V ZR 93/12

Zurück BGH 19. Juli 2013 V ZR 93/12 BGB § 812 Abs. 1 S. 2 Bereicherungsanspruch bei Vornahme von Bauarbeiten in der begründeten Erwartung künftigen Eigentumserwerbs Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BGB § 812 Abs. 1 S. 2 Bereicherungsanspruch bei Vornahme von Bauarbeiten in der begründeten Erwartung künftigen Eigentumserwerbs a) Dem berechtigten Besitzer, der in der begründeten Erwartung künftigen Eigentumserwerbs auf einem Grundstück Bauarbeiten vornimmt oder vornehmen lässt, kann nach § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Bereicherungsanspruch zustehen, wenn diese Erwartung später enttäuscht wird; begründet ist eine solche Erwartung bereits dann, wenn die Bebauung und der spätere Eigentumserwerb auf einer tatsächlichen Willensübereinstimmung zwischen dem Bauenden und dem Grundstückseigentümer beruhen. b) Da der Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB wegen der begründeten, später aber enttäuschten Erwartung eines späteren Eigentumserwerbs auf die Abschöpfung des Wertzuwachses gerichtet ist, den das Grundstück infolge von Baumaßnahmen erfahren hat, ist eine Klage unschlüssig, wenn der Kläger nur zum Wert der in das Grundstück eingebrachten Sachen vorträgt. BGH, Urt. v. 19.7.2013 – V ZR 93/12 Abruf-Nr.: 11097R Problem Die beklagten Grundstückseigentümer schlossen mit dem Kläger einen schriftlichen Pachtvertrag, wonach die Pachtzeit am 1.1.1991 beginnen und mindestens 30 Jahre dauern sollte. Weiterhin ist dort Folgendes geregelt: „3. Verpächter und Pächter sind sich darüber einig, daß unverzüglich ein Erbbaurecht-Vertrag mit einer Gesamtlaufzeit von 99 Jahren geschlossen werden soll. Im Hinblick darauf sind Verpächter und Pächter verpflichtet, den … Pachtvertrag demgemäß zu verlängern, falls es zu dem Abschluß eines Erbbaurecht-Vertrages nicht kommen sollte, aus Gründen, die weder Pächter noch Verpächter zu vertreten haben. … 9. Dem Pächter ist die Nutzung als Grünlandfläche und die Errichtung von Gebäuden gestattet. … 11. Sofern durch die Nutzung oder die während der Pachtzeit durchgeführten Maßnahmen der jetzige Wert des Pachtgegenstandes gemindert wird, hat der Pächter am Ende der Pachtzeit den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen oder dem Verpächter den eingetretenen Minderwert zu ersetzen. Der Pächter hat das Recht, die von ihm geschaffenen Einrichtungen am Ende der Pachtzeit wegzunehmen, sofern der Verpächter nicht bereit ist, sie gegen Zahlung eines angemessenen Entgelts zu übernehmen. Im Übrigen gelten für die Wertersatz-, Ausgleichs- und Wegnahmeansprüche die gesetzlichen Vorschriften.“ In der Folgezeit wurden auf dem Grundstück ein aus einem Pferdestall mit Wohnhaus bestehendes „Kombinationsgebäude“ sowie weitere Stallgebäude errichtet. In einem im April 2005 geführten Gespräch verweigerte der Beklagte zu 2 den Abschluss eines Erbbaurechtsvertrags. Im Jahre 2008 erklärten beide Beklagten die Kündigung des Pachtvertrags, weil der Kläger mit seinen Pachtzahlungen säumig sei. Dem widersprach der Kläger zwar, erklärte aber seinerseits „hilfsweise“ die Kündigung des Vertrags. Er begehrt nun den Ersatz des Werts der auf dem Grundstück errichteten Anlagen in Höhe von 440.000 €. Die aufseiten der Beklagten dem Rechtsstreit als Streithelferin beigetretene frühere LPG hat die Einrede der Verjährung erhoben. Die auf Zahlung von Wertersatz gerichtete Klage ist in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Antrag weiter. Entscheidung Noch das Berufungsgericht hat einen Anspruch aus §§ 951, 812 Abs. 1 S. 2 BGB u. a. wegen der gesetzlichen Pflicht des Klägers zur Entfernung der Aufbauten (§§ 546 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB) und die im Pachtvertrag ausdrücklich vereinbarte Rückbauverpflichtung des Klägers verneint. Davon abgesehen habe der Kläger die Baumaßnahmen nicht in der berechtigten Erwartung des späteren Eigentumserwerbs vorgenommen, da im Pachtvertrag nur unverbindliche und nicht der Formvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB i. V. m. § 11 Abs. 2 ErbbauRG genügende Absichtserklärungen enthalten seien. Der V. Zivilsenat des BGH bejaht dagegen dem Grunde nach einen bereicherungsGutachten im Abrufdienst Rechtsprechung rechtlichen Ausgleichsanspruch nach § 812 Abs. 1 S. 2 Var. 2 BGB. Dem berechtigten Besitzer, der in der begründeten bzw. berechtigten Erwartung künftigen Eigentumserwerbs auf einem Grundstück Bauarbeiten vornehme oder vornehmen lasse, könne nach § 812 Abs. 1 S. 2 BGB ein Bereicherungsanspruch zustehen, wenn diese Erwartung später enttäuscht werde. Eine begründete Erwartung in diesem Sinne sei entgegen den Ausführungen des Berufungsgerichts auch dann denkbar, wenn lediglich vage – nur auf einer ungesicherten Rechtsposition beruhende und nicht der Formvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB i. V. m. § 11 Abs. 2 ErbbauRG genügende – Absichtserklärungen abgegeben worden seien. Würde man insoweit eine bindende vertragliche Abrede zur Eigentumsübertragung fordern, käme ein Bereicherungsausgleich nach § 812 Abs. 1 S. 2 BGB wegen des grundsätzlichen Vorrangs des Vertragsregimes von vornherein nicht in Betracht. Eine Erwartung sei jedoch bereits dann begründet, wenn die Bebauung und der spätere Eigentumserwerb auf einer tatsächlichen Willensübereinstimmung zwischen dem Bauenden und dem Grundstückseigentümer beruhten. Unter diesen Voraussetzungen sei nämlich für jeden verständigen Grundstückseigentümer klar, dass ihm die durch das Bauwerk herbeigeführte Wertsteigerung des Grundstücks nicht verbleiben solle. Laut BGH scheitert ein Bereicherungsausgleich entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht daran, dass der Pächter nach Beendigung des Vertragsverhältnisses grundsätzlich verpflichtet ist, Einrichtungen, Aufbauten und sonstige bauliche Anlagen zu entfernen, was selbst dann gilt, wenn der Verpächter den Maßnahmen zugestimmt hat. Denn hiervon wäre die Sonderkonstellation, dass ein Grundstück in der begründeten, später aber enttäuschten Erwartung eines künftigen Eigentumserwerbs bebaut wurde, nicht erfasst. Eine solche – für Miet- und Pachtverträge atypische – Erwartung stehe der Annahme einer abschließenden Regelung durch die miet- und pachtrechtlichen Gesetzesbestimmungen entgegen. Allerdings weist der V. Zivilsenat darauf hin, dass der bereicherungsrechtliche Ausgleich rechtsgeschäftlich ausgeschlossen werden kann. Jedenfalls ein vollständiger Ausschluss des Ausgleichs bei vorzeitiger Beendigung des Pachtvertrags lasse sich dem Vertrag aber nicht entnehmen. Die Parteien haben nämlich nach Ziff. 3 des Pachtvertrags eine Mindestlaufzeit von 30 Jahren und bei Nichtzustandekommen des Erbbaurechtsvertrags sogar von 99 Jahren vereinbart. Vor diesem Hintergrund dürften sie davon ausgegangen sein, dass sich bauliche Investitionen des Klägers in erheblichem Umfang amortisieren und daher Ausgleichsansprüche insoweit ausgeschlossen sein sollen. Bei verständiger Würdigung werde von dieser Regelung eine vorzeitige Vertragsbeendigung aber nicht erfasst. Die Regelung in Ziff. 11 Abs. 3 des Vertrags belege, das gesetzliche Wert- und Ausgleichsansprüche nicht gänzlich ausgeschlossen seien. Der Vertrag sei daher – mangels gegenteiliger, außerhalb der Urkunde liegender Umstände – dahingehend auszulegen, dass dem Kläger ein Ausgleich bei vorzeitiger Vertragsbeendigung auch unter Berücksichtigung der bis zur Vertragsbeendigung erfolgten Teilamortisation jedenfalls nicht vollständig versagt sein sollte. Für eine abschließende Beurteilung durch den Senat seien bislang allerdings keine ausreichenden Feststellungen getroffen worden. DNotI-Report 18/2013 September 2013 Abschließend macht der BGH deutlich, dass es sich bei Sachen, die in der Erwartung eines späteren Eigentumserwerbs an den Bauten eingebaut wurden, nicht um Scheinbestandteile, sondern um wesentliche Bestandteile des Grundstücks oder Erbbaurechts i. S. v. § 94 BGB bzw. § 12 ErbbauRG handelt. Ein Anspruch nach §§ 951, 812 Abs. 1 S. 2 Var. 2 BGB sei also nicht bereits aus diesem Grund ausgeschlossen. Was die Höhe des verlangten Wertersatzes angehe, sei der Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 2 BGB lediglich auf die Abschöpfung des Wertzuwachses gerichtet, den das Grundstück infolge der Baumaßnahme erfahren habe, nicht hingegen auf den Wert der errichteten Baulichkeiten. Aus diesem Grund bedürfe es eines ergänzenden Sachvortrags des darlegungspflichtigen Klägers zur Werterhöhung des Grundstücks. Im Hinblick auf die erhobene Verjährungseinrede sei zu berücksichtigen, dass der Bereicherungsanspruch erst dann i. S. v. § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB entstehe, wenn feststehe, dass es nicht mehr zum Erwerb des Eigentums bzw. Erbbaurechts kommen werde. Die dreijährige Regelverjährungsfrist nach § 195 BGB begann also erst in dem Moment, in dem endgültig feststand, dass die Einräumung eines Erbbaurechts ausgeschlossen war. Im Übrigen sei zu prüfen, ob eine Hemmung der Verjährung wegen Verhandlungen nach § 203 BGB möglich sei. Literaturhinweise T. Talos/M. Winner, EU-Verschmelzungsgesetz inkl. Arbeitnehmermitbestimmung, Verlag Österreich, Wien 2013, 615 Seiten, 149.– € Seit der Umsetzung der Verschmelzungsrichtlinie (RL 2005/56/EG) in allen Mitgliedsstaaten der EU erfreut sich die grenzüberschreitende Verschmelzung von Kapitalgesellschaften wachsender Beliebtheit. Während gerade im Verhältnis zu England nach wie vor zahlreiche (Verständnis-)Schwierigkeiten auftreten bzw. rechtskulturelle Barrieren zu überwinden sind, treten vergleichbare Probleme bei grenzüberschreitenden Verschmelzungen zwischen Deutschland und Österreich – nicht zuletzt aufgrund der weitgehende parallelen Ausgestaltung der Umsetzungsakte – nicht auf. Insoweit hat sich die grenzüberschreitende Verschmelzung in der Praxis etabliert. Im vorliegenden Kommentar ist das österreichische EU-Verschmelzungsgesetz umfassend kommentiert. Darüber hinaus werden auch die die Mitbestimmung der Arbeitnehmer bei einer grenzüberschreitenden Verschmelzung betreffenden Regelungen des Arbeitsverfassungsgesetzes erläutert. Wenngleich die „österreichische Seite“ der grenzüberschreitenden Verschmelzung schon aufgrund des Beurkundungserfordernisses in § 5 Abs. 5 EU-Verschmelzungsgesetz in aller Regel unter Beteiligung eines einheimischen Kollegen erfolgt, erleichtert die vorliegende Kommentierung die Zusammenarbeit doch ungemein, da sie Verständnis für die eine oder andere abweichende Regelung im österreichischen Umsetzungsgesetz schafft. Notar a. D. Sebastian Herrler Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 19.07.2013 Aktenzeichen: V ZR 93/12 Rechtsgebiete: Grundstücksübergabe, Überlassungsvertrag Erschienen in: DNotI-Report 2013, 150-151 ZNotP 2013, 304-306 Normen in Titel: BGB § 812 Abs. 1 S. 2