V ZR 96/12

Zurück BGH 22. November 2013 V ZR 96/12 BGB §§ 577, 577a Grds. kein Mietervorkaufsrecht beim En-bloc-Verkauf eines Mehrfamilienhauses, auch nicht im Fall des sog. Erwerbermodells; strenge Anforderungen an sog. Absichtsalternative (§ 577 Abs. 1 S. 1 Var. 2 BGB) Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BGB §§ 577, 577a Grds. kein Mietervorkaufsrecht beim En-bloc-Verkauf eines Mehrfamilienhauses, auch nicht im Fall des sog. Erwerbermodells; strenge Anforderungen an sog. Absichtsalternative ( § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 2 BGB ) 1. Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB entsteht bei dem Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks im Grundsatz nur dann, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist. 2. Es entsteht in der Regel nicht, wenn erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen sollen, und zwar auch dann nicht, wenn diese beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen („Erwerbermodell“). BGH, Urt. v. 22.11.2013 – V ZR 96/12 Problem Gem. § 577 Abs. 1 S. 1 BGB ist Voraussetzung für das Entstehen eines Mietervorkaufsrechts, dass an den Mieträumen Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll. Die Variante der Begründungsabsicht ( § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 2 BGB ) ist regelmäßig dann relevant, wenn ein Grundstück mit einem bisher unaufgeteilten Mietshaus oder mehreren Einfamilienhäusern en bloc verkauft werden soll. Während dem Mieter beim sog. Paketverkauf (Veräußerung des gesamten in Wohnungseigentum aufgeteilten Objekts in einem einheitlichen Vertrag zu einem Paket-preis) nach ganz h. M. ein Vorkaufsrecht zusteht (statt aller: BGH DNotZ 2008, 116 ), wurde der En-bloc-Verkauf – was die Anforderungen an die Aufteilungsabsicht des Veräußerers und an die Konkretisierung des Vertragsgegenstands betrifft – bisher uneinheitlich behandelt (Überblick bei Klühs, NZM 2013, 809 ). Einen Sonderfall des En-bloc-Verkaufs bildet das sog. „Erwerbermodell“, bei dem eine Erwerbermehrheit in Form einer zukünftigen Bruchteilsgemeinschaft oder GbR eine gesamte Wohnanlage kauft. Da die einzelnen Bruchteilseigentümer bzw. Gesellschafter die vermieteten Wohnungen häufig nach entsprechender Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB selbst nutzen und im Anschluss daran in Wohnungseigentum umwandeln sowie den einzelnen Bruchteilseigentümern bzw. Gesellschaftern zuweisen, entsteht bereits durch den Verkauf des Gesamtobjekts an die Erwerbermehrheit eine gesteigerte Verdrängungsgefahr für die Mieter; deswegen wird teilweise eine recht weite Auslegung des § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 2 BGB gefordert. Durch Beschluss vom 6.7.1994 entschied der BGH, dass die Aufteilung in Wohnungseigentum gem. § 3 WEG keine Veräußerung i. S. d. § 577a BGB darstellt ( NJW 1994, 2542 , 2543; bestätigt durch BGH NJW 2009, 2738 , 2739). Seines Erachtens soll die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB beim Erwerb durch eine Personenmehrheit zur Eigennutzung selbst dann nicht eingreifen, wenn die Erwerber die Absicht haben, früher oder später Wohnungseigentum zu begründen. Ob in diesem Fall ein Mietervorkaufsrecht besteht (Absichtsalternative nach § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 2 BGB ), war bisher hingegen noch nicht höchstrichterlich geklärt. In dem der Entscheidung vom 22.11.2013 zugrunde liegenden Sachverhalt war die Beklagte Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses. Von den vier vorhandenen Wohnungen hatte sie eine Wohnung an die Klägerin vermietet. Am 22.1.2009 erteilte das Landratsamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Mit notariellem Vertrag vom 11.3.2009 verkaufte die Beklagte den ungeteilten Grundbesitz an drei Erwerber zum Preis von 120.000 €. Noch am selben Tag beurkundeten die drei Erwerber eine Teilungsvereinbarung gem. § 3 WEG zu dem erworbenen Grundbesitz. Die Eigentumsumschreibung erfolgte am 30.7.2009. Am 14.3.2011 erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten, dass sie ihr Vorkaufsrecht gem. § 577 BGB ausübe. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Feststellung, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag über die von ihr angemietete Wohnung zum Preis von 30.000 € zustande gekommen sei. LG und OLG haben die Klage abgewiesen. Entscheidung Die Revision hat ebenfalls keinen Erfolg. Nach Ansicht des BGH steht der Klä gerin kein Vorkaufsrecht zu. Zwar seien die Wohnräume der Klägerin im Zeitpunkt des Verkaufs der Mieterin überlassen gewesen. Ein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 1 BGB scheide jedoch bereits deswegen aus, weil das Wohnungseigentum erst nach dem Verkauf begründet worden sei. Aber auch § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 2 BGB war nach Ansicht des BGH nicht einschlägig, da kein Wohnungseigentum „begründet werden soll(te)“. 1. Die Entstehung des Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 2 BGB (Absichtsalternative) setze nach überwiegender Ansicht erstens voraus, dass bei Abschluss des Kaufvertrags beabsichtigt gewesen sei, Wohnungseigentum zu begründen. Uneinheitlich werde beurteilt, wann die Umwandlungsabsicht hinreichend manifestiert sei. Während nach teilweise vertretener Ansicht bereits genüge, dass sich die Umwandlungsabsicht im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses in einer „beliebigen äußeren Form“ konkretisiert habe (z. B. durch Erteilung oder jedenfalls Beantragung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung), reichten nach ganz überwiegender Meinung bloße Vorbereitungshandlungen nicht aus. Erforderlich sei vielmehr, dass bei Kaufvertragsschluss bereits eine Teilungserklärung nach § 8 WEG beurkundet sei, der Verkäufer sich zur Teilung verpflichtet habe oder die Parteien gegenseitige Vertrags-pflichten übernommen hätten, die die Begründung von Wohnungseigentum herbeiführen sollten. Eine Teilungsvereinbarung der Erwerber gem. § 3 WEG genüge nach überwiegender Meinung hingegen nicht. Zweitens müsse die vom Mieter bewohnte Wohnung einen rechtlich bestimmten oder zumindest bestimmbaren Teil des Vertragsgegenstands bilden. Das Erfordernis der Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit des künftigen Wohnungseigentums setze voraus, dass die Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Grundstück der rechtlich verselbständigte Gegenstand eines rechtsgültigen Kaufvertrags sein könne. Zwar reiche es aus, dass bei Abschluss des Kaufvertrags ein Aufteilungsplan vorliege, nicht jedoch, dass das Grundstück „als Ganzes“ verkauft werde. 2. Gesondert erörtert der BGH die Anforderungen, die bei Erwerbermodellen an die hinreichend manifestierte Aufteilungsabsicht zu stellen sind: Manche verlangten auch hier eine Aufteilung durch den Veräußerer. Nach verbreiteter Ansicht solle ein Vorkaufsrecht aber bereits entstehen, wenn nicht unmittelbar Wohnungseigentum, sondern z. B. Miteigentum übertragen und erst anschließend Wohnungseigentum gebildet werde. Gegenstand des Vorkaufsrechts sei dann der betroffene Miteigentumsanteil. Teilweise werde darüber hinausgehend gefordert, dass jedem Erwerber von vornherein jedenfalls eine hinreichend bestimmte Wohnung zur alleinigen Nutzung zugewiesen sein müsse. 3. Nach Auffassung des BGH entsteht ein Mietervorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 2 BGB grundsätzlich nur dann, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gem. § 8 WEG verpflichtet hat und ferner die vom Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit im Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist. Allerdings sei der Gesetzeswortlaut unergiebig und auch die historische Auslegung führe zu keinem klaren Ergebnis: § 577 BGB gehe auf § 2b WoBindG a. F. zurück, der zum 1.7.1980 zunächst nur ein Vorkaufsrecht für öffentlich geförderte Mietwohnungen eingeführt habe; zu Miteigentumsmodellen hätten die Gesetzesmaterialien keine Aussage getroffen. Durch den zum 1.9.1993 in Kraft getretenen § 570b BGB a. F. sei das Vorkaufsrecht zwar auf alle Mietwohnungen ausgeweitet worden; weder mit dieserGesetzesänderung noch mit der Übernahme in den heutigen § 577 BGB seien jedoch – trotz entsprechender Vorschläge – wirtschaftlich vergleichbare Gestaltungen der Bildung von Wohnungseigentum gleichgesetzt worden. Dass sich der Veräußerer in der Absichtsalternative zur Durchführung der Aufteilung gem. § 8 WEG verpflichten muss, stützt der V. Zivilsenat vor allem auf systematische Erwägungen. Weil die Ausübung des Mietervorkaufsrechts einerseits dazu führe, dass zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten ein (weiterer) selbständiger Kaufvertrag neu begründet werde, andererseits der Mieter aber gerade nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigt sein solle, müsse gewährleistet sein, dass der Mieter – entweder durch ausdrückliche Vereinbarung oder konkludent – einen Anspruch auf Begründung von Wohnungseigentum erwerbe. Dies sei nur der Fall, wenn der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter im Kaufvertrag eine Verpflichtung zur Aufteilung übernommen habe. Die Teilungserklärung des Veräußerers gegenüber dem Grundbuchamt gem. § 8 WEG reiche für sich genommen nicht aus, da diese erst mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam werde und bis dahin frei widerruflich sei. Werde dagegen im Kaufvertrag auf die Teilungserklärung ( § 8 WEG ) Bezug genommen, könne sich hieraus die Übernahme einer Aufteilungsverpflichtung ergeben. Fehle es daran, lasse sich aus dem Indiz, dass der Verkäufer im Zusammenhang mit der Veräußerung eine Teilungserklärung beim Grundbuchamt eingereicht habe, die Übernahme einer Aufteilungsverpflichtung durch Nebenabrede ableiten. Auf die Formunwirksamkeit dieser Nebenabrede könne sich der Veräußerer gegenüber dem Mieter jedenfalls dann nicht berufen, wenn sie zur Umgehung des Vorkaufsrechts nicht in die Vertragsurkunde mit aufgenommen worden sei ( § 242 BGB ). Nicht ausreichend sei es dagegen, wenn ein einzelner Erwerber (gem. § 8 WEG ) oder mehrere Erwerber (z. B. gem. § 3 WEG ) die Aufteilung durchführten, denn dann stehe dem Mieter kein Anspruch auf Aufteilung zu. Werde die Teilungsvereinbarung erst nach dem Verkauf beurkundet, bestehe bei Abschluss des Kaufvertrags nur eine unverbindliche Umwandlungsabsicht (Formbedürftigkeit nach § 4 Abs. 3 WEG ). Selbst wenn die Beurkundung der Teilungsvereinbarung gem. § 3 WEG bereits vor Abschluss des Kaufvertrags zwischen Veräußerer und Drittem geschehen sei, folge hieraus kein Anspruch des Vorkaufs-berechtigten gegen die Erwerber auf entsprechende Aufteilung, da die Ausübung des Vorkaufsrechts grundsätzlich keine Rechtsbeziehungen des Mieters zu den teilenden Erwerbern als Drittkäufern begründe. Das Vorkaufsrecht richte sich allein gegen den Verkäufer. Die Erwerber könnten daher von einer zuvor geplanten Aufteilung ohne Weiteres Abstand nehmen und eine bereits beurkundete Teilungsvereinbarung einverständlich aufheben, ohne dass der Mieter dies verhindern könne. Nicht anders liege der Fall, dass ein einzelner Erwerber bei Abschluss des Kaufvertrags die Absicht habe, nach der Übereignung eine Teilung gem. § 8 WEG vorzunehmen. Im Einzelfall könne zwar ein nach § 242 BGB zu beurteilender Rechtsmissbrauch zu bejahen sein, wenn die Parteien des Kaufvertrags nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrechts bewusst auf eine an sich beabsichtigte Teilung durch den Veräußerer verzichteten und die Teilung den Erwerbern überließen. Ein derartiges Umgehungsgeschäft komme aber lediglich in Betracht, wenn zumindest ein eigenes Interesse des Verkäufers an einer späteren Aufteilung bestehe. Dies könnte (obwohl vom BGH nicht explizit erwähnt) z. B. dann der Fall sein, wenn der Verkäufer die Gewähr für eine den Vorstellungen der Erwerber entsprechende Aufteilung übernommen hat. Allerdings liegt laut BGH eine rechtsmissbräuchliche Umgehung nicht allein darin, dass der Verkäufer den Käufern die für die Teilung erforderlichen Informationen zukommen lässt oder Kenntnis von der Aufteilungsabsicht der Erwerber hat. Denn auch in einem solchen Fall sei es möglich, dass die Erwerber den Zuschnitt der Einheiten und die Einräumung von Sondernutzungsrechten nicht dem Veräußerer überlassen wollten. Schließlich stützt der BGH das postulierte Verständnis der Aufteilungsabsicht noch auf teleologische Erwägungen. Führten die Erwerber die Aufteilung der Wohnanlage durch, um das jeweilige Wohnungseigentum als Kapitalanlage zu nutzen, sei der Mieter ausreichend dadurch geschützt, dass das Mietverhältnis durch den Verkauf unberührt bleibe ( § 566 Abs. 1 BGB ); eine Eigenbedarfskündigung der Erwerber drohe nicht. Dies sei zwar anders, wenn der Erwerb zum Zwecke späterer Eigennutzung erfolge (vgl. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ). Ein Vorkaufsrecht würde den Mieter aber auch in diesem Fall nicht schützen, weil er mangels Aufteilungsverpflichtung des Verkäufers bei Annahme eines Vorkaufsrechts allenfalls einen im Vergleich zum Wohnungseigentum eher unattraktiven Miteigentumsanteil erwerben könnte; die Aufteilung könnte er hingegen nicht durchsetzen. Vor einer Verdrängung aus der Wohnung werde der Mieter seit dem 1.5.2013 zudem dadurch geschützt, dass die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB auf Erwerbermodelle erweitert (Abs. 1a) und dadurch eine bislang im Gesetz bestehende Regelungslücke geschlossen worden sei. In Altfällen sei die Schutzlücke indes hinzunehmen. 4. Welche Anforderungen an die Bestimmtheit des zukünftigen Wohnungseigentums im Einzelnen zu stellen sind, konnte der BGH offenlassen. Jedoch soll laut BGH bereits aus allgemeinen Grundsätzen abzuleiten sein, dass der Gegenstand des Vorkaufsrechts im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses rechtlich bestimmt oder zumindest bestimmbar sein muss. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 22.11.2013 Aktenzeichen: V ZR 96/12 Rechtsgebiete: Miete Erschienen in: DNotI-Report 2014, 13-15 Normen in Titel: BGB §§ 577, 577a