die Revision vor dem BGH hat Erfolg. Der VIII. Zivilsenat weist zunächst darauf hin, dass das Mietervorkaufsrecht analog für die Realteilung eines Grundstücks gilt, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Reihenhäusern bebaut ist, und dass dieses Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 2 BGB auch im Falle der beabsichtigten Realteilung eingreift (vgl. bereits BGH DNotZ 2008, 771 , 772 f. Tz. 8 f.; NJW 2010, 3571 f. Tz. 14). Ist es im Zeitpunkt der Veräußerung des Grundstücks noch nicht zu einer Aufteilung gekommen, besteht das Mietervorkaufsrecht jedoch nur dann, wenn der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter im Kaufvertrag eine Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat. Der VIII. Zivilsenat bestätigt insoweit die Rechtsprechung des V. Zivilsenats zur Aufteilung von vermieteten Wohnungen und überträgt diese auf die Realteilung von mit Reihenhäusern bebauten Grundstücken (vgl. hierzu BGH DNotZ 2014, 218 , 220 Tz. 17, 221 f. Tz. 23). Ob der Verkäufer eine solche Verpflichtung übernommen habe, sei dem Kaufvertrag durch Auslegung zu entnehmen. Dabei könne sich bereits aus der Bezugnahme auf eine erfolgte Teilungserklärung ergeben, dass vom Veräußerer die vollendete Aufteilung geschuldet sei (vgl. bereits BGH DNotZ 2014, 218 , 221 f. Tz. 23). Der VIII. Zivilsenat beanstandet die Auslegung des Vertrags durch das Berufungsgericht. Er versteht den Vertrag dahingehend, dass der Verkäufer gegenüber den Käufern eine Verpflichtung zur Realteilung übernommen hat. Dabei sind für das Gericht folgende Gesichtspunkte maßgebend: - Im Vertrag heiße es, dass der Verkäufer ‚das im beigefügten Lageplan in Teilflächen dargestellte Grundstück‘ verkaufe. Gegenstand des Vertrags sei „das vorbezeichnete Grundstück bzw. die Grundstücksteilflächen“. Außerdem sei geregelt, dass der Verkäufer den Kaufgegenstand unterteilt in elf verschiedene, noch zu vermessende Teilflächen an insgesamt sechs Käufergruppen (fünf Ehepaare und eine Einzelperson) verkaufe. Dabei werde zugleich das jeweilige Gebäude angegeben. - Zur weiteren Kennzeichnung der Teilfläche werde auf den Lageplan mit der Nummerierung der Häuser Bezug genommen. Die Teilflächen würden jeweils einzelnen Käufern zugeordnet. Lediglich bzgl. zweier Teilflächen (Stellplatzparzelle und Gemeinschaftsfläche) sei geregelt, dass diese nicht an einzelne Käufer veräußert würden, sondern dass sämtliche sechs Käufergruppen daran Miteigentumsanteile erhalten sollten. - Bei objektivem Verständnis ließen die Regelungen nur die Auslegung zu, dass der Verkäufer nicht lediglich ein ungeteiltes Grundstück an eine Erwerbergemeinschaft habe veräußern und dessen weiteres rechtliches Schicksal in die Hände dieser Gemeinschaft habe geben wollen, sondern dass die Teilflächen als Einzelgrundstücke an die Erwerber verkauft worden seien. Die Aufteilung des Gesamtgrundstücks sollte nicht der Erwerbergemeinschaft überlassen bleiben, sondern unter Mitwirkung der Verkäuferin erfolgen. - Auch dass die Vertragsparteien den Gesamtkaufpreis nicht anteilig auf die Käufer aufgeteilt hätten, lasse angesichts der klaren Regelungen über die Verpflichtungen des Verkäufers nicht den zwingenden Schluss zu, dass nur ein ungeteiltes Grundstück Kaufgegenstand gewesen sei. Die Vereinbarung eines Gesamtkaufpreises lasse sich vielmehr auch damit erklären, dass sich der Verkäufer zwar zur Aufteilung der Gesamtfläche entsprechend den Wünschen der Käufer bereitgefunden habe, im eigenen Interesse aber nicht von seiner zuvor geäußerten Vorstellung eines Gesamtpreises habe abrücken wollen. Das Vorkaufsrecht scheitere auch nicht an der erforderlichen Kongruenz zwischen Mietsache und Kaufgegenstand. Es falle nicht ins Gewicht, dass sich der Mietvertrag nicht auf die Teilfläche Nr. 11 beziehe. Wie §§ 577 Abs. 1 S. 3, 467 S. 1 BGB zeigten, sei eine vollständige Identität nicht erforderlich. § 467 S. 1 BGB ordne an, dass sich der zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittem vereinbarte Gesamtkaufpreis um den Anteil verringere, der auf die nicht vom Vorkaufsrecht erfassten Gegenstände entfalle. Mit der Ausübung eines Vorkaufsrechts, das sich nur auf einen Teil der Kaufgegenstände erstrecke, werde also in Abweichung zu § 464 Abs. 2 BGB ein Kaufvertrag zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Mieter begründet. § 467 S. 1 BGB sei auf den Verkauf eines Grundstücks, das nur teilweise mit einem Vorkaufsrecht belastet sei, entsprechend anzuwenden (vgl. bereits BGH LM § 508 BGB a. F. Nr. 1 unter 1; BayObLG NJW-RR 1992, 1039 , 1041 f. = DNotZ 1992, 571 ). Maßgeblich seien die Vorschriften der §§ 577 Abs. 1 S. 3, 467 S. 2 BGB analog. Der Verkäufer habe von der ihm als Vorkaufsverpflichtetem eingeräumten Möglichkeit Gebrauch gemacht, den Vorkauf auf alle Teilflächen zu erstrecken, die nicht ohne Nachteile für sie getrennt werden könnten. Die Voraussetzungen des § 467 S. 2 BGB analog seien erfüllt, weil nach Abtrennung der vorkaufsbelasteten Gegenstände lediglich ein isoliert nicht sinnvoll nutzbarer Gegenstand verbleiben würde (Miteigentumsanteil an der Gemeinschaftsteilfläche Nr. 11), für den sich kein adäquater Preis erzielen ließe (vgl. bereits BGH NJW 2012, 1354 , 1355 Tz. 18). Dies erschließe sich schon daraus, dass der isolierte Erwerb dieses Miteigentumsanteils selbst für die Käufer der übrigen bebauten Teilflächen wirtschaftlich betrachtet keinen Sinn ergäbe, da diese bereits jeweils Miteigentumsanteile an der Gemeinschaftsteilfläche Nr. 11 erworben hätten, die ihnen eine gemeinschaftliche Nutzung sicherten. Die Ausübung des Vorkaufsrechts habe sich auch auf die Teilfläche Nr. 10 erstreckt. Selbst wenn dies nicht der Fall gewesen sein sollte, würde dies an der wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts nichts ändern. Denn ein Vorkaufsberechtigter, der an mehreren Kaufgegenständen Vorkaufsrechte habe, sei entsprechend § 467 S. 1 BGB nicht verpflichtet, das Vorkaufsrecht einheitlich für alle verkauften Gegenstände auszuüben. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 27.04.2016 Aktenzeichen: VIII ZR 61/15 Rechtsgebiete: Vorkaufsrecht schuldrechtlich, Wiederkauf Miete Erschienen in: DNotI-Report 2016, 105-107 notar - 12/2017 - Seite 435-437 Normen in Titel: BGB §§ 577 Abs. 1 S. 1 Var. 2, 467 S. 1 u. 2