IX ZR 434/98

Zurück OLG Bamberg 22. Oktober 2012 4 U 210/11 BNotO § 19; BeurkG § 17 Notarielle Belehrungspflichten beim Bauträgervertrag Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau DNotIDeutsches Notarinstitut Dokumentnummer: 4u210_11 letzte Aktualisierung: 28.02.2013 OLG Bamberg , 22.10.2012 - 4 U 210/11 BeurkG § 17; BNotO § 19 Notarielle Belehrungspflichten beim Bauträgervertrag Zu Umfang und Reichweite notarieller Belehrungspflichten beim Bauträgervertrag (Baubeschreibung, Beurkundung bei noch ausstehender Baugenehmigung, Verhältnis von denkmalschutzrechtlicher und Baugenehmigung, Insolvenz des Bauträgers, Zahlung vor Fälligkeit). (Leitsatz der DNotI-Redaktion) Ausfertigung Oberlandesgericht Bamberg Az.: 4 U 210111 20521/10 LG Bamberg 2 1. No\!. 2012 IM NAMEN DES VOLKES In dem Rechtsstreit 1) 2) wegen Schadensersatzes erlässt das Oberlandesgericht Bamberg -4. Zivilsenat- durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Bomba. den Richter am Oberlandesgericht Herdegen und die Richterin am Oberlandesgericht auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 22.10.2012 folgendes Endurteil 1. Die Berufung der Kläger gegen das Endurteil des Landgerichts Bamberg vom 29.6.2011 wird zurückgewiesen. 2. Die Kläger haben zu gleichen Teilen die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch den Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht zuvor der Beklagte Sicherheit in Höhe von 120% des zu vollstreckenden Betrages leistet. 4. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen. Beschluss: . Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 1.003.845,60 € festgesetzt. Gründe: I. Die Kläger nehmen den beklagten Notar auf Schadensersatz aus behaupteten Amtspflichtverletzungen im Zusammenhang mit der Beurkundung eines "Kaufvertrags mit Herstel. lungspflicht" in Anspruch. Die Kläger erwarben von der "Kc denkmalgeschützte Anwesen ' (im Folgenden: Bauträgerin) das Das Haus war sanierungsbedürftig und die Bauträgerin sollte im Auftrag der Kläger vor der Eigentumsübertragung auch die notwendigen Renovierungsarbeiten ausführen. Als Gesamtpreis für Grund und Boden, Altbausubstanz und Sanierungsleistungen sowie den Nutzungsrechten an einem Stellplatz waren 1.156.750,--€ vereinbart. Der Geschäftskontakt wurde 2007 über die I (im Folgenden: Maklerin) angebahnt. Über die zwischen den Parteien geführten Verhandlungen und ihre konkreten Absprachen ist weiter vorgetragen, dass zunächst anstelle des Klägers zu 2) sein Vater als Käufer vorgesehen war. Sowohl der Kläger zu 2), als auch sein Vater sind Kommanditisten der • GmbH & Co. KG, die wiederum Kommanditistin der GmbH &Co KG ist. Der Kläger zu 2) ist Prokurist dieses Untemehmens sowie einer weiteren Firma, der GmbH (Anlagen B 6 - 8). Die Maklerin übermittelte dem Beklagten am 1.10.2007 den Auftrag zum Entwurf eines Bauträgervertrages und Vorbereitung der notariellen Beurkundung (Anlage B 1). Ein erster Vertragsentwurf wurde den Beteiligten mit Schreiben vom 2.10.2007 übersandt (Anlage B 3, 4). Mit Schreiben vom 25.10.2007 übermittelte die Maklerin eine Baubeschreibung zur Ergänzung (Anlage B 5). Sie wurde dem zweiten Vertragsentwurf, der den Beteiligten am 25.10.2007 übersandt wurde, als Anlage beigefügt. Am 30.10.2007 gingen Änderungswünsche der Steuerberater der Kläger zu § 2 Ziffer 3 ein, Anlage B 10. Die Kläger selbst übermittelten am gleichen Tag mehrere Änderungs- und Ergänzungswünsche zur Baubeschreibung (Anlage B 11). So wünschten sie beispielsweise zu Ziff. 1.2, 8.1, 8.2. den Zusatz, dass E'lektro-, Wasser- und Abwasserleitungen neu verlegt werden. Zu Ziffer 2.5. forderten sie eine Ergänzung dahin, dass die Dächer gemäß den gesetzlichen Bestimmungen mit Außen - und Innenwärmeschutz versehen werden und zu Ziff, 6. und 11., dass der Eingangsbereich und die Außenanlagen mit Naturstein ausgeführt werden. Wegen der weiteren Einzelheiten ihrer Ergänzungswünsche wird auf die Anlage B 11 Bezug genommen, Ein dritter Vertragsentwurf, der die Änderungswünsche der Kläger und ihrer Steuerberater vollständig berücksichtigte, wurde den Beteiligten am 6.11.2007 übermittelt. Am 9.11.2007 wurde der streitgegenständliche "Kaufvertrag mit Herstellungspflicht" notariell beurkundet. Wegen der Einzelheiten des Vertragsinhalts wird auf die Anlage K 2 Bezug genommen. Die Kläger wiesen am 4.1.2008 einen ersten Teil der vereinbarten Vergütung der Bauträgerin an, obwohl zu diesem Zeitpunkt die Baugenehmigung nicht erteilt war, und damit eine Fälligkeitsvoraussetzung noch nicht erfüllt war (§ 2 Ziff. 4 A d, Seite 9 des Vertrages). Die Baugenehmigung wurde am 25.2.2008 erteilt. Am 29.2.2008 zahlten die Kläger eine weitere Rate an die Bauträgerin. Damit hatten sie insgesamt 670.915,--€ des vereinbarten Gesamtpreises an die Bauträgerin geleistet. Die Bauträgerin führte sodann Sanierungsarbeiten am Haus aus. Ihre Leistungen wurden von den Klägern abgenommen (so der Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 22.10.2012). Am 29.12.2008 wurde die Auflassung erklärt und die Kläger wurden im Februar 2009 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen (Anlage K 15). In der Folgezeit beauftragten die Kläger Privatgutachter, etwaige Mängel der Werkleistungen und deren Beseitigungskosten festzustellen. Im März 2009 wurde von ihnen ein Gutachten zu den Putz- und Stuckarbeiten in Auftrag gegeben. Sie berufen sich zu den festgestellten Mängeln und deren,Beseitigungskosten auf die Gutachten des Hans Stöcker vom 26.5, bzw. 27.8.2009 (Anlage K 8, Teil 6). Zu den Türen liegt ein Privatgutachten des Schreinermeisters Ströbel vom 28.4.2009 vor (Anlage K 8, Teil 7). Dieser begutachtete auch die Innentreppe (Gutachten v, 9.6.2009, Anlage K 8, Teil 5). Die Parkettlegerarbeiten wurden von dem Sachverständigen Brehm bewertet (Gutachten vom 26.7.2009, Anlage K 8, Teil 8). Noch vor dem 20.7.2009 wurde ein Gutachten zu weiteren Holzbauarbeiten in Auftrag gegeben, das der beauftragte Sachverständige Parisek am 22.10.2009 erstattete (Anlage K8, Teil 4). Zwischenzeitlich wurde am 5.8.2009 über das Vermögen der Bauträgerin das Insolvenzverfahren eröffnet. Die Kläger ließen anschließend noch die Baumeisterarbeiten begutachten und berufen sich wegen der festgestellten Mängel auf das Privatgutachten des Bausachverständigen Ehrlich vom 11.2.2010 (Anlage K 8, Teil 3). Etwaige Mangelbeseitigungsansprüche können die Kläger wegen der Insolvenz der Bauträgerin nicht mehr durchsetzen. Sie machen nunmehr den beklagten Notar dafür verantwortlich, dass die Sanierungsarbeiten von der Bauträgerin unzureichend und mangelhaft ausgeführt wurden. Sie meinen, er habe Hinweis- und Aufklärungspflichten verletzt. Sie werfen ihm vor, dass die Leistungspflichten der Bauträgerin im Vertrag nur widersprüchlich und zu ungenau beschrieben gewesen seien. Darauf hätte sie der beklagte Notar hinweisen müssen. Die unzureichende Baubeschreibung habe dazu geführt, dass die Bauträgerin die notwendigen Sanierungsleistungen nicht oder nur unzureichend ausgeführt habe. Sie habe "zu extremen technischen Problemen" geführt. Die Bauträgerin habe von 'dem für Sanierungsleistungen vorgesehenen Teil des Kaufpreises (731.646,87 €) allenfalls die Hälfte aufgewendet. Sie sei bei Vertragsschluss "längst überschuldet" gewesen und habe das Projekt genutzt, ihre Bankverbindlichkeiten zu reduzieren (Schrifts. v. 19.4.2011, Seite 22, BI. 182 dA). Die den Klägern zur Absicherung abgetretenen Gewährleistungsansprüche gegen Subunternehmer der Bauträgerin seien nicht werthaltig. Um ihre Kosten zu reduzieren, habe die Bauträgerin mit den Handwerkern andere Leistungsinhalte vereinbart als mit den Klägern (a.a.O. Seite 23, BI. 183 dA). Alle kontaktierten Handwerker würden zudem eine Nachbesserung unter Hinweis auf ausstehende Vergütungsansprüche gegen die Bauträgerin in teilweise existenzbedrohender Höhe verweigern (a.a.O. Seite 23, BI. 183 dA). Die Kläger werfen dem beklagten Notar zur Leistungsbeschreibung konkret vor: Die sog. "Baubeschreibung" sei nur ein Auszug aus dem Expose. Sie entspreche nicht § 9 VOB/A. Wesentliche Sanierungsschritte (Architektenleistungen, Statik etc.) seien nicht geregelt. Die sog. "Baubeschreibung" sehe eine Reihe unklarer und nicht hinreichend detaillierter Formulierungen mit unzureichender Leistungsbeschreibung vor, so beispielsweise, dass der Fassadenputz "an den erforderlichen Stellen" abzutragen wäre, oder dass "die Dächer überprüft und schadhafte Stellen ausgebessert werden". Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Klägerseite vom 19.04.2011 (Seite 10 ff.) Bezug genommen. Die sog. "Baupläne", auf die im Vertrag Bezug genommen werde, seien tatsächlich nur Skizzen aus dem Expose und entsprächen nicht einer Ausführungsplanung im Sinne von § 15 Nr. 5 HOAI a.F. Es hätte eine sorgfältige Planung nach §§ 15 11, 73 11, 64 11 HOAI durchgeführt werden müssen. Eine Bauleitung irn Sinne der vorgenannten Vorschriften habe nicht stattgefunden. Bauleiter sei der Geschäftsführer der Bauträgerin selbst gewesen. Auf der einen Seite werde die Baubeschreibung mit "Exklusive High-End Volisanierung" überschrieben. Im Vertrag (§ 1 11, Seite 4) werde dann aber ausgeführt, dass keine Totalsanierung und kein Neubaustand geschuldet werde. Die beurkundete Erklärung des Verkäufers, er habe den Sanierungsbedarf geprüft (§ 1 11, S. 4), sei zu ungenau. Es sei offen geblieben, inwieweit er geprüft habe. Zudem sei die Gewährleistung für die nicht zu sanierende Altbausubstanz ausgeschlossen (§ 2 VII, S. 13). Dies mache die vorgenannte Versicherung des Verkäufers wertlos. Vollkommen ungeklärt sei, welche Materialien und Baustoffe zur Verwendung hätten kommen sollen. Unter § 1 111, Seite 8 des Vertrages werde dargestellt, dass eine Baugenehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde eingeholt wird. Die Kläger hätten sich deshalb sicher gefühlt (Überwachung durch die Behörde). Tatsächlich sehe das Gesetz eine solche Genehmigung - wenn eine Baugenehmigung notwendig sei nicht vor und sie sei auch nicht eingeholt worden. Von dem für Sanierungsleistungen vorgesehen Teil des Kaufpreises (731.646,87 €) habe die Verkäuferin allenfalls die Hälfte auf die Sanierung verwendet. Es hätte in den Vertrag aufgenommen werden müssen,dass die Bauträgerin sich Verpflichtet, den gesamten Betrag in die Sanierung zu investieren. Weiterhin beanstanden die Kläger, dass der Beklagte seiner doppelten Belehrungspflicht bei ungesicherten Vorleistungen nicht nachgekommen wäre und rügen: Der Notar hätte darauf hinweisen müssen, dass es im Interesse aller Beteiligter liege, den Vertrag noch nicht zu beurkunden, sondern bis zur Erteilung der Baugenehmigung abzuwarten. Sie hätten bereits vor Erteilung der Baugenehmigung die ersten 2 Raten über rund 670.000,--€ angewiesen. Die Zahlungen seien extrem risikobehaftet gewesen. Der Notar hätte eine Regelung für den Fall aufnehmen müssen, dass die Baugenehmigung nicht erteilt wird. Die Fälligkeitsregelung auf Seite 10 des Vertrages weiche von § 3 II MaBVab. Darauf hätte der Notar hinweisen müssen. Der Vertrag beinhalte ein extremes Vorleistungsrisiko wegen der "Bestätigung des Bauleiters". Bauleiter sei der Geschäftsführer des Bauträgers gewesen. Der Notar hätte auf die mangelnde Neutralität des Bauleiters und daraus resultierender Risiken hinweisen müssen. Die Kläger beanstanden weitere Ungenauigkeiten des Vertrages: Es fehlen ihrer Meinung nach Informationen zum Inhalt des Geh- und Fahrtrechts auf Seite 3 des Vertrages. Der auf Seite 3 erwähnte Kfz-Stellplatz sei nicht näher konkretisiert. Die mit der Nutzung des Platzes verbundenen Fragen (Unterhalt, Instandsetzung, Zufahrtsberechtigung) seien ungeklärt geblieben. Die Verjährungsregelung auf Seite 14 des Vertrages sei in ihrer Bezugnahme auf § 7 d) falsch und es bleibe unklar, welche Ansprüche in 30 Jahren verjähren. Sie hätten zudem geglaubt, dass der gesamte im Vertrag ausgewiesene Sanierungsbetrag mit der Denkmal-Afa hätte geltend gemacht werden können. Tatsächlich aber hätten nur etwa 50% eingebracht werden können. Wäre der Beklagte seinen Aufklärungs- und Hinweispflichten nachgekommen, hätten sie den Vertrag nicht geschlossen. Ihr Schaden betrage 933.845,60 € und setzte sich wie folgt zusammen (Klageschrift, S. 24 ff.): Sanierungsmaßnahmen netto 290.571,47€ Planung der geschuldeten Sanierung 112.234,06 € Planung der Mängelbeseitigung 54.229,26€ Sachverständigen kosten 29.204,85€ Denkmal - AfA 207.730,81 € Merkantiler Minderwert 200.000,00 € Auszug u.a. 24.118,00€ Rechtsanwaltskosten 15.757,60 € Nach dem Vertrag hätten sie eine Immobilie im Wert von 1.156.750,00 € erhalten müssen. Das Haus sei derzeit weitgehend unverkäuflich und ein Erwerber würde allenfalls die Differenz zwischen diesem Kaufpreis und den aufgezählten Aufwendungen unter Berücksichtigung der Umsatzsteuer (1.020.682,22 €), mithin allenfalls 136.067,80 € zahlen. Der Beklagte wendet im Wesentlichen ein, dass er nicht zu einer bautechnischen Fachprüfung der Baubeschreibung verpflichtet gewesen sei. Er sei kein Interessenvertreter einer Vertragspartei. Die Baubeschreibung sei im Termin besprochen und noch einmal ergänzt worden. Er habe die Parteien darüber belehrt, dass sie das vertragliche Soll der Herstellungspflicht definiere. Eine detailliert ausformulierte Baubeschreibung hätte kein anderes Vertragssoll der Bauträgerin ergeben. Der geltend gemachte Schaden stehe nicht in einem ursächlichen Zusammenhang mit der gerügten Leistungsbeschreibung. Die Leistung sei bestimmbar gewesen. Die Mängel seien - was sich auch aus den Privatgutachtender Kläger ergebe - nur auf eine mangelhafte Ausführung des Leistungssolls zurückzuführen. Ihm aber könne nicht angelastet werden, dass die Bauträgerin ihre Leistungspflichten aus dem Vertrag nicht erfüllt habe. Vor einer Nicht - bzw. Schlechterfüllung der vereinbarten Leistungspflichten hätte die Kläger auch eine noch so detaillierte Baubeschreibung nicht geschützt. Er sei auch nicht verpflichtet gewesen, über wirtschaftliche Folgen und die wirtschaftliche Durchführbarkeit des beabsichtigten Geschäfts zu belehren. Im Vertrag seien keine ungesicherten Vorleistungen aufgenommen, die Fälligkeitsvereinbarung entspreche § 3 MaBV. Soweit die Kläger vor Fälligkeit geleistet hätten, sei dies auf eigenes Risiko geschehen. Ihm sei nicht bekannt gewesen, wer als Bauleiter vorgesehen war. Die Kläger hätten die Leistungen des Bauträgers im Laufe des Bauvorhabens jederzeit durch eigene Sachverständige prüfen können. Auf die noch ausstehende Baugenehmigung sei im Vertrag ausdrücklich hingewiesen worden. Die ausgestaltete Gewährleistung seiim Beurkundungstermin ausdrücklich und ausführlich mit den Parteien besprochen und erläutert worden. Eine Überschuldung der Bauträgerin - sofem überhaupt damals gegeben - sei ihm bei Vertragsschluss nicht bekannt gewesen. 14 BNotO habe ihm ersichtlich nicht oblegen. Eine erweiterte Belehrungspflicht analog § Er weist auf die Subsidiarität der Notarhaftung hin und verweist die Kläger auf Ansprüche gegen ihre Steuerberater, die Maklerin und die Subunternehmer der Bauträgerin (abgetretene Gewährleistungsrechte). Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens erster Instanz und der erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Gründe lassen sich wie folgt zusammenfassen: Die Kläger seien keine unbedarften Laien. Ihre Änderungswünsche an den Entwürfen würden zeigen, dass sie sich mit den Regelungen befasst und Änderungen ausgehandelt haben. Der Notar müsse die technischen Details der Baubeschreibung nicht überprüfen. Es sei bei einer Altbausanierung auch nicht möglich, im Rahmen einer Baubeschreibung schon exakt die notwendigen Leistungen aufzunehmen. Die Regelungen seien vielmehr auszulegen, Streitpunkte hättenggf. gerichtlich geklärt werden müssen. Dabei handele es sich um eine Selbstverständlichkeit, über die nicht aufzuklären gewesen sei. Auf das Fehlen der Baugenehmigung sei im Vertrag hingewiesen worden. Zudem sei die Baugenehmigung erteilt worden. Die Fälligkeitsregelung entspreche der MaBV. Sie sei klar und nachvollziehbar. Streitpunkte, z,B. über Umfang der Rohbauarbeiten, hätten ggf. gerichtlich geklärt werden müssen. Unabhängig davon sei nicht ersichtlich, welcher Schaden den Klägern durch etwaige Unklarheiten entstanden sein solle. Zahlungen vor Fälligkeit hätten die Kläger - entgegen dem Vertrag - eigenverantwortlich erbracht. Hinweise auf die mangelnde Neutralität des Bauleiters seien nicht geboten gewesen. Die Kläger wussten, dass der Geschäftsführer der Bauträgerin die Bauleitung hatte, und hätten schon deswegen keine Neutralität erwarten können. Die Vollmacht (§ 2 des Vertrages) sei nicht zu beanstanden. Die Kläger seien darüber auch belehrt worden. Dass der Bauträger nur etwa 50% der Zahlung für die Sanierung verwendet habe, sei nicht erwiesen. Die Kläger hätten für ihre entsprechende Behauptung keinen Beweis angeboten. bestehen sollen. Selbst wenn die Leistungspflichten im Vertrag nicht hinreichend konkret definiert seien, wären Formulierungsmängel nicht kausal für den Schaden. Der Schaden der Kläger bestehe gerade darin, dass Leistungen, die nach dem Vertrag geschuldet waren, nicht erbracht worden seien. Wäre es zu Unstimmigkeiten über den Leistungsumfang gekommen, hätte sie gerichtlich geklärt werden können. Das Problem der Kläger bestehe darin, dass sie ihre Forderungen aus dem . Vertrag nicht durchsetzen können. Dies wäre ihnen aber auch mit einer "perfekten" Leistungsbeschreibung nicht möglich gewesen. Es bestehe keine Verpflichtung des Notars, die Solvenz der Parteien zu überprüfen. Die Behauptung der Kläger, sie hätten bei Belehrung den Vertrag nicht geschlossen, sei widerlegt. Sie würden gerade nicht verlangen, so gestellt zu werden, als hätten sie den Vertrag nicht geschlossen. weiteren Konkretisierung der Leistungspflichten verweigert hätte. Der Vertrag wäre auch dann zustande gekommen, wenn der Beklagte auf Mängel hingewiesen hätte. Die Kläger halten mit ihrer Berufung an ihren erstinstanzlich erhobenen Vorwürfen im Wesentlichen fest. Sie führen insbesondere an, dass es aus ihrer Sicht nicht um eine technische Prüfung der Baubeschreibung gehe, sondern um offenkundige juristische und sprachliche Mängel. Der Notar hätte sie über die Schwächen der Baubeschreibung (weites Ermessen des Bauträgers, rechtliche Unsicherheiten hinsichtlich des Leistungsumfangs ) aufklären müssen. Bei gebotener Aufklärung hätten sie den Vertrag nicht geschlossen. Das Landgericht habe hierzu ihr Beweisangebot (Zeugnis I ) übergangen. Der Notar habe den sichersten Weg zu gehen, Rechtsstreitigkeiten sollen gerade vermieden werden. Der Notar müsse sich bei einer geschäftsunerfahrenen Person - und dies seien beide Kläger gewesen - zumindest vergewissern, dass sie sich der Gefahren einer vagen Leistungsbeschreibung bewusst seien. Vorleistungen berufen sie sich Zur doppelten Belehrungspflicht bei ungesicherten auf das Urteil des OLG Frankfurt v. 28.3.2007 - 4 U 190/06. Zudem wären unter Berücksichtigung des Urteils des BGH vom 22.7.2010 -111 ZR 293/09 auch Hinweise zur wirtschaftlichen Durchführbarkeit des Vertrages geboten gewesen. Die Kläger beantragen 1. Das Urteil des Landgerichts Bamberg vom 29.6.2011 wird abgeändert. 2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 933.845,60 € nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit 30.10.2010 zu bezahlen. 3. Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, den Klägern den über den genannten Betrag hinausgehenden Schaden zu ersetzen, der durch die mangelhafte "Exklusive High-End-Vollsanierung" des Anwesens Schillerplatz 20, Bamberg, insbesondere die auf die Sanierungsmaßnahmen und die Planung entfallende Umsatzsteuer, entstanden ist und im Zuge der Nachbesserung noch entsteht. 4. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 12.739,90 € als außergerichtliche Anwaltskosten nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit 30.10.2010 zu bezahlen. Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und beantragt, die Berufung der Kläger zurückzuweisen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. 11. Die zulässige Berufung der Kläger ist unbegründet. Ihnen steht gegen den beklagten Notar kein Anspruch auf Schadensersatz nach § 19 I BNotO zu. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen. Ergänzend und (teilweise) abweichend ist lediglich auszuführen: A) Der Beklagte hat keine ihm gegenüber den Klägem gegenüber obliegende Amtspflicht im Sinne des § 19 I BNotO verletzt. Der Notar hat weder seine Prüfungs- und Belehrungspflichten aus der Urkundstätigkeit ( §§ 17,21 BeurkG ) verletzt, noch bestand gegenüber den Klägern eine erweiterte Belehrungspflicht aus einer Betreuungsverpflichtung entsprechend § 141 BNotO . Seine Beurkundungspflichten hat er erfüllt und insbesondere eine formell und auch inhaltlich wirksame Urkunde errichtet. Zudem würden die behaupteten Pflichtverletzungen auch nicht in ursächlichem Zusammenhang mit dem geltend gemachten Schaden stehen. Im Einzelnen: 1. Vorwurf der unzureichenden Leistungsbeschreibung: a) Dem Beklagten kann nicht vorgeworfen werden, dass er den Willen der Parteien nicht hinreichend erforscht hätte und/oder die Parteierklärungen nur widersprüchlich oder sogar unzutreffend niedergelegt hätte (Verstoß gegen § 17 BeurkG ). Der Vortrag der Kläger leidet schon im Ansatz daran, dass sie sich auf eine Bewertung der Vertragsurkunde beschränken, ohne darzulegen, welche konkreten Vereinbarungen sie vorab mit der Bauträgerin überhaupt getroffen hatten bzw. welche subjektiven Vorstellungen sie verfolgten, die vom Beklagten nicht ausreichend erforscht und deshalb unvollständig oder falsch niedergelegt worden wären. Sie führen nur pauschal an, dass sie eine "VolIsanierung" des Hauses gewollt hätten und dass ihnen nicht bewusst gewesen wäre, dass ein erheblicher Teil der Altbausubstanz von der Sanierung nicht erfasst wäre. Sie können sich hierzu aber nur auf die Überschrift der Baubeschreibung (Seite 1 der Anlage K 2) berufen, die nach ihren eigenen Angaben Teil des Expose war. Weitergehende Absprachen mit der Bauträgerin werden von ihnen nicht dargestellt. aal Bei dieser Baubeschreibung handelt es sich ihrem Wortlaut nach tatsächlich.um einen Auszug aus dem Expose. Unter den Schlussbestimmungen in Ziff. 12.4. ist ausdrücklich angeführt, dass die "Angaben in diesem Expose" unter dem Vorbehalt erfolgen, dass keine Umplanungen erforderlich seien. bb) Aber schon aus der Baubeschreibung als Teil des Expose selbst ergibt sich eindeutig, dass keine Vollsanierung des Altbaus im Sinne einer Total- oder Kemsanierung erfolgen soll. Gerade wenn die Baubeschreibung den Klägern als Teil des Expose bekannt war und sie auch Grundlage ihrer Verhandlungen mit der Bauträgerin war, lässt sich ihre Erwartung auf eine Totalsanierung der Altbausubstanz nicht nachvollziehen. Zum einen sind die zu sanierenden Bauteile unter den Ziffern; 2. - 11. der Baubeschreibung im Einzelnen beschrieben. Schon aus der Auflistung ergibt sich - ohne dass es dabei besonderer bautechnischer Kenntnisse bedarf - dass keine Totalsanierung erfolgen wird. So sollten sich die Arbeiten im Keller von vorneherein auf die Schaffung von Kellerabteilen einschließlich Beleuchtung und Stromversorgung beschränken (Ziff. 2.1.). Aus Ziff. 2.2. und 2.3. ergibt sich, dass der Putz nur an den "erforderlichen Stellen" ausgebessert bzw. neu erbracht werden sollte. Das Dach sollte nur an schadhaften Stellen ausgebessert bzw. neu eingedeckt werden (Ziff. 2.5.). In Ziffer 12. 4 wird schließlich zusammenfassend darauf hingewiesen, dass "im Bereich des Schall- und Wärmeschutzes aufgrund der vorhandenen Altbausubstanz die heute geforderten DIN-Werte teilweise nicht erreicht sind und nicht erreicht werden können" und dass es "sich um die Modernisierung eines Altbaus und nicht um einen Neubau handelt, es sei daher "nicht von einer Neubauleistung auszugehen" und sich die Haftung des Bauträgers auf die ausgeführten Bauleistungen beschränke und sich nicht auf die Altbausubstanz erstrecke. cc) Diese Hinweise aus der Baubeschreibung werden im Vertrag unter § 1 Zift. 2 und § 2 Zift. 7 a) lediglich umgesetzt. Die Kläger tragen nicht vor, auf welcher Grundlage sie etwa die Vorstellung weitergehender Sanierungsleistungen gewonnen hätten. Aus dem Expose lässt sich eine Vollsanierung im Sinne einer Totalsanierung gerade nicht herleiten. Die Überschrift "Exklusive High-End-Vollsanierung" hatte erkennbar anpreisenden Charakter. Aus dem nachfolgend beschriebenen Leistungsinhalt und den Hinweisen unter Zift. 12.4. ergab sich aber unzweifelhaft, dass sich diese Anpreisung auf das Niveau der Sanierungsleistungen beziehen sollte und keineswegs eine "Total-" oder "Kernsanierung" im Sinne einer vollständigen Erneuerung der Bausubstanz beschreiben will. Es ist auch nicht ersichtlich, welche sonstigen Beschreibungen und Zusagen der Bauträgerin oder der Maklerin der Kaufentscheidung der Kläger vorausgegangen sein sollten. Auch der Verlauf des Beurkundungsprozesses gibt nichts dazu her, dass und auf welcher Grundlage die Kläger eine weitergehende Sanierung gewünscht hätten. Ihnen war der beschreibende Teil des Ex- , pose als Anlage ("Bau beschreibung") zum zweiten Vertragsentwurf vom Notar überlassen worden. Sie haben es unzweifelhaft gelesen und sich inhaltlich damit im Einzelnen auseinandergesetzt. Dies zeigen ihre Änderungswünsche vom 30.10.2007, die wiederspiegeln, dass sie sich umfassend und recht detailliert mit der Baubeschreibung befasst haben, z.B. wenn sie zu Zift. 9 eine Entlüftung der Kochstelle mit Abluftführung ins Freie wünschen oder die zusätzliche Installation eines Aufzugs fordern (zu Zifter 2.6.). Diese Wünsche zeigen auch, dass sie nicht nur die Vorschläge der Bauträgerin überarbeitet und präzisiert haben, sondern dass sie darüber hinausgegangen sind und eigene planerische Leistungen entwickelt haben. b) Die Kläger konnten auch unschwer erkennen, dass es sich bei der sog. "Baubeschreibung" und den "Bauplänen" lediglich um Auszüge aus dem Skizzen handelte, Es Expose einschließlich der ist daher schon nicht nachzuvollziehen und auch nicht vorgetragen, dass sie etwa den Anlagen eine weitergehende Bedeutung zugesprochen hätten und sie für detaillierte planerische Leistungen eines Architekten gehalten hätten. c) Soweit die Kläger einen Zusatz dahin vermissen, dass die Bauträgerin verpflichtet werden sollte, den gesamten für die Sanierung vorgesehen Betrag auch dafür einzusetzen, ist / nicht ersichtlich, dass dies überhaupt dem übereinstimmenden Parteiwillen entsprochen hätte. Es liegt vielmehr nahe, dass die Bauträgerin mit Gewinnerzielungsabsicht tätig wurde und ihre Kalkulation z.B. auch entsprechende Gewinne umfasste. Wichtiger wäre es für die Kläger in steuerlicher Hinsicht gewesen, Einzelnachweise der Kosten einschließlich dieser Gewinne und Baubetreuungskosten zu erhalten (z.B. VG Berlin 09.09.2010 -16 A 98.08). Hierbei handelt es sich allerdings um steuerliche Folgen des beurkundeten Geschäfts, über die der Notar nicht zu beraten oder aufzuklären hatte (siehe hierzu unter 11. A 5.). d) Der Leistungsumfang war schließlich nicht so ungenau niedergelegt, dass ein wesentlicher und bestimmender Teil der vertraglichen Leistungen als nicht geregelt anzusehen wäre. Zu Recht nimmt das Landgericht an, dass keine Regelungslücken blieben, die nicht durch Auslegung ( §§ 133, 157 BGB ) zu schließen gewesen wären. Die Sanierungsschritte waren zwar in der "Baubeschreibung" nicht detailliert dargelegt und ließen teilweise einen Spielraum für die Bauträgerin, z.B. bei der Auswahl der Materialien. Der Leistungsumfang war aber durchaus bestimmbar. Die Leistungen waren - ohne dass es eines Rückgriffs auf die gesetzlichen Regelungen bedurft hätte - schon nach § 2 Ziff. 2 nach den anerkannten Regeln der Baukunst und der Bauvorschriften entsprechend zu erbringen, hilfsweise wurde auf § 315 BGB mit einem Leistungsbestimmungsrecht des Bauträgers verwiesen. Die Kläger tragen dementsprechend auch nicht konkret vor, dass und zu weichem Sanierungsschritt es mit der Bauträgerin überhaupt zu Unstimmigkeiten über den geschuldeten Umfang, nämlich das "Ob" und das "Wie" der Sanierung gekommen wäre. Sie beanstanden vielmehr, dass die nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen nicht ordnungsgemäß ausgeführt worden seien, und dass die Bauträgerin vertragswidrig eine "Billigsanierung" vorgenommen hätte. Diskussionswürdig ist allenfalls, ob der Beklagte darüber hätte aufklären müssen, dass die Leistungspflichten nicht detailliert beschrieben waren und dass der Leistungsumfang damit ein nicht unerhebliches Streitpotential in sich getragen hat. Nach Auffassung des Senats ist eine entsprechende Aufklärung nur unter dem Gesichtspunkt einer erweiterten Belehrungspflicht als Ausfluss des § 14 BNotO zu fordern, deren Voraussetzungen hier nicht dar- , getan sind. Der Notar muss nach § 17 I 1 BeurkG über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren. Diese Belehrungspflicht besteht in der Aufklärung darin, ob und unter welchen Voraussetzungen der erstrebte rechtliche Erfolg eintritt und welche unmittelbaren Rechtswirkungen sich an ihn knüpfen (Soergel- Mayer BGB, 13. Auf!., Rdn. 13 zu § 17 BeurkG ). Hierzu sind die Beteiligten über die rechtliche Bedeutung ihrer Erklärungen zu informieren. Die Belehrungspflicht wird damit in zweierlei Hinsicht eingeschränkt: Sie bezieht sich nicht auf die. , wirtschaftlichen Folgen des Rechtsgeschäfts und erstreckt sich nur auf die unmittelbaren rechtlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen desselben (Soergel a.a.O.). Dieser Belehrungspflicht ist der Notar hinsichtlich der "Baubeschreibung" gerecht geworden, indem er die Beteiligten unbestritten darauf hingewiesen hat, dass diese das vertragliche Soll der Herstellungspflicht der Bauträgerin definiert. Eine weitergehende Belehrungspflicht lässt sich aus § 17 BeurkG allein nicht herleiten. Es bestand nach Auffassung des Senats auch keine erweiterte Aufklärungspflicht, selbst wenn beide Kläger als Verbraucher aufgetreten sind. Allein der Umstand, dass beide Kläger bis dafür noch keine vergleichbaren Verträge abgeschlossen hatten, genügt hier zur Begründung einer besonderen Betreuungs- und Aufklärungspflicht nicht. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die Kläger in .besonderem Maße geschäftsunerfahren waren, sind nicht ersichtlich. Der Kläger zu 2) ist kaufmännisch tätig. Die Kläger haben sich vorab inhaltlich mit dem Vertragsentwurf auseinandergesetzt und haben Ergänzungswünsche vorgetragen. Sie haben zudem die Weitsicht gezeigt, den Vertrag vorab von ihren Steuerberatern prüfen und sich in steuerrechtlichen Fragen beraten zu lassen. Die Kläger haben insbesondere gezeigt, dass sie die Bedeutung der "Baubeschreibung", die als Anlage zum Vertrag genommen wurde, verstanden haben. Dies lässt sich unschwer ihren Ergänzungswünschen vom 30.10.2007 entnehmen. Ihre Änderungswünsche zeigen auch, dass sie sich intensiv mit der Baubeschreibung befasst haben. Aus dieser war aber auch für einen juristischen Laien durchaus erkennbar, dass noch keine Detailplanung erfolgt war. Die Baubeschreibung nimmt wiederholt auf noch auszuführende Überprüfungen (z.B. des Putzes, der Dächer, Ziff. 2.2., 2.3. und 2.5.) Bezug, verweist auf eine noch notwendige Abstimmung mit dem Denkmalamt (z.B. 2.5., 2.6,5.) und auf eine noch zu erstellende Planung! statische Berechnung (z.B. Ziff. 10.). Im Ergebnis kann die Frage, ob ein warnender Hinweis des Notars geboten gewesen wäre, aber auch dahinstehen. Der von den Klägern geltend gemachte Schaden ist nicht vom Schutzzweck der Norm umfasst. Der Senat sieht nicht, dass gerade die teilweise ungenaue Leistungsbeschreibung mit ihrem Potential zum Streit über den geschuldeten Leistungsumfang zum geltend gemachten Schaden geführt hätte. Die Kläger tragen nicht vor, dass und zu welchem Sanierungsschritt es zum Streit mit der Bauträgerin über den geschuldeten Leistungsumfang gekommen wäre. Obwohl Mängel frühzeitig bekannt waren (z.B. der Innentreppe - Gutachten Teil 5 Anlage K 8; der Putz- und Stuckarbeiten - Gutachten Teil 6 Anlage K 8; der Türen - Gutachten Teil 7 der Anlage K 8), legen sie nicht dar, dass die Bauträgerin deren Beseitigung etwa unter dem Hinweis auf einen nicht geschuldeten Leistungsumfang verweigert hätte. Die Kläger zeigen auch nicht auf, bei welchen konkreten Mängeln eine Nachbesserung im Hinblick auf die Leistungsbeschreibung nicht erfolgreich hätte verlangt werden können, sondern beschränken sich mit der Vorlage der Privatgutachten mehr oder weniger auf eine Mängelaufzählung. Die pauschale Behauptung, die festgestellten Mängel wären auf eine unzureichende Leistungsbeschreibung zurückzuführen, lässt sich aus den vorgelegten Privatgutachten hingegen nicht begründen. Die Mängel - insoweit wird beispielhaft auf die Innentreppe verwiesen - waren einem Nachbesserungsverlangen durchaus zugänglich und eine ordnungsgemäße Ausführung wäre von dem vereinbarten Leistungsumfang durchaus umfasst gewesen. Nicht der Leistungsumfang war streitig, sondern die Bauträgerin hat schon nach dem eigenen Vorbringen der Kläger wegen ihrer finanziellen Schwierigkeiten bewusst eine Minderleistung erbracht. Sie hat bei ihren - so der eigene Vortrag der Kläger - Subunternehmern Minderleistungen in Auftrag gegeben, um Kosten zu sparen und hat stattdessen ihre Altverbindlichkeiten bedient. Schließlich scheitert eine Mangelbeseitigung derzeit auch daran, dass die Subunternehmer unter Berufung auf ein Zurückbehaltungsrecht die entsprechende Leistung verweigern. Im Notarhaftungsrecht kann aber - wie allgemein im Schadensersatzrecht - nur für solche Schadensfolgen Ersatz verlangt werden, die innerhalb des Schutzbereichs der verletzten Norm liegen. Es muss sich um Folgen handeln, die in den Bereich der Gefahren falden Schädiger geschaffenen Gefahrenlage und dem Schaden ein innerer Zusammenhang bestehen. Eine bloß zufällige äußere Verbindung genügt dabei nicht (BGH Urt. v. 22.07.2010 - '" ZR 293/09 Rdn. 12 zit. nach Juris, Urt. 10.7.2008 -111 ZR 255/07 Rdn. 15). Die Kläger verlangen hier nicht Ersatz für Schäden, die ihnen durch eine zu ungenaue Leistungsbeschreibung im Vertrag entstanden wären, sondern Schadensersatz wegen einer mangelhaften Ausführung von Arbeiten innerhalb eines zwischen den Parteien vereinbarten und nichtstreitigen Leistungsumfangs. Die Kläger verlangen auch nicht, vom Beklagten so gestellt zu werden, als hätten sie den Vertrag nicht geschlossen. Sie fordern von ihm vielmehr, dass er sie so stellt, als wäre die Bauträgerin ihren Leistungspflichten aus dem Vertrag nachgekommen. Pür eine mangelfreie Ausführung der geschuldeten Leistungen hat der Notar aber nach dem Schutzzweck der §§ 17 BeurkG , 14 BNotO unter keinem Gesichtspunkt einzustehen. Der von Klägerseite in diesem Zusammenhang zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20.06.2000 (IX ZR 434/98) lag eine andere Pallgestaltung zu Grunde. Dort hatte der Notareinen unwirksamen Vertrag beurkundet und damit gegen die Pflicht verstoßen, die Partei davor zu schützen, im Vertrauen auf den Bestand des Geschäfts Aufwendungen zu tätigen, die wegen dessen Unwirksamkeit nutzlos sind. Nur noch ergänzend wird darauf hingewiesen, dass die Kläger selbst für ihre pauschale Behauptung, dass unzureichend definierte Leistungspflichten zu den festgestellten Mängeln geführt hatten, keinen geeigneten Beweis anbieten, sondern sich nur auf das Anlagenkonvolut K 8 berufen. Privatgutachten stellen aber keine geeigneten Beweismittel dar, sondern sind nur als qualifizierter Parteivortrag zu berücksichtigen. 2. Ungesicherte Vorleistungen: Der Beklagte hat in § 2 Ziff. 4 A, Bund C eine Pälligkeitsregelung in den Vertrag aufgenommen, die die Interessen beider Vertragsparteien durchaus angemessen berücksichtigt und die auch § 3 MaBV in der bis zum 27.12.2007 gültigen Passung entsprochen hat. Zu den Vorwürfen der Kläger im Einzelnen: a) Erschließungskosten fielen bei dem streitgegenständlichen Objekt nicht an (s. Ziff. 1 der Baubeschreibung). Eine ungesicherte Vorleistung in der ersten Zahlungsstufe (entsprechend BGH v. 17.1.2008 - 111 ZR 136/07 bzw. dem von den Klägem bemühten Urteil des OLG Frankfurt v. 28.3.2007 - 4 U 190106) stand daher nicht im Raum. b) Die Höhe der einzelnen Zahlungsstufen weichen auch nicht von § 3 11 MaBV ab. Der Beklagte hat die einzelnen Zahlungsstufen lediglich an der gesamten Vertragssumme orientiert, während § 3 11 Nr. 1 MaBV in der bis zum 27.12.2007 gültigen Fassung zunächst 30% der Vertragssumme. fGr die erste Stufe vorsieht und die weiteren Zahlungsstufen sodanh unter Nr. 2 aus der restlichen Vertragssumme (d.h. Vertragssumme abzüglich der ersten Stufe) ausweist. Die 40 % gem. § 3 11 Nr. 2 MaBV nach Rohbaufertigstellung aus der restlichen Vertragssumme entsprechen rechnerisch exakt den hier vereinbarten 28% aus der gesamten Vertragssumme. 8% aus der restlichen Vertragssumme für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen nach § 3 Nr. 2 MaBV entsprechen den von den Parteien vereinbarten 5,6% aus der gesamten Vertragssumme. c) Dass die Baugenehmigung erst beantragt war, aber bei Vertragsschluss noch nicht vorgelegen hat, ergibt sich deutlich aus § 2 Ziff 4 A des Vertrages. Eine ungesicherte Vorleistung lag in diesem Zusammenhang nicht vor. Die Fälligkeit des Kaufpreises war vom Vorliegen der Baugenehmigung abhängig gemacht worden (§ 2 Ziff 4 A d). Die Fälligkeitsregelung war insoweit eindeutig und a\.lch für einen durchschnittlichen Verbraucher verständlich. Es ist nicht nachzuvollziehen, warum die Kläger die ersten zwei Teilraten entgegen der Fälligkeitsvereinbarungen vorzeitig an die Bauträgerin geleistet bzw. angewiesen haben wollen. Sie haben dies - worauf schon das Landgericht zutreffend hinweist - eigenverantwortlich getan. Der beklagte Notar hat dem Umstand, dass noch nicht einmal eine Baugenehmigung vorgelegen hat, dagegen ausreichend Rechnung getragen. d) Der Notar musste die Kläger weder darüber aufklären, dass der Bauleiter nicht neutral war noch dass ihnen ggf. bei mangelhafter Leistung oder Nichterfüllung von Leistungspflichten ein Zurückbehaltungsrecht zusteht. Der Notar ist nicht Rechtsberater oder gar Vertreter des Käufers, sondern unabhängiger und unparteiischer Betreuer der Beteiligten (§ 14 BNotO). Die Kläger durften daher keine Beratung erwarten, wie sie ein von ihnen beauftragter Fachanwalt für Baurecht geschuldet hätte. Zudem weist schon das Landgericht zutreffend darauf hin, dass für die Kläger offensichtlich sein musste, dass der Bauleiter als Geschäftsführer der Bauträgerin nicht neutral war. Ihnen war - anders als dem Notar - die Person des Bauleiters bekannt. Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass einem durchschnittlichen privaten Bauherrn auch durchaus bewusst ist, Werkunternehmers dass er die Leistungen eines kritisch überprüfen muss, sei es, dass er die gesamte Bauaufsicht einem Architekten überträgt oder wesentliche Bauabschnitte durch einen eigenen Sachkundigen überwachen lässt, sei es, dass er wenigstens bei der Abnahme einen Fachmann heranzieht. Die hier von den Klägern gezeigte Haltung (Zahlungen vor Fälligkeit; keine fachkundige eigene Kontrolle während der Bauausführung und Abnahme ohne sachkundige Betreuung) ist gemessen an den Kenntnissen eines durchschnittlichen Bauherrn und der Höhe des eingesetzten Kapitals von mehr als 1 Mio. € nicht mehr nachzuvollziehen. e) Unabhängig davon ist auch nicht ersichtlich, welches Risiko einer ungesicherten Vorleistung sich hier verwirklicht haben sollte. Die Baugenehmigung wurde tatsächlich erteilt, die Arbeiten der Bauträgerin wurden ausgeführt und von den Klägern abgenommen. Sie haben auch das Eigentum am Grundstück erworben. Die typischen Vorleistungsrisiken des Käufers bei einem Bauträgervertrag haben sich damit gerade nicht verwirklicht. Dass die Kläger zu viel Vertrauen in ihren Vertragspartner gesetzt haben und eine naheliegende und gebotene Leistungsüberwachung versäumt haben, können sie dem Beklagten nicht anlasten. Es lässt sich weder aus § 17 BeurkG noch aus §14 BNotO eine Aufklärungs- und Betreuungspflicht bei einem durchschnittlich Verbraucher dahin herleiten, dass der jeweilige Vertragspartner eigene Interessen verfolgt und seine Leistungen dementsprechend kritisch zu überprüfen sind. 3. Bei Vertragsschluss fehlende Baugenehmigung: Auch die übrigen Ausführungen der Kläger zur Baugenehmigung sind nicht geeignet, eine Pflichtverletzung des Notars zu begründen. Es ist Sache der Vertragsparteien zu entscheiden, in welchem Stadium der Planung sie ein Grundstück erwerben wollen. Die Kläger wussten, dass noch keine Baugenehmigung erteilt worden war. Es lag auf der Hand, dass es im Zusammenhang mit der Erteilung der Genehmigung zu Verzögerungen kommen kann. Gründe, nach denen eine Baugenehmigung für das streitgegenständliche Objekt zu versagen gewesen wäre, bzw. nicht beizubringen gewesen wäre, sind ohnehin nicht ersichtlich. Zudem ist auch nicht nachzuvollziehen, welcher Schaden den Klägern wegen der bei Vertragsschluss noch nicht vorliegenden Baugenehmigung entstanden sein sollte. Die Baugenehmigung wurde erteilt und der von ihnen behauptete Schaden steht in keinem inneren Zusammenhang mit dem Umstand, dass dies erst nach Vertragsschluss erfolgte. 4. Genehmigung der Denkmalschutzbehörde: Die von den Klägern beanstandete Regelung in § 2 Ziff. 3, Seite 8 des Vertrages zur hier nicht gesondert notwendigen - Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde geht auf den Formulierungswunsch ihres eigenen Steuerberaters zurück und entspricht diesem wörtlich (s. Anlage B 10). Sie sollte offensichtlich steuerlichen Zwecken dienen und war von den Klägern ausdrücklich gefordert worden. Es kann dahinstehen, ob der Beklagte die Kläger dennoch darauf hätte hinweisen müssen, dass bei dem Erfordernis einer Baugenehmigung keine gesonderte Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde nötig wäre. Eine Beteiligung der unteren Denkmalschutzbehörde entfällt nicht, sobald eine Baugenehmigung für ein Bauvorhaben notwendig wird, sondern die Belange des Denkmalschutzes werden in diesem Fall lediglich im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens mitgeprüft (sog. Konzentrationswirkung, BayBO). Art 60 Nr. 3 Es ist davon auszugehen, dass es für die Kläger keine Rolle gespielt hätte, ob die Denkmalschutzbehörde einen eigenen Bescheid erteilt oder ob Belange des Denkmalschutzes im Rahmen der Baugenehmigung von ihr geprüft werden. Eine Überwachung der Sanierungsmaßnahmen im Sinne einer "Bauüberwachung" auf mangelfreie Ausführung von Arbeiten konnten die Kläger von der Denkmalschutzbehörde ohnehin nicht erwarten. 5. Insolvenz der Bauträgerin und steuerliche Folgen des Geschäfts: Der Notar war weder zu Erkundigungen und Hinweisen über die Solvenz der Bauträgerin noch zur Aufklärung über steuerliche Folgen ("Denkmal-AfA") des Geschäfts verpflichtet. Die dem Notar nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG obliegende Pflicht zur Rechtsbelehrung soll nach der ständigen Rechtsprechung in erster Linie die Errichtung einer rechtswirksamen Urkunde über den wahren Willen der Beteiligten gewährleisten; diesem Zweck entsprechend reicht diese Pflicht grundsätzlich nur soweit, als eine Belehrung für das Zustandekommen einer formgültigen Urkunde erforderlich ist, die diesen Willen der Beteiligten vollständig und unzweideutig in der für das beabsichtigte Rechtsgeschäft zutreffenden Form rechtswirksam enthält (BGH Urt. v. 22.07.2010 - 111 ZR 293/09 Rdn. 16 zit. nach Juris m.w.N.). Dagegen bezieht sich die Belehrungspflicht nach dieser Vorschrift· grundsätzlich nicht auf die wirtschaftliche Tragweite des Rechtsgeschäfts, um dessen wirtschaftliche Zweckmäßigkeit sich der Notar nicht zu kümmern braucht. Da er nicht Wirtschaftsberater der Beteiligten ist, besteht in der Regel keine Verpflichtung, über die wirtschaftlichen Folgen, die wirtschaftliche Durchführbarkeit des beabsichtigten Geschäfts oder mögliche finanzielle Schwierigkeiten eines Vertragspartners zu belehren, weil es sich insoweit nicht um Rechtsfolgen handelt. Die Beurteilung der wirtschaftlichen Auswirkungen eines Geschäfts ist in erster Linie Sache der Parteien, wie ihnen auch die Beurteilung der Zuverlässigkeit des Vertragspartners überlassen bleibt (BGH a.a.O. mit umfangr. Nachweisen). Nur ausnahmsweise, als Ausfluss der sich aus § 14 BNotO ergebenden erweiterten Belehrungspflicht, muss sich die Hinweis - und Belehrungspflicht des Notars auch auf die wirtschaftlichen Folgen eines Rechtsgeschäfts erstrecken, z.B. wenn bereits ein Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch eingetragen ist, dessen wirtschaftlicher und rechtlicher Bedeutung sich ein Verbraucher möglicherweise nicht bewusst ist (BGH a.a.O. Rdn. 17). Hier lagen allerdings keine vergleichbaren Anhaltspunkte vor, die die rechtliche und wirt~chaftliche Durchführbarkeit des Vertrages bereits im Zeitpunkt der Beurkundung erkennbar in Frage gestellt hätten. Der Notar schuldete den Klägern nach dieser Maßgabe auch keine Aufklärung über die steuerlichen Folgen des Geschäfts (vgl. Soergel- Mayer BGB, 13. Auf!., Rdn. 21 zu § 17 BeurkG m. umfangr. Nachw. aus Rspr. und Li!.). Dementsprechend hatten die Kläger auch vorab ihre Steuerberater eingeschaltet und Änderungswünsche in den Vertrag eingebracht. 6. Das Geh- und Fahrtrecht sowie das Nutzungsrecht an einem Stellplatz sind im Vertrag hinreichend genau beschrieben. Es ist zudem nicht ersichtlich, dass der geltende gemachte Schaden in einem inneren Zusammenhang mit diesen beiden Rechten stehen würde. Die beanstandete Verjährungsregelung bezieht sich schließlich auf § 7 d Satz 3 des Vertrages. B) Nebenentscheidungen: Die Kostenfolge ergibt sich aus §§ 971. 100 I ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf die §§ 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision ( § 543 11 ZPO ) liegen nicht vor. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Bamberg Erscheinungsdatum: 22.10.2012 Aktenzeichen: 4 U 210/11 Rechtsgebiete: Notarielles Berufsrecht Beurkundungsverfahren Normen in Titel: BNotO § 19; BeurkG § 17