V ZR 84/89

Zurück Kammergericht 13. Januar 2015 1 W 210-211/14 BGB § 1105; GBO § 71 Abs. 1 Zur Grundbucheintragung eines aufgrund einer Indexgleitklausel veränderten Erbbauzinses Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BGB §1105; GBO §71 Abs. 1 (Zur Grundbucheintragung eines aufgrund einer Indexgleitklausel veränderten Erbbauzinses) Der Umstand, dass sich der tatsächliche zu einem bestimmten Zeitpunkt geschuldete Erbbauzins bei einer vereinbarten Indexgleitklausel nicht unmittelbar aus dem Grundbuch ergeben muss (vgl. BGH, Urteil vom 1.6.1990, V ZR 84/89, NJW 1990, 2380 ), steht der Eintragung eines insoweit veränderten Erbbauzinses nicht entgegen. KG, Beschluss vom 13.1.2015, 1 W 210211/14 Die Beteiligten schlossen am 2.7.2007 zur URNr. 2.../2... des Notars C. F. F. einen Erbbaurechtsvertrag. Darin vereinbarten sie einen Erbbauzins von jährlich 3.474 € und dessen Sicherung durch erstrangige Eintragung im Grundbuch. Nach § 3 des Vertrags soll der Erbbauzins unter bestimmten Bedingungen der wirtschaftlichen Entwicklung nach oben oder unten anzupassen sein, erstmals zum 1.8.2010 unddanach frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit der jeweils letzten Neufestsetzung. Am 24.10.2008 wurde das im Beschlusseingang näher bezeichneteErbbaugrundbuch angelegt und in Abt. II lfd. Nr. 1 ein Erbbauzins i. H. v. 3.474 € jährlich u. a. mit Wertsicherungsklausel eingetragen. Am 29.10.2013 bewilligten die Beteiligten zu 2 und 3 „die Eintragung einer weiteren Erbbauzinsreallast für den jeweiligen Eigentümer des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks (…) i. H. v. 288,24 € jährlich unter gleichzeitiger Vereinigung mit der derzeit eingetragenen Erbbauzinsreallast i. H. v. 3.474 € jährlich zu einer jetzt geschuldeten Erbbauzinsreallast i. H. v. 3.762,24 € jährlich als Ausdruck der vereinbarten Wertsicherung mit dem bisher vereinbarten Inhalt (wertgesichert und zwangsversteigerungsfest) – URNr. 3.../2... des Notars C.F. F. in B. Am 30.10.2013 hat der Urkundsnotar unter Überreichung seinerURNr. 3.../2... die Eintragung entsprechend der dortigen Bewilligung beantragt. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 15.11.2013 darauf hingewiesen, der Bewilligung sei nicht zu entnehmen, ob nun in Abt. II ein neuer Erbbauzins i. H. v. 288,24 € eingetragen werden solle oder ob eine Veränderung des Rechts Abt. II lfd. Nr. 1 einzutragen sei. Im zweiten Fall wäre eine Rangrücktrittserklärung des Berechtigten Abt. II lfd. Nr. 2 (der Beteiligten zu 1) erforderlich. Zur Eintragung einer weiteren Reallast sei die Eigentümerzustimmung erforderlich. Mit Schriftsatz vom 23.12.2013 hat der Urkundsnotar mitgeteilt, der Erhöhungsbetrag von 288,24 € sei weder eine neue Erbbauzinsreallast noch eine Veränderung des eingetragenen Rechts Abt. II lfd. Nr. 1, sondern lediglich Ausdruck der im Grundbuch eingetragenen Wertsicherung. Das Grundbuchamt hat den Antrag auf Eintragung mit Beschluss vom 6.2.2014 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 14.3.2014, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 20.3.2014 nicht abgeholfen hat. Aus den Gründen: II. Die Beschwerde ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. 1. Das Grundbuchamt hat einen Antrag zurückzuweisen, wenn die Hebung eines mittels Zwischenverfügung aufgezeigten Eintragungshindernisses innerhalb der gesetzten Frist nicht nachgewiesen worden ist, § 18 Abs. 1 Satz 2 GBO . Voraussetzung ist die Rechtmäßigkeit der Zwischenverfügung, woran es hier fehlt. Das in der Zwischenverfügung vom15.11.2013 aufgezeigte Eintragungshindernis besteht nicht und der beantragten Eintragung stehen keine weiteren Hindernisse entgegen. 2. Allerdings sind die Beanstandungen des Grundbuchamts im Ausgang durchaus gerechtfertigt. Die Bewilligung vom 29.10.2013 ist auslegungsbedürftig, weil die Formulierung „Eintragung einer weiteren Erbbauzinsreallast“ den Schluss zulässt, ein neues („weiteres“) Recht solle eingetragen werden. a) Der Zweck des Grundbuchs, auf sicherer Grundlage bestimmte und eindeutige Rechtsverhältnisse für unbewegliche Sachen zu schaffen und zu erhalten, erfordert klare und eindeutige Eintragungen. Dementsprechend haben die Beteiligten im Eintragungsverfahren auf klare und eindeutige Erklärungen zu achten (Senat, Beschluss vom 22.6.2010, 1 W277/10, FGPrax 2010, 172 ; Demharter, GBO, 29. Aufl., Anhang zu § 13, Rdnr. 5). Das schließt die Auslegung von Grundbucherklärungen nicht aus. Im Grundbuchverfahren kann im Hinblick auf den Bestimmtheitsgrundsatz und das Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsgrundlagen eine Auslegung aber nur erfolgen, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Dabei ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Außerhalb der Urkunde liegende Umstände dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (BGH, NJW 1995, 1081 , 1082, Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdnr. 172; Demharter, a. a. O., § 19, Rdnr. 28). b) Danach kann die Bewilligung dahin ausgelegt werden, dass keine neue Reallast, sondern die Eintragung des derzeit geschuldeten Erbbauzinses im Grundbuch angestrebt wird. aa) Auf den Erbbauzins finden die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Reallasten Anwendung, § 9 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG . Danach kann vereinbart werden, dass der Erbbauzins sich ohne Weiteres an veränderte Verhältnisse anpasst, wenn anhand der in der Vereinbarung festgelegten Voraussetzungen Art und Umfang der Belastung des Erbbaurechts bestimmt werden können, § 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB . Zulässig ist die Vereinbarung einer automatischen Anpassung, wenn der jeweilige Erbbauzins wenigstens bestimmbar ist. Das ist der Fall, wenn sich der Mindestund der Höchstumfang der Belastung sowie Voraussetzung und Umfang der Anpassung aus der Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung und aus der davon gedeckten Wertsicherungsklausel erschließen (BGH, NJW 1990, 2380 , 2381). So ist es bei der hier in der Eintragungsbewilligung vom 2.7.2007 in Bezug genommenen Indexgleitklausel (vgl. Schöner/Stöber, a. a. O., Rdnr. 1297c; Staudinger/Mayer,2009, § 1105, Rdnr. 44). Dabei kommt es nicht darauf an, dass dort die Fälligkeit der jeweiligen Erhöhungen von einer Erklärung des jeweiligen Grundstückseigentümers abhängig gemacht worden ist (BGH, a. a. O.; Schöner/Stöber, a. a. O., Rdnr. 1811). Weitere Anpassungen des Grundbuchs sind grundsätzlich nicht erforderlich, wie auch die am Erbbaurecht dinglich Berechtigten den Anpassungen nicht zuzustimmen brauchen (MünchKommBGB v. Oefele, 6. Aufl., § 9 ErbbauRG , Rdnr. 44). Deshalb soll bei einem derart wertgesicherten Erbbauzins die Eintragung einer neuen, die Leistungserhöhung zum Ausdruck bringenden Erbbauzinsreallast nicht in Betracht kommen (Mayer, a. a. O., Rdnr. 46; andere Ansicht v. Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, 5. Aufl., Rdnr. 6.85a). Eine solche Eintragung wäre nicht erforderlich (vgl. OLG Celle, Beschluss vom 13.4.1977, 4 Wx 5/77, juris), da der Erbbauzins ansonsten doppelt gesichert sei (Maaß in Kölner Formularbuch Grundstücksrecht, Kapitel 3 Rdnr. 109). bb) Dass die Beteiligten zu 2 und 3 einen völlig von den bisherigen Vereinbarungen losgelösten neuen Erbbauzins haben bewilligen wollen, ist nicht anzunehmen. Nach den voranstehenden Ausführungen sprechen gewichtige Gründe gegen die Zulässigkeit einer solchen Eintragung. Ob ihnen zu folgen ist, kann dahinstehen. Jedenfalls kann regelmäßig ausgeschlossen werden, dass etwas Unzulässiges oder zumindest Zweifelhaftes zur Eintragung gewollt sei. Vielmehr haben die Beteiligten zu 2 und 3 durch die Bezugnahme auf die vereinbarte Wertsicherung zum Ausdruck gebracht, dass der derzeitige, aufgrund Anpassung geschuldete Erbbauzins eingetragen werden soll. Dafür spricht zudem der Antrag auf „Vereinigung“ des gebuchten Erbbauzinses mit dem Erhöhungsbetrag. Letztlich streben sie danach nichts weiter an, als dass der derzeit geschuldete Erbbauzins aus der Eintragung im Grundbuch ersichtlich wird. Da es sich insoweit aber nicht um eine weitere Belastung des Erbbaurechts handelt, ist die Mitwirkung anderer dinglich an dem Erbbaurecht Berechtigter nicht erforderlich. 3. Gegen die Zulässigkeit der so gewollten Eintragung des derzeitigen Erbbauzinses bestehen keine Bedenken. Allerdings muss sich bei einem wie hier in zulässiger Weise wertgesicherten Erbbauzins dessen jeweilige Höhe nicht aus dem Grundbuch ergeben (BGH, a. a. O.; Grziwotz in Erman,BGB, 14. Aufl., § 1105, Rdnr. 6). Auch soll das Grundbuch im Interesse seiner Übersichtlichkeit von überflüssigen Eintragungen freigehalten werden (Schöner/Stöber, a. a. O.,Rdnr. 28, Morvilius in Meikel, GBO, 11. Aufl., Einl. B Rdnr. 9). Letzterer Grundsatz darf jedoch nicht überspannt werden. Er gilt da nicht, wo es sich um einen kurzen Zusatzhandelt, der, wenn auch nicht nötig, so doch geeignet ist, Zweifel zu verhüten ( RGZ 132, 106 , 112). So ist es hier. Durch die Eintragung wird einem möglichen Streit zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten über die Höhe des Erbbauzinses jedenfalls im Rahmen der angepassten Eintragung von vornherein der Boden entzogen. Die Eintragung kann auch ohne Weiteres in Spalte 5 der Abt. II des Grundbuchs eingetragen werden, §§ 10 Abs. 5, 57 Abs. 2 GBV . Antrag, § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO , und Bewilligung, § 19 GBO , der von der Eintragung betroffenen Erbbauberechtigten liegen ebenfalls vor. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: Kammergericht Erscheinungsdatum: 13.01.2015 Aktenzeichen: 1 W 210-211/14 Rechtsgebiete: Reallast Grundbuchrecht Erschienen in: MittBayNot 2015, 309-311 Normen in Titel: BGB § 1105; GBO § 71 Abs. 1