V ZB 2/94

Zurück BGH 06. Oktober 1994 V ZB 2/94 WEG § 16 Abs. 2 Haftung des eingetragenen Wohnungseigentümers nach Anfechtung des Erwerbs Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Frist mit der ErkI加ung gesetzt, er lehne nach Fristablauf die Annahme der Leistung ab, so erlischt gem.§326 Abs. 1 BGB der Anspruch auf Erfllung und dann auch der dem Schuldner seinerseits zustehende Erfllungsanspruch. Damit verwandelt sich das vertragliche Austauschverhltnis in ein einseitiges Abrechnungsverhaltnis ( BGHZ 87, 156 , 158/159「＝ DNotZ 1983, 549 ]). Der Ki智er konnte deshalb das untergegangene Austauschverhaltnis nicht dadurch wiederherstellen, d叩 er seine 恥rtragsleistung den Beklagten anbot. Der Senat halt daher an der in BGHZ 20, 338 , 343 vertretenen gegenteiligen Ansicht nicht fest. Die dort herangezogene eingesch慮nkte Differenztheorie kommt nur im Falle des§325 BGB in Betracht. 7. WEG§16 Abs. 2 圧抱ftung des ein即加genen Wohnungse碧entロmers nach Anfechtung d廓 Erwerbs) wセr den Erwerb von Wohnungシ oder Teileigentum wirksam nach§123 BGB angefochten hat, haftet, auch wenn er noch im Grundbuch eingetr昭en ist, nicht in entspre-chender Anwendung des §16 Abs. 2 WEG fhr Verbind-lichkeiten，山e nach seiner Grundbucheintragung be-grhndet und 蹴lu1g werden (Erg註nzung zu BGHZ 107, 285 [= MittB習Not 1989, 269= DNotZ 1990, 371 ]). BGH, BeschluB vom 6. 10. 1994 一VZB2/94 一，mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Antragsgegnerin kaufte mit notariellem Vertrag vom 16. 1. 1987 von dem ursprUnglichen GrundstUckseigentUmer ein im Keller der auf diesem GrundstUck errichteten Wohnungseigentumsanlage gelegenes Ein-Zimmer-Ferien叩partement. Am 27. 8. 1987 wurde sie als EigentUmerin im Grundbuch eingetr昭en. Mit Schreiben vom 12. 1. 1988 focht sie die im notariellen Vertrag vom 16. 1. 1987 abgegebenen rechtsgeschaftlichen Erklarungen wegen arglistiger Tauschung an, weil eine Nutzung des Appartements zu Wohnzwecken baurechtlich nicht zulassig war. Die V而hnungsschlUssel wurden im November 1988 zurtickgegeben. Der Rechtsstreit wegen der Anfechtung zwischen den Kaufvertrags-Parteien endete mit einem in zweiter Instanz abgeschlossenen Vergleich, in dem der Verkaufer sich verpflichtete, 45.000 DM Zug um Zug gegen RUckUbereignung der Wohnung und des Mobiliars zu zahlen. Der Vergleich ist beiderseits erfllt worden. Die Antragsteller (dieU brigenV而hnungseigentUmer) haben in der Zeit von Oktober 1988 bis September 1990 verschiedene BeschlUsse uber die Zahlung von Wohngeldern fr den Zeitraum vom 1. 6. 1987 bis 31. 5. 1991 gefaBt, aus denen sie die Antragsgegnerin auf Zahlung von insgesamt 4.036,35 DM in Anspruch nehmen. Das Amtsgericht hat die Antr昭sgegnerin zur Zahlung verpflichtet. Das Landgericht hat auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin den BeschluB abgeandert und den Zahlungsantrag zurUckgewiesen. Die dagegen gerichtete sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller halt das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht in Schleswig fr unbegrUndet, sieht sich aber an der beabsichtigten Entscheidung durch den BeschluB des Oberlandesgerichts Celle vom 13.9.1983 ( DWE 1983, 122 ) g山indert und hat die Sache daher dem Bundesgerichtshof zur Entscheidu昭 vorgelegt. Das Rechtsmittel wurde zurtickgewiesen. MittB習Not 1994 Heft 6 Aus den Grunden: 1.Das vorlegende Gericht verneint einen Anspruch gegen die Antragsgegnerin zur Mittragung der geltend gemachten Lasten und Kosten nach §16 Abs. 2 WEG , weil diese nach den fr rechtsfehlerfrei erachteten Feststellungen des Landgerichts infolge wirksamer Anfechtung von Kaufvertrag und dinglicher Einigung nicht (Teil-)Eigentumerin geworden sei und als lediglich Buchberechtigte nicht in Anspruch genommen werden k6nne. Dabei sei es ohne Bedeutung, daB die Antragsgegnerin 斑r einen gewissen Zeitraum, bis zur 助ckgabe der Schlussel im November 1988, die Wohnung tatsachlich genutzt habe. Demgegen如er halt das Oberlandesgericht Celle in der auf weitere Beschwerde e培angenen Entscheidung ( DWE 1983, 122 ) den Erwerber einer Eigentumswohnung nach Besitz如e培ang und Eintragung als faktisches Mitglied der Wohnungseigentumergemeinschaft in entsprechender Anwendung des§16 Abs. 2 WEG zur Mittragung der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten jedenfalls dann 比r verpflichtet, wenn die materiellrechtliche EigentUmerstellung, z. B. wegen spater erfolgter Anfechtung nach§123 BGB, zweifelhaft sei. 2. Der Senat stimmt mit dem vorlegenden Gericht darin Uberein, daB die Antragsgegnerin nicht 斑r den durch die UmlagebeschlUsse der Antragsteller festgesetzten Wohngeldanteil haftet. a) Die in §16 Abs. 2 WEG geregelte Pflicht der WohnungseigentUmer untereinander, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen, beruht auf dem mit dem Sondereigentum verbundenen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Die Vorschrift setzt mithin die Zugeh6rigkeit zur WohnungseigentUmergemeinschaft voraus (vgl. BGHZ 87, 138 , 142 「＝ MittBayNot 1983, 127 = DNotZ 1984, 32 ]). Fr Teileigentum gilt dasselbe（ §1 Abs. 6 WEG ). An dieser Voraussetzung fehlt es im vorliegenden Fall. Das Landgericht ist zu dem Ergebnis gelangt, daB die Antragsgegnerin den Kaufvertrag und die dingliche Einigung zum Erwerb des Teileigentums an dem,, Appartement" aufgrund arglistiger Tuschung nach§123 BGB wirksam angefochten hat. Die Wirksamkeit ihrer rechtsgeschaftlichen Erklarungen ist daher ruckwirkend entfallen（§142 BGB), so d叩 die Zugeh6rigkeit zur Wohnungs- und TeileigentUmergemeinschaft nicht begrUndet worden ist. An diese tatrichterliche W血digung ist der Senat, der die Stelle des Rechtsbeschwerdegerichts einnimmt（ §28 Abs. 3 FGG ), gebunden, weil sie rechtsfehlerfrei ist（§27 FGG,§561 ZPO). b) Abweichend von dieser gesetzlichen Regelung sind fruher in Rechtsprechung und Schrifttum als Wohnungseigentilmer (bzw. TeileigentUmer) im Sinne von §16 Abs. 2 WEG auch die，週erdenden" oder,, faktischen" oder, wirtschaftlichen" Eigentumer angesehen wo血en, die das Sondereigentum aufgrund eines Erwerbsvertrages bereits nutzen, im Grundbuch aber noch nicht als WohnungseigentUmer eingetragen sind (vgl. OLG K狙sruhe, OLGZ 1978, 177 ; OLG K6ln, OLGZ 1978, 151 ; B習ObLG, WuM 1986, 29 ; MUnchKomm-BGB/R011, 2. Aufl.,§16 WEG, Rdnr. 24 ff.). Der Senat hat sich dem jedoch nicht angeschlossen und entschieden, daB der，卿erdende" Eigentumer nicht in entsprechender Anwendung von §16 Abs. 2 WEG fr Verbindlichkeiten haftet, die noch vor seinem Eigentumserwerb begrUndet worden und fllig geworden sind, und zwar erst durch BeschluB einer Eigent山iierversammlung, in der rr l T l J I L er kein eigenes Stimmrecht hatte ( BGHZ 107, 285 , 2幻 m. w. N.「＝皿ttB習Not 1989, 269= DNotZ 1990, 371 ]). 恥 r die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums haftet der im Grundbuch eingetragene EigentUmer auch dann, wenn er das Wohnungseigentum verauBert hat, nicht mehr nutzt und fr den Erwerber schon eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist (BGH, 107, 285 「＝ MittB町Not 1989, 269= DNotZ 1990, 371 ]). c) Ausgehend von dieser Rechtsprechung, an der der Senat festhalt, ist es folgerichtig, daB auch derjenige, der die auf den Erwerb des Wohnungs-/Teileigentums gerichteten Willenserklarungen nach seiner Eintragung ins Grundbuch gem.§123 BGB wirksam angefochten hat, nicht in entsprechender Anwendung des §16 Abs. 2 WEG zur Mithaftung 銀r Verbindlichkeiten der Eigentume理emeinschaft heran．恥r eine Analogie fehlt es sowohl an gezogen werden kann einer planwidrigen Gesetzeslucke als auch an der Vergleichbarkeit der Sachverhalte. Derjenige, der den Eigentumserwerb wirksam angefochten hat, hat rechtlich der Eigen§142 BGB). Das Grundtume理emeinschaft nie angeh6rt（ buch weist ihn zwar als EigentUmer aus, es ist aber unrichtig. Dies erzeugt auf dem 6 ffentlichen Glauben des Grund §§891 ff. BGB ), bebuchs beruhende Rechtswirkungen （ grundet aber nicht die nur an die Eigentumerstellung anknupfende Haftung. Die faktische Zugehorigkeit zur EigentUmergemeinschaft vermag daher die fehlende Rechtsstellung nicht zu ersetzen (vgl. BGHZ 幻， 138, 142 f. 「＝ MittB習Not 1983, 127= DNotZ 1984, 32 ]). Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts Celle ( DWE 1983, 122 ) besteht auch kein Bedurfnis fr eine analoge Anwendung des §16 Abs. 2 WEG . Es kann insbesondere nicht mit dem Argument der Unsicherheit der Rechtslage begrUndet werden. Die Unsicherheit 加er die Frage der rechtlichen Zugeh6rigkeit zur Eigentumergemeinschaft bietet keine Grundlage fr die Annahme eines berechtigten und schutzwUrdigen Interesses der Gemeinschaft daran, daB 比 r die Zeit der Ungew追heit U ber die materielle Rechtslage eine Person als Eigenttimer zu gelten habe, die zur Lasten- und Kostentragung herangezogen werden k6nnte. Die EigentUmergemeinschaft muB daher die Rechtslage klaren, damit der richtige Schuldner in Anspruch genommen werden kann. Diese Klarung kann durchaus im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit §43 Abs. 1 WEG ) herbeigefhrt werden. Es ist dazu nicht （ weniger geeignet als ein Streitverfahren nach der ZivilprozeBordnung. 8. BGB§§362 Abs. 2, 398, 883, 925 (Wirkung der dem 助ufer eingerumten Auflassungsvormerkung zugunsten 庇5 spater mit seiner Zustimmung eingetragenen Dritten) 1 Die Auflassung des Kaufgrunds位cks steht der Abtre・ tung des Anspruchs des Kaufers auf E嶋entumsUbertragung und der diesen Anspruch sichernden Vormerkung an einen Dritten nicht entgegen. 2. Ubereignet der Verkaufer das KaufgnndstUck mit Zu§§362 Abs. 2, stimmung des K註ufers an einen Dritten（ 185 BGB), so kommen die Wirkungen einer dem K豆ufer eingerhumten Auflassungsvormerkung dem Dritten zugute. BGH, Urteil vom 17. 6. 1994 一 V ZR 204/92 一， mitgeteilt von D. Bun山chuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Am 19. 12. 1985 schlossen die Klagerin und deren Eltern als Kufer mit dem Beklagten zu 1 als Verk.ufer vor dem frilheren Beklagten zu 2 als beurkundendem Notar einen Kaufvertrag ber die Grundstucke FIst. 32/2 und 33/4 der Gemarkung L., Flur 7, eingetragen im Grundbuch von L. Blatt 5342. Durch notariellen A nderungsvertrag vom 5. 11. 1986 trat der Kl臨er anstelle der Eltern in den Vertr昭 ein. Die Grundstucke hatte der Beklagte zu 1 durch notariellen Vertrag vom 5.6./31.8.1984 von der Erbengemeinschaft H. u.a. (im folgenden: Erbengemeinschaft) gekauft und am 31. 8. 1984 aufgelassen erhalten. Zur Sicherung seines Eigentumsverschaffungsanspruches war fr ihn am 21. 12. 1984 eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen worden. Im Kaufvertrag vom 19. 12. 1985 und dem A nderungsvertrag trat der Beklagte zu 1 den Klagern diese Vormerku昭 ab. Die Klager bewilligten die 功schung der 妬rmerkung,, fr den Zeitpunkt der vertragsgerechten Eigentumsumschreibung 血 Grundbuch, vorausgesetzt, daB bis dahin keine ihre 即chte beeintrachtigenden Zwischeneintragungen erfolgt oder zum Grundbuch beantragt sind". Im Jahre 1907 war ein frUheres Grundstuck, aus dem die an die ，面t einer GrundKlager verkauften Flachen hervorgegangen sind dienstbarkeit belastet worden, die dem Eigentumer des herrschenden NachbargrundstUckes ein Wegerecht einraumte, das im wesentlichen im Bereich des heutigen Grundstucks Fist. 33/4 auszuuben war. Der vor 1984 aufgestellte und bestandskraftige Bebauungsplan der Stadt L. sieht auf einem Teil dieses GrundstUcks eine 6 ffentliche StraBe vor. 1973 waren die Grundstilcke Flst. 32/2 und 33/4 auf das Blatt 5342 des Grundbuchs von L. umgeschrieben worden, wobei jedoch das Wegerecht nur zu Lasten des Flurstilcks 32/2 mitilbertragen worden war. Auf Veranlassung des Beklagten zu 1 erkl批 te der damalige EigentUmer des herrschenden GrundstUcks, N., am 9. 5. 1985 die Entlassung dieses GrundstUcks aus der Mitbelastung. Am 6. 5. 1985 hatte das Grundbuchamt bei dem Wegerecht als Veranderung vermerkt: ,, Das Grundbuch Nr. 17 haftet mit. Umschreibungsvermerk von Amts wegen erganzt." Unter lfd. Nr. 17 war das GrundstUck Flst. 33/4 im Bestandsverzeichnis eingetragen. Am 3. 3. 1987 wurden die Klager nach bertr昭ung der an sie verkauften GrundstUcke auf das neu angelegte Grundbuchblatt 9033 als Eigentumer eingetragen, nachdem am selben Tage der Beklagte zu 1 aufgrund der Mflassung der Erbengemeinschaft an ihn noch in das bisher gefhrte Grundbuch eingetragen worden war. Die Vormerkung und das Wegerecht zu Lasten des GrundstUcks Flst. 32/2 wurden gel6scht, zu Lasten des Flurstuckes 33/4 wurde das Wegerecht bertragen. Am 5. 3. 1987 wurde die Firma W. B. und K. GmbH&Co. KG (im folgenden: W.), in die N. das herrschende Grundstuck eingebracht hatte, als dessen neue Eigentumerin aufgrund eines am 29. 12. 1986 beim Grundbuchamt L. einge胆ngenen Antrages eingetragen. Auf Antrag der W. wurden die Klager von dem Amtsgericht L. am 8. 3. 1989 rechtskraftig verurteilt, eine von ihnen auf dem GrundstUck Fist. 33/4 begonnene Bebauung zu beseitigen und einen die AusUbung der Grunddienstbarkeit nicht beeintr加htigenden 加－ stand des Grundstuckes herzustellen. Die Klager kamen dem Urteil nach. Die 幻ager haben Ersatz des ihnen entstandenen bezifferten Schadens von dem Beki昭ten zu 1 und aus dem Gesichtspunkt der Amtspflichtverletzu昭 auch von dem Beklagten zu 2 (Notar) und dem Land N. als Beklagten zu 3 verlangt sowie die Feststellung beantragt, daB die Beklagten allen kUnftig durch den Abbruch des Bauvorhabens und den AbriB der errichteten Gebaude entstehenden Schaden zu ersetzen haben. Das Landgericht hat die Klage 即gen die Beklagten zu 2 und 3 als zur Zeit unbegr如det abgewiesen. GegenUber dem Beklagten zu 1 MittB習Not 1994 Heft 6 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 06.10.1994 Aktenzeichen: V ZB 2/94 Erschienen in: MittBayNot 1994, 533-534 Normen in Titel: WEG § 16 Abs. 2