II R 16/00

Zurück BFH 15. Januar 2002 II R 16/00 GrEStG 1983 § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BGB § 415 Abs. 1 Grunderwerbsteuer bei Eintritt in Generalübernehmervertrag Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau schen Erwerb bzw. Bebauung und Veräußerung war. Der zeitliche Zusammenhang hat daher für sich genommen in der Regel keine Bedeutung, wenn die Bebauung des eigenen Grundstücks mit einem Gebäude – im Gegensatz zur Veräußerung von mehr als drei Objekten – nicht auf eine gewerbliche Tätigkeit hindeutet. 5. Nach der im Beschluss des Großen Senats in BFHE 178, 86, BStBl II 1995, 617 vertretenen Auffassung haben die Zahl der Objekte und der zeitliche Abstand der maßgebenden Tätigkeiten (Anschaffung, Bebauung, Verkauf) für die Beurteilung, ob eine gewerbliche Betätigung gegeben ist oder nicht, eine indizielle Bedeutung. Diese äußerlich erkennbaren Merkmale sind als Beweisanzeichen gerechtfertigt, weil die innere Tatsache der von Anfang an bestehenden Veräußerungsabsicht oft nicht zweifelsfrei feststellbar ist. Wenn es sich dabei auch um sehr gewichtige Indizien für oder gegen eine von Anfang an bestehende und u.U. auch nur bedingte Veräußerungsabsicht handelt, so kommt es auf diese Indizienmerkmale dann nicht an, wenn sich bereits aus anderen – ganz besonderen – Umständen zweifelsfrei eine von Anfang an bestehende oder aber fehlende Veräußerungsabsicht ergibt (vgl. auch Beschluss des BVerfG vom 7.11.1995 2 BvR 802/90, BStBl II 1996, 34). Daraus folgt, dass trotz Überschreitens der Drei-ObjektGrenze ein gewerblicher Grundstückshandel nicht anzunehmen ist, wenn eindeutige Anhaltspunkte gegen eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht sprechen. Dabei ist nicht auszuschließen, dass die Umstände im Einzelfall derartig gewichtig erscheinen, dass einer im Grunde stets bestehenden bedingten Veräußerungsabsicht keine Bedeutung zukommt. Andererseits können auch bei einer Veräußerung von weniger als vier Objekten besondere Umstände auf eine gewerbliche Betätigung schließen lassen. Soweit die bisherige Rechtsprechung dahin gehend verstanden werden konnte, dass sie wie eine Freigrenze wirkt (vgl. z.B. Jung, Einkommensteuerliche Abgrenzung des gewerblichen Grundstückshandels, 1998, S. 143, 178; Kempermann, DStR 1996, 1156 ; Altfelder, FR 2000, 349, 352; Paus, DStZ 1999, 873 ) folgt dem der Große Senat nicht. So kann beispielsweise auf eine gewerbliche Betätigung geschlossen werden, wenn das im zeitlichen Zusammenhang mit der Bebauung und Veräußerung (ggf. auch durch Schenkung) erworbene Grundstück schon vor seiner Bebauung verkauft worden ist (so zum gewerblich tätigen Betreuer Urteil des FG Baden-Württemberg vom 20.12.2000 2 K 96/99, EFG 2001, 446 , rkr.) oder wenn ein solches Grundstück von vornherein auf Rechnung oder nach Wünschen des Erwerbers bebaut wird. In derartigen Gestaltungen kann die Wertung gerechtfertigt sein, dass es sich unabhängig von der Anzahl der Verkäufe um eine gewerbliche Tätigkeit handelt. Ebenso kann für eine gewerbliche Betätigung der Umstand sprechen, dass das Bauunternehmen des das Grundstück bebauenden Steuerpflichtigen erhebliche Leistungen für den Bau erbringt, die nicht wie unter Fremden abgerechnet werden (BFH-Urteil vom 11.6.1997 XI R 71/96, BFH/NV 1997, 839). Das in § 15 Abs. 2 EStG enthaltene Erfordernis der Nachhaltigkeit steht der Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels in derartigen Fällen nicht entgegen. Die Drei-ObjektGrenze stellt keine Mindestgrenze in Bezug auf das Tatbestandsmerkmal der Nachhaltigkeit dar. D. (...) 219MittBayNot 3/2002 Steuerrecht 20. GrEStG 1983 § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BGB § 415 Abs. 1 (Grunderwerbsteuer bei Eintritt in Generalübernehmervertrag) Verpflichtet sich der Erwerber eines unbebauten Grundstücks, in einen vom Verkäufer abgeschlossenen Generalübernehmervertrag einzutreten, und stimmt der an diesem Vertrag beteiligte Dritte gemäß § 415 Abs. 1 BGB zu, folgt allein daraus nicht, dass Erwerbsgegenstand das Grundstück in bebautem Zustand ist. Daran ändert sich nichts dadurch, dass der Grundstückserwerb im Rahmen einer Betriebsaufspaltung erfolgt und der Veräußerer das fertig bebaute Grundstück als Betriebsgesellschaft anpachtet. BFH, Urteil vom 16.1.2002 – II R 16/00 – Zum Sachverhalt: Die Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin), eine GmbH, ist die Rechtsnachfolgerin der KG. Diese erwarb durch notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 18.2.1994 zum Kaufpreis von 4.722.900 DM mehrere Grundstücke in ... von der X-GmbH. Die X-GmbH hatte bereits am 13.3.1993 mit der AG einen „Generalübernehmervertrag“ über die schlüsselfertige Errichtung einer Klinik bis zum 31.3.1995 zum Pauschalpreis von 61.931.304 DM, von denen 11.180.868 DM auf das Inventar entfielen, geschlossen. Der Vertrag war am 20./31.1.1994 neu gefasst worden. Dabei stimmte die AG einer Übertragung der Auftraggeberstellung von der X-GmbH auf die KG zu. Noch am Tag der notariellen Beurkundung des Grundstückskaufvertrages verpflichtete sich die KG gegenüber der X-GmbH privatschriftlich, in den Generalübernehmervertrag mit der AG einzutreten und die X-GmbH von allen Verpflichtungen aus diesem Vertrag freizustellen. Außerdem hatte sie der X-GmbH alle bis dahin beim Ankauf der Grundstücke entstandenen Aufwendungen von zusammen netto 334.071,25 DM zu erstatten. Bei Abschluss der Verträge vom 18.2.1994 hatte die AG bereits einen Teil ihrer Leistungen erbracht. Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt – FA –), dem anfänglich nur der Grundstückskaufvertrag vorlag, setzte zunächst die Grunderwerbsteuer nur nach dem Grundstückskaufpreis fest. Nachdem das FA auch von dem Generalübernehmervertrag und dem Eintritt der KG in diesen Vertrag erfahren hatte, erließ es am 23.7.1996 einen nach § 173 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 der Abgabenordnung (AO 1977) geänderten Grunderwerbsteuerbescheid, in dessen Bemessungsgrundlage die Kosten für die Errichtung der Klinik einbezogen worden waren. Die Änderung beruhte auf der Ansicht des FA, das Grundstück mit der darauf noch zu errichtenden Klink sei einheitlicher Erwerbsgegenstand gewesen. Die dafür erforderliche abgestimmte Verhaltensweise zwischen der X-GmbH und der AG zeige sich in der Zustimmung der AG zum Bauherrenwechsel. Der Einspruch der KG führte lediglich zu einer Herabsetzung der Steuer durch die Einspruchsentscheidung vom 17.9.1997. Eine weitere Herabsetzung auf nunmehr 1.261.728 DM erfolgte während des anschließenden Klageverfahrens durch Bescheid vom 29.1.1998. Dabei war als Bemessungsgrundlage neben dem Grundstückskaufpreis der Pauschalpreis für die Klinik abzüglich der Aufwendungen für das Inventar, aber zuzüglich der Umsatzsteuer von 7.613.565 DM auf die Lieferung des Grundstücks und die Errichtung des Gebäudes angesetzt. Die Klägerin beantragt, die Vorentscheidung sowie die Grunderwerbsteuerbescheide vom 29.1.1998 und vom 23.6.1996 – letzteren in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 17.9.1997 – aufzuheben. Das FA beantragt, die Revision zurückzuweisen. Aus den Gründen: Die Revision ist begründet. Die Klägerin hat die Grundstücke in dem Zustand erworben, in dem sie sich bei Abschluss des Grundstückskaufvertrages befanden. Da das FG von einem Erwerb der Grundstücke mit noch zu errichtender Klinik ausgegangen ist, war die Vorentscheidung aufzuheben. Da das FG zwar festgestellt hat, dass Rechtsprechung Rechtsprechung Steuerrecht die AG bei Abschluss des Kaufvertrages einen Teil ihrer Leistungen bereits erbracht hatte, aber Feststellungen darüber fehlen, ob es sich dabei um Bauleistungen auf dem Grundstück gehandelt hat, und welcher Anteil des Pauschalpreises auf die ggf. bereits erbrachten Bauleistungen entfällt, war die Sache an das FG zurückzuverweisen (§ 126 Abs. 3 Nr. 2 der Finanzgerichtsordnung – FGO –). Bei der anderweitigen Verhandlung und Entscheidung sind die von der Klägerin zu erstattenden Grundstücksaufwendungen der X-GmbH zu berücksichtigen. Sie gehören zur Gegenleistung der Klägerin. 1. Verpflichtet sich der Erwerber eines bebauten oder sich im Zustand der Bebauung befindlichen Grundstücks gegenüber dem Grundstücksverkäufer, an dessen Stelle in einen bestehenden Vertrag mit einem Dritten über die Errichtung bzw. Fertigstellung eines Gebäudes auf dem Grundstück einzutreten und kommt der Vertragseintritt des Erwerbers zustande, weil der Dritte vorher oder nachher zugestimmt hat bzw. zustimmt, gleicht dieser Sachverhalt in Teilen denjenigen Fallgestaltungen, bei denen nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. BFH-Urteile vom 27.10.1999 II R 17/99, BFHE 189, 550 , BStBl II 2000, 34, sowie vom 8.11.1985 II R 83/93, BFH/NV 1996, 637, jeweils m.w.N.) der Erwerb eines Grundstücks mit noch zu errichtendem Gebäude anzunehmen ist, obwohl die Grundstücksübertragung und die Gebäudeerrichtung in getrennten Verträgen – ggf. mit unterschiedlichen Vertragspartnern – vereinbart worden sind. Gleichwohl ist diese Rechtsprechung auf die beschriebenen Grundstückserwerbe mit Eintrittsverpflichtung in einen Bauvertrag nicht anwendbar, weil sich beide Fallgestaltungen ohne Hinzutreten weiterer Umstände gerade in dem unterscheiden, was in Auslegung der § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 8 Abs. 1 und § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 zu dieser Rechtsprechung geführt hat. An den Entscheidungen in BFHE 172, 534 , BStBl II 1994, 48, in BFHE 183, 265 , BStBl II 1997, 776 und in BFH/NV 1999, 361 hält der Senat fest. a) Die Annahme eines einheitlichen Vertragsgegenstandes „bebautes Grundstück“ setzt neben dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrags den Abschluss eines Vertrages über die Errichtung eines Gebäudes zwischen dem Erwerber und der Veräußererseite, d.h. entweder dem Grundstücksveräußerer oder einem mit diesem personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich bzw. durch vertragliche Abrede (Zusammenarbeit, abgestimmtes Verhalten) verbundenen Dritten (BFH-Urteile vom 23.6.1982 II R 155/80, BFHE 136, 427 , BStBl II 1982, 741; vom 6.12.1989 II R 72/87, BFH/NV 1991, 344, und II R 145/87, BFH/NV 1991, 345; vom 11.5.1994 II R 62/91, BFH/NV 1994, 901, und in BFHE 183, 265, BStBl II 1997, 776), voraus. Denn nur dann, wenn die Veräußererseite (auch) zur Errichtung des Gebäudes verpflichtet ist, entspricht eine solche Sachverhaltsgestaltung ihrem objektiven Inhalt nach dem Abschluss eines das bebaute Grundstück umfassenden Grundstückskaufvertrags (vgl. hierzu BFH-Urteil in BFHE 189, 550 , BStBl II 2000, 34). Hat sich demnach gegenüber dem Grundstückserwerber weder der Grundstücksverkäufer selbst noch ein mit ihm im oben genannten Sinne verbundener Dritter zur Errichtung des Gebäudes auf dem Grundstück verpflichtet, liegt kein einheitlicher Leistungsgegenstand „bebautes Grundstück“ vor (vgl. BFH-Beschlüsse vom 9.8.1989 II B 73/89, BFH/NV 1990, 594, und II B 74/89, BFH/NV 1990, 596). Dies gilt nicht nur in den Fällen, in denen sich bereits zivilrechtlich aus einem oder mehreren Verträgen ergibt, dass der Veräußerer (oder eine aus mehreren Personen bestehende Veräußererseite) zur Übereignung eines bebauten Grundstücks verpflichtet ist (BFH-Urteile vom 25.7.1979 II R 105/77, MittBayNot 3/2002 BFHE 128, 544 , BStBl II 1980, 11; vom 18.10.1989 II R 85/87, BFHE 158, 483 , BStBl II 1990, 181, und vom 18.10.1989 II R 143/87, BFHE 158, 477 , BStBl II 1990, 183), sondern auch für die Fälle, in denen sich auf Grund engen sachlichen Zusammenhangs zwischen dem Grundstückskaufund dem Bauerrichtungsvertrag ergibt, dass der Erwerber bei objektiver Betrachtungsweise als einheitlichen Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück erhält (ständige Rechtsprechung, vgl. BFH-Urteile in BFHE 158, 477 , BStBl II 1990, 183; in BFHE 158, 483 , BStBl II 1990, 181; vom 5.2.1992 II R 110/88, BFHE 166, 402 , BStBl II 1992, 357; vom 8.2.1995 II R 19/92, BFH/NV 1995, 823, 825, und in BFH/NV 1996, 637). Allein die Bindung des Erwerbers an eine bestimmte Bebauung des Grundstücks („Ob“ und „Wie“ der Bebauung) reicht für sich genommen nicht aus, wenn diese nicht gegenüber der (zur Gebäudeerrichtung verpflichteten) Veräußererseite (d.h. dem Grundstücksverkäufer oder einem mit diesem verbundenen Dritten) besteht (vgl. BFH-Urteile vom 6.3.1991 II R 133/87, BFHE 164, 117 , BStBl II 1991, 532; in BFHE 183, 265, BStBl II 1997, 776, sowie in BFHE 189, 550 , BStBl II 2000, 34, unter II. 2.). b) Die Fallgestaltungen (Erwerb eines Grundstücks mit noch zu errichtendem Gebäude bzw. Eintritt in einen Bauvertrag) gleichen sich darin, dass der Erwerber jeweils das Grundstück ohne Vorgaben für die Bebauung nicht erwerben kann. Um wirtschaftliche Nachteile zu vermeiden, muss nämlich der Verkäufer, der bezüglich des zu verkaufenden Grundstücks bereits einen Vertrag über dessen Bebauung mit einem Dritten abgeschlossen hat, aber mit der Bebauung nichts mehr zu tun haben will, bestrebt sein, das Grundstück nur an jemanden zu veräußern, der bereit ist, die Verpflichtungen aus dem Bauvertrag zu übernehmen. Es bedarf auch beide Male einer Mitwirkung Dritter, allerdings bei dem bloßen Grundstückserwerb mit gleichzeitiger Verpflichtung des Erwerbers zum Vertragseintritt nur insoweit, als die mit dem Vertragseintritt verbundenen Rechtsgeschäfte gemäß § 415 Abs. 1 BGB der Zustimmung des Dritten bedürfen. Diese Gemeinsamkeiten, in denen sich die Vergleichbarkeit beider Fallgestaltungen erschöpft, führen jedoch nach der Rechtsprechung des Senats nicht zur Anwendbarkeit der zum einheitlichen Erwerbsvorgang entwickelten Grundsätze auf die mit einer Verpflichtung zum Vertragseintritt verbundenen Grundstückserwerbe. Es fehlt am Merkmal, dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages mit der Verpflichtung des Verkäufers/der Verkäuferseite zur Übertragung eines von ihm/ihr noch zu bebauenden Grundstücks zu entsprechen. 2. Im Streitfall hat sich weder die Grundstücksverkäuferin (X-GmbH) noch ein Dritter, der mit ihr im oben genannten Sinne verbunden ist, der Klägerin (Grundstückskäuferin) gegenüber verpflichtet, das Gebäude auf dem Grundstück zu errichten bzw. fertig zu stellen. a) Die X-GmbH war nach dem Inhalt des Vertrages vom 18.2.1994 der Klägerin gegenüber nicht verpflichtet, das Gebäude zu errichten bzw. fertig zu stellen. Eine solche Verpflichtung der X-GmbH ergibt sich auch nicht aus der neben dem Grundstückskaufvertrag getroffenen privatschriftlichen Vereinbarung hinsichtlich der Eintritts- und Freistellungsverpflichtung der Klägerin in Bezug auf den Generalunternehmervertrag. Mit dieser Vereinbarung verfolgte die X-GmbH lediglich das Ziel, sich von dem Bauvorhaben und dem bereits mit der AG abgeschlossenen Generalunternehmervertrag ohne finanzielle Einbuße wieder zu lösen. Sie wollte – aus welchen Gründen auch immer – gerade kein Gebäude mehr erstellen lassen und sich hierzu auch der Klägerin gegenüber nicht verpflichten. Allein der Umstand, dass umgekehrt die das Bauvorhaben zu Ende zu führen, rechtfertigt nicht die Annahme eines einheitlichen Vertragsgegenstandes. Denn die Verpflichtung des Erwerbers gegenüber dem Veräußerer, auf dem Grundstück ein Gebäude zu errichten, das er selbst nutzen wird, ist eine eigennützige Leistung, die keine Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks darstellt (Sack in Boruttau, Grunderwerbsteuergesetz, Kommentar, 14. Aufl., § 9 Rdnr. 49; Hofmann, Grunderwerbsteuergesetz, Kommentar, 7. Aufl., § 8 Rdnr. 5; Urteil des Obersten Finanzgerichtshofs vom 23.8.1949 II 10/49, RFHE 54, 392). b) Die AG, deren Mitwirkung in diesen Fällen nur in der Zustimmung zum Eintritt des Erwerbers in dem Bauvertrag/Generalübernehmervertrag liegt, hat den Bauvertrag mit dem Grundstücksverkäufer bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages akquiriert, ohne dabei über diesen Vertragsabschluss hinaus irgendeinen Einfluss auf den späteren Veräußerungsvorgang genommen zu haben. Sie befindet sich damit nicht in einer Stellung, wie sie Dritten zukommt, die nach den Grundsätzen der Rechtsprechung zum einheitlichen Erwerbsgegenstand auf Grund objektiv sachlichen Zusammenhangs des von ihnen abgeschlossenen Vertrages mit dem Grundstückskaufvertrag sowie auf Grund abgestimmten Verhaltens mit dem Grundstücksverkäufer der Veräußererseite zuzurechnen sind. Daher erfüllt ihre Mitwirkung auch nicht die Voraussetzungen eines abgestimmten Verhaltens, das nach der genannten Rechtsprechung bei unterschiedlichen Vertragspartnern des Erwerbers auf der Veräußererseite erforderlich ist, um den Erwerb eines bebauten Grundstücks anzunehmen. Die Mitwirkung erfolgt nicht auf das Ziel hin, dem Erwerber ein bebautes Grundstück zu verschaffen, sondern, weil eigene Interessen nicht berührt sind. 3. Gemäß diesen Grundsätzen hat die Klägerin im Streitfall die Grundstücke in dem Zustand erworben, in dem sie sich bei Abschluss des Kaufvertrages befanden. Die Tatsache, dass die X-GmbH im Zuge einer Betriebsaufspaltung die fertige Klinik als Betriebsgesellschaft anpachten wollte, ist grunderwerbsteuerrechtlich ohne Bedeutung. Wollte man ihr Bedeutung beimessen, spräche sie im Übrigen eher für die Klägerin, weil aufgrund dieser Tatsache die Grundstücksverkäuferin in einem Zusammenhang mit der Klägerin als Erwerberin, nicht aber mit der AG als Generalübernehmerin steht. Demgegenüber hat das FG den Erwerb der Grundstücke mit noch zu errichtendem Gebäude angenommen. Daher ist die Vorentscheidung aufzuheben. Die Sache ist nicht spruchreif, weil der Zustand der Grundstücke im Erwerbszeitpunkt – vom Standpunkt des FG aus zu Recht – nicht festgestellt ist. Dies zwingt zur Zurückverweisung der Sache an das FG. Bei der anderweitigen Entscheidung ist zu berücksichtigen, dass die in Höhe von netto 334.071,25 DM zu erstattenden Grundstücksaufwendungen der X-GmbH vom Erwerber übernommene sonstige Leistungen i.S. des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 darstellen. Steuerrecht schaftlich in einem objektiv sachlichen Zusammenhang mit dem eigentlichen Grundstückserwerb stehen1. Wenn bei objektiver Betrachtungsweise mehrere Vereinbarungen auf einen einheitlichen Leistungsgegenstand zielen, so sind diese auch dann als grunderwerbsteuerliche Einheit zu behandeln, wenn es sich formal um getrennte Verträge, z.B. Grundstückskaufvertrag und Werkvertrag, handelt2. In diesen Fällen erhöht sich somit die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage um die Kosten des Werkvertrages3. Sind dagegen die Verträge weder zivilrechtlich verknüpft noch in einem engen sachlichen Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb stehend, so kann die Grunderwerbsteuer lediglich aus der Gegenleistung für das Grundstück, nicht aber aus der Gegenleistung für das Gebäude bemessen werden4. 2. Hiervon abzugrenzen ist die bloße Verpflichtung zum Eintritt in bereits abgeschlossene gegenseitige Verträge des Veräußerers mit Dritten durch den Erwerber. In der Vergütung für die Vertragsübernahme liegt nur dann eine grunderwerbsteuerlich relevante Gegenleistung, wenn das Entgelt, welches der Käufer für den Vertragseintritt zu zahlen hat, unausgewogen hoch ist und somit eine verdeckte zusätzliche Zahlung für das Grundstück darstellt5. Es handelt sich dagegen nicht um einen einheitlichen Vertragsgegenstand, da der Verkäufer des Grundstücks und sein Vertragspartner, in dessen Vereinbarungen der Käufer eintreten soll, keine gleichgerichteten Interessen verfolgen. Beispiel: Ein Grundstückseigentümer hat einen Bau- und Architektenvertrag abgeschlossen, weil er ein Haus auf seinem Grundstück errichten wollte. Da die Finanzierung geplatzt ist, möchte er das Grundstück abstoßen und hätte es am liebsten, dass der Käufer auch den Bau- und Architektenvertrag übernimmt. Dieses Interesse verfolgt der Verkäufer nicht etwa, weil er den Architekten oder Bauunternehmer unterstützen möchte, sondern lediglich, um gegenüber diesen Personen keinen Schadensersatzverpflichtungen ausgesetzt zu sein. Nach ständiger Rechtsprechung handelt es sich hier nicht um eine grunderwerbsteuerlich relevante Gegenleistung, wenn für die zu übernehmenden Architekten- und Bauverträge zusätzliche Gegenleistungen vom Käufer bezahlt werden, sofern keine unausgewogen hohe Kostenverteilung auf diese Verträge entfällt6. Diese Situation ist vielmehr so zu bewerten, als hätte der Käufer selbst die Verträge nach dem Erwerb des Grundstücks mit dem Architekten und den Bauhandwerkern freiwillig und eigenverantwortlich abgeschlossen7. Es fehlt Anmerkung Dem Urteil ist zuzustimmen, obwohl es auf den ersten Blick der bisherigen Rechtsprechung zum einheitlichen Vertragsgegenstand zu widersprechen scheint. 1. Nach der Rechtsprechung zum einheitlichen Vertragsgegenstand wird der Gegenstand des Erwerbsvorgangs um solche Vereinbarungen erweitert, welche rechtlich oder wirtVgl. BFH, BStBl. II/1990, S. 181; 1991, S 532; 1995, S. 331; BFH/NV 1998, S. 1522; vgl. ferner Pahlke/Franz, § 9 Rdnrn. 10 ff. Zur Terminologie: von einem einheitlichen Vertragswerk spricht man, wenn Werkvertrag und Bauvertrag in einer Urkunde niedergelegt sind; als einheitlicher Vertragsgegenstand wird dagegen der Fall bezeichnet, dass beide Verträge in getrennten Urkunden abgefasst wurden, aber rechtlich oder wirtschaftlich zusammenhängen. Vgl. BFH, BStBl. II/1990, S. 181; 1991, S 532; 1995, S. 331; BFH/NV 1998, S. 1522; vgl. ferner Pahlke/Franz, § 9 Rdnrn. 10 ff. Vgl. BFH, BStBl. II/1990, S. 181; 1991, S 532; 1995, S. 331; BFH/NV 1998, S. 1522; vgl. ferner Pahlke/Franz, § 9 Rdnrn. 10 ff. Vgl. Pahlke/Franz, § 9 Rdnr. 12. Vgl. BFH, BSTBl. II/1977, S. 486; 1990, S. 440; 1995, S 268; vgl. ferner hierzu Pahlke/Franz § 9 Rdnr. 96. Vgl. BFH, BSTBl. II/1977, S. 486; 1990, S. 440; 1995, S 268; vgl. ferner hierzu Pahlke/Franz § 9 Rdnr. 96. Vgl. BFH BStBl I 2000, S. 143 Rechtsprechung MittBayNot 3/2002 Steuerrecht MittBayNot 3/2002 gerade an einem zielgerichteten Zusammenwirken von Verkäufer und Architekt bzw. Bauunternehmer8, so dass die Vergütung für die Übernahme der Verträge als eigennützige Erwerberleistung zu qualifizieren ist9. 3. Überträgt man diese Grundsätze auf den vom BFH nunmehr entschiedenen Fall, so ergibt sich, dass das Urteil die bisherige Rechtsprechung konsequent fortsetzt. Auch hier waren Grundstücksveräußerer und Generalübernehmer nicht personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich bzw. durch vertragliche Abreden (Zusammenarbeit oder abgestimmtes Verhalten) miteinander verflochten, so dass kein einheitlicher Leistungsgegenstand eines bebauten Grundstücks vorlag. Auch hier verfolgte der Verkäufer mit den getroffenen Vereinbarungen lediglich das Ziel, sich von dem Bauvorhaben und dem bereits abgeschlossenen Generalübernehmervertrag ohne finanzielle Einbußen wieder zu lösen. 4. Der BFH betont allerdings, dass zwischen Generalübernehmer und Veräußerer des Grundstücks kein abgestimmtes Verhalten vorlag. Damit beugt die Rechtsprechung der naheliegenden Umgehungskonstruktion vor, dass ein Grundstückseigentümer, der mit einem Werkunternehmer im Sinne der Rechtsprechung zum einheitlichen Vertragsgegenstand verflochten ist, auf der Grundlage dieser Entscheidung zunächst einen Werkvertrag mit dem Bauunternehmer abschließt, um anschließend bei einem Weiterverkauf des Grundstücks den Käufer in den bereits abgeschlossenen Werkvertrag eintreten zu lassen. Dies würde eine Umgehung im Sinne des § 42 AO darstellen und somit zu einer Erhebung der Grunderwerbsteuer aus der erhöhten Bemessungsgrundlage führen. Notar Dr. Stefan Gottwald, Pappenheim Vgl. Hofmann, § 8 Rdnr. 16 Vgl. hierzu Pahlke/Franz, § 8 Rdnrn. 8 ff. 1992 die Modernisierung und Erweiterung der Gebäude. In diesem Zusammenhang wurde auch die Klägerin gegründet und Anfang Oktober ein so genanntes Beteiligungskonzept erstellt. Diesem Konzept folgend erwarb die Klägerin mit notariell beurkundetem Vertrag vom 30.10.1992 den im Vertrag näher bezeichneten Grundbesitz, und zwar zu einem Kaufpreis in Höhe von 202.300.000,– DM. Der zunächst durch Vertreter ohne Vertretungsmacht abgeschlossenen Vertrag wurde unter dem 16.11.1992 von der C-AG als Komplementärin der Verkäuferin genehmigt. Dem Kaufvertrag beigefügt waren Immobilien-Leasing-Verträge, die schon zuvor abgeschlossen worden waren. Darin hatte die Klägerin die Immobilie bereits am 29.10.1992 auf die Dauer von 30 Jahren an die S-GmbH vermietet und diese wiederum hatte unter dem 29./30.10.1992 einen LeasingVertrag mit der C-AG abgeschlossen. Der Beklagte setzte wegen des Erwerbsvorganges die Grunderwerbsteuer mit Bescheid vom 10.12.1992 auf 4.046.000,– DM fest (202.300.000,– DM x 2 v.H.). Im März 1997 führte die Großbetriebsprüfung in A bei der Klägerin eine Außenprüfung durch, die sich unter anderem auf die vorgenannte Steuerfestsetzung bezog. Hierbei würdigte der Prüfer auch die Unterlagen, die dem Beklagten bei der Festsetzung noch nicht vorgelegen hatten, nämlich das Beteiligungskonzept und einen Geschäftsbesorgungsvertrag vom 5./9.11.1992. Darin hatte die Klägerin die C-AG beauftragt, im Namen der Klägerin und auf deren Rechnung alle notwendigen Maßnahmen zur Durchführung der geplanten Umbau- und Modernisierungsarbeiten zu veranlassen. Die hierdurch verursachten Kosten sollten ein Volumen von 25 Mio DM nicht überschreiten. Der Außenprüfer gelangte zu der Rechtsauffassung, dass die Klägerin gleichsam eine Immobilie mit schlüsselfertig hergerichteten Aufbauten erworben habe. Daher seien die im Rahmen der Bauarbeiten tatsächlich angefallenen Kosten in Höhe von 27.555.137,– DM in die für die Grunderwerbsteuer maßgebliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Der Beklagte folgte den Ausführungen des Prüfers und erließ unter dem 30.4.1997 einen nach § 173 Abgabenordnung – AO – geänderten Grunderwerbsteuerbescheid, in dem er, ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von nunmehr 229.855.137,– DM, die Steuer auf 4.597.102,– DM festsetzte. Den Einspruch der Klägerin wies er als unbegründet zurück. Hiergegen richtet sich die Klage. Aus den Gründen: Die Klage ist unbegründet. 21. GrEStG § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1; AO § 173 Abs. 1 Nr. 1 (Grunderwerbsteuer auf neben Kaufvertrag abgeschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrag) 1. 2. In die Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist nicht nur der im Kaufvertrag ausgewiesene Kaufpreis einzubeziehen, sondern jede Leistung, die der Käufer bei objektiver Betrachtungsweise für den Erwerb des Grundstücks aufwendet. Werden neben dem Grundstückskaufvertrag weitere Vereinbarungen geschlossen, liegt grunderwerbsteuerlich ein einheitliches Vertragswerk vor, wenn ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen den Vereinbarungen besteht. FG Düsseldorf, Urteil vom 25.7.2001 – 7 K 156/98 GE, rkr. Zum Sachverhalt: Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob der Vertrag über den Erwerb eines Grundstücks einerseits und der Geschäftsbesorgungsvertrag zur Durchführung von Umbauarbeiten auf dem erworbenen Grundstück andererseits ein einheitliches Vertragswerk bilden, das insgesamt den Erwerb eines Grundstücks mit umgebauten Gebäuden zum Inhalt hat. Gegenstand der hier umstrittenen vertraglichen Vereinbarungen ist ein mit Bankgebäuden bebautes Areal in der Innenstadt von A. Eigentümerin war ursprünglich die G-KG. Genutzt wurden die Aufbauten von ihrer Komplementärin, der C-AG in B. Diese plante im Jahre Die Klägerin wird durch den angefochtenen Steuerbescheid vom 30.4.1997 nicht in ihren Rechten verletzt (§ 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung – FGO –), denn dieser Bescheid ist rechtmäßig. Der Beklagte ist befugt gewesen, den ursprünglich erlassenen Grunderwerbsteuerbescheid vom 10.12.1992 zu ändern. Rechtsgrundlage hierfür ist die Regelung des § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO, denn der Beklagte hat erst im Jahre 1997 nach der Außenprüfung der Großbetriebsprüfung in A von dem Beteiligungskonzept und dem Geschäftsbesorgungsvertrag vom 5./9.11.1992 Kenntnis erlangt. Daraus wiederum ergibt sich, dass dem Grunderwerbsteuerbescheid vom 10.12.1992 eine fehlerhaft berechnete Bemessungsgrundlage zugrunde gelegen hat. Darin sind nämlich die durch die Umbau- und Modernisierungsarbeiten verursachten Kosten nicht erfasst, obwohl sie im Streitfall neben dem für den Grund und Boden entrichteten Entgelt Teil des für die Besteuerung maßgeblichen Wertes der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz – GrEStG –) gewesen sind. Dabei ist es ohne Bedeutung, dass im Kaufvertrag vom 30.10.1992 die Bebauung des Grundstücks und die dafür aufzuwendenden Kosten nicht angesprochen sind und dass die G-KG möglicherweise nicht den Willen gehabt hat, sich der Klägerin gegenüber zur Fertigstellung der Bauarbeiten zu verpflichten. Zum einen ist die Finanzbehörde bei der Ermittlung der für die Grunderwerbsteuer maßgeblichen Bemessungsgrundlage Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BFH Erscheinungsdatum: 15.01.2002 Aktenzeichen: II R 16/00 Rechtsgebiete: Grunderwerbsteuer Erschienen in: MittBayNot 2002, 219-222 Normen in Titel: GrEStG 1983 § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BGB § 415 Abs. 1