III ZR 156/92

Zurück BGH 14. Oktober 1993 III ZR 156/92 BGB § 463 S. 2, § 839 Haftung einer Gemeinde bei Erbbaurechtsbestellung auf "Altlastengrundstück" Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau ZuflurstUcke zu den Flurstcken der Beteiligten zu 2 bis 4 ausgewiesen sind, denen sie zugemessen wurden und nunmehr grundbuchm加ig als Bestandteile zugeschrieben werden sollen. Als,, Erwerber" im Sinn von§19 Abs.4 Nr.3 BauGB ist nicht nur der Erwerber des Eigentums anzusehen. Es genUgt, daB die Gemeinde Eigentmerin werden k6nnte, wenn die vermessungstechnischen Voraussetzungen geschaffen wUrden. Ausreichend ist deshalb, daB sie Zwischenerwerberin der 恥ilflachen ist. (2) Auch wenn man auf den Sinn und Zweck der Ausnahmeregelung abstellt, ist ihre Anwendung entgegen der Ansicht des Landgerichts hier nicht ausgeschlossen. Die §§19 bis 23 BauGB dienen der Sicherung der Bauleitplanung; es soll verhindert werden, daB durch GrundstUcksteilungen eine stadtebaulich unerwUnschte Parzellierung von BaugrundstUcken entsteht und eine vernUnftige Pla-nung durch zu kleine oder ungUnstig geschnittene GrundstUcke erschwert oder vereitelt wird. Ferner bezweckt das Genehmigungserfordernis den Schutz der Vertragsparteien eines Kaufvertrags U ber einen GrundstUcksteil; insbeson-dere soll der Erwerber davor geschUtzt werden, d叩 er ein als Bauland gekauftes GrundstUck spater nicht bebauen kann (Brngelmann/Dnrr BauGB Rdnr. 2 vor§19; Ernst/ z加kahn/Bielenberg BauGB§19 Rdnr. 15). Die Ausnahmebestimmung des §19 Abs. 4 Nr. 3 und 4 BauGB findet ihren Grund darin, daB durch die Beteiligung der genannten juristischen Personen des 6 ffentlichen Rechts an dem Rechts: vorgang der Genehmigungsvorbehalt alsU berflUssig erscheint; der Gesetzgeber geht davon aus, daB sich diese 助rperschaften grundsatzlich gesetzeskonform verhalten und keine von§20 BauGB miBbilligten Teilungen vornehmen (Schlez BauGB 3. Aufl. Rdnr. 23, Gaen如ch BauGB Rdnr. 23, 1ンnst/Zinkahn/Bielenberg Rdnr. 91, jeweils zu§19). Diese Erw醜ungen treffen auch zu, wenn die Gemeinde als Zwischenerwerber auftritt, um den Ausgleich 負r いndabtretungen im Wege des Tausches von Grundflachen zu erm6glichen oder zu erleichtern und um einheitliche Preise fr den Ankauf zu gewahrleisten. Zu Recht weisen die Beteiligten in diesem Zusammenhang auf §144 Abs. 1 Satz 3 KostO hin, der die GebUhrenermaBigung beim Erwerb eines GrundstUcks durch eine K6rperschaft des 6 ffentlichen Rechts davon abh加gig macht, daB eine WeiterveruBerung an einen gebUhrenmaBig nicht begUnstigten Dritten nicht beabsichtigt ist. Voraussetzung fr die Genehmigungsfreiheit nach §19 Abs. 4 Nr. 3 BauGB ist dagegen nur, daB die 助rperschaft als VerauBerer oder Erwerber der Teilflache beteiligt ist; was sie mit dem erworbenen GrundstUck vorhat, spielt keine Rolle. Fr eine Umgehung des Genehmigungserfordernisses gibt es keine Anhaltspunkte. b) Die Zwischenverfgung des Grundbuchamts und der BeschluB des いndgerichts 肋nnen somit keinen Bestand haben. 29. BGB§463 Satz 2,§839 (1抱ftung einer Gemeinde bei 1ソbbaurechtsbestellung auf,, Altlastengrundstロck‘ソ 1. Zur Frag島 wann ein a昭listiges Verschweigen der m6g-lichen Schadstoffbelastung eines fhr eine Wohnhausbebauung ve慮uoerten Grundsthcks anzunehmen ist・ 2. Zum Sorgfaltsmanstab, der einzuhalten ist, wenn ein ehemaliges Industriegelande durch Bebauungsplan als Wohngebiet ausgewiesen wird (hier: das Gelande einer ChemiefabrLk und eines Gaswerks). 3. Zur Frage, ob und inwieweit Aufwendungen, die fr die Sanierung eines durch Altlasten kontaminierten GrundstUcks ge繊tigt werden, in den Schutzbereich der Amtshaftung der Cemeinde wegen der planerischen Ausweisung des betreffenden Altlastengelhndes als Wohngebiet fallen. BGH, Urteil vom 14. 10. 1993 一 III ZR 156/92--' mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender 斑chter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Klager erwarben durch Vertrag vom 2. 9. 1986 von der beklagten Stadt das Erbbaurecht an vier zusammenha昭enden GrundstUcken, die im Bereich des sogenannten,, P.-Parks" in der beklag-ten Stadt belegen.sind. Sie haben den Grundbesitz aufgrund einer im Einvernehmen mit der Beklagten erteilten Baugenehmigung des Kreises 0. vom 4. 11. 1986 inzwischen mit einem in drei Eigentumswohnungen aufgeteilten Wohnhaus bebaut. In dem Erbbaurechts-vertrag ist u批er anderem bestimmt, daB die Beklagte keine Gewahr fr Sachmangel, einschlieBlich der Beschaffenheit des Untergrundes, leiste. Auf dem Gel加de des spateren P.-Parks waren seit 1880 eine Anilin- und chemische Fabrik sowie seit 1903 ein Gaswerk（恥rkokung von Kohle) betrieben worden, das auBerdem Teer als Ausga昭sstoff fr die Herstellung von Farben lieferte. Nach VerauBerung der Anlage an die IG-E AG im Jahre 1926 wurde die Chemieproduktion ei昭estellt, die Gasproduktion jedoch bis zum Jahre 1939 fortgesetzt; sie die批e nunmehr in erster Linie der 6 ffentlichen Gasversorgung in der beklagten Gemeinde. Die IG-F. AG verauBerte im Jahre 1941 das Gel加de nebst Geb加den an den Reichsfiskus (Heer). Das Gelande wurde nach Abbruch der Gebaude eingeebnet und mit einer Kaserne bebaut, die nach Kriegsende von den amerikanischen Streitkraften bis 1972 weiter benutzt wurde. In den Jahren 1975 bis 1979 erwarb die beklagte Gemeinde das Gelande. Sie stellte 面t BeschluB vom 27. 3. 1979 den Bebauungsplan Nr. 54 auf, der 14 Grundstcke, darunter den sp飢eren Grundbesitz der Klager, als reines Wohngebiet auswies. Der Bebauu昭splan wurde am 28. 8. 1980 rechtswirksam. In den Jahren 1983 bis 1986 lieB die Beklagte auf dem Gelande Kanalisation und HausanschlUsse verle郎n. Im November 1986 begannen die Klager mit der Ausfhrung ihres Bauvorhabens. Bei Aushub der Baugrube stieBen sie auf lockeres Aufflllmaterial. Sie entschlossen sich, im Interesse einer sicheren GrUndu昭 die Baugrube vier Meter tief bis auf den gewachsenen Boden auszuheben und die Fundamente entsprechend zu verstarken. Im weiteren Verlauf der Bebauung wurde festgestellt, daB der gesamte P.-Park aufgrund der frUheren industriellen Nutzu昭 stark mit verschiedenen Giftstoffen ko批aminiert ist. Nach ei加r zeitweisen durch das Kreisbauamt verfgten Stillegung des Bauvorhabens der Klager ist das Haus seit Ende 1988 bewoh批． Das gesamte Geland島 einschlieBlich des GrundstUcks der Klageち wurde entsprechend dem Vorschlag eines vom Hessischen Minister fr Umwelt und 即aktorsicherheit eingeholten Sachverstandigengutachtens 面t einer 10 bis 15 cm starken Schicht unverseuchten Mutterbodens abgedeckt und Gras einges飢． Eine durchgreifende Sanierung, die die Aufbringung einer 面ndestens 50 cm starken Schicht unbelasteten Bodens erfordern wUrde, hat bisher nicht statt即funden. Das Gelande des P.-Parks wurde durch Verfgung des Regierungsprasidiums D. vom 28. 3. 1991 zur Altlast im Sinne des Hessischen Abfallwirtschafts- und Altlaste昭esetzes (HAbfAG) erklart. Die Klager verla昭en nunmehr von der Beklagten Schadensersatz aus んntspflichtverletzung und aus weiteren RechtsgrUnden. Sie lasten der Beklagten an, diese habe die Verseuchu昭 des Gelandes weder bei der Aufstellung des Bebauu昭splans noch bei der Erteilu昭 des Einvernehmens zu der Baugenehmigung berUcksichtigt und bei AbschluB des Erbbaurechtsvertrages verschwiegen. Das Landgericht hat durch Grundurteil den Klageanspruch mit der MaBgabe 比r gerechtfertigt erklart, daB wegen Mitverschuldens der 352 MittB習Not 1994 Heft 4 KI昭er solche Mfwendungen als Schaden nicht ersatzfhig seien, die nach dem 16. 6. 1987 entstanden seien und deren Entstehen von den Klagern nach dem 16. 6. 1987 noch hatte verhindert werden konnen. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Auf die AnschluBberufu昭 der KI智er hat das Berufungsgericht den KI昭eanspruch in vollem Umfang (also ohne die vom Landgericht vo稽enommene Kurzung wegen Mitverschuldens) dem Grunde nach fr gerechtfertigt erklart. Die Revision der Beklagten blieb erfolglos. Aus den 1. 1. Alierd血gs steht den Ki如ern ein ve gewahrleistungsanspruch aus dem Erbbaure der Beki昭ten vom 2. 9. 1986 nicht zu. . . . er Mangelvertr昭 mit 2. In dem Vertr昭 vom 2. 9. 1986 ist die Haftung der Beki昭－ ten fr Sachm如gel, einschlieBlich der Beschaffenheit des Unte堰rundes, wirksam abbedungen worden. D叩 die BekI昭te die Kontamination des GrundstUcks arglistig verschwiegen hat （ §463 Satz 2 BGB ), 1郎t sich nicht feststellen. a) Bei einer 寛uschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels handelt arglistig, wer einen Fehler mindestens fr m6glich halt, gleichzeitig weiB oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, d叩 der Vertragsgegner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen h飢te. Damit erfa既 das 亜tbestandsmerkmal der Arglist nicht nur ein Handeln des Ve血叩erers, das von betrUgerischer Absicht getr昭en ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, bei denen es an einer betrUgerischen Absicht fehlt, die vielmehr auf bedingten Vorsatz 一 im Sinne eines (bloBen), 恥rm6glichhaltens" und,, Inkauf， nehmens'‘一 reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muB (Senatsurteil BGHZ 117, 363, 368 m.w.N.【＝ DNotZ 1993, 3251 ). b) Hiervon ausgehend hat der Senat entschieden, d叩 die dem Ver如Berer bekannte Eigenschaft des zu ve庖uBernden Gel含ndes als ehemalige A左lidゆonie bereits fr sich allein genommen einen offenbarungspflichtigen Mangel der Kaufsache darstellte, weil immer die M6glichkeit in Rechnung gestellt werden muBte, d叩 auf einer Deponie auch Abflle gelagert wurden, die wegen ihrer chemischen Zusammensetzung eine besondere Ge飴hrdung schufen (a. a. 0.). Mit einer solchen Situation ist indes die hier in Rede stehende Ver加Berung eines ehemaligen Industriegelandes nicht ohne weiteres vergleichbar. Nicht jedes Industriegel如d島 dessen Nutzung schon Jahrzehnte zurUckliegt, ist von vornherein als altlastenverdachtig einzu-stufen (vgl. SenatsbeschlUsse vom 9. 7. 1992 一 III ZR 78/91 und III ZR 105/91= UPR 1992, 438 ; Senatsurteil vom 13.7. 1993 一 III ZR 22/92; fr BGHZ vo堰esehen). Zwar lagen 一 wie im folgenden noch auszufhren sein wird 一 im vorliegenden Fall Anhaltspunkte fr eine Schadstoffbelastung des Gel加des voち die der Beklagten erkennbar waren. Die Beklagte war auch durch ein Schreiben der Hessischen Landesanstalt fr Umwelt vom 14. 11. 1980 ausdrucklich darauf hingewiesen worden, d叩 bei ehemaligen GaswerkgrundstUcken Schadstoffe, besonders zyanidhaltige Reinigermasse; eine Verunreinigung des Unte稽rundes bewirken 如nnten, was Sanierungsm叩nahmen solcher Grundstucke gezeigt h批ten. Es m昭 dahinstehen, ob dieses Schreiben geeignet war, der Beklagten eine zurechenbare Kenntnis 一 im Sinne eines,, Furm6glichhaltens" oder ,,Inkaufnehmens" (s. o. 一 Uber etwaige konkrete Gift ） MittB町Not 1994 Heft 4 stoffbelastungen zu vermitteln. Zum Zeitpunkt der Bestel-lung des Erbbaurechts (September 1986) wurde der 一 posi-tive 一 Kenntnisstand der Bekl昭ten jedenfalls dadurch gepragt, d叩 bei der zwischenzeitlichen Verlegung der Kanalisation und der Versorgungsleitungen in dem Plangebiet keine Schadstoffbelastungen zutage getreten waren. Insoweit unterscheidet sich der hier zu beurteilende Sachverhalt von demjenigen, der dem Senatsurteil BGHZ 117, 363, 368【＝ DNotZ 1993, 325 ] zugrunde gelegen hatte, wo der Verk加ferin die Kenntnis eines Bodengutachtens zuzurechnen gewesen war, das eindeutige Hinweise auf das Vorhandensein von Deponiegut enthielt. c) Zu Unrecht beruft sich die Revisionserwiderung fr ihre gegenteilige Auffassung darauf, d叩 ein anderer Bauinteres-sent mit Schiiben vom 11. 9. 1985 bei der Beklagten ange-fr昭t hatte, ob Erkenntnisse U ber chemische Ablagerungen vorl如en, und mit Schreiben der Beklagten vom 24. 9. 1985 die Antwort erhalten hatte, d山 dies nicht der Fall sei; Anhaltspunkte fr Schaden im Untergrund seien zumindest nicht erkennbar gewesen, als der Kanal verlegt worden sei. Diesem Antwortschreiben ist weder zu entnehmen, daB nach Auffassung seines Verfassers die Moglichkeit solcher Schaden in Rechnung gestellt wurde, noch daB die Bekl昭te unter keinen Umst加den gewillt war, den an sie herangetragenen Bedenken nachzugehen. Vielmehr ist die Auffassung des Landgerichts zu billig血，die Beklagte habe unwiderlegt darauf verweisen k6nnen, daB ihr keine diesbezuglichen Erkenntnisse vorl如en und d叩 insbesondere auch die durchgefhrten Kanalarbeiten keine Hinweise auf Verunreinigungen erbracht h批ten. d) In zusammenfassender WUrdigung dieses Sachverhalts ist dem Tatrichter darin zuzustimmen, d叩 die 一 bloBe 一 Erkennbarkeit der Schadstoffbelastung lediglich einen Fahrlおsigkeitsvorwurf gegen die Bekl昭te begrtinden konnte, ohne daB die Schwelle zum bedingten Vorsatz im Sinne der vorstehend wiedergegebenen Grundsatze U berschritten worden ware. II. Den Kl智ern steht gegen die BekI昭te jedoch ein Amtshaftungsanspruch （ §839 BGB i. V. m. Art. 34 GO) der U berplanung des Altlastengel加des zu. 1. In der,, Altlastenrechtsprechung" des Senats ist seit langem anerkannt, d郎 die Amtstr智er einer Gemeinde die Amtspflicht haben, bei der Aufstellung von Bebauungsplanen Gesundheitsgefahren zu verhindern, die den zukUnfti-gen Bewohnern des Plangebiets aus dessen Bodenbeschaffenheit drohen (st. Rspr., Senatsurteile BGHZ 106, 323 ; 108, 224; 109, 380; 113, 367; 117, 363【＝ DNotZ 1993, 325]). 2. Die Feststellungen, mit denen die Vorinstanzen ihre Auffassung begrUndet haben, die planerische Ausweisung des hier in Rede stehenden,, P.-Parks" zu Wohnzwecken sei eine schuldhafte Amtspflichtverletzung der beklagten Gemeinde gegen加er den Kl智ern gewesen, halten revisionsrechtlicher NachprUfung stand. a) In seinen neueren Altlastenentscheidungen hat der Senat den bei der Planung einzuhaltenden Sorgfaltsstandard wie folgt definiert: Die Gemeinde unterliegt nicht etwa einer Gefhrdungshaftung fr unerkennbare Schadstoffbelastungen. Sie schuldet auch keine uferlose U berprufung des zu beplanenden Areals gleichsam,, ins Blaue hinein". \ な5 die planende Stelle nicht,, sieht" und was sie nach den ihr zur Verfgung stehenden Erkenntnisquellen auch nicht zu ,,sehen" braucht, kann von ihr nicht berticksichtigt werden Uberzogene Anforderungen an die Prilfungspflicht durfen nicht gestellt werden (Senatsurteil BGHZ 113, 367 , 371; SenatsbeschlUsse vom 9. 7. 1992 一 III ZR 78/91 und III ZR 105/91= UPR 1992, 438 ; vgl. auch Senatsurteil vom 13. 7. 1993 一 III ZR 22/92, fr BGHZ vorgesehen, zum teilung einer entsprechenden SorgfaltsmaBstab bei der 日 Baugenehmigung). Unter Zugrundelegung dieses MaBstabes hat der Senat bisher in samtlichen Altlastenentscheidungen, bei denen es auf diese Frage ankam, die jeweilige Auffassung der Tatsacheninstanzenu ber das Vorliegen oder Nichtvorliegen einer Amtspflichtverletzung bestatigt. aa) Bejaht wurde eine Pflichitverletzung in den Entschei-dungen BGHZ 106, 323 (Fall ,,Bielefeld"), 108, 224 (Fall ,Osnabruck"), 109, 380 (Fall, ,Dortmund-Dorstfeld"), 113 363 (Fall,, Bielefeld II" 367 (Fall,, Dinslaken") und 」 「＝ DNotZ 1993, 325 ]). bb) Verneint wurde eine Pflichtverletzung in den SenatsbeschlUssen vom 9. 7. 1992 (III ZR 87/91= UPR 1992, 439 , Fall,, Siegburg"), III ZR 78/91 und III ZR 105/91 a. a. 0. (Fall,, Gladbeck") sowie in dem die Erteilung einer Baugenehmigung betreffenden Senatsurteil vom 13. 7. 1993 a. a. 0. (Fall,, Recklinghausen"). cc) In den Senatsurteilen vom 17. 12. 1992 (III ZR 114/91 = UPR 1993, 143 , Fall,, Rosengarten") und vom 25. 2. 1993 (III ZR 47/92, Fall,, Grefrath", zur Veroffentlichung vorgesehen) kam es auf die Frage einer Amtspflichtverletzung nicht an, da die geltend gemachten Schaden ihrer Art nach nicht ersatzfhig waren (sie fielen jeweils nicht in den Schutzbereich der bei der Bauleitplanung wahrzunehmenden Pflichten). b) Im vorliegenden Fall 1昭en hinreichende Anhaltspunkte vor, die der Beklagten zu eingehenden Bodenuntersuchungen hatten AnlaB geben mussen. (14功d ausge)競 hrt.) dd) In diesem Punkte besteht ein wesentlicher Unterschied zu dem Fall,, Recklinghausen". Dort ging es lediglich um die Bergehalde eines frilheren 安chengelandes, bei der das Bergematerial selbst nicht schadstoffbelastet war. Damit ist der vorliegende Fall nicht zu vergleichen, in dem von vornherein auf jegliche Klarung etwaiger Schadstoffbelastungen aus der frUheren Chemiefabrik verzichtet worden war. . . . III. Der Schaden, den die Klager erlitten haben, ist indessen nur insoweit ersatzfhig, als er in den Schutzbereich der bei der Planung wahrzunehmenden, auf die Abwehr von Gesundheitsgefahren gerichteten Amtspflicht fllt. 1. Damit sind (nur) solche Schaden gemeint, bei denen eine unmittelbare Beziehung zu der Gesundheitsgefhrdung besteht, die 一 anders ausgedruckt 一 dadurch verursacht werden, d叩 die vom Boden ausgehende Gefahr zum 略lligen AusschluB der Nutzungsm6glichkeit der errichteten oder noch zu errichtenden Wohnungen fhrt (Senatsurteil vom 17. 12. 1992 a. a. 0. m. w. N.). Das bloBe Verm6gensinteresse, welches darin besteht, daB ein unbelastetes GrundstUck einen h6heren Marktwert hat als ein belastetes, wird durch die Pflicht, bei der Planung die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhaltnisse zu berUcksichtigen, nicht geschutzt (a. a. 0.). Ebensowenig hat die planenische Ausweisung eines GrundstUcks zu Wohnzwecken den Schutzzweck, jede gewilnschte gartnerische Nutzung dieses Grundstucks zu gewahrleisten (Senatsurteil vom 25. 2. 1993 a. a. 0.). Davon . zu unterscheiden ist indessen die weitere Frage, ob eine Sanierung des Gartens aus Grunden der Herstellung gesunder Wohnverhaltnisse erforderlich ist (s. dazu im folgenden). 2. Bei dem V而hnhaus der Klager besteht nach den tatrichterlichen Feststellungen die Besonderheit, daB aufgrund der durchgefhrten SanierungsmaBnahmen, insbesondere der Tiefergrundung der Fundamente und des Abtransports des belasteten Aushubs, die Gesundheitsgefhrdungen weitgehend beseitigt sind. Die dafr erforderlichen Mehraufwendungen sind ersatzfhig, soweit sie unmittelbar der Beseitigung der Gesundheitsgefahren dienten. Das gleiche gilt 比r zukunfti即 Aufwendungen, die 比r die Beseitigung eines nach den Feststellungen des Sachverstandigen Prof. Dr. A. etwa noch bestehenden gesundheitlichen,, Restrisikos" notwendig sind. Der Senat hat in BGHZ 109, 380 , 393 ausgefuhrt, die zwischenzeitliche Herstellung gesunder Wohnverhaltnisse in dem Plangebiet durch die plangebende Gemeinde betreffe unmittelbar die durch die verletzte Amtspflicht geschutzten Belange der Planbetroffenen. Ihre Berucksichtigung bei der Schadensbemessung in dem Sinne, daB die Geschadigten sich die durch die Sanierung bewirkten Vorteile auf den Schadensersatz anspruchsmindernd anrechnen lassen mussen, entspricht gerade wegen der damit verfolgten o ffentlich-rechtlichen Ziele dem Sinn und Zweck der fr die fehlerhafte Planung verhangten Sanktion (Krohn, Festschrift fr Konrad Geizer [1991] 5. 281, 286). Dann aber ist es nicht gerechtfertigt, die Mehraufwendungen, die der Geschadigte selbst erbringt, um die an sich der plangebenden Gemeinde als der Schadigerin obliegenden Aufgaben zu erfllen, aus dem Schadensersatzanspruch auszuklammern. Es handelt sich dann nicht lediglich um Schadenspositionen, die ihrer Art nach a叩erhalb des Schutzbereichs der Pflicht liegen, bei der Bauleitplanung die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhaltnisse zu berticksichti四n. Insoweit unterscheidet sich der vorliegende Fall von dem dem Senatsurteil BGHZ 113, 367 zugrundeliegenden, wo es um den Abtransport von Deponiegut gegangen war, von dem jedoch keine Gesundheitsgefahren ausgingen. Erst recht ist der vorliegende Fall nicht 面t dem Senatsurteil vom 17. 12. 1992 (a. a. 0.) vergleichbar, wo es um das bloBe Verm6gensinteresse ging (s. o.) und wo ausdrilcklich klargestellt worden war, daB Ersatz von Aufwendungen fr SchutzmaBnahmen nicht beansprucht wurde. 3. Allerdings fllt die Herstellung der Stand.危stigkeit des Gebaudes in den (ausschlieBlichen) Verantwortungsbereich des Eigentilmers. Es ist namlich grundsatzlich nicht Zweck der allgemeinen Bauleitplanung, den Eigentilmern der Grundstilcke Baugrundrisiken abzunehmen (BGH, Urteil vom 18.9. 19幻一 V ZR 219/85= WM 1988, 200 , 203= BGHR BGB§839 Abs. 1 Satz 1 Gemeinderat 1; Senatsurteil BGHZ 113, 367 , 372). Die Gemeinde erzeugt mit der planerischen Ausweisung eines Gelandes zu Bauzwecken kein allgemeines Vertrauen dahin, daB das betreffende Gebiet nach seiner Bodenbeschaffenheit und -struktur 比r eine Bebauung geeignet ist. Daher hat die Rechtsprechung eine Ersatzpflicht bei Aufwendungen, die nicht durch die Giftstoffbelastung, sondern aus sonstigen GrUnden, insbeson-dere wegen mangelnder Standsicherheit, fr die Baureifmachung erforderlich werden k6nnen, stets verneint (Senatsurteil BGHZ 113, 367 , 372, 374). Soweit die Mehraufwendungen der Klager dadurch verursacht worden sind, da der Boden nicht hinreichend trag負hig war, mUssen die Klager die erforderlichen Aufwendungen selbst tragen. Dies gilt selbst dann, wenn die mangelnde Standfestigkeit darauf MittB町Not 1994 Heft 4 einem solchen Fall die aus statischen Grnden erforderliche Herstellung der Standfestigkeit zugleich den Zweck verfolgt und erreicht, das Eindringen von Schadstoffen in das Gebaude abzuwehren ，制 len die er拓rderlichen 加fwendungen dem 、 Eigentumer selbst zur Last (SenatsbeschluB vom 9・ ・ 7 1992 一 III ZR 87/91=BGHR BGB§839 Abs. 1 Satz 1 Baugenehmigung 8 = UPR 1992, 439 ; ebenso Senatsurteil vom 17. 12. 1992 a. a. 0.).... Anmerkung: Wenn man berUcksichtigt, daB die erste in der amtlichen Sammlu昭 des Bundesgerichtshofs ver6ffentlichte Entscheidung zum Problemkreis der Altlasten vom 26. 1. 1989 stammt1 ，血nn man dem III. Zivilsenat dieses Gerichts den 恥spekt dafr nicht vers昭en, daβ er es ges山 afft hat, die Altlaste叩roblematik in kurzer Zeit einer angemessenen 功sung zuzufhren. Die Gemeinden dtirfen danach Flachen, deren B6den erhebli山 mit umweltgefhrdenden Stoffen belastet sind（ Abs. 3 Nr. 3, §9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB ), §5 einer Nutzu昭 auf der Grundl昭gvon Bauleitplanen nur zufhren, wenn 山e von den Schadsto艶n ausgehenden Gefahren beherrscht oder deren Ursachen beseitigt werden 如nnen2・ Die Risiken fr die planende Gemeinde bleiben jedoch uberschaubar, da der Kreis der geschutzten Personen und der geschtzten Verm6gensinteressen begrenzt bleibt3. Die jungste Entscheidu肥 vom 14. 10. 19934 faBt den Stand der Rechtsprechung nochmals zusammen. 1. Parallel hierzu ist auch eine weitgehende Klarung hinsichtlich des Begriffs,, Altlast" zu verzeichnen. Die Legaldefinitionen in den Lan山 sabfall即setzen5 verstehen darunter Altabi昭eru取en oder Altstandorte. sofern von ihnen ueranrciungen lur dle Umwelt, insbesondere die menschliche Gesundheit, ausgehen oder zu erwarten sind. Die Anforderungen an das Vorliegen einer Altlast sind allerdings unterschiedlich6. Das bayerische Recht definiert Altlasten dadurch, d叩 zur Beseitigu昭 der von ihnen ausgehenden Ge飽 hrdu昭en SanierungsmaBnahmen zur Wahrung des V而hls der Allgemeinheit erforderlich sind（所t. 26 Abs. 4 BayAbfAlG). Von praktischer Bedeutung sind vor allem wilde. Abfallabl昭erungen und stillgel昭te Deponien sowie marode Anl昭en bestehender oder ehemaliger Betriebe, insbesondere der chemischen Industrie7. 2. Nach bisherigen Untersuchungen gibt es in Deutschland 130 000 Altlasten-Verdachtsflachen, davon 60 000 in den 1 BGHZ 106, 323 = NJW 1989, 976 . Kurz zu dieser Rechtsprechung Raeschke丞詠sler, NJW 1993v 2275 f. 2 S. dazu nur Steiner, in: FS f. Gelzer, 1993, S. 137ノ139 仕 3 A hnlich 助.o, Ver帆rch. Bd. 85, 1994, 129ノ151. 4 Veroffentlicht auch in NJW 1994, 253 = DB 1994, 209 = MittRhNotK 1994, 31 =DNotI-Report 2/1994, S・ (LS)・ 5 Z.B.§22 LAbfGBW; Art. 26 BayAbfAlG;§16 HessAb 孤G; §18 NdsAbfG;§28 LAbfGNW;§25 RhPfAbfWAG;§25 皿 BraLAbfVG;§22 AbfAIGM-V;§29 AbfGLSA u. d ThAbfAG; vgl. auch§8 Abs. 2 SachsEGAB u. kurz a Peine, NVwZ 1993, 958 . lz 6 地1. dazu kurz Kretz 四 9u ， 1BW 1992, 41 ff. u, UPR 41/43 f. 7 5. nur das 節kommen zwischen dem Bund und den jungen , Landern zur Finanzierung derb kologischen Altlastensanierung, abgedruckt in LKV 1993, 164 f. MittBayNot 1994 Heft 4 neuen Landern8. Angesichts dieser Zahlen wird jedes GrundstUcksgeschaft zu einem Risiko9. Die entdeckte Altlast ist fr den Eigentumer eines Grundstucks nicht nur lastig, sondern kann zur wirtschaftlichen Katastrophe 租hren'o, haftet er doch grundsatzlich als Zustandsst6rer fr die Kosten einer notwendigen Sanierung". RUckriffsansprucne desjenigen, der autgrund 6 tfentlich-rechtlicher Vorschriften in Anspruch genommen wurde, gegen andere ,,St6rer" gibt es nur vereinzelt'2. Auch die zivilrechtliche Sachm如geIge唖hrleistung hilft einem Grundstticks顧ufer kaum. Ist sie nicht ohnehin 一 wie dies ublicherweise geschieht13 一 vertraglich ausgeschlossen, verjahren. Anspruche gem.§477 BGB innerhalb eines Jahres. Es bleibt deshalb im Regelfall dabei. daβ der Erwerber das Risiko der verwencrnariceit des geicaulten (irundstucics tragt'4. RUckstellungen fr Sanierungsau飼and. darf er allerdi昭5 erst dann bilden, wenn die die Verpflichtung begrUndenden Tatsachen der zustandigen Beh6rde bekannt geworden sind oder 、 dies doch unmittelbar bevorsteht'5. Grunderwerbsteuerlich handelt es sich nur dann um eine Gegenleistung, wenn der Erwerber eine hinreichend konki-etisierte Verpflichtung des VerauBerers zur Altlastensanierung ausdrticklich ti bernimmt'6. Eine weite昭山ende Haftu昭 des Grundstucksverauβerers besteht, wenn dieser das Bestehen einer Altlast arglistig verschwiegen hat. Diesen Fall erfassen vertragliche GewahrleistungsausschlUsse 血cht (6 476 BGBI: flur die Veri 芽 hriin, gult we rrist von clremig Jahren". (Jemeinden werden diesbezuglich nicht anders behandelt als p貞vate Verぬufer'8. s. dazu Suddeutsche Zeitung v. 25. 10. 1993, S. 23. 地1. zu Zahlen in Mecklenburg-Vorpommern LKV 1993, 94 . Ahnlich 地pe, NJW 1994, 409 ノ412. Zu SanierungsmaBnahmen s. nur 1 むcher/Kchling, Praxisratgeber Altlastensanierung, 1993; Gossow, Altlastensanierung, 1992 u. Thimet, Die Sanierung von Altlasten, 1993, insbes. 5. 129 ff. 11 Zum Auswahlermessen bei mehreren St6rern zu1etzt VG Karisruhe, NVwZ 1993, 1018 ; OVG Schleswig, NVWZ-RR 1994, 75 u. BayVGH, BayVB1. 1994, 22. Zur Legalisierungswirkung beh6rdlicher Genehmigungen s. nunmehr Rnp.亜r Die Tppn1isierungswirKung gewerDe- und Immissionsschutzrechtlicher し enenmigungen vor dem HlnterQrund der A ltIastennrohlimi11K, 1ソソゴ． in aen neuen J3unaeslanclern scheinen tie Behorden Erkenntnisse, 山e sie im Freistellungsverfah肥n (Art. 1§4 Abs. 3 URG-DDR'j au垣rund der Antragsunterlagen gewonnen hめen, zu Sanierungsverfgu昭en zu benutzen (so Mi 留en bo稽， LKV 1993, 157 ). Zum Sonderproblem 曲r Altlasten in Stoll, ZIP 1992, 1437 ff. u. K Schmidt, NJW 1993 Konkur早 5・ 2833 ff. 12 Einen Ausgleich sehen z. B. vor§22 WHG sowie §21 HessAbfAG;§20 ThAbfAG u.§10 SachsEGAB: 5. zum Problem ferner bereits Kormann, UPR 1983, 281 ff. 13 VgI.nurv. 石句ffmann, Das Recht des Grundstuckskaufs, 1982, s 245 f・ ・ 14 Vgl. BGH, NVwZ 1993, 91 /92 u. OLG Dresden, MittRhNotK 1994, 37 sowie 助町chkeよ露sler, NJW 1993, 2275 /2280. 15 BFH, NJW 1994, 543 ・Vgl・daz auch C陀zelius, NJW 1994, 981 ff.; Eileパ， DStR 1994, 121 拝． u. Oser/1 グ1肥ち DB 1994, 845 ff. 16 FinMin.NW, ErL v. 08.07. 19男一 5 4521 - 26 一皿2, MittRhNotK 1993, 266 u. B留er. FinMin・， Schreiben v. 13.7・ 1993 一 37 一 5 4500 一 32/5 一 43 474. MittBayNot1994. 182. 17§477 B3B; s. nur Palandt/Pu如，BGB, 53 ．加fi. 1994,§463 Rdnr. 5. 18 BGHZ 109, 327 = NJW 1990, 975 . Altlast mindestens fr m6glich halt und gleichzeitig damit rechnet, der Kaufer wUrde den Vertr昭 nicht oder nicht so geschlossen haben. Unerheblich ist auch, ob der VerauBe比r im einzelnen die Art und die Gefhrlichkeit der Altlast kennt; wenn er einen diesbezuglichen Verdacht hegt, kann eine Afklarungspflicht in Betracht, kommen. Hinsichtlich der Offenbarungspflicht (aufgelassene Mulldeponie: ja, ehemaliges Industriegelande: nein) sche血t sich eine Einzelfallrechtsprechung anzubahnen. Insofern darf man ge-spannt sein, wie bei fruheren 負nkstelle昭rundstucken ent-schieden werden wird. Eine Vertragsgestaltung, die eine gerechte Verteilung des Altlastenrisikos zwischen Verk加fer und Kaufer versucht, ist kaum m6glich'9. Es bestehen bereits Bedenken, ob die 6ffentlich-rechtliche Terminologie der,, Altlast'‘加r den Grundstuckskauf angemessen ist, oder ob nicht besser von ,,Bodenverunreinigungen' ' bzw.,, Bodenbelastungen" ge-sprochen werden sollte20. Probleme bereitet aber vor allem die sinnvolle Begrenzung des Haftun部u卑fangs und der Haftungsfol即n. Ist eine umfassende,, Altlas比ngarantieerklarung" des Verkaufers gewUnscht, so trifft den Notar jedenfalls keine Pflicht, auf die damit verbundenen wirtschaftlichen Risiken hinzuweisen2' . Umgekehrt, d. h. bei einem pauschalen Haftu昭sausschluB fr Altlasten, gilt dies in gleicher Vたise. Haufig werden differen云erte Freistellungsklauseln des Inhalts vereinbart, da bezogen auf bestimmte GrundstUcksnutzungen und daraus resultierende Gefhrdungen eine Regelung der Verantwortlichkeit erfolgt22. Besteht nur einAltlastenverdacht, ist es nur m6glich, die mit dem Grundstuckserwerb verbundenen Risiken einzugrenzen, was eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung unter Einbeziehung der knftigen Nutzungsabsichten vor， ， aussetzt 脆山leibt dann noch ein, 恥strisiko", das die Parteien nicht bedacht haben, kann die Berufung auf einen vereinbarten GewahrleistungsausschluB gegen Treu und Glauben verstoBen, wenn die 加uivalenz der beiderseitigen Leistungen hierdurch so erheblich gest6rt wird, daB dies fr den belasteten Vertragspartner nach den gesamten Umstanden des Falles eine ungew6hnliche Harte bedeutet23. 19 Ebenso Raeschke －云厨sier, NJW 1993, 2275 /2280. Zu Ansatzen s. Grziwo女， MittB習Not 1990, 282/291 ff.; ders・， BauIanderschfleBung, : 1993, S. 247 ff. u. zuletzt Schnrmann, MIttRhNotK 1994, 1/18 ff. 20 電1. auch§5 Abs. 5 WertV '88 sowie dazu Kleiber/Simon/ Kleiber, in: 唯yers, WertV '88, 3. Aufl. 1993,§5 Rdnr. 17 u・ 乃男st/Zinkahn/Bielenbe招， BauGB,§5"もrtV Rdnr. 110. Zum Begriff Bodenbelastungen s. auch§8 Abs. 2 SchsEGAB. Zur Altlasteneigenschaft bei einer Realteilung s. VGH Kassel, NJW 1993, 2195. 21 Zutreffend LG Mnchengladbach, MittRhNotK 19舛， 42. 22 Zu Musterformulierungen s. Grziwo女， BaulanderschlieBung, s. 248 ff. und zuletzt Sch静mann, MittRhNotK 1994, 1 /19 ff. 23 Vl. BGH, NJW-RR 1992, 714 /715= MittRhNotK 1994, 36 u. LG K6ln, MittRhNotK 1994, 40 , das bei einem Kauf aufgrund eines Boden別tachtens das 斑siko starkerer Kontaminationen dem Kaufer zuweisen will. S. dazu bereits Grziwo女， BaulanderschlleBung, S. 250 u. nunmehr ebenso Schurmann, MittRhNotK 1994, 1 /24. 24 BGHZ 106, 323 = NJW 1989, 976 ; BGHZ 108, 224 =NJW 19兜， 381; BGHZ 109, 380 = NJW 1990, 1 船8; BGHZ 110, 1 = NJW 1990, 1042 ; BGHZ 113, 367 = NJW 1991, 2701 ; BGHZ 117, 363 = NJW 1992, 1953 ; BGH, NJW 1993, 933 ; NvwZ 1994, 91 u. MittB町Not 1994 (in diesem Heft S・352)= NJW 1994, 253 . vgl. auch BGH, NJW 1993, 384 ; UPR 1992, 438 u. NJW 1993, 2615 . 3. Die Altlastenentscheidungen des BGH24 betrafen zwar ,fast ausschli鴎lich Grundstucksgeschafte; es handelt sich 加er um eine Amtshaftungsrechtsprechung. Haftungen e稽aben sich aus Verletzu昭en der gemeindlichen Pflicht, bei der Aufstellung von Bebauungsplanen Gesundheitsgefhrungen zu verhindern, die den zukunftigen Bewohnern des Plangebiets aus dessen Bodenbeschaffenheit drohen. Der Schutzzweck der Amtspflicht beschrankt sich aul じelalirclungen, die unmitternar mit der tsenutzung aes Grundstucks zu V而hnzwecken verbunden ist. A山sgeklammert sind Schaden, die auf einer darUber hinausgehenden Nutzung (z. B. g証tnerische Nutzung zum Anbau von B Gemuse) beruhen, und reine Verm6gensschaden (z・ ・ Grundstuck auf ehemaliger Deponie, von der keine Gefhrdungen ausgehen und Mehraufwendun即n, die durch Aushub und Abtransport des Deponieguts sowie Bodengrundungsma細ahmen verursacht sind)25. InU bereinstimmung mit der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung26 geht der BCTH davon as. daB die Gemeinde keine allgemeine ' 1-'rulungsptlicflt 1吐 samtlicfle 1-'lanungsgetMete trirrt』・さie schuldet insbesondere keine U berprufung des Plangebiets gleichsam,, ins Blaue hinein"28. MaBgeblicher Zeitpunkt fr die Kenntnis der Gemeindeorgane ist die BeschluBfassung U ber den Bebauungsplan. 4. Das geplante Bundes-Bodenschutz即setz29 enthalt in §4 Nr. 2 und 3 nunmehr bundeseinheitliche Definitionen der altlastenverdachtigen Flachen und der Altlasten; in §§17 一 26) befaBt es sich mit den Altseinem Dritten Teil（ lasten. Von Bedeutung ist insbesondere§18 BBodSchG-E, der den Verursacher einer Altlast sowie dessen Gesamtsrechtsnachfolger, den Grunds皿ckseigentumer und den Inhaber der tatsachlichen Gewalt u ber ein Grundstuck zur Altlastenbeseitigu昭 verpflichtet. Hierzu kommen neben Dekontaminierungs- auch gleichwertige Sicherungsma-nahmen in Betracht.§35 BBodSchG-E befaBt sich mit der Kostentragungspflicht veranlaBter MaBnahmen. Der Grundstuckseigentner, der weder Verursacher ist noch bei Begrundung des Eigentums Kenntnis von der Altlast oder den sie begr 血denden Umstanden hatte oder hatte haben k6nnen, ist 血cht kostentragungspflichtig, wenn die Kosten den Wert des GrundstUcks nach Durchfhrung der MaB§25 nahmenU bersteigen（ Abs. 4 BBodSchG-E). Den internen Aisgleich mehrerer Verantwortlicher re即lt schlieBlich §25 Abs. 6 BBodSchG -E30. Danach haben mehrere Verpflichtete unabhangig von ihrer Heranziehung unteremnander einen Ausgleichsanspruch. Die Verpflichtung zum 戸 usgleich sowie der Umfang des zu leistenden Ausgleichs hangen davon ab, inwieweit die Gefahr oder der Schaden von dem jeweils Beteiligten verursacht worden ist. Notar Dr. Dr 石肥rbert Grziwotz, Regen 255. die Nachw・ Fu加． 24. 26 Bie加尼t, D0v 1989, 67/68. 27 5. nur BGHZ 106, 323 /327. Ebenso die h. M. (z. B. Stangl, JuS ；地 eschke-Kessleち NJW 1993, 2275 /2278 f. u. 1993, 280/281 bereits Grziwo女， BaulanderschlieBung, 5. 256), a. A. Schurmann, MittRhNotK 1994, 1 /11. 28 Krohn, in: FS f. Gelzer, 1991, S. 28 1/291. 29 vgl. den Referentenentwurf des Bundesministeriums fr Umwelt, Naturschutz und 即aktorsicherheit v. 22. 9. 1993 (WA III 1-73102/0) sowie kurz dazu LKV 1993, 165 u・云元 tz, UPR 1993, 41/43 (allerdings noch zu einer fr面eren Fassung). 30 Zum ordentlichen 恥chtsweg 5. Raeschke-Kessler, NJW 1993プ 2275/2282. MittB習Not 1994 Heft 4 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 14.10.1993 Aktenzeichen: III ZR 156/92 Erschienen in: DNotI-Report 1994, 7 MittBayNot 1994, 352-356 Normen in Titel: BGB § 463 S. 2, § 839