V ZB 43/93

Zurück BGH 23. Februar 1994 V ZB 43/93 WEG § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 1 S. 2 Erwerberhaftung für Wohngeldrückstände Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 5. WEG§5 Abs.4,§10 Abs. 1 Satz 2 (Erwerberhaftung 声r Wohn geldrロckstnde) Die durch Teilungserkl証ung getroffene Bestimmung, wonach auch der Erwerber einer Eigentumswohnung fur WohngeIdrUckst註nde des VoreigentUme鵬 haftet. ist grundsatzlicfl wLrkSam. B叫，BeschluB vom 24. 2. 1994 一 V ZB 43ノ93 一，mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbestand Mit notariellem Vertrag vom 27. 4. 1989 kaufte der Antragsgegner eine 目gentumswohnung im Dach即schoB einer Wohnanlage in B. Besitz, Nutzungen und Lasten sollten ab 1. 7. 1989 auf den Antragsgegner 加ergehen. Zu dieser Zeit war das Sondereigentum mit einem Miteigentumsanteil sowie einem Sondernutzungsrecht an Raumen im ErdgeschoB verbunden. deren Abtrennung am 19. II. IソソU im wonnungsgruncrnucn eingetragen wurue. NaCfl aer uemeinscnaitsoranung sinu in alien U Iertragungslallen Wonngeldruckstande vom Erwerberzu 加ernehmen. GemaB dem 目gentumerbeschluB vom 7. 4. 1990 e稽め die Jahresab比chnung 1989 fr den damaligen Wohnungseigentumer einen Minussaldo von 24.797,01 DM. Die Jahresabrechnung 1990 wurde in der Eigentumerversammlung vom 4. 5. 1991 beschlossen; in die Einzelabrechnung fr die Eigentumswohnung des Antragsgegners war der RUckstand aus 1989 aufgenommen und insgesamt eine Nacnzaniungspriicnt von 乙1・bソど，3 I JiM errecnnet・ Auf Antrag deru brigen Wohnungseigentumer wurde der Antragsgegner durch das Amtsgericht veroflichtet. an die Antragsteller ais iviitgiaurng町 zu i-ianaen 叱r 肥rwalterin 乙I .bソど，j/j)i\'1 neIst Zinsen zu zahlen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde des Antragsgegners zurckgewiesen, den Antrag, den BeschluB der Eigentumerversammlung vom 4. 5. 1991 fr ungultig zu erklaren und Wiedereinsetzung in den vorigen Stand g昭en die Versaumung der Anfechtungsfrist zu ge叫hre馬 verworfen. Die gegen die Zuruckweisung seiner Beschwerde gerichtete sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners halt das Kamme稽ericht fr sachlich begrundet. Es sieht sich an einer 加fhebu昭 des angefochtenen Beschlusses jedoch durch die auf weitere Beschwerden ergangenen Beschlusse der Oberlandesgerichte Dusseldorf vom 3. 1. 1973 一 3 W 206/72, DNotZ 1973, 552 ，郎In vom 29. 12. 1977 一 16 \仏 124/77, OLGZ 1978, 151 「＝ MittB習Not 1979, 19] und Frankfurt vom 13. 5. 1980 一 20 W 77/88, Rpfleger 1980, 349 一 OLGZ 1980, 420 , gehindert und hat deshalb die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt. Dieser hat die sofortige weitere Beschwerde zurUckgewiesen. Aus den I. Die Vorlage ist statthaft （§§43 Abs. 1 Nr. 1, 45 Abs. 1 WEG; §§27, 28 Abs. 2 FGG ). (Wird II. 1. Die sofortige weitere Beschwerde, mit der sich der Antragsgegner lediglich gegen die ZurUckweisung seiner isescnwercte wenctet, ist zulassig, aDer im trgeDnis nicnt begr ndet. 2. Das Landgericht ist der Auffassung, der Antragsgegner sei aufgrund der beschlossenen Gesamt- und Einzelabrechnung fr das Jahr 1990 verp伍chtet, 21・698,37 DM nebst Zinsen an die Antragsteller zu zahlen. Dieser BeschluB sei oestanctsKraitig geworuen unci IMicte aen xecntsgruna tur die ZahlungsD伍cht. da er nicht rechtzeitig angefochten woraen sei unci eme w leciereinsetzung in aen vorigen さtana wegen Vers如mung der Anfechtungsfrist nicht gewahrt werden 助nne. Dies halt rechtlicherU berprufung nicht stand. Zutreffend ist zwar der Au昭angspunkt, daB erst mit BeschluB der Eigentilmerversammlungu ber die Jahres- und Einzelabrechnungen im Innenverhltnis der Ei四ntUmer die Pflicht MittB習Not 1994 Heft 3 zur Tragung der Lasten und Kosten gem.§16 Abs.2 WEG in konkreter H6he b昭rundet wird ( BGHZ 104, 197 , 202 f. m. w. N.「＝ MittBayNot 1988, 178 = DNotZ 1989, 148 ]; 107, 285, 2幻「＝ MittBayNot 1989, 269 =DNotZ 1990, 371];108, 44, 47「＝ DNotZ 1990, 373 ])...Allerdings begrundete der EigentumerbeschluB vom 4. 5. 1991 nach seinem Inhalt keine Zahlungspflicht des Antrags即gners. (H互庖 a資g加hrt.) 3、Die Entscheidu昭erweist sich aber aus anderen Grunden als richtig（§27 節5. 1 Satz 2 FGG,§563 ZPO). Das Landgericht hat festgestellt, daB die Jahresabrechnung 1989 am 7. 4. 1990 von den Eigentilmern beschlossen und aufgrund dessen der Wohngeidruckstand des VoreigentUmers bestandskraftig festgestellt ist（§§23Abs.4 Satz 1, 28 Abs. 5 WEG). Die Festlegung (24.797,01 DM) fr das Wirtschaftsjahr 1989 erstreckte sich aber nicht ohne weiteres auch auf den Antragsgegner als Erwerber des Wohnungseigentums. Ein Haftungsubergang fr gegen den Rechtsvo里anger fllig gestellte ruckstandige, im Verhaltnis der V而hnun部eigentumer begrundete Verbindlichkeiten ist gesetzlich nicht vo昭esehen ( BGHZ 88, 302 , 305「一 DNotZ 1984, 556];95, 118, 121; 99, 358, 360「＝ MittBayNot 1987, 136 = DNotZ 1988, 2 刀； B習ObLG Rpfleger 1979, 352 「＝ MittB習Not 1979, 114= DNotZ 1980, 48 ];B習ObLGZ 1984, 198, 200「＝ DNotZ 1985, 416 ];OLG Dusseldorf Rpfleger 1983, 387 ; OLG Karlsruhe MDR 1979, 58 f.；郎 OLGZ 1977, 1 , 5 und Rpfleger 1985, 11 ; OLG Braunschweig MDR 1977, 230 ). Diese Ansicht der Rechtsprechung wird von der Literaturu berwiegend geteilt ( Weitnauer, WEG 7. Aufl.§16 Rdnr. 33: Soer2el/Stロrner. BGB 12. Aufl. 8 16 WtAj KUnt 西 a; i弓コlanat／ガ口'ssen肥プ juli つ」・ノ uI1・ glb WEG Rdnr. 21; RGRK/Augustin, BGB 12. Aufl.§16 WEG Rdnr. 31;Erman/Ganten, BGB 9. Aufl.,§16 WEG Rdnr. 4; a. A. von einem. mitgliedsschaftsrechtlichen Ansatz ausgehend 助rmannノPick, WEG 12. Aufl.§16 Rdnr.31; B加mann加ickんM危ne, WEG 6. Aufl.§16 Rdnr. 1叫；Pick, JR 1988, 205 ；叱底 in Festschrift fr Brmann und 4毛itnauer 1985, 5. 70 und Rpfleger 1勇2, 99, 103; Junkeち Die Gesellschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 1993, S. 246 f.. 250 f.: MUnchKomm-BGB/R0// 2. Aufl.§16 Wtj Kctnr.乙う，乙つ a, rur A nsprucne aus aem wirtscnaltsjahr der Ver加Berung，鹿底 NJW 1983, 153 f., 1976, 1473 f.). Der Senat sieht keinen Anl叩 hiervon abzuweichen. 4. Eine Zahlungspflicht besteht demnach nur, wenn die Regelung der Gemeinschaftsoninung den Antragsgegner wirksam fr die entstandenen RUckstande haften 1叩t. Dies ist der Fall. Nach §10 Abs. 1 Satz 2 WEG 助nnen die WohnungseigentUmer ihre Verhaltnisse untereinander durch Vereinbarung grunds飢zlich frei gestalten. Wird die Gemeinschaftsordnung als Inhalt des Sondereigentums in. das Grundbuch eingetragen, wirken die Vereinbarungen auch gegen den Sondernachfol即r（ §§S Abs. 4, 10 Abs. 2 WEG ). Gleiches gilt 比r die Bestimmungen U ber das Verhaltnis der Eigentmer untereinander, die der teilende EigentUmer in der Teilungserklarung einseitig trifft (vgl.§8 Abs. 2 i. V. mit§S Abs. 4 WEG). Die Teilungserklaru鵬 enthalt dann nicht nur die eigentumsm郎ige Aufteilung, sonderF L legt auch zugleich die zukunftige Gemeinschaftsoitlnung als Grundl昭e fr die 脆rhaltnisse der Wohnungseigentilmer untereinander fest ( BGHZ 49, 250 , 257 [= DNotZ 1968, 417 ];88, 302, 304 f.「＝ DNotZ 1984, 556 ];99, 90, 96「＝ MittB習Not 1987, 84= DNotZ 1988, 24 ]). a) Dem Zahlungsbegehren steht nicht entgegen, daB hier nach dem Wortlaut der Gemeinschaftsordnung vom Erwerber die ,,Ruckstande an WohngeldU bernommen werden mussen". Dies konnte zwar nach dem Wortlaut fr den Erwerber zunachst nur eine rechtsgeschaftliche Verpflich-tune g egenuDer den wonnungseigentumern oeaeuten. ts Kann claninstenen, oo aucfl aann unmitternar cue L aniung ei昭efordert werden knnte・ Denn der Regelung in der Gemeinschaftsordnung ist jedenfalls im Wege der Auslegung eine unmitternare riattung aes セrweroers zu ent-nehmen. Diese Auslegung kann das Rechtsbeschwerdegericht selbst vornehmen (st. RsDr.. BGHZ 37. 147. 149 NOt IソソI, 1 = L'INOtL Iソbづ，乙 jつ」； ILi, iI', ii西 [= IvlittJj習 116 一 DNotZ 1991, 888 ]). Dabei Ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich fr den unbefangenen Betrachter als nachstliegende Bedeutung der Erklarung e瑠ibt (st. Rspr., BGHZ 47, 191 , 195「三 DNotZ 1967, 756 ];88, 302, 306 [= DNotZ 1984, 556 ];113, 374, 378「＝ MittB習Not 1991, 116= DNotZ 1991, 888 ] In Anwendung dieser Grund）・ satze folgt aus dem systematischen Zusamrnenhang mit den uorigen getroirenen Kegelungen, aaJj mit oem セrwero aer Haftungseintritt verbunden sein sollte. Denn darin ist im" grojjeren 乙usammenflang mit aen voraussetzungen una Folgen einer Ye壊 uBerung eine umfassende Klarung der Yerm6gensbeziehungen sowohl der WohnungseigentUmer im 脆rhaltnis zum Ye血uBerer als auch zum Erwerber vorgesehen. Unter AusschluB eines AnsDruchs des Ye血uBerers ト aur Auseinanaersetzung aer angesammelten instanana tungsrucKiage gent aieses xecnt sorort 一 onne U oertragungsakt 一 ebenso auf den ErwerberU ber. wie diesem e工waige U oerscnusse aus wonngelazanlungen zuranen・ in diesem Zusammenhang drangt sich auch dem unbefangenen Betrachter auf, daB die，道 bernahme" des 助ckstandes nicht w6rtlich zu verstehen ist, sondern im Interesse einer einfachen Abwicklung ebenfalls unmittelbar erfolgt. DemgegenUber ware es unverstandlich, welchen Sinn ein gestuftes Yerfahren hinsichtlich der Erwerberhaftung hめen sollte. b) Nach fast einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Literatur kann 一 worauf der Senat s山on in seinem BeschluB vom 22. 1. 1987 ( BGHZ 99, 358 , 361「＝ MittBayNot 1987. 136=DNotZ 1988. 271)hingewiesen hat 一 in der im uruncrnucn eingetragenen uemeinscnattsoranung aucn bestimmt werden. daB der rechtsgeschaftliche Sondernachroiger rur cue KucKstancle aes iruneren wonnungseigentilmers einzustehen hat. Durch die Festlegu昭 einer Haftung in der eingetr昭enen Gemeinschaftsordnung wird der Inhalt des Sondereigentums ausgestaltet（ Abs. 4 WEG); §5 1diese sachenrechtliche Gestaltung der Sondernachfolge ourcn vericnuprung mit oem さonoereigentum runrt zwar nicht dazu, d叩 die Haftung des Erwerbers als ein selbstandiges vom Wohnungseigentum losgelostes dingliches Recht zu betrachten ist und die AnsprUche auf dem Wohnungseigentum lasten ( BGHZ 88, 302 , 308; OLG DUsseldorf DNotZ 1973, 552 f. ；乃ガ， DNotZ 1979, 267 , 275). Dennoch hat die Aufnahme der Haftungsanordnung in die Ausgestaltung des Sondereigentums dingliche Wirkung insoweit, als me riartung unmitternar aurcn aen ヒrwero des Sondereigentums ausgel6st wird, ohne d郎 es einer schuldrechtlichen U bernahme bedUrfte (BGHZ 88. 302. 308 [= DNotZ 1984, 556 ];99, 358, 361 [= MittB習Not 1987, 136= DNotZ 1988, 27 ];vgl. auch BGHZ 73, 145 , 148 [= MittB町Not 1978, 206 一 DNotZ 1979, 168 ] zu einem Soiidernutzungsrecht). Die so erzeugte, Yerdinglichung" der Wohnlasten hat eine pers6nliche Haftung des Sondernachfolgers mit seinem gesamten Yermogen zur Folge ( BGHZ 99, 358 , 361 ・ ） c) Die erhobenen Bedenken gegen einen umfassenden Haf巴ngseintritt 中5 Sonde讐讐hfolger月 teilt. der Senat ザc一 ． I)ぎ uesetz 門ml a叩叩nnu磐塁gentumer三gr平usatz1 lie me 平ineit e警， 讐 Iり讐些zienung三凸讐erei禦a讐 り 黒塁＼ zuロ興 uuルII verernoでrun誉nが／ 誉Os.. I 凸讐乙 anu U WLU) gestaiten una zum innait aes さonaereigentums zu machen (SenatsbeschluB vom 2' 1993, Y ZB 24/92, WM 1993, 656 ; B功 mannノPick/M vor§10 Rdnr. 12, §10 Rdnr. 43; Weitnauer§10 Rdnr.9, vor§1 Rdnr. 23). Zutreffend geht das vorlegende Gericht davon aus, daB von der gesetzlichen Regelung abweichende Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung nicht schrankenlos getroffen werden 如nnen. Unbeachtlich sind R昭elungen, in denen von zwingenden Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes abgewichen wird. dieg egen Treu und Glauben （ §242 BGB ) verstoBen oder die Schranken der§§138, 134, 315 BGB liberschreiten ( BGHZ 99, 90 , 95 [= MittBayNot 1987, 84= DNotZ 1988, 24 ];B習ObLG Rpfleger 1974, 400 1一 MittB町Not 1974, 211=DNotZ 1975; 308];1972, 553; ；助rmannノ Pickノル勿叫le ow Dusseldorf DNotZ 1973, 552 §10 Rdnr. 53, vor§10 Rdnr; 13 f.; Weitnauer§10 Rdnr. 10, §7 Rdnr. 1吐，h). aa) Nach Ansicht des vorlegenden Gerichts sind auch Bestimmungen unzulassig, die gegen die,, zwingenden und unverzichtbaren Prinzipien des Sachenrechts", den, Fypenzwang" oder die, Typenfi虹erung" verstieBen, wie dies bei der Haftungsregelung . der Fall sei. Richtig ist, d叩 die m6glichen dinglichen Rechte und ihr Inhalt im Sachenrecht grundsatzlich ersch6pfend dargestellt sind und deshalb die Teilnehmer am Rechtsverkehr nur in den gesetzlich abgestecKten Urenzen wirKsam recntsgescnaItlicn nanueln Konnen (KUL どど． IbU). vie mit dem 1vDenzwan9 aes さacnenrecnts nur 組Igemein cnarakterisierte Jiegrenzung recntsgeschaftlicher Gestaltungsbefugnis wirkt aber nicht, soweit gesetzliche 恥gelungen positive Gestaltungsmoglichkeiten einrumen・ Insoweit er6ffnet das 舶hnungse塘entumsgesetz die Moglichkeit, gem.§§5 Abs. 4 und 10 Abs. 2 WEG den Inhalt des (Sonder-)Eigentums verbindlich zu gestalten. ver ues既zgeoer nat sicn oewujjt air oiese iviog三 lichkeit entschieden. Die Gestaltungsmacht der Wohnungseigentumer ist oesnarn nicnt oescnranKt aurcn cue Ausgestaltung im einzelnen der im Gesetz vorgesehenen dinglichen 欧chte. Die Gestaltungsfreiheit der Wohnungseigentumer 加er den Inhalt des Sondereigentums stellt im 舶11gen keinen Fremdk6rper im Sachenrecht dar. Sie findet sich auch in gewissem Umfang in der Erbbairechtsverbrdnung vom Iり． I. Iソ1ソ in aen urenzen inresg 乙，セ oenso vermogen Bruchteilseigentumer gem. §1010 BGB,, Belastungen eigener Art" schaffen, die keinem der sonst im BGB vorkommenden TvDen von dinglichen Rechten entsDrechen (B習ObLGZ 1973, 84/88; OLG Hamm DNotZ 1973, 546 , 548 1= MittB町Not 1973, 92]) 加ch das Wohnungseigen． tums即setz erweitert bewuBt die Moglichkeiten der rechtlichen Gestaltung 加 Rahmen der Grundsatze des Sachenrechts. Esgibt deswegen entgegen der Ansicht des vorlegenden uericnts Keine 一 verdecKte 一 KegelungslucKe, die uoer eine einschrnkende Auslegung gegen den Gesetzeswortlaut ・ geschlossen werden k加nte. bb) Die Haftungserstreckung fr Wohngeldrckstande in einer ins Uruncloucn eingetragenen (jemeinscnaltsoranung verstoJjt auch nicht gegen 血5 Verbot des Vertrags zu Lasten Dritter. Mit der Aufnahme einer Haftungsklausel wird MittB習Not 1994 Heft 3 stellen, nicht めer deren rechtliche Zulおsigkeit. Dabei ist zu berUcksichtigen. cl叩 das Interesse des eigentumers keinen Schutz verdient, denn die beruht auf seinem gemeins山aftswidrigen Ver-halten (Nichtzahlung des 伍lligen V而hngeldes). Den Wohungseigent面ern hingegen, die Interesse haben 如nnen, 叩 ein Wechsel im Wohnungsei即ntum erm6glicht wird, ist iinhenommen die Verkehrs搭 higkeit individueU durch eistellung des 比werbsinteressenten von der Hattung wiederherzustellen, um nicht weitere Nachteile durch den Nicht乞山1er zu erleiden. Letztlich ist mangels GUltigkeit einer Haftungsklausel fr den Fall der Zwangsversteigerung rleistet. jedenfalls die Verkehrs血higkeit insoweit gew曲 nicht unmittelbar die Verpflichtung des rechtsgeschaftlichen Erwerbers b昭rundet, sondern dies erfordert zus批zlich den willentlichen Erwerb des Wohnungseigentums, zu dessen Inhalt die dinglich wirkende Vereinbarung z加lt. Die Wir如ng 四meinschaftsbezogener 恥gelungen 即gen den Sondernachfolger ist in §10 Abs. 2 und 3 WEG vorgesehen und damit die 加1留sigkeit (rechtsgeschaftlicher) Belastung kUnftiger V而hnungseigentumer vorausgeset就． Die Vereinbarung einer Erwerberhaftung verst6Bt auch nicht deshalb g昭en das Verbot eines Vertrages zu Lasten Dritter, weil bestehende Glaubigerrechte hinsichtlich des wonnungseigentums, wie die der (irundptandglaubiger, betroffen wrden (Rdll, DNotZ 1986, 130 , 132; offen gelassen B留ObLGZ 1984, 198, 204「＝ DNotZ 1985, 416 ]). Denn es geht nicht um die 一 unzulassige 一 Begrundung einer schuldrechtlichen Pflicht eines Dritten, wie sie mit der Rechtsfigur eines Vertr昭es zu い sten Dritter umschriめen wird. Die Grundpfandglaubiger haben nur das Recht zur Befriedigung durch Zwangsvollstreckung in das Grundstuck（ §§1147, 1191 Abs. 2 BGB ), mithin nach MaBgabe des ZVG（ §869 ZPO). Dieses Verwertungsrecht wird めer nicht beruhrt, da auch die in Rede stehende Regelung den Erwerb durch einen Ersteher in der Zwangsversteigerung nicht erfassen wurde ( BGHZ 88, 302 ff.「＝ DNotZ 1984, 556 ]; 99, 358 ff.【＝ MittB習Not 1987, 136= DNotZ 1988, 2 刀） . Die Haftung bei rechtsgeschaftlicher 脆r加 Berung kommt allenfalls einer unbegrenzten und die Verwertbarkeit beeintrachtigenden Vorlast gleich ( BGHZ 88, 302 , 308; 99, 358, 362; Diester, NJW 1971, 1153 , 1156; R6ll, NJW 1976, 1473 , 1476). Damit wurde ein freihandiger Verkauf zur Abwen-dung der Zwangsversteigerung m0glicherweise erschwert, jedoch nicht in das rechtlich geschutzte Interesse der Grundp加dgl如biger ein即griffen. erdings k加nen die Wohnungseigen位mer gehalten sein, e im typischen Anwendungsbereich wegen des generalin PrUfungsm郎stabes nicht zu beanstandende 9 bei einer atypischen Konstellation au地rund der besonderen Umstande des Einzelfalles nicht anzuwenden, weil dies dem Betroffenen im Einzelfall unzumutbar (SenatsbeschluB 29 1. 1993, V ZB 24/92, WM 1993 656; OLG Karlsruhe 0 1976, 273, 275; §7 Rdnr. 10 g). Insoweit weist der vorliegende Fall die Besonderheit auf, d叩 der Antragsgegner zwar das mit dem Miteigentumsanteil verbundene Sondereigentum an der Wohnung ungeschmlert め ernommen hat, jedoch die dem Voreigentumer zustehende Miteigentumsquote vermindert und das an den Raumen im ErdgeschoB bestehende, den Inhalt des Sondereigentums mitprgende Sondernutzungsrecht （ Abs. 4 WEG) vor dem Eigentumserwerb durch §5 den 加tragsgegner めgetrennt wurdど．．、Wie im Fall der Ve血uBerung des Wohneigentums in ungeschmlertem Umfang besteht das Interesse der Wohnungseigentumer, 即ckst如de eines ausscheidenden V而hneigentumers め zusichern und dem Erwerber aufzuburden, der an seiner Stelle eintritt. Wie beim Erwerb des vollen Wohnungseigentums kann der ErMモ rber sich U ber die RUckst加de verl邪lich A山 5kunft verschaffen und im Ve慮uBerungsvertrag め sichern. Es istdeshalb nicht treuwidrig, wenn die V而hnungseigentumer auf Einhaltung der Regelung bestehen. cc) Ein gesetzliches Verbot einer rechtsgeschaftlich begrundeten unbesch血nkten Haftung ist den vom vorlegenden Gericht hervorgehobenen ltbestanden eines gesetzlich vorgesehenen Schuldbeitritts gem.§419 BGB und§25 HGB nicht z entnehmen. dd) Die vom teilenden Eigent如er einseitig gesetzte Gemelnscnattsorcinung unterliegt der Inhaltskontrolle n即h §242 BGB ( BGHZ 99, 90 , 94【一 MittB習N 1987, 84= DNotZ 1988, 24 ] ; Ba LYObLGZ 1988, 287, 2 F= DNotZ 1989, 428]:Weitnau er§7 Rdnr. 10 g; B計mann乙Pickノ Mと鹿 §8 如nr. 16). Ihre Verbindlichkeit muB grundstオich gegenuber allen Wohnungseigentumern einheitlich beurteilt werden ( BGHZ 99, 90 , 9の．Das bedingt, d叩 ebenso wie bei der Prufung allgemeiner Geschaftsbedingungen unter Hintanstellung der Besonderheiten des Einzelfalles eine generansierenae Lsetr即fltungsweise gewahlt werden muli. die auf aen typiscnerweise zu erwartenden Interessenkonflikt in dem geregelten Bereich abstellt. Auch insoweit bestehen め gegen die Verbindlichkeit der Regelung keine Bedener Ken. ee) Da die Erwerberhaftungsklausel scho Inhaltskontrolle nach §242 BGB standhlt, komn NichtigKeit wegen Sittenwicirig肥lt (9 1 18 BGB) nicht in Betracht （ルlandtノHとinrichs§242 Rdnr. 19). all 二器uw』撫 ist die weitere Beschw叩e als. unbegrundet a) Der Eigen憶merbeschluB vom 屯 5. 1991u ber die Jahresabrechnung 1990 ist bestandskr夢ig geworden （ §§23 Abs. 4, 28 Abs. 5, 43 Abs. 1 Nt-. 4 WEG; BGHZ 54, 65 , 69; 73, 302, 307; 74, 258, 267【＝ MittB即Not 1979, 153]), weil der Antr昭sgegner die Anfechtungsfrist vers加mt und die Zuruckweisung seiner 加trage auf Ungultigerklarung und Wiedereinsetzun2 in den vorigen St月nd dur山 cbis Tindgericnt nicnt weiter angegritten hat. A皿 tgrund der 上eststellung des Landgerichts, d叩 die Jahresabrechnung und die Einzelabrechnungen fr 1990 am 4. 5. 1991 beschlossen worden sind ist davon auszugehen, d叩 fr 1990 eine Beitr昭spflicht des Antr昭sgegners von 一 unter BerUcksichtigung einer Gutschri珍 -i'on 100,06 DM 一 6.599,09 DM bestand, w。 ダ697,73 DM geleistet hat. Ein VerstoB gegen Treu und Glauben 1郎t sich nicht mit der (J Derlegung aes vorlegenden (ierichts begrUnden, bei einer verdinglichten, unbegrenzten Haftung 倣r 郎ckst如de an Wohngeld w町e bereits hochbelastetes Wohnungseigentum nicht mehr verkehrs危hig und werde damit,, ausgeh6hlt". Allerdings ist nicht von der Hand zu Weisen, d叩 es au仁 grund einer Haftungsklausel dazu kommen kann, d郎 sich kein rechtsgeschaftlicher Erwerber findet, weil die Belastungen den Wert des WohnungseigentumsU berschreiten. Doch dieses im Einzelfall auftauchende praktische MittBayNot 1994 Heft 3 Unschadlic d叩 in der Einzelabrechnung fr die Wohnung nicht der Antragsgegner, sondern 一 in Unkenntnis der erfolgten Eigentumsumschreibung 一 noch der Vor一一 Abrechnu昭 fr die Wohnu昭 bestimmt war und zudem die Verpflichtung des ausgeschiedenen Voreigentumers ein unzulassiger Gesamtakt zu Lasten eines Dritten gewesen w町e ( BGHZ 104, 197 , 203「＝ MittB習Not 1988, 178 = DNotZ 1989, 1481 ;OW DUsseldorf WuM 1991, 623 ; vgl. aber fr einen Sonderfall auch B習ObLG WE 1989, 222 f.). DemgegenUber istclie Behauptung des Antr昭sgegners unerheblich, die Abrechnung sei fehlerhaft, weil in der Einzelrge 加rechnu昭 zu Unrecht Betr von 726 DM (ang山liche Kosten wegen eines Verfa玩ensg egefl den VoreigentUmer) lv! und 1c3,02 リ (angernicne xeparaturicosten rur u町age 6nommen worden seien. Denn des Voreigentumers) aufge auch eine fehlerhafte, aber bestandsk慮ftig beschlossene Jahres- und Einzelabrechnung ist verbindlich (0W Dusseldorf WuM 1991, 623 m. Anm. Dra記'0 und WE 1990, 104 ; B習ObLG WE 1985, 123 f.; 1986, 89; B習ObLQZ 1984, 257, 265「－ MittBayNot 1985, 30 J;1977, 89, 91; KG WE 1985, 126; 0W Frankfurt 0」刀z 1979, 136, 197; We!tnauer§23 Rdnr.6). b) Durch den ebenfalls bestandskraftig gewordenen BeschluB der Eigentumer 加er die Jahresabrechnung 1989 1990 ist der Wohngeldruckstand des Vore臨envom 7.4・ tmers bestandskraftig festgestellt, der sich unter Anrechnung der vom Antragsgegner 1989 geleisteten 1.546,08 DM auf 24.797.01 DM belief. Es ist deshalb unerheblich. d叩 derAntr昭5四gner wegen man四lnder Aufschlusselung die Richtigkeit der Endsumme nunmehr in Zweifel zieht. 二慧農f5窓霊鏡慧器協器器器農 698,37 DM zu・αese sind ab von 3.098,64 DM noch 21・ Zustellung des Antrags nach い Abs. 1 Nr. 1 WEG ab 8. §§284 Abs・ Satz 2, 288 1・ 1991 mit 4% zu verzinsen （ Abs. 1, 291 BGB). 6. GBO §7; BGB§883; BauGB§19( Tellungsgenehmigu昭 bei einem von mehi Sollen von einem GrundstUck aufgrund mehrerer Kaufvert血ge Teilfl航ehen abgeschrieben werden, so ist die endgUltige Versagung der Teilungsgenehmigung fur einen der ， Vert血ge nicht geeignet 山e Unm6glichkeit der Erfllung des durch Auflassungsvormerkung gesicherten Eigentumsverschaffungsanspruchs hinsichtlich einer anderen Teilfl註che aus einem anderen Kaufvertrag zu begrhnden. B習ObLG, BeschluB vom 1. 2. 1994 一 2 Z BR 10/94 一， mitgeteilt von Johann Demharter, Richter am B習ObLG Aus dem Tatbestand: Im Grundbuch ist Sch. seit dem Jahr 1978 aufgrund Auflassung vom 14. 7. 1955 als EigentUmer von zwei Grundstucken eingetragen. Fr ihn ist seit dem J血r 1955 aufgrund B面lligung vom 4」 6. 1955 auBerdem eine Auflassungsvormerkung hinsichtlich dieser Grundsthcke eingetragen. Bei der Auflassungsvormerkung ist im Grundbuch vermerkt, d叩 sie in bezug auf eine Vielzahl von Teilfl加hen an den beiden Grundstucken an Dritte abgetreten ist, darunter in bezug auf zwei Teilflchen aus dem Fist. 261/5 an den Beteiligten zu 1. Eine dieser 笥lfl加hen hatte ein Rechtsvo昭加ger des Beteiligten zu 1 am 15. 5. 1956 von Sch. gekauft. Diese Teil11加he 加erlieB der Beteiligte zu 1 am 2・・ dem Beteiligten 9 1993 zu 2 und trat an ihn den Eigentumsverschaffu昭sanspruch aus dem Kaufvertrag vom 15. 5. 1956 め． 懲，勲m Kau恥rtrag v讐紗 1野戸t dem Sch.』呼剰eゃ 01 verKauit natte, versagte aas Lauu／コ ieiiriacne aus aem rist 乙 ． nach, dem Bundesbau即setz rats讐t diら讐！ ungsgenehmigu讐 aurcn unaniecnLoar geworuenen b escnern vom 25.8. 1961. Den Antrag der Beteiligten, die Abtretung gem郡 dem Uberlassungsvertrag vom 2. 9. 1993 bei der Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu vermerken, hat das Grundbuchamt am 6. 10. 1993 abgewiesen・Das Landgericht hat die Besch 配rde durch BeschluB vom 12. 11. 1993 zuruckgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten. Aus den GrUnden: Das Rechts面ttel hat Erfolg: es 鉦hrt zur Aufhebung der Entscheidungen der Vorinstanzen und zur 血Weisung an das Grundbuchamt, die Abtretung im Grundbuch einzutragen. 1。 Das Landgericht hat ausgefhrt: Durch Bescheid vom, 25. 8. 1961 sei die Teilungsgenelimi四ng fr das Flst. 261/5 endgultig versagt worden. Ohne diese Genehmigung durfe die Teilung im Grundbuch nicht vollzogen werden. Dann 助nne 加er auch die Eigentumsubertragung hinsichtlich der Teilfiache nicht eingetraen werden. Mangels eines eintr昭ungsianigen uD ereignungsansprucns KOmrロ e aucn aie Eintr昭ung einer Auflassungsvormerkung oder ihre Abtretung nicht in Betracht. 2. Die Entscheidung des Landgerichts halt der rechtlichen iacnprurung mcm stana. a) Gem. §19 Abs. 1 BauGB bedarf die Teilung eines Grundstucks unter bestimmten Voraussetzu昭en zu ihrer Wir ksamkeit der Genehmigung・Unter Teilung ist dめ die ei sachenrechtliche Abschreibungserkl訂ung des Eigentums §19 Abs.2 gegenUber dem . Grundbuchamt zu verstehen （ tsauuts). LI町 uenenmigung oeaari jeaocn nicnt aas flichtungsgeschaft 低aufvertrag). schuldrechtliche Veiっ sonuern nur aie ieiiung als voraussetzung lur aie セ rtuiiung aes v町pnicntungsvertrags. リ enaguitige versagung aer ie Teilu昭sgeneh面gung fhrt daher nicht zur Nichtigkeit des schuldrechtlichen Vertr昭5. Jedoch kann sie dessen Er伍1， lung unm6glich machen (BGH NJW 1993 糾8ノ651). Der durch Auflassungsvormerkung gesicherte Eigentumsverschaffungsanspruch des Beteiligten zu 1 hinsichtlich einer Teilfl註cheaus dem FIst・261/5 aufgrund des Kaufvertrans vom 巧．5. 1956 entfiele. daher nicht schon mit der DestanasKraltigen Versagung U町 ieiiungsgenenmigung iur den Kaufvertr昭・Voraussetzu昭 dafr wre vielmehr die Feststellung, d加 die Genehmigung endgUltig vers賠t ist und auch unter veranderten Umstanden nicht mehr erteilt werden kann (B習Ob」刃Z 1987, 231/234「＝ MittB習Not 1987, 250= DNotZ 1988, 157 ];Horber/Demharter GBO 20. Aufl.§7 Rdnr. 11). Nur dann w批e der durch die Auflassungsvormerkung gesicherte Anspruch entfallen und damit auch die Auflassungsvormerkung insoweit erloschen (i-ioroerwemnarter A nn・ 9 44 皿nr.ijつ）・ zu b) D叩 die Erfllung des Eigentumsverschaffungsan-spruchs aus . dem Vertrag vom 15. 5. 1956 unm6glich geworden ist. hat das Landgericht nicht festgestellt. Das urunaoucnaii口tn肌 aas tsestenen aes aurcn eine Vormerkung gesicherten Anspruchs nicht zu prilfen; es genugt,d叩 der Anspruch entstanden sein kann oder noch entstehen kann. Nur wenn das Grundbuchamt sichere Kenntnis davon erlangt. daB der zu sichernde Ansnruch nicht besteht und aucn nicnt menr entstenen Kann. fl肌 es aie セintragung einer vormerkung oa町 inr町 ADt化tung aDzulennen; aenn MittB習Not 1994 Heft 3 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 23.02.1994 Aktenzeichen: V ZB 43/93 Erschienen in: DNotI-Report 1994, 5 MittBayNot 1994, 219-222 MittRhNotK 1994, 173-176 Normen in Titel: WEG § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 1 S. 2