V ZR 135/98

Zurück BGH 02. Juli 1999 V ZR 135/98 BGB §§ 138, 779 Abs. 1 Vergleich über Rücknahme eines Widerspruchs gegen Erteilung einer Baugenehmigung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau vom 1.7.1994 (UR-Nr. 403/94 des Beteiligten zu 5),) aufgeführte Pflicht der Beteiligten zu 1) und 2), das gesamte Gebäude einschließlich der Außenanlagen innerhalb von vier Jahren auf der Grundlage der erklärten Bau- und Leistungsbeschreibung“ fertig zu stellen (§13 Nr. 1 des Vertrages) und im Zuge der zukünftigen Vermietung der zur Zeit leerstehenden Flächen den Feinausbau der jeweiligen Mieteinheiten nach der „Mietbaubeschreibung“ sowie der „Bau- und Leistungsbeschreibung“ (§13 Nr. 3 des Vertrages) durchzuführen. Da die Vertragsparteien die genannten Baubeschreibungen sonach zum Inhalt des Vertrags gemacht haben, hätten sie nach Maßgabe der §§9, 13, 13 a BeurkG beurkundet werden müssen. Hierzu verhält sich die Niederschrift des Kaufvertrages in ihrem letzten Abschnitt wie folgt: „Die im vorliegenden Vertrag erwähnten ergänzenden Erklärungen nämlich: Bau- und Leistungsbeschreibung, Mietbaubeschreibung, Mustermietvertrag, Verwaltervertrag lagen in beurkundeter Form vor. Die Parteien erklärten, dass ihnen die Urkunde bekannt ist. Die Parteien verzichten auf das Verlesen sowie auf das Beifügen dieser Anlagen zum Vertrag“. Diese Form der Beurkundung verstößt aus den Gründen der landgerichtlichen Entscheidung gegen das formelle Beurkundungsrecht. Da ein Ausnahmefall der in §14 BeurkG bezeichneten Art nicht vorliegt, mussten die in dem Vertrag in Bezug genommenen Baubeschreibungen ohne Rücksicht auf den Verzicht der Vertragsparteien entweder verlesen (vgl. BGH NJW 1979, 1984 ) oder aber nach Maßgabe des §13 a BeurkG in den Vertrag eingeführt werden (vgl. Kuhn/von Schuckmann, BeurkG, 3. Aufl., § 13 a Rdnr. 5; Beck’sches NotarHandbuch/Kutter, 2. Aufl., A II Rdnr. 48; Albrecht in Handbuch der notariellen Vertragsgestaltung, 7. Aufl., Rdnr. 314). Beides ist nicht geschehen. Eine Verlesung ist schon nach dem Wortlaut der Niederschrift nicht erfolgt. Die von dem Beteiligten zu 5) offenbar angestrebte Verfahrensweise nach § 13 a BeurkG scheiterte daran, dass der Notar es versäumt hat, in dem Kaufvertrag eine genaue Bezeichnung der Bezugsurkunde aufzunehmen. Es fehlen, wie das Landgericht im Einzelnen dargelegt hat, nicht nur die Angabe des Datums und der Urkundennummer der Bezugsurkunde; auch ihr Inhalt wird in der Verweisungsurkunde teilweise unrichtig wiedergegeben, weil die Bezugsurkunde eine „Baubeschreibung“ und keine „Bau- und Leistungsbeschreibung“ sowie einen „Geschäftsbesorgungsvertrag“ und keinen „Verwaltervertrag“ enthält. Auf welche „Urkunde“ (oder welche Urkunden?) in dem notariellen Kaufvertrag letztlich Bezug genommen wird, lässt sich deshalb durch Auslegung der Verweisungsurkunde nicht einmal erahnen, zumal entsprechend der durch § 13 a Abs. 2 S. 1 BeurkG eröffneten Möglichkeit hier darauf verzichtet worden ist, die Bezugsurkunde der Niederschrift beizufügen. Eine derartige Verfahrensweise, die eine Individualisierung der Bezugsurkunden auch durch Auslegung der Verweisungsurkunde nicht ermöglicht, verstößt nach Auffassung des Senats gegen die zwingenden Voraussetzungen des §13 a BeurkG und führt gemäß §125 S.1 BGB zur Nichtigkeit des Kaufvertrages. Sonach konnte unentschieden bleiben, ob die Bezugsurkunde UR-Nr. 402/94 ihrerseits wirksam errichtet worden ist oder der Notar hierbei ebenfalls – wie das Landgericht annimmt – gegen Vorschriften des formellen Beurkundungsrechts verstoßen hat. d) Nach dem Schlussabschnitt des Kaufvertrages (UR-Nr. 403/94) steht der Kaufvertrag in einem unmittelbaren rechtlichen und sachlichen Zusammenhang mit dem am selben Tage beurkundeten Darlehens- und Treuhandvertrag der Beteiligten. Die Verträge sollen, so die Formulierung, in ihrem Bestand jeweils abhängig sein von dem Zustandekommen und der Rechtswirksamkeit der jeweils anderen Vereinbarungen. Bei dieser Sachlage zog die Unwirksamkeit des Kaufvertrages die Unwirksamkeit der übrigen Teile des Vertragswerkes nach sich, wobei unentschieden bleiben kann, auf welche Abreden sich der Formzwang des § 313 BGB erstreckte. Damit hat, wie das Landgericht im Ergebnis richtig erkennt, die vorgenommene Beurkundung insgesamt ihren Zweck verfehlt, so dass die Kosten insgesamt niederzuschlagen sind. Gleiches gilt für die Verhandlung UR-Nr. 402/94, die zur Vorbereitung des Kaufvertrages UR-Nr. 403/94 beurkundet worden ist. 3. Hatte der Kostenschuldner seine Einwendungen gegen die Kostenberechnung innerhalb eines Monats seit der Zustellung der vollstreckbaren Ausfertigung im Wege der Beschwerde erhoben, so hat der Notar gemäß §157 Abs. 1 S. 2 KostO den Schaden zu ersetzen, der dem Kostenschuldner durch die Vollstreckung oder durch eine zur Abwendung der Vollstreckung erbrachte Leistung entstanden ist. Das Landgericht hat diese Voraussetzungen mit näherer Begründung als gegeben angesehen und der Beteiligten zu 2) weitere 1.626,30 DM (Zwangsvollstreckungskosten) und 130,80 DM (Avalkosten) zugesprochen. Auch dies lässt keinen Rechtsfehler zum Nachteil des Beteiligten zu 5) erkennen. Die Auffassung des Landgerichts, die Monatsfrist werde nicht in Lauf gesetzt, wenn die Kostenberechnung des Notars – wie hier – nicht den Formerfordernissen des §154 KostO entspreche, trifft zu (vgl. OLG Schleswig JurBüro 1978, 911 ; Rohs/Wedewer a.a.O., §157 Rdnr. 5). Die weitere Beschwerde war daher zurückzuweisen. Öffentliches Recht 27. BGB §§138, 779 Abs. 1 (Vergleich über Rücknahme eines Widerspruchs gegen Erteilung einer Baugenehmigung) Eine vergleichweise getroffene Vereinbarung, durch die sich der Eigentümer eines Grundstücks verpflichtet, der Bebauung eines angrenzenden Grundstücks nicht weiter entgegenzutreten, ist nicht deshalb sittenwidrig, weil die hierfür vom Bauwilligen zu erbringende Zahlung weit über die Minderung des Wertes des beeinträchtigten Grundstücks hinausgeht. BGH, Urteil v. 2.7.1999 – V ZR 135/98 –, mitgeteilt von Dr. Manfred Werp, Richter am BGH a.D. Zum Sachverhalt: Die Klägerin errichtete 1991/1992 im Auftrag der O.-GmbH in L. ein Bürogebäude auf einem Grundstück, das an das Einfamilienhausgrundstück der Beklagten angrenzt. Die Erd- und Fundamentarbeiten für das Bauwerk waren auf der Grundlage eines von der Gemeinde L. als Satzung beschlossenen Vorhaben- und Erschließungsplans durch Teilbescheide vom 4. und 5.12.1991 genehmigt worden. Am 25.2.1992 wurde die Errichtung des Stahlskeletts für das Gebäude genehmigt. Die Beklagten waren an dem Satzungsbeschluss der Gemeinde und dem Baugenehmigungsverfahren nicht beteiligt worden. Am 19.5.1992 legten sie gegen die erteilten Genehmigungen Widerspruch ein. Daraufhin erklärte die Genehmigungsbehörde, die für die 62 MittBayNot 2000 Heft 1 Fortführung des Bauvorhabens notwendige vierte Teilgenehmigung nicht zu erteilen, solange das Widerspruchsverfahren nicht abgeschlossen sei. Durch Vertrag vom 22.6.1992 verpflichteten sich die Beklagten, gegen Zahlung der O.-GmbH von 200.000 DM ihren Widerspruch zurückzunehmen, auf zukünftige Rechtsbehelfe und anderweitige Einwendungen gegen das Bauvorhaben Innovationspark L. zu verzichten und eine Baulast zu bewilligen. Nachdem sie den Widerspruch gegen die erteilten Genehmigungen zurückgenommen hatten, wurden die ausstehende weitere Teilgenehmigung am 10.7.1992 erteilt und das Gebäude fertiggestellt. Die Klägerin hat geltend gemacht, das Ausstehen der vierten Teilgenehmigung habe die Gefahr begründet, dass sich die Fertigstellung des Gebäudes verzögern und der O.-GmbH Mietausfälle, von monatlich 250.000 DM erwachsen würden. Diese Situation hätte die Beklagten dazu ausgenutzt, sich einen unangemessenen Vorteil für die Rücknahme ihres Widerspruchs zu verschaffen. Daher seien sie zur Rückzahlung des erhaltenen Betrages von 200.000 DM verpflichtet. Diesen Anspruch habe die O.-GmbH ihr abgetreten. Das Landgericht hat die auf Zahlung eines Teilbetrages von 65.000 DM zuzüglich Zinsen gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht der Klage stattgegeben. Die Revision führte zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Aus den Gründen: I. (…) nicht fertig gestellten Bürogebäudes unter Eingehung fester Terminzusagen bereits vor Erteilung der vierten Teilbaugenehmigung vermietet hatte, und monatliche Mietausfälle von 250.000 DM befürchtete. Demgegenüber hatten die vor den bis dahin erteilten drei Teilbaugenehmigungen nicht angehörten Beklagten ein Interesse daran, zu verhindern, dass unmittelbar hinter ihrem Garten ein 16 m hoher Bürokomplex errichtet würde. Dieses Interesse lässt sich nicht mit einem Bruchteil des Verkehrswertes des benachteiligten Grundstücks erfassen, wie es das Berufungsgericht getan hat, sondern schließt auch andere Gesichtspunkte ein. Dass die eingelegten Widersprüche offensichtlich unbegründet gewesen wären, kann nach den getroffenen Feststellungen nicht angenommen werden. Vielmehr geht das Berufungsgericht davon aus, dass der mangels eines Bebauungsplans für die Baugenehmigungen maßgebliche Vorhaben- und Erschließungsplan fehlerhaft war und mit einer Normenkontrollklage noch zu Fall gebracht werden konnte. Sonstige Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten sich von einer verwerflichen Gesinnung hätten leiten lassen, sind nicht festgestellt. Unter diesen Umständen kann von unverhältnismäßigen Zugeständnissen der O.-GmbH und einem Missverhältnis im beiderseitigen Nachgeben nicht gesprochen werden. Da Anhaltspunkte dafür, dass der Vertrag vom 22.6.1992 aus einem anderen Grunde sittenwidrig sein könnte, fehlen, ist die Klage abzuweisen. II. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, ist der Vertrag vom 22.6.1992 nicht deshalb wegen eines Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig, weil die Beklagten die ihnen durch das öffentliche Baurecht gewährte Position gegen Zahlung aufgegeben haben ( BGHZ 79, 131 , 141). Nicht gefolgt werden kann dem Berufungsgericht jedoch in der Ansicht, dass die Abfindungsvereinbarung nach § 138 Abs. 2 BGB nichtig sei. Fehlerhaft ist schon die Annahme, zwischen Leistung und Gegenleistung bestehe ein besonders grobes Missverhältnis, so dass für das Vorliegen der subjektiven Tatbestandsmerkmale des Wuchers eine von den Beklagten nicht erschütterte tatsächliche Vermutung spreche. Abgesehen davon, dass in diesem Fall bereits der Tatbestand des § 138 Abs. 1 BGB gegeben wäre, trägt das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang nicht den Besonderheiten Rechnung, die sich aus der Rechtsnatur der Abfindungsvereinbarung ergeben. Das Berufungsgericht hat diese rechtsfehlerfrei als Vergleich i. S. von § 779 BGB qualifiziert. Zur Feststellung der Sittenwidrigkeit in einem Vergleich getroffener Regelungen ist jedoch nicht das Verhältnis des Wertes der beiderseits übernommenen Verpflichtungen, sondern das beiderseitige Nachgeben gegeneinander abzuwägen (BGH, Urt. v. 25.5.1964, II ZR 87/62, NJW 1964, 1787 ). Es kommt also darauf an, wie die Parteien die Sach- und Rechtslage bei Abschluss des Vergleichs eingeschätzt haben, in welchem Ausmaß sie davon abgewichen sind und zur Bereinigung des Streitfalls gegenseitig nachgegeben haben. Denn im Allgemeinen verbietet es sich, einen Vergleich, selbst wenn ihn die begünstigte Partei mit nicht zu billigenden Mitteln herbeigeführt hat, als sittenwidrig zu behandeln, wenn er seinem Inhalt nach aus der Sicht beider Vertragsparteien bei Vergleichsabschluss als sachgerechte Bereinigung des Streitfalls erschien ( BGHZ 51, 141 , 143; 79, 131, 139 mit Anmerkung Knothe JuS 1983, 18 ). In vorliegendem Fall hatte die O.-GmbH ein Interesse an der ungehinderten Fortführung des Baus, weil sie 90% des noch MittBayNot 2000 Heft 1 Steuerrecht 28. GrEStG § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1, § 13 Abs. 1, §19 Abs. 1; UStG §4 Nr. 9 Buchst. a, §15 Abs. 2 Nr. 1 (Grunderwerbsteuer bei getrenntem Kauf- und Werkvertrag) Der BFH hält an seiner ständigen Rechtsprechung fest, dass bei objektiv sachlichem Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren, die zukünftige Bebauung des Grundstücks betreffenden Verträgen mit Dritten (einheitlicher) für die grunderwerbsteuerrechtliche Beurteilung maßgeblicher Gegenstand des Erwerbsvorgangs das Grundstück in bebautem Zustand ist. Zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage) gehören in diesen Fällen alle Leistungen des Erwerbers, die dieser an den Grundstücksveräußerer und an Dritte gewährt, um das Eigentum an dem Grundstück in seinem zukünftigen bebauten Zustand zu erwerben (Urteile vom 23.11.1994 II R 53/94, BFHE 176, 450, BStBl II 1995, 331; vom 25.11.1992 II R 67/89, BFHE 169, 533 , BStBl II 1993, 308, und vom 11.11.1992 II R 117/89, BFHE 169, 480 , BStBl II 1993, 163). Eine den Wertungen des § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG widersprechende Doppelbelastung mit Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer liegt in diesen Fällen nicht vor. BFH, Urteil vom 27.10.1999 – II R 17/99 – Zum Sachverhalt: Der Kläger und Revisionsbeklagte (Kläger) schloss am 23.9.1991 einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über ein zu diesem Zeitpunkt noch unbebautes Grundstück. Der Kaufpreis sollte 105120 DM betragen, die Vermessungskosten sollten vom Kläger übernommen werden. Für die Grundstücksverkäuferin handelte bei Vertragsabschluss eine Angestellte des beurkundenden Notars, deren Vertragserklärungen durch die Grundstücksveräußerin am 24.10.1991 genehmigt wurden. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 02.07.1999 Aktenzeichen: V ZR 135/98 Erschienen in: MittBayNot 2000, 62-63 NJW 1999, 3113 ZNotP 1999, 474-475 Normen in Titel: BGB §§ 138, 779 Abs. 1