III ZR 105/98

Zurück BGH 03. März 1999 III ZR 105/98 BGB § 652 Maklerlohnanspruch bei Erwerb in der Zwangsversteigerung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau DNotI Fax - Abfrage Deutsches Notarinstitut Dokumentnummer: 802 letzte Aktualisierung: 14. April 1999 8zr10598 BGH VIII ZR 105/98 04.03.1999 BGB § 652 Ein Maklerlohnanspruch gegen den Grundstückskäufer entsteht nach Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 3 BauGB -MaßnahmenG/§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5, 6 BauGB n.F. regelmäßig auch dann nicht, wenn der Käufer das Grundstück anschließend im Wege der - durch das Vorkaufsrecht nicht verhinderten - Zwangsversteigerung erwirbt. BGB § 652 Ein Maklerlohnanspruch gegen den Grundstückskäufer entsteht nach Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 3 BauGB -MaßnahmenG/§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5, 6 BauGB n.F. regelmäßig auch dann nicht, wenn der Käufer das Grundstück anschließend im Wege der - durch das Vorkaufsrecht nicht verhinderten - Zwangsversteigerung erwirbt. BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 105/98 Tatbestand Die Klägerin, die sich mit dem Nachweis und der Vermittlung von Immobilien befaßt, verlangt von der Beklagten eineMaklerprovision. Im August 1993 übersandte der damalige Abteilungsleiter der Sparkasse Z. - in Vertretung der Klägerin - der Beklagten aufderen Nachfrage ein Exposé über eine ca. 87.000 m² große, für Wohnbebauung in Betracht gezogene Teilfläche des Flurstücks343/6 in L., in dem auch auf die bei Abschluß eines Kaufvertrages fällige Nachweis- bzw. Vermittlungsprovision von 3 % ausdem Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer hingewiesen wurde. Die Beklagte verhandelte anschließend unter anderem mit demAbteilungsleiter der Sparkasse und, nachdem letzterer den Kontakt zwischen der Beklagten und der Grundstückseigentümerinhergestellt hatte, mit dieser über den Erwerb des Grundstücks. Am 10. November 1993 schloß die Beklagte mit der Eigentümerin einen Kaufvertrag über die betreffende Teilfläche (dasspäter mit 89.660 m² herausvermessene Flurstück 343/9) für einen bei Annahme einer Fläche von 90.000 m² auf derGrundlage eines Quadratmeterpreises von 25 DM pro Quadratmeter vorläufig auf 2.250.000 DM festgelegten Kaufpreis. MitSchreiben vom 21. Januar 1994 übte die Gemeinde L. das Vorkaufsrecht nach § 3 des Maßnahmengesetzes zumBaugesetzbuch (BauGB-MaßnahmenG) i.d.F. der Bekanntmachung vom 28. April 1993 (BGBl. I S. 622) aus. Am 18. Februar 1994 wurde zu Lasten der in Rede stehenden Fläche eine Grundschuld über 3 Mio. DM bestellt. Aus dieserGrundschuld betrieb die Beklagte im Jahre 1995 die Zwangsversteigerung, in deren Verlauf ihr am 19. April 1996 der Zuschlagerteilt wurde. Das Landgericht hat der auf Zahlung von 77.625 DM nebst Zinsen gerichteten Klage stattgegeben. Mit der Sprungrevision, indie die Klägerin eingewilligt hat, erstrebt die Beklagte weiterhin die Abweisung der Klage. Entscheidungsgründe Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Abweisung der Klage, denn ein Maklerlohnanspruch der Klägerin gegen die Beklagtenach § 652 Abs. 1 BGB ist entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht gegeben. 1. Allerdings ist - was auch die Revision nicht in Abrede stellt - nach den Feststellungen des Landgerichts zwischen denParteien ein Maklervertrag und infolge des Nachweises bzw. der Vermittlung durch die Klägerin zwischen der damaligenGrundstückseigentümerin (Verkäuferin) und der Beklagten ein Grundstückskaufvertrag zustande gekommen. 2. Es entspricht jedoch gefestigter Rechtsprechung, daß der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers gegen den Käuferregelmäßig entfällt, wenn der dem Käufer als Kunden vermittelte Grundstückskaufvertrag nicht zum Erwerb führt, weil einVorkaufsrecht ausgeübt wird; denn infolge der Ausübung des Vorkaufsrechts bleibt der wirtschaftliche Erfolg derMaklertätigkeit für den Käufer aus, und die Maklerleistung erweist sich als für ihn von Anfang an wertlos (vgl. RGZ 157, 243 ,244; RG DR 1939, 2107, 2108; BGH, Urteile vom 28. November 1962 - VIII ZR 236/61 - LM BGB § 505 Nr. 4 und vom7. Juli 1982 - IVa ZR 50/81 WM 1982, 1098 = NJW 1982, 2662 ; Senat BGHZ 131, 318 , 321). a) Der hierbei tragende Gedanke, daß in einem solchen Fall der vom Makler zustande gebrachte Hauptvertrag aus einemGrund gescheitert ist, der seinen wirtschaftlichen Wert von vornherein in Frage gestellt hat, wird zwar in der Fachliteratur fürdas bloß schuldrechtliche Vorkaufsrecht in Zweifel gezogen (vgl. Staudinger/Reuter BGB 13. Bearb. 1995 §§ 652, 653 Rn.97; MünchKomm/Roth BGB 3. Aufl. § 652 Rn. 148 Fn. 634), nicht aber für das dingliche Vorkaufsrecht und auch nicht fürgesetzliche Vorkaufsrechte (vgl. Staudinger/Reuter aaO Rn. 98; MünchKomm/Roth aaO Rn. 148). b) Für das im Streitfall von der Gemeinde L. durch die Erklärung vom 21. Januar 1994 - einen Verwaltungsakt, dessenWirksamkeit (mangels Anfechtung) und Bestandskraft hier nicht in Frage stehen - ausgeübte Vorkaufsrecht nach § 3BauGB-MaßnahmenG seit dem 1. Januar 1998 abgelöst durch § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5, 6 BauGB n.F.). gilt nichts anderes.Allerdings hat dieses gesetzliche Vorkaufsrecht (materiellrechtlich) nicht mehr die dingliche Wirkung, wie sie dem war (vgl. zur Gesetzesgeschichte insoweitW. Schrödter, in: Schrödter, BauGB 6. Aufl. § 28 Rn. 17, 18). Es wirkt nunmehr Dritten gegenüber nicht mehr unmittelbar wieeine Vormerkung zur Sicherung des durch die Ausübung des Vorkaufsrechts entstandenen Anspruchs auf Übertragung desEigentums. Vielmehr ist es Sache der Gemeinde, gemäß § 28 Abs. 2 Satz 3 BauGB nach Mitteilung des Kaufvertrages dasGrundbuchamt um die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks zuersuchen (im Streitfall ist dies aus unbekannten Gründen unterblieben). Indessen eröffnet das Vorkaufsrecht (auch) aus § 3BauGB-MaßnahmenG/ § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5, 6 BauGB n.F. insoweit einen Vorrang vor rechtsgeschäftlichenVorkaufsrechten bzw. vor dem Übereignungsanspruch des Käufers, als zum einen bei einem Eigentumserwerb der Gemeindeaufgrund der Ausübung des Vorkaufsrechts rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte erlöschen ( § 28 Abs. 2 Satz 5 BauGB ), zumanderen die Gemeinde in diesem Fall - vorausgesetzt, die Ausübung des Vorkaufsrechts ist für den Käufer unanfechtbargeworden - das Grundbuchamt ersuchen kann, eine zur Sicherung des Übereignungsanspruchs des Käufers im Grundbucheingetragene Vormerkung zu löschen (§ 28 Abs. 2 Satz 6 BauGB). Von entscheidender Bedeutung in dem Sinne, daß dieGemeinde durch die Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts praktisch über die Möglichkeit der Erfüllung desKaufvertrages im Verhältnis zwischen dem Verkäufer und dem Käufer durch Auflassung und Eintragung entscheidet, nämlichden Eigentumsübergang zunichte macht, ist jedoch die (grundbuchverfahrensrechtliche) Bestimmung des § 28 Abs. 1 Satz 2BauGB, wonach das Grundbuchamt bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen darf, wennihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Es liegt auf der Hand, daß diese"Grundbuchsperre" (vgl. W. Schrödter aaO Rn. 21, 22) zu einem dauerhaften Hindernis für die Eintragung des ersten Käufersals Eigentümer im Grundbuch wird, wenn die Gemeinde ihr gesetzliches Vorkaufsrecht - bestandskräftig - ausgeübt und damitendgültig zum Ausdruck gebracht hat, daß das betreffende Vorkaufsrecht besteht und daß auf seine Ausübung gerade nichtverzichtet werden soll. 3. a) Gleichwohl meint das Landgericht, angesichts der Besonderheiten des vorliegenden Falles könne der Grundsatz, daß beiAusübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts der wirtschaftliche Erfolg der Maklertätigkeit für den Käufer ausbleibt und damitdie Grundlage für den Provisionsanspruch entfällt, nicht zur Anwendung kommen, weil der Eigentumserwerb der Gemeindeletztendlich an dem von der Beklagten in Gang gesetzten Zwangsversteigerungsverfahren gescheitert sei und sich damit dasgesetzliche Vorkaufsrecht "dinglich nicht verwirklicht" habe. Nach Anordnung der Zwangsversteigerung könne der Verkäufer,der sich nach Ausübung des Vorkaufsrechts zweifach schuldrechtlich verpflichtet sehe, weder gegenüber dem Erstkäufer nochgegenüber dem Vorkaufsberechtigten erfüllen. Andererseits habe das Zwangsversteigerungsverfahren keinen Einfluß auf denProvisionsanspruch eines Maklers, weil es die Wirksamkeit der schuldrechtlichen Verpflichtung nicht berühre. Der Maklerstehe im vorliegenden Fall nicht anders da, als wenn ohne Ausübung des Vorkaufsrechts - sogleich die Zwangsversteigerungangeordnet worden wäre. Dann wäre sein Maklerlohnanspruch erhalten geblieben. Insoweit könne es keinen Unterschiedmachen, daß vorliegend das Vorkaufsrecht ausgeübt worden, jedoch ohne dingliche Wirkung geblieben sei. Ein demKaufvertrag anhaftendes Risiko habe sich nicht verwirklicht, so daß der Provisionsanspruch des Maklers unberührt gebliebensei. Dieser basiere auf dem vom Makler ursächlich herbeigeführten, wirksam zustande gekommenen Kaufvertrag mit derBeklagten. Dieses Ergebnis erscheine im vorliegenden Fall auch nicht deshalb als unbillig, weil letztendlich die Beklagte aufeigenes Betreiben des Zwangsversteigerungsverfahrens Eigentümerin des Grundstücks geworden sei. Maßgebend bleibe dieursächlich gewordene Nachweistätigkeit der Klägerin für einen schuldrechtlichen Kaufvertragsabschluß der Beklagten. aa) Richtig ist insoweit allerdings der rechtliche Befund des Landgerichts, daß das von der Gemeinde Lichtentanne ausgeübtegesetzliche Vorkaufsrecht - mangels einer Sicherung des Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks im Wege des § 28 Abs.2 Satz 3 BauGB - den Erwerb eines Grundpfandrechts an dem Grundstück durch die Beklagte, das mit Hilfe diesesGrundpfandrechts in Gang gesetzte Zwangsversteigerungsverfahren und schließlich den Zuschlag an die Beklagte nichtverhindert, sich also letztlich gegenüber diesem Zugriff auf das Grundstück nicht durchgesetzt hat (zu den Auswirkungengesetzlicher Vorkaufsrechte im Zwangsversteigerungsverfahren vgl. Stöber NJW 1988, 3121 , 3123 ff). bb) Der Umstand, daß das von der Gemeinde ausgeübte Vorkaufsrecht den Zwangsvollstreckungszugriff der Beklagten nichtverhindert und deshalb letztendlich nicht einen Erwerb des Grundstücks durch die Gemeinde ermöglicht hat, führt jedoch nichtan dem für den Maklerlohnanspruch nach § 652 Abs. 1 BGB entscheidenden - anspruchsvernichtenden Tatbestand vorbei,daß der Kaufvertrag vom 10. November 1993 zwischen der Beklagten und der Voreigentümerin, der allein eineProvisionspflicht der Beklagten hätte auslösen können, infolge der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde alsGrundlage für einen rechtsgeschäftlichen Erwerb des Grundstücks durch die Beklagte endgültig "blockiert" war. Dermaßgebliche Gesichtspunkt dafür, daß der Makler nach § 652 Abs. 1 BGB die versprochene Maklerprovision verdient, ist dasZustandekommen eines Hauptvertrages, d.h. die Schaffung der Grundlage für einen vertraglichen Übereignungsanspruch. Einensolchen vertraglichen Anspruch der Beklagten gegen die Verkäuferin (Voreigentümerin) hat aber vorliegend das von derGemeinde ausgeübte gesetzliche Vorkaufsrecht - als im Kaufvertrag von Anfang an angelegtes Risiko - endgültig verhindert.Soweit das Landgericht gleichwohl auf den "schuldrechtlichen Kaufvertragsabschluß" abstellt, läßt es aus den Augen, daß essich um einen realisierbaren Kaufvertragsabschluß hätte handeln müssen. cc) Daß es der Beklagten nachträglich gelungen ist, durch "selbständige" Grundstücksbelastungen undVollstreckungsmaßnahmen die mangelnde Realisierbarkeit ihres Anspruchs aus dem Kaufvertrag vom 10. November 1993wirtschaftlich wettzumachen, indem sie das Grundstück schließlich ersteigerte, hat im Blick auf die tatbestandlichenVoraussetzungen der maklervertragsrechtlichen Anspruchsgrundlage ( § 652 Abs. 1 BGB ) keine entscheidende Bedeutung.Denn dieser Vorgang änderte, wie gesagt, nichts daran, daß der von der Klägerin nachgewiesene bzw. vermittelte Kaufvertragfür die Beklagte nutzlos geworden war. Soweit das Landgericht sich für seine gegenteilige Würdigung auch auf das Senatsurteil vom 20. Februar 1997 (III ZR 208/95- VersR 1997, 394 ff) beruft, läßt dieses Schlüsse, wie das Landgericht sie daraus ziehen will, nicht zu. Zwar kommt in dieserEntscheidung zum Ausdruck, daß der Provisionsanspruch des Maklers im Falle des Zustandekommens des Hauptvertragesnicht dadurch entfällt, daß der Käufer das Objekt später in der Zwangsversteigerung erwirbt. Voraussetzung für denProvisionsanspruch des Maklers ist aber auch nach diesem Urteil das Zustandekommen eines durchführbaren Kaufvertrages. An einem solchen fehlt es jedoch im Streitfall. Ob nach Treu und Glauben eine andere Beurteilung in Betracht gekommen wäre, wenn die Vorgänge, die - über die Bestellungeiner Grundschuld - zum Zwangsversteigerungserwerb der Beklagten geführt haben, auf einem planmäßigen Zusammenwirkender Voreigentümerin mit der Beklagten beruht hätten, um - ganz im "Geiste" des Hauptvertrages - der Beklagten dasGrundstück auf einem Umweg doch zu verschaffen, kann dahinstehen. Der festgestellte Prozeßbevollmächtigten der Klägerin in der Revisionsverhandlung, keineAnhaltspunkte. dd) Letztlich bleibt zugunsten der Klägerin nur der Gesichtspunkt, daß die Beklagte ohne die Bemühungen der Klägerin alsMaklerin das in Rede stehende ersteigerte Grundstück möglicherweise niemals "nachgewiesen" bekommen und erworben hätte.Indessen löst dieser Umstand allein keinen Maklerprovisionsanspruch nach § 652 Abs. 1 BGB aus. Die Aufgabe des Maklersbesteht darin, den Kunden in die Lage zu versetzen, mit der anderen Partei des angestrebten Hauptvertrages über dessen Inhaltzu verhandeln und sich mit ihr hierüber zu einigen. Die bloße Objektbekanntgabe, die anschließend etwa zum Erwerb in derZwangsversteigerung führt, reicht nicht aus (vgl. BGHZ 112, 59 ; 119, 32, 34), es sei denn, im Maklervertrag ist -individualvertraglich - etwas anderes vereinbart; daran fehlt es im Streitfall. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 03.03.1999 Aktenzeichen: III ZR 105/98 Erschienen in: DNotI-Report 1999, 90 DNotZ 1999, 90 NJW 1999, 2271-2273 Normen in Titel: BGB § 652