V ZR 376/96

Zurück BGH 17. Oktober 1997 V ZR 376/96 BGB §§ 874, 885 Abs. 2; GBO § 19 Keine Auslegung der Eintragungsbewilligung bei eindeutiger Bezeichnung des Belastungsgegenstandes Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau dem Eigentümer zugestanden hat. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Regelung dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit erhalten, die Eigentümergrundschuld einmal als Mittel der – oft verdeckten – Kreditsicherung zu nutzen (vgl. Begründung zum Gesetzentwurf, BT-Drucks. 8/89 S. 14). Dieser Grundgedanke rechtfertigt es zunächst, die Vorschrift auf nachträgliche Eigentümergrundschulden dann entsprechend anzuwenden, wenn die Grundschuld im Grundbuch vor Eintragung eines nachrangigen Grundpfandrechts auf den Eigentümer umgeschrieben worden ist (vgl. Staudinger/Wolfsteiner, BGB 13. Bearb. § 1179 a Rdnr. 69; Erman/Räfle, BGB 9. Aufl. § 1179 a Rdnr. 8; RGRK/Joswig, BGB 12. Aufl. § 1196 Rdnr. 12; Palandt/Bassenge, BGB 56. Aufl. § 1179 a Rdnr. 7; a.M. Rein, Die Verwertbarkeit der Eigentümergrundschuld trotz des Löschungsanspruchs gemäß § 1179 a BGB S. 101). Es ist kein Grund ersichtlich, die nachträgliche Eigentümergrundschuld in diesem Falle anders zu behandeln als eine nach § 1196 Abs. 1 BGB neu bestellte Eigentümergrundschuld; dem sachenrechtlichen Grundsatz der Publizität ist dadurch hinreichend Rechnung getragen, daß die eine entsprechende Anwendung des § 1196 Abs. 3 BGB rechtfertigende Konstellation aus dem Grundbuch ersichtlich ist. Es wäre sinnlos und würde der vom Gesetzgeber mit der Einführung des gesetzlichen Löschungsanspruchs bei Grundpfandrechten bezweckten Entlastung der Grundbuchämter (vgl. Begründung zum Gesetzentwurf, BT-Drucks. 8/89 S. 7) zuwiderlaufen, den Grundstückseigentümer, der das einzige bestehende Grundpfandrecht als Eigentümergrundschuld später einmal zur Kreditsicherung nutzen möchte, darauf zu verweisen, das ihm zustehende Recht zum Zwecke der Ausräumung eines etwaigen Löschungsanspruchs nach § 1179 a BGB vorsorglich löschen zu lassen und im gleichen Rang eine neue Eigentümergrundschuld nach § 1196 Abs. 1 BGB zu bestellen. Nicht anders ist die Interessenlage in dem hier vorliegenden Fall, daß alle bestehenden Grundpfandrechte sich nachträglich mit dem Eigentum in einer Person vereinigt haben und der Eigentümer auch im Grundbuch als Inhaber aller Grundpfandrechte eingetragen worden ist. Hat der Grundstückseigentümer sich mehrere Grundschulden nach § 1196 Abs. 1 BGB bestellt, gilt § 1196 Abs. 3 BGB für diese Grundschulden unmittelbar. Der Grundstückseigentümer kann also auch eine nachrangige Grundschuld abtreten, ohne befürchten zu müssen, daß daraus dem Zessionar hinsichtlich vorrangiger Eigentümergrundschulden Löschungsansprüche nach § 1179a BGB erwachsen. Es gibt keinen Grund, die nachträgliche, im Grundbuch ausgewiesene Vereinigung aller Grundschulden mit dem Eigentum hinsichtlich der Anwendung des § 1196 Abs. 3 BGB anders zu behandeln. Der sachenrechtliche Publizitätsgrundsatz steht einer entsprechenden Anwendung des § 1196 Abs. 3 BGB nicht entgegen, wenn die diese Analogie rechtfertigende nachträgliche Vereinigung aller Grundpfandrechte mit dem Eigentum in einer Person im Grundbuch eingetragen worden ist. Es besteht ferner kein Bedürfnis, Kreditgebern, die sich in Fällen der vorliegenden Art vom Eigentümer nicht die erstrangige Grundschuld abtreten lassen, sondern sich mit der Abtretung einer nachrangigen Grundschuld begnügen, einen Löschungsanspruch hinsichtlich vorrangiger Eigentümergrundschulden zuzubilligen. Auch hier würde es die Grundbuchämter sinnwidrig belasten, den Grundstückseigentümer darauf zu verweisen, die bestehenden Rechte löschen zu lassen und entsprechende neue Eigentümergrundschulden nach § 1196 Abs. 1 BGB zu bestellen, um den Löschungsanspruch nach § 1179 a BGB zu vermeiden. b) Die entsprechende Anwendung des § 1196 Abs. 3 BGB führt dazu, daß die hier in Rede stehende Grundschuld Nr. 3 wie eine ursprüngliche Eigentümergrundschuld zu behandeln ist, die erstmals einem Dritten abgetreten wurde, und einem Löschungsanspruch nach § 1179 a BGB erst dann unterliegt, wenn sie sich erneut mit dem Eigentum in einer Person vereinigt. Ein Löschungsanspruch der Klägerin scheidet deshalb von vornherein aus. 5. BGB §§ 874, 885 Abs. 2; GBO § 19 (Keine Auslegung der Eintragungsbewilligung bei eindeutiger Bezeichnung des Belastungsgegenstandes) Wenn der Belastungsgegenstand einer Vormerkung im Grundbuch eindeutig bezeichnet ist, kommt insoweit eine Auslegung anhand der Eintragungsbewilligung nicht in Betracht. BGH, Urteil vom 17.10.1997 – V ZR 376/96 –, mitgeteilt von Dr. Manfred Werp, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Klägerin ist Testamentsvollstreckerin des Nachlasses der Erblasserin. Diese kaufte mit notariellem Vertrag vom 4.4.1972 von den damaligen Eigentümern eine noch zu vermessende Teilfläche von etwa 189 qm aus den im Grundbuch von K., Blatt 1706 eingetragenen Grundstücken Flur 11 Nrn. 2083 und „2184“ (richtig 2084), die in einer als Anlage beigefügten Skizze näher bezeichnet wurde. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung der Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an der verkauften Grundstücksfläche durch die Veräußerer wurde am 5.5.1972 eine „Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Auflassung einer Teilfläche“ lediglich hinsichtlich des Flst. 2083 eingetragen. Im Jahr 1985 wurde das Flst. 2083 in die Flurstücke 2736 und 2739 sowie das Flst. 2084 in die Flst. 2735, 2737 und 2738 aufgeteilt. Die an die Erblasserin verkaufte Teilfläche umfaßte die neuen Flst. 2735, 2736 und 2737. Der Beklagte erwarb im Jahr 1990 die Flst. 2735 bis 2739 im Wege der Zwangsversteigerung, bei der als bestehend bleibende Rechte unter anderem die Teilauflassungsvormerkung lediglich hinsichtlich der Flst. 2736 und 2739 aufgenommen wurde. Mit der Klage wird die Erklärung der Auflassung zugunsten der Erbinnen der Erblasserin bezüglich der Flst. 2735, 2736 und 2737 sowie hilfsweise der Flst. 2736 und 2739 verlangt. Das Landgericht hat ihr im Hauptantrag stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht diese Entscheidung teilweise abgeändert und der Klage lediglich auf Zustimmung zur Eintragung der Erbinnen als Eigentümerinnen hinsichtlich des Flst. 2736 stattgegeben und die weitergehende Berufung zurückgewiesen. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Revision blieb ohne Erfolg. Aus den Gründen: Das Berufungsgericht führt aus, daß hinsichtlich der Flst. 2735 und 2737 eine Vormerkung zugunsten der Erbinnen mangels Eintragung nicht entstanden sei. Wortlaut und Anordnung der Eintragung im Grundbuch bezögen sich eindeutig nur auf die Flst. 2736 und 2739. Unklar sei die Eintragung lediglich hinsichtlich des genauen Flächeninhalts der auf dem Flst. 2736 lastenden Vormerkung. Nur insoweit nehme die Eintragung auf die genauere Umschreibung der „Teilfläche“ in der Eintragungsbewilligung Bezug. Eine weitere Auslegung der Eintragung im Sinne der Klägerin komme nicht in Betracht, da damit nicht der nähere Inhalt der VorMittBayNot 1998 Heft 3 179 merkung ausgelegt, sondern der Belastungsgegenstand erweitert würde. Ob das Flst. 2735 als möglicher Teil des früheren Flst. 2083 zunächst mit einer Vormerkung belastet gewesen sei, könne offen bleiben, weil diese spätestens beim Erwerb des Beklagten im Versteigerungsverfahren als dingliches Recht untergegangen sei. Zu Lasten des Flst. 2739 sei eine Vormerkung nicht entstanden, weil dieser Grundstücksteil nicht Gegenstand des Kaufvertrages gewesen sei und die Aufnahme in den Zuschlagsbeschluß nicht zur Entstehung eines Rechtes führe. II. 1. Zutreffend ist allerdings die Ausgangsüberlegung der Revision, daß bei der Eintragung zur näheren Bezeichnung des zu sichernden Anspruchs auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden kann ( § 885 Abs. 2 BGB ) und diese sich auch auf die Flst. 2735 und 2737 als Teil des früheren Flst. 2084 erstreckte, wie es sich aus der dort in Bezug genommenen und als Anlage beigefügten Skizze zur Bestimmung der „Teilfläche“ ergab (BGH, Beschluß vom 9.5.1972, V ZB 19/71, NJW 1972, 1283 , 1284 [= MittBayNot 1972, 169 ]) Richtig ist auch, daß bei zulässiger Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung deren Wortlaut darüber entscheidet, was als Inhalt der Eintragung zu gelten hat, wenn der Eintragungsvermerk in sich widerspruchsvoll oder unklar ist (vgl. BayObLG, RPfleger 1987, 101, 102 [= MittBayNot 1987, 91 ff.]; KG, DNotZ 1956, 555 , 556 f. m.w.N.). Diese Voraussetzung liegt hier jedoch entgegen der Meinung der Revision nicht vor. Denn eindeutig ergeben sich aus dem Grundbuch (Abt. 2 Spalte 2 i.V.m. den laufenden Nummern des Bestandsverzeichnisses) als Belastungsgegenstand nur die Flst. 2736 und 2739. Die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung konnte sich gemäß § 874 BGB nicht auf den Belastungsgegenstand erstrecken, sondern nur auf die nähere Bezeichnung des Inhalts des Rechts. Hinsichtlich des Belastungsgegenstandes weist damit die Grundbucheintragung trotz der im übrigen Platz greifenden Bezugnahme keinen rechtserheblichen Widerspruch auf (vgl. RG, DNot 1932, 721 und BGHZ 123, 297 , 301 f. [= MittBayNot 1994, 35 ff.] für den vergleichbaren Fall der eindeutigen Eintragung des Berechtigten im Grundbuch). Dem kann die Revision nicht entgegenhalten, das Berufungsgericht gehe selbst von einer unklaren Eintragung aus. Denn dies trifft nur insoweit zu, als die Ermittlung der vormerkungsbelasteten Fläche des Flst. 2736 im Hinblick auf die Bezeichnung als „Teilfläche“ in Rede steht. Lediglich in diesem Zusammenhang greift das Berufungsgericht auf einen Vergleich mit der in der Eintragungsbewilligung gekennzeichneten Fläche zurück, nach dem sich ergibt, daß das Flst. 2739 davon nicht erfaßt, das Flst. 2736 dagegen in vollem Umfang betroffen ist. Daraus folgt entgegen der Meinung der Revision aber nicht, daß die Vormerkung sich auch auf weitere Flurstücke bezieht, bei denen eine Eintragung nicht vorgenommen wurde und deshalb eine Vormerkung nicht wirksam entstanden ist. 2. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Berufungsgerichts, daß hinsichtlich des Flst. 2739 eine Vormerkung nicht entstanden sei. Denn dieser Grundstücksteil war nicht Gegenstand des Kaufvertrages mit der Erblasserin. Die Aufnahme einer Teilauflassungsvormerkung für das Flst. 2739 in den Zuschlagsbeschluß konnte nicht zur Entstehung dieses Rechts führen ( RGZ 138, 125 , 127). Ob das Flst. 2735 als Teil des früheren Flst. 2083 zunächst mit einer Vormerkung belastet gewesen war, konnte das Berufungsgericht zu Recht dahingestellt sein lassen, weil die Vormerkung im Zwangsversteigerungsverfahren hinsichtlich der Flst. 2735 bis 2737 nicht angemeldet war, nicht im geringsten Gebot berücksichtigt wurde und im Zuschlagsbeschluß nicht als bestehendes Recht aufgeführt ist ( § 91 ZVG ). 6. WEG §§ 4, 5 Abs. 2; GBO § 19; BGB §§ 877, 876 Satz 1 (Vollmacht zur Änderung einer Teilungserklärung; Zustimmungserfordernisse bei Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum) Zur Auslegung einer Vollmacht in einem Kaufvertrag über ein Wohnungseigentum, durch die der Veräußerer ermächtigt wird, die Teilungserklärung abzuändern, „soweit durch die Abänderung die Lage und Gestalt der vertragsgegenständlichen Sondereigentumseinheit nicht berührt wird, auch soweit Gemeinschaftseigentum mitbetroffen wird“. 2. Wird bei der Aufteilung eines Sondereigentums in mehrere Wohnungen eine Sondereigentumsfläche zum gemeinschaftlichen Treppenvorplatz umgestaltet, ist zur Umwandlung des Sondereigentums in Gemeinschaftseigentum nur die Zustimmung der am abgebenden Sondereigentum dinglich Berechtigten erforderlich. Eine Erhöhung der Unterhaltslast, die sich für die übrigen Wohnungseigentümer aus der Vergrößerung des Gemeinschaftseigentums ergeben kann, stellt für deren Grundpfandgläubiger keine rechtliche Beeinträchtigung dar. BayObLG, Beschluß vom 16.12.1997 – 2Z BR 10/97 –, mitgeteilt von Johann Demharter, Richter am BayObLG und Notar Dr. Walter Rottenfußer, Nürnberg Aus dem Tatbestand: Durch Urkunde vom 12.10.1994 begründete der damalige Eigentümer des Grundstücks Flst. 49/8 an diesem Wohnungs- und Teileigentum. Das Teileigentum Nr. 19 ist in der Urkunde beschrieben als Miteigentumsanteil von 55/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an dem Raum im Dachgeschoß. § 10 der Gemeinschaftsordnung lautet auszugsweise: Die Sondereigentumseinheit Nr. 19 im Dachgeschoß wird eventuell durch den Eigentümer oder dessen Rechtsnachfolger zu Wohnraum ausgebaut. Klargestellt wird, daß sich die Sondereigentumseinheit Nr. 19 im Dachgeschoß in den Spitzbogen erstreckt. Der Ausbau ist entsprechend den zu genehmigenden Bauplänen auszuführen. Der Ausbauende ist berechtigt, bei den Ausbauarbeiten Dacherker, Dachflächenfenster und Dachterrassen zu errichten. Die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher wurden am 3.7.1995 angelegt. In der Folgezeit wurden Sondereigentumsrechte veräußert. Die Kaufverträge enthalten jeweils folgende Bestimmung: XII. 1. Der Veräußerer oder dessen Rechtsnachfolger ist berechtigt und wird hiermit vom Erwerber ermächtigt a) innerhalb der anderen Sondereigentumseinheiten bauliche Änderungen vorzunehmen, b) andere Sondereigentumseinheiten zusammenzulegen und zu unterteilen und die entsprechenden baulichen Veränderungen ... vorzunehmen, 2. Dem Erwerber ist bekannt, daß die Sondereigentumseinheit Nr. 19 im Dachgeschoß noch zu Wohnraum oder anders nutzMittBayNot 1998 Heft 3 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 17.10.1997 Aktenzeichen: V ZR 376/96 Erschienen in: MittBayNot 1998, 179-180 MittBayNot 1998, 30-31 NJW-RR 1998, 158 Rpfleger 1998, 104-105 Normen in Titel: BGB §§ 874, 885 Abs. 2; GBO § 19