V ZR 158/92

Zurück BGH 09. Dezember 1993 V ZR 158/92 DDR: ZGB §§ 63, 66, 68, 297, 305; BGB § 242 Aufrechterhaltung in der ehemaligen DDR abgeschlossener formnichtiger Grundstückskaufverträge nach Treu und Glauben Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau maBig betrachtet 一 seine Beweisfhrungslast. Bei einem vor dem Verwaltungsgericht ausgetragenen Nachbarstreit fallen materielle Interessenpolarisation und formale Parteirollen auseinander. wobei an letztere aber die kostenmajjigen rrozeJjr1s1Ken vinKuliert srna．八hit aem 乙lv'ト prozejj stent ein uie Interessengegensatze una I-'arteirollen zur Kongruenz bringendes Forum zur Verfgung, so daB der Nachbar trotz des administrativen EntschlieBungs- und Vollstreckungsermessens nicht rechtsschutzlos gestellt wird. Diese prozedurale Effektivierung des Nachbarschutzes ist voroenaitios zu DegruJjen. Dr. Ingo Kraft, Ansbach 27 Es geh6rt nicht viel Phantasie dazu, sich ein durch die fehlende M6glichkeit des gegenseitigen Ausweichens bedingtes, durch kleine Grundstuckszuschnitte und den engen Kontakt in Reihenhaussiedlungen g esteigertes und dann noch durch cluerulatoriscne iNeigungen una insDesonclere aen Willen. seine iigentumsrecnte voll ausleDen zu wollen (gerade Dei Wonnungseigentum zu beobachten!) gewUrztes, lan部am 山er stetig steigerndes Nachbarschaftsdrama vorzustellen. Diese perhorreszierende Vision ist angesichts wohl spezifisch deutscher Mentalit飢smerkmale in der Realitat alles andere als eine Fiktion. Wenn dieses Melodram dann endlich zu einer beh6rdlichen oder gerichtlichen Auseinandersetzung fhrt. kommen einem Juristen 一 emniriscn Deain飢一 die tvniscflen Jin-lassungen sotort in aen さinn: Die Fenster wareng e0ttnet/ gescniossen; aie iViusiK war laut/leise; in der 乙eit nadil 22 Ulir spielte (keine) Musik, etc. 63, 66, 68, 297, 305; BGB§242 (Auf鹿r ehemaligen DDR abgeschlos詑ner Grunds誠ckskaufvert,安ge nach 刀ぞu und Haben die Parteien im Hinblick auf die Re叫ementierung des Bodenverkehrs in der DDR zum Schein einen Grundstcksschenkungsvertrag beu止unden lassen, so kan血 es erforderlich sein, den verdeckt abgeschlossenen formnichtigen Kaufvertrag nach 丑eu und Giauben als wirksam zu behandein. Der Kaufer ist dann EigentUmer geworden. BGH, Urteil vom 10. 12. 1993 一v ZR 158ノ92--'mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Parteien lieBen anstelle eines verdeckt abgeschlossenen trages, mit dem der Klager sein in der ehemaligen DDR GrundstUck fr 115.000 Mark der DDR an den Beki kaufte, am 10. 12. 1987 einen Grundstucksschenkungsvertrag notariell beurkunden. Der Beklagte zahlte 70.000 Mark der DDR in bar und schloB mit dem Klager in H6he des Restes einen Darlehensvertrag. In der Folgezeit zahlte der Beklagte noch 10.000 Mark. Eine wegen des restlichen Betrages im Februar 1990 erhめene Klage aus dem Darlehensvertr昭wurde mit der BegrUndung abgewiesen. d郎 aie Denauptete 1-lingaDe eines (Jelabetrages als Darlehen nicht bewiesen worden sei. Mit der dem Beklagten am 4. 10. 1990 zugesteiiten luage 妃rlangt aer i.uag町 nunmelir aie Feststellung 叱r iicntig肥it aes notariellen (Jrunastuckssdflenkungsvertrages 50v円e die Verurteilung des Beklagten zur Raumung und Herausgabe des しrunastucKs. vas Kreisgericnt flat aer Klage stattgegeben. das tsezirKsgericnt flat sie abgewiesen. Die Revision hatte Jr如ig. Aus den GrUndeiv . ． 一 III. Ob die Abweisung der Herausgabekl昭e aus anderen GrUnden im Ergebnis richtig ist（§563 ZPO), entzieht sich einer abschlieBenden Entscheidung durch den Senat. weil es nierzu nocn t肌sacnllcner r賀tstellungen Deaarl. Es stellt sich namlich die Frage, ob einem verdeckten Rechtsgeschaft, das die Parteien 一 wie hier 一 wegen der Reglementierung des Bodenverkehrs in der ehemaligen DDR abgeschlossen haben und nicht offenlegen konnten oder wollten, Bestandsschutz zu gewahren ist. Dies brauchte der Senat bisher noch nicht zu entscheiden (Senatsurteile vom 19. 3. 1993, V ZR 247/91, WM 1993, 998 und vom 7. 5. 1993, V ZR 99/92, WM 1993, 1291 ), ist nunmehr jedoch im Grundsatz zu beI血en. 1・Die Aufrechterhaltung vollzo即ner Grundstucksgeschafte in der ehemaligen DDR la肌 sich allerdings nicht mit einer entsprechenden Anwendung von §313 Satz 2 BGB begrUnaen. 助gesehen davon, d叩 es hierfr an der erforderlichen Gesetzeslucke fehlt, greifta uch der 5血utzzweck 叱r Vorschrift nicht unmittelbar. §313 Satz 2 BGB findet seine Rechtfertigu昭nach heuti即r Ansicht in erster Linie in dem Ziel der Rechtssicherheit des Immobilienverkehrs. Die 面reh Er比llung der schuldrechtlichen Vernflichtung einge-tretenen ,, sacnenrecntiicn aDgescnlossenen Verflaltnisse" (Senatsurteil vom 17・3・1978, V ZR 217/75, NJW 1978, 1577 F.= DNotZ 1978. 5391:BGHZ 73. 391. 397 F= DNotZ 1979, 539];82, 398, 405 [DN0tZ 1982, 433])bzw. die hierdurch verfestigte ..sachenrechtliche Konseauenz" (BGHZ 6ムゴソる） sollen autrecnt ernalten weraen・Wenn aucfl aie Einzelheiten hierzu noch nicht abschlieBend geklart sein mogen( vgi・ iiagen／ガramDring, Der UrunastucKsKaut, 5.Aufl.. Rdnr.79一82: Pohlmann. Die Heilung formnichtiger Verpflichtungsgeschafte durch Erfllung, Diss. 1992, 5. 62 f.. 78 f.. 95 f.). so besteht doch Einigkeit darin. d叩 aie 起getung an aie irennung von scflulurecfltllcflem Verpflichtungstatbestand und dinglichem Vollzug anknupft, die das 一hier ma鹿ebliche (Art. 233§7 EGBGB）一Zivilgesetzbuch der DDR nicht kannte. DarUber hinaus hatte in aer JiJiK aje staatllcne 1しontrolle ues JiouenverKeflrs aDsoluten的r讐 vo叫er きchtssiche中eit.一？ies＼ぎ焦h erst mザ竺巴 umorucn uer geseiiscnaru,cnen vernaltnlsse geanuen. 2. Der Verkaufer muB sich aber seit Inkrafttreten des Einigungsvertrages nach Treu und Glauben （ミ 242 BGB) an uem vollzogenen Vertrag Iestflalten lassen. やchgefe讐呼（零呼prechung ist 喪 an sich fo押ni史－ tiger urunustucKs讐wert乎予 111 oesonuere凸讐そ門黙型－ ICH alS wirksam zu oenariuein, wenn aie i,cnt,ge,tsroige mit 'fteu und Gl加ben unvereinbar 嘘re ( BGHZ 85, 315 , 318 m.w.N. 「＝ DNotZ 1983, 232 ];Senatsurteil vom 21. 2. 1992. V ZR 273/90. WM 1992. 923. 924: Haen/ Brambring, Der Grundstuckskauf, 5. Aufl., Rdnr. 83 ff). Zu den in diesem Zusammenhang anerkannten Fallgruppen (vgl. BGHZ 85, 315 , 319【一 DNotZ 1983, 232 ]；石取gen/ mbring a. a. 0.) kommen nach der Herstellung der Ein-Bra heit Deutschlands 血e Fallgestaltungen hinzu, in denen die Parteien im Hinb血k auf die staatliche 恥glementierung des GrundstUcksverkehrs in der ehemaligen DDR anstelle eines verdeckt abgeschlossenen Kaufvertrages zur Erlangung uer Deflorulicflen Ueneflmlgung einen さcflenKungs-vertrag haben beurkunden lassen und die Eintr昭ung der R氏hts加derung in das Grundbuch bewirkt haben. Denn es widersprache dem nunmehr vorherrschenden 一 in§313 Satz 2 BGB zum Ai島druck gekommenen 一 objektiven Interesse an der 恥chtssicherheit im Immobilienverkehr durch 加丘echterhaltung erfllter 恥chtsgeschafte. wenn aer verKaurer sicn allein wegen ues eingetre化nen wanuels 2. DDR: ZGB rechterhaltung formnichtiger Glauben) 弱 i n geleg agten Verenes verMittBayNot 1994 Heft 3 213 derg ese11schaft1ichen Verhltnisse von einem Vertrag l6sen ． n k6nnte 山 beide Parteien tis ci加in 組s gultig Detracfltet haben und dem in der ehemaligen I)I)K auen ein gewisser tats加hlicher 此stancissciiutz zugute Kam・ a) Naph§297 Abs. 1 Satz 2 ZGB und nach der Grundstuck73) 12 1977 (GB1 1 5・ waren verkehrsverordnung vomn 15・ ・ Vertr亀e, durch die Eigentum an einem Grundstucku bertragen werden sollte. geneh面gungspflichtig. Das Geneh面－ gungsertordernis diente der staatlichen Leitung una 如ntrolle. des GrundstUcksverkehrs. Die Genehmigung eines Grundstucksverkaufs erstreckte sich auch auf die preisrechtliche Unbedenklich 短t des Geschafts, wodurch die Durchsetzung der Preisanordnung Nr. 415 vom 6. 5. 1955 (GBI 1 5. 330) gesichert werden sollte, die bei eigengenutzten GrundstUcken auf Einheitswerte aus dem Jahr 1936 zurUckgriff (Senatsurteil vom 16. 4. 1993, V ZR 87/92, NJW 1993, 20501一 MittB習Not 1993, 391]).Diesen Beschrankungen versuchten die Beteiligten vielfach dadurch auszuweichen, d叩 sie bei Kaufvertr雛en eine vom beurkundeten Preis 油weichende Geldzahlung, in manchen Fllen auch in Devisen, vereinbarten oder statt des gewollten entgeltlichen Geschafts eine Schenkung beurkunden lieBen (Senatsurteil a. vom 16. 4. 1993, a・ 0・）・ Dies hatte den Vorteil, da der Wert des GrundstUcks nicht vom Taxator ermittelt werden mul3te, was erhebliche Leit in Ansprucfl nenmen Konnte. Die Parteien waren dann in der Bestimmung des Kau仁 preises frei. Hinzu kam, d而 eine protokollierte Schenkung dem a uBeren Erscheinungsbild nach eine Gewinnerzielungsabsicht ausschloB und desha1b, jedenfalls bei Hinzutreten eines personlichen NutzungstDeclurtnisses aes セrwer-bers. eine Versagung der Geneh血gung oder die Ausubung des Vorぬutsrechtes weniger waflrscfleinllcfl macnte (Senatsurteil vom 16・ 1993, a.a. の・ 4. － b〕In dieser Weise sind auch die Parteien vo攻egangen. Sie haben zur 肥rmeiclung einer Wertermittlung aurcn aen 1axator und zur IJ mgehung einer preisrecntlicnen LJ noe-denklichkeitsprnfung anstelle des verdeckt abgeschlossenen Kaufvertrages einen Schenkungsvertr昭 beurkunden und die 欧cht伽derung in das Grundbuch eintr昭en lassen. Damit war der Vertrag in tatsachlicher Hinsicht vollzogen, weil 一 wie das Berufungsgericht festgestellt hat 一 die Parteien eines verdeckten Kaufvertrages es in der Regel vermieden haben. den wahren Sachverhalt zu offenbaren. Ware namlich bek如nt geworc1en. ci川jsie anstelle cies proto-kollierten Schenkungsvertr昭es einen Kaulvertrag aogeschlossen haben. h飢te die Genehmigung verweigert und die zu Unrecht erlangte Kautpreiszahiung zugunsten aes §69 Staates eingezogen werden 如nnen （ Abs. 2 ZGB)、 t Denn das Geschaft war ni山 nur formnichtig, sondern verstieB auch gegen das in§2 der 玖eisanordnung Nr. 415 enthaltene 脆rbot. die Dreisrechtliche Unbedenklichkeitsprか tung zu umgehen. Die Parteien flatten cianer ein Interesse d 紅an, den wahren Sachverhalt nicht o価nzulegen. Dies 胆rantierte die Bestandigkeit des einmal vollzogenen Geschafts. Dieser tatsachliche Bestandsschutz ist erst mit deni eingetretenen Wandel der gesellschaftlichen 脆rh組tnisse entfallen; Dies kann es jedoch nicht rechtfertigen, die (.irunclstucksgescflatte nunmeflr rucKaozuwicKeln. c) MuB der Verkaufer si山 aber an dem verdeckt abgeschlossenen und vollzogenen Geschaft nach 'fleu und Glauben festhalten lassen, ist der Kaufvertr昭 als wirksam zu behandeln. Dies hat 一 ungeachtet aller unterschiedlichen dogmatischen Begrundungsversuche (vgl. Mnneh）一 zur Komm-BGBがbrschler, 3.Aufl.,§125 Rdnr. 53 Folge, daB der 脆rぬufer Erfllung verlangen kann (BGHZ 23, 249, 258) und dem K飢ifer die ihm nach dem gem郎 Art. 232EGBGBm叩geblichen 欧cht der ehemaligen DDR eingeraumten Gegenrechte aus dem Grundstuckskaufver§302 ZGB) zustehen. Die Bindung an den an sich tr昭（ formnichtigen Vertrag erzeugt aber nicht nur die entsprechenden Rechte und 1-'tllchten aus dem uescnatt, sonaern fhrt auch dazu, d叩 das Eigentum an dem Grundstuck gem.§297 Abs. 2 ZGB mit der Eintragung in das Grundbuch auf den Erwerber ll bergegangen ist. ．且was anderes hat allerdi昭5 dann zu gelten, wenn der Kufer sich nicht an den Vertr昭 gehalten und die Erfllung seiner Pflichten unter Berufung auf die Formnichtigkeit des (ieschatts 妃rweigert nat. Denn es wicierspr加ne geraaezu Ireu und (ilauben. den 肥rkaut町 an einem 妃rtrag restzuh組ten, den der Kauter nicht 組5 gultig angesenen nat・ Da das Berufungsgericht unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt die Sache nicht gepruft und Feststellungen nicht getroffen hat, ist sie insgesamt zur weiteren Aufklarung zurUckzuverweisen. 3申 BGB§§270 Abs. 1, 362 佐itpunkt der E加ilung bei Kaufpルishinterlegung auf 入rtaranderkonto) Zur Frage, ob die Kaufpreisschuld eines Grundsthcksk註ufers erfullt sein kann, bevor der beim Notar hinterlegte Kaufpreis an den Verkhufer ausgezahlt wird. BGH, Urteilvom 17. 2. 1994 一 Ix ZR 158/93 一，mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Klagerin. eine schweizerische Immobilie鵬eselischaft, verlangt vom beklagten Notar Schadensersatz, weil er einen restlicflen Grundstuckskaufpreis nicht an sie als Verk加ferin, sondern an einen Dritten ausgezahlt hat. Sie verauBerte ab 1980 zahlreiche GrundstUcke in Westdeutschland. Dabei war fr sie Rechtsnwalt E. t飢ig. . . Mit dem vom Bek1agten beurkundeten Vertrag vom 29. 11. 1985 verkautte die Klagerin, vertreten cluren 上・als Vertreter onne ver000 tretungsmacht, ein Grundstuck in K. fr 185・ DM・Am 18:12. 1985 即nehmigte die Klgerin den Vertr昭． Nach§3 des Vertrages war der Kau釦reis ..durch Hinterlegung" auf ein Anderめnto des Jek1agten zu zalilen; Weser wurae angewiesen, mit aem 施ufpreis Grundpfandrechte abzul6sen und den Restbetrag an die ,auszuzahlen", KI醜erin auf deren Konto bei der Volksbank R・， sobald die L6schung der Grundpfandrechte und der vertragsmaBige Eigentumswechsel siche理estellt waren. Die 節l6sung einer Grundschuld von 20.000 DM verz6gerte sich, weil der verlorengegangene J3riet tur Icrattlos erKlart weraen muijte. Mit Rcksicht darauf erteilten die Vertragspartner dem Beki昭ten im Juni 1986 eine schriftliche,, Anweisung'‘・Danach hatte dieser die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch,, gegen" Auszahlung eines 肥ilkaufpreises zu vera nkssen, sofern die Grundpfandrechte bis auf die genannte Grundschuldgel6scht waren; den Restkau如reis von 30.000 DM 51oh1肥 der Beki昭肥 so hange seinem Anderkonto einbehalten, bis die L6schungsunterlagen diese Grundschuld vorlagen, und sodann diesen Betrag an a u f Klagerin Zug um Zug gegen L6schung der Grundschuld auszahlen. f u 巴型i_i讐町rwi讐申 Beklagte einen Teiik叩無ト von 100 ど 1.3,24 UM aut aas im vertrag an即geoene ionto aer ivageriri・ ． ．一 im 加gust Nachdem alle Grundpfandrechte 一 mit Hilfe des E 1988 gel6scht worden waren, wurde der K加fer als Eigentumer im Grundbuch eingetragen. r d i e MittB習Not 1994 Heft 3 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 09.12.1993 Aktenzeichen: V ZR 158/92 Erschienen in: MittBayNot 1994, 213-214 Normen in Titel: DDR: ZGB §§ 63, 66, 68, 297, 305; BGB § 242