VII ZR 73/94

Zurück BGH 06. April 1995 VII ZR 73/94 AGBG § 11 Nr. 10a Subsidiäre Inanspruchnahme des Bauträgers in AGB Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau RECHTSPRECHUNG Borgerliches Recht 1. AGBG§11 Nr. 10 a (Subsididre Inanspruchnahme des Bautrdgers in AGB) 1. Eine Klausel, die die Haftung des Bautragers nicht von der vorherigen gerichtlichen Inanspruchnahme Dritter abh註ngig macht, ist nach§llNr. 1OaAGBG auch dann unwirksam, wenn sie aufgrund ihrer sprachlichen Fassung die Gefahr begrhndet, da der Klauselgegner sie dahin versteht, daB im Regelfall die gerichtliche Inanspruchnahme Dritter Voraussetzung ぐ推r die subsidi註re Haftung des Bautragers ist・ 2. Danach ist in Allgemeinen Geschaftsbedingungen eines VertragesU ber den Erwerb einer neu errichteten Eigentumswohnung eine Klausel gem郎 §11 Nr. 10 a AGBG unwirksam, nach der der Bautrager,, hilfsweise auf Gewahrleistung" nur dann haftet, wenn ,, der Kaufer die ihm abgetretenen AnsprUche aus tatsachlichen GrUnden (z. B. Insolvenz oder Geschaftsaufgabe des Drittschuldners) nicht durchsetzen kann". BGH, Urteil vom 6.4.1995 一 VII ZR 73/94 一， mi鱈eteilt von Dr. Manfred Werp, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Kl醜erin, eine Bautr醜ergesellschaft, verlangt von den beklagten Architekten Schadensersatz. Die Kl醜erin lieB in den J司iren 1980 bis 1982 in H. zwei Eigentumswohnanlagen erstellen. Sie beauftragte die Beklagten als Architekten mit der Voll羽でhitektur fr die Bl6cke 14 A und 15 A電 Die Kl谷germn ver如Berte die V而hnungen. In den mit den Erverbem geschlossenen Vertr註gen ist die subsidire Haftung der Klagerin in §4 der Vertr醜e wie folgt geregelt: ,,Die Behebu昭 der im 加ergめeprotokoll festgehaltenen Beanstandungen ist Sache des Verk如fers. Im u brigen tritt der Verk如fer dem K如fer bereits jetzt pero be稽abet昭die ihm gegen die Bauuntemehmer, Handwe止er und Architekten zustehenden Ansprche auf ordnungsgemaBe Vertragse面llung und Gew油rleistung 缶 die Bauaus比hrung ab. Der K加fer nimmt die Abtretung an. Der Verk加fer erkl狙，d鴎 Grundlage seiner Absprachen mit den Unternehmern, Handwerkern und Architekten die Verdingungsordnung fr Bauleistungen (VOB) ist. Sofern und soweit der Kaufer die ihm abgetretenen Ansprche aus tatsachlichen G血nden (z.B. Insolvenz oder Gesch雄saufgabe des Drittschuldners) nicht durchsetzen kann, haftet der Verk如fer dem K如fer hilfsweise auf Gew引lrleistung. F宙 diese Ausfallhaftung des Ve正如fers gelten ebenねlls die Regeln der VOB. Der Verk如たr haftet aber nur dann und insoweit, als die abgetretenen Gew司11leistungsansprche nicht ihrerseits bereits verjhrt sind." Der Block 14 A wurde im Friihjahr 1981 fertiggestellt und nach einer Abnahme der Parteien von der Klagerin ti bernommen und den Erwerbernti bergeben. Der von der W可inungseigen値mergemeinschaft des Blockes 14 A gegenber der Klagerin wegen unterschiedlicher M加gel angestrengte ProzeB wurde durch einen Vergleich am 19. Juni 1990 beendet. In diesem Vergleich verpflichtete sich die KI醜erin, gegen Abtretung etwaiger Gew川 rleistungs- und Schadensersatzansprche gegei die Beklagten 380.000 DM an die V而hnungseigentmergemeinschaft zu zahlen. Mit ihrer am 12. August 1987 zugestellten Klage hat die Klagerin von der Beklagten unter anderem Freistellung von Ansprchen der V而Imungseigentmergemeinschaft des Blockes 14 A verlangt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz hat die Kl醜erin ihren Antrag in eine Zahlungsklage umgestellt und von den Beklagten die Erst肌tung der 380.000 DM nebst Zinsen verlangt, zu deren Zahlung sie sich in dem gerichtlichen Vergleich vom 19. Juni 1990 verpflichtet hatte. Das Berufungsgericht hat die Berufung mit der Begrtjndung zurckgewiesen, die Forderung sei jedenfalls verj勘rt. Die Revision hat Erfolg, sie fhrt zur Authebung und Zu血ckverweisung. Aus den G威nden: 1. a) Fr das Revisionsver飽hren ist zugunsten der Klagerin zu unterstellen, d邪 es sich bei den Erwerbervertr智en um Formularvert庖ge handelt, weil das Berufungsgericht insoweit keine Feststellungen getroffen hat. Nach§11 Nr.lOa AGBG ist in Allgemeinen Geschaftsbedingungen eine Klausel unwirksam,,durch die bei Vert庖genU ber Lieferngen neu hergestellter Sachen die Gew勘rleistungsansprche gegen den Verwender von der gerichtlichen Inanspruchnahme Dritter abh加gig gemacht wird.§11 Nr・10 a AGBG ist auf den Erwerb neu he培estellter Eigentumswohnungen anwendbar. Nach der st加山gen Rechtsprechung des Senats sind Eigentumswohnungen, die vor ihrer Ver如Berung nicht bereits einige Zeit genutzt worden sind, neu hergestellte M向kleistungen (vgl. Hensen, in: Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG, 7.Aufl. 1993,§11 Nr. lOa Rdnr. 6, Anh.§9 bis 11 Rdnr. 197, jeweils m. N. der Rspr.). b) Eine Klausel, die den Erwerber an den als gew油rleistungspflichtig bezeichneten Dritten verweist, ist nicht nur dann unwirksam, wenn der Verwender seine Eigenhaftung davon abh加gig macht, da der Erwerber gegen den Kunden ge-richtlich vorgeht, sondern auch dann, wenn die besondere Klauselgestalturig die Gefahr begr如det, d出der Klauselgeg-ner die Klausel in diesem Sinne verstehen kann. Das in§11 Nr. 10 a AGBG geregelte eingeschrnkte Verbot der Subsi-di面tat der Eigenhaftung des Verwende工5 soll den Klauselgegner davor- sch批zen, d那 er erst nach einer erfolglosen gerichtlichen Inanspruchnahme des als gewhrleistungspflichtig bezeichneten Dritten seine ursprnglichen Gewahrleistungsansprche gegen den Verwender geltend machen kann oder daB er im Hinblick auf das ProzeBrisiko den Klageweg gegentiber dem Dritten nicht beschreitet und damit die M6glichkeit verliert, den Verwender in Anspruch zu nehmen. Dieser Schutzzweck gebietet es, auch Klauseln als unwirksam anzusehen, die aufgrund ihrer inhaltlichen Gestaltung die Gefahr beg血nden, daB der Kunde davon ausgeht, er mUsse den als gew謝irleistungspflichtig bezeichneten Dritten erfolglos gerichtlich in Anspruch nehmen, bevor der Verwender haftet. c) Die vorliegende Klausel Ist nach§llNr. 1OaAGBGunwirksam, weil sie die Gef油r einer Irre繊hrung des Klauselgegners in dem genannten Sinne begrindet. Die Erl加terung der Voraussetzung fr die subsidi加 Haftung,, aus tatsachlichen Grnden" durch die Beispiele,, Insolvenz oder Geschaftsaufgabe des Drittschuldners" kann bei dem Klauselgegner den Eindruck erwecken, d那 die subsidiare Haftung des Verwenders nur aus den genannten oder aus vergleichbar gewichtigen G比nden eintritt. Dieser Eindruck wird durch die Formulierung,,...iuicht durchsetzen kann" verst淑kt. Im Kontext der genannten beiden Beispiele kann diese Formulierung von dem Klauselgegner dahingehend verstanden werden, d那 376 MittBayNot 1995 Heft 5 die subsidi谷re Haftung des Verwenders erst dann eintritt, rleistungsansp血ehe gegen wenn die Durchsetzung der Gew曲 叱n Dritten praktisch oder rechtlich unm6glich ist. Dieses m6gliche Verst加dnis der Klausel kann bei dem Klauselgegner die irrige Vorstellung hervorrufen, daB der Verwender rleistungspflichtig bezeicherst haftet, wenn er die als gew曲 neten Dritten erfolglos gerichtlich in Anspruch genommen hat, weil erst unter dieser Voraussetzung feststeht, d出 die Durchsetzung dieser Anspruche rechtlich unm6glich ist. 2. FUr die Entscheidung des Rechtsstreits kommt es aber auf die Frage, ob die Subsidiarit飢sklausel gegen§11 Nr.lOa AGBG verst6Bt, sowie auf die weiteren Fragen, ob die m6gliche Unwirksamkeit der Subsidiarit飢sklausel auch die Un-wirksamkeit der Abtretung der Gewahrleistungsansp血che zur Folge hat, und ob die Klagerin als m6gliche Verwenderin sich Dritten gegenuber auf die Unwirksamkeit der Klauseln berufen kann, nicht an; die Verj司irung der Gew旬lrleistungsansprche ist auch dann durch die Freistellungsklage unterbrochen worden, wenn die Abtretung der Gew曲rleistungsanspruche wirksam gewesen sein sollte. (Wird ausgefhrt.) 2. BGB§278 (Zurechnung der vorvertraglichen Erkldrun-gen eines beauftragten Maklers) Auch wer die gesamten Vertragsverhandlungen einem Makler als Repr註sentantenu berlassen hat und 'uberdies zu diesem erkennbar in engen Geschaftsbeziehungen steht, kann sich von dessen vorvertraglichen Erkl註 rungen gegenUber dem sp註teren Vertragspartner vor Beendigung der notariellen Beurkundung mit der Folge distanzieren, daB er ein Verschulden des Maklers nicht gem註B§278 BGB wie eigenes Verschulden zu vertreten hat. BGH, Urteil vom 2.6.1995 一 v ZR 52/94 一， mitgeteilt von Dr. Mα功でd Werp, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: 皿t notariellem Vertrag vom 28.12.1989 kauften die Klager von dem Beklagten ein mit einem Wohn- und Geschftshaus bebautes Grund stUck in Berlin zum Preise von 21 Mio DM. Den VertragsschluB hatte auf der Verkauferseite der Zeuge St. vorbereitet. Der Beklagte hatte ihn als Makler eingeschaltet und ihm die gesamte Verhandlungsfhrung bei den Vorgespr谷ehen und zun谷chst auch noch w谷hrend des BeurkundungsterminsU berlassen. Die Kl谷ger zahlten 20 Mio DM an den Beklagten direkt und hinterlegten 1 Mio DM vereinbarungsgem郎 auf ein Anderkonto des beurkundenden Notars zur Weiterleitung an den Bekl昭ten, sobald dieser eine Baugenehmigung,, hinsichtlich derAufstockung des Kaufgegenstandes 負r weiteren Wohnraum gemaB den Grundzugen der derzeitineue Fl如he)" vorlegte. gen Planung...(bis ca. 1.500 叩〕 Anfang 1991 wurde die Baugenehmigung, vorbehaltlich einer Prfung und Genehmigung des noch fehlenden Standsicherheitsnachweises, erteilt. Der Notar leitete den hinterlegten Be雄Lg an den Beklagten weiter. Die Kl谷ger sehen sich in ihren Erwartungen hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit der geplanten Aufstockung getauscht. Sie behaupten, der Zeuge St. habe ihnen die BaumaBnahme als besonders gunstig dargestellt: Nach den weitgehend fertiggestellten Planungen wrden die Baukosten 3 Mio DM nicht U berschreiten; die Finanzierung erfordere einen Zins- und Tilgungsaufwand von 192.000 DM; damit k6ime bei m6glichen j谷hrlichen Mehreiimahmen an Mieten von 269.500 DM ein berschuB von j町lich 77.500 DM erwirtschaftet werden. Diese Rechnung habe sich jedoch als,, vollkommen unreali-stisch" herausgestellt, da die Baukosten wenigstens 6,4 Mio DM be-trgen. MittB習Not 1995 HeftS Die Kl谷ger nehmen den Beklagten auf Schadensersatz in Anspruch und verlangen u.a. Zahlung von 1 Mio DM. Um diesen Betrag sei der ursp血nglich auf 20 Mic DM festgesetzte Kaufpreis wegen 叱r M6g-lichkeit der Aufstockung des Gebaudes erh6ht worden. Das Landgericht hatdie Klage insgesamt abgewiesen. Das Kammergericht hat ihr in H6he von 1 Mio DM nebst Zinsen durch Teilurteil stattgegeben. Die Revision des Beklagten fhrte zur Aufhebung und Zurckverweisung. Aus 凌'n Gr庇 n凌m: Das angefochtene Urteil h組t einer Nachprfung insoweit nicht stand, als es davon ausgeht, daB sich der Beklagte die schuldhafte Pflichtverletzung des Zeugen St. im konkreten Fall zurechnen lassen muB. a) Allerdings ist dem Benifungsgericht darin zu folgen, daB eine Kaufvertragspartei im Rahmen von Vertragsverhandlun-gen nach §278 BGB in aller Regel nicht fr einen von ihr eingeschalteten Makler einstehen muB (st. Rspr. des Bundesge-richtshofes, vgl. etwa BGHZ 33, 302 , 309; Senatsurt. WM 1964, 853, 854). Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn der Makler seine Tatigkeit nicht auf das fr die Durchfhrung des Maklerauftrags Notwendige beschr山ikt, sondern mit dem Willen des Schuldners bei der Erfllung der diesem im Rahmen der Vertragsanbahnung obliegenden Pflichten als dessen Hilfsperson tatig wird. Der Bundesgerichtshofhat eine solche ．・ Zurechnung z.B angenommen, wenn die in die Vertragsanbahnung eingeschaltete Person als beauftragter Verhandlungs比hrer oder Verhandlungsgehilfe t批ig geworden ist ． ( WM 1986, 1032 , 1034) 恥r den Bereich des§123 BGB ）一 一 und damit U bertragbar auf den des §278 BGB (BGH aaO ist das EinstehenmUssen des Geschaftsherrn auch dann bejaht worden, wenn der am Zustandekommen des Gesch谷fts Beteiligte, also etwa auch ein Makler, wegen seiner engen Beziehung zum Geschftsherrn als dessen Vertrauensperson er）・ scheint (BGH, WM 1978, 1154 , 1155; WM 1979, 429 , 431 Dabei ist nicht entscheidend, ob ihm fr die Verhandlungen Vertretungsmacht eingeraumt worden ist. Vielmehr kommt es darauf an, ob bei wertender Beurteilung 山r tatsachlichen Umst加deTsein v乞 rhalten dem Gesch訓 tsherrn zuzurechnen ist (vgl. BGH a.a.O.). Nach diesem MaBstab hat das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision ohne Rechtsfehler angenommen, daB der Zeuge St. unter den gegebenen Umst加den mindestens als Verhandlungsgehilfe und damit im Rechtssinne als Er伍llungsgehilfe des Beklagten t谷tig geworden ist. Er hat namlich 一 wie das Berufungsgericht im eiizelnen dargelegt hat 一 fr den Beklagten mit dessen Billigung einen GroBteil Ier Verhandlungen ge倣ha,ist als dessen Repr谷sentant, wie eii bevollm谷chtigter Vertreter, aufgetreten und hat erkennbar auch in enger Beziehung zu dem Unternehmen des Beklagten gestanden. b) Mit Erfolg rgt die Revision aber, das Berufungsgericht habe unter Beweis gestellten ProzeBvortragu bergangen. Danach habe der Beklagte bei der Beurkundung unmiBverst谷ndlich erkl狙， d論 Gegenstand des Kaufvertrages nur die von ihm pers6nlich im Rahmen der Protokollierung des 脆rtrages abgegebenen Erkl証ungenu ber Tatsachen und Zusagen seien; was der Zeuge St. zuvor im einzelnen erkl狙 habe, sei ihm unbekannt und keine Grundlage 伍r die Bemessung des Kaufpreises. Damit sei der KUiger einverstanden gewesen. \ たnn Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 06.04.1995 Aktenzeichen: VII ZR 73/94 Erschienen in: MittBayNot 1995, 376-377 NJW 1995, 1675-1676 Normen in Titel: AGBG § 11 Nr. 10a