V ZR 165/91

Zurück BGH 21. Januar 1993 V ZR 165/91 BGB § 242 Erteilung einer Löschungsbewilligung trotz nicht ausreichenden Kaufpreises als Geschäftsgrundlage Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Iv. Rechtsprechung A. Borgerliches Recht 1. BGB§242 BGB ( 沈ei!叩g einer Ldschungsbewilligung trotz nicht ausreichenden Kaufpreises als Gesch言ftsgrundlage) Verpflichtet sich der K苔ufer zur Lastenfreistellung des GrundstUcks in der beiderseits irrigen Annahme, der Grundschuldgl苔ubiger werde trotz des for die g苔nzliche Abl6sung der Grundschuld nicht ausreichenden Kaufpreises in vollem Umfang 山schungsbewilligung erteilen, so kann diese gemeinsame Erwartung Gesch言ftsgrundlage des Vertrages sein. BGH, Urteil vom22.1.1993 一 v ZR 165/91 一，mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem 乃tbestand: も Die Klagerin kaufte durch notariellen Vertrag vom 19. 2. 1986 von dem beklagten Konkursverwalter ein zur Konkursmasse geh6rendes GrundstUck zum Preis von 2:200.000 DM. Den ぬrtrag schlossen for die KI首gerin dervon ihr bevollmachtigte Rechtsanwalt Dr. M. und fur den Beklagten Assessor 1-1,dieser mit dem ぬrsprechen, notarielle Bestatigung der behaupteten Vollmacht nachzureichen. Das Grundstock sollte lastenfrei u bereignet werden. Eingetragen waren Grund schulden fUr die D. B. in H6he von insgesamt 2.700000 DM nebst Zinsen und nachrangig eine Sicherungshypothek von 277.364,76 DM for das Finanzamt L. Mit Schreiben vom 9.41986 bat Rechtsanwalt Dr. M. den Beklagten um Vorlage der Vollmachtsbestatigung. In der Sitzung des Glaubigerausschusses vom 29.4.1986 erklarte sich Dr. M. zu einer Erh6hung des Grundstockskaufpreises um 50.000 DM bereit. Er erhielt daraufhin die vom Beklagten in notarieller Urkunde vom 9.5.1986 erteilte Vollmachtsbestatigung. Durch notariellen Vertrag vom 24. 6. 1986 vereinbarten die 由rteien, jeweils wiederum vertreten durch Rechtsanwalt Dr. M・bzw. Assessor 1-1リ eine Erh6hung des 陥ufpreises auf2.250.000 DM. In der Folgezeit lieB sich jedoch die 山stenfreistellung des KaufgrundstUcks nicht erreichen, weil die D. B. nur im Falle einer weiteren Erh6hung des 陥ufpreises zur Erteilung von ゆschungsbewilligun gen fUr ihre Grundschulden bereit war. Die Klagerin hat zunachst beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die Auflassung des Grundstocks zu erklaren und die Eigentumsumschreibung zu bewilligen, und zwar Zug um Zug gegen Zahlung von 2.250.000 DM. Im ぬrlauf der ersten Instanz hat die D. B. als Grundschuldglaubigerin die Zwangsversteigerung des Grundstucks erwirkt; der Zuschlag wurde zu einem die teilweise Ubernahme der Grundschulden einschlieBenden Gebot von 2.850.000 DM erteilt．奉 Die Klagerin hat daraufhin den Beklagten sowohl in dessen Eigenschaft als Konkursverwalter als auch pers6nlich auf Schadensersatz in Anspruch genommen. Sie hat zuletzt beantragt: 1. den Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 605.000 DM nebst 4% Zinsen seit Rechtshangigkeit des Anspruchs zu verurteilen; 2. festzustellen, daB der Beklagte gesamts6huldnerisch zum Ersatz desjenigen weiteren Schadens verpflichtet sei, der darauf beruhe, daB sie 一 die Klagerin 一 das Grundstuck nicht entsprechend den Kaufvertragen vom 19.2./24.6.1986 erworben habe. Hilfsweise hat die Klagerin Zahlung von 859.613,74 DM nebst Zinsen verlangt und den 凡ststellungsantrag auf den ab 1. 1. 1989 entstandenen Schaden beschrankt. Das Landgerichthat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat den,, Klageanspruch''dem Grunde nach fur gerechtfertigt erklart, soweit er sich gegen den Beklagten als Konkursverwalter richtet, und insoweit den 一Rechtsstreit zur Entscheidung o ber die H6he an das Landgericht zurUckverwiesen. Die weitergehende Berufung der Klagerin hat das Oberlandesgericht zurUckgewiesen Dagegen haben beide Parteien Revision eingelegt. Der Senat hat nur das Rechtsmittel des Beklagten angenommen. Dieser beantragt, das angefociitene Urtei 1, soweit zu seinem Nachteil entschieden worden ist, aufzuheben und die Berufung der Klagerin in vollem Umfang zurockzuweisen. Die Klagerin beantragt Zurockweisung der Revision. Aus d白n Gr0nd白n: Das Berufungsgericht halt den Beklagten als Konkursverwalter dem Grunde nach fUr schadensersatzpflichtig, weil er die durch die Zwang馴ersteigerung des verkauften Grund・ stUcks eingetretene Unm6glichkeit der ぬrtragserfollung zu vertreten habe（ §§440 Abs. 1, 325 Abs. 1 BGB ). Der Kaufvertrag vom 199. 2. 1986 mfl der am 24. 6. 1986 vereinbarten Preiserh6hung habe den Beklagten zur lastenfreien Ubereignung des GrundsWcks unddaherzur HerbeifUhrung der ゆschung aller eingetragenen Grundpfandrechte verpflichtet. Eine Aufl6sung』 der ぬrtrage wegen Wegfalls der Geschaftsgrundlage habe der Beklagte auch dann nicht verlangen k6nnen, wenn beide Seiten angenommen haben sollten, die D. B. werde gegen Zahlung von 2.250.000 DM die 比schung ihrer Grundschulden bewilligen; denn den Beklagten habe das Risiko eines Scheiterns dieser Erwartung getroffen. Diese Ausfohrungen haltenim Ergebnis der Revision nicht stand. 1. Nicht zu beanstanden ist die tatrichterliche Auslegung, daB sich der Beklagte i n dem Kaufvertrag vom 19. 2. 1986/ 24. 6. 1986 einschrankungslos zur lastenfreien O bereignung desGrundstocks verpflichtet hat. Das entspricht dem Wortlaut der beurkundeten ぬreinbarungeri. Einen davon ab・ weichenden u bereinsUmmenden Vertragswillen der Parteien will die Revision aus der Feststellung des Berufungsgerichts herleiten, daB der Beklagte, wie dem fordie Klagerin handelnden Rechtsanwalt Dr. M. erkennbar gewesen sei, ein wirtschaftliches Rlsiko for die Konkursmasse nicht habe eingehen wollen. Hieraus ergibt・sich jedoch nicht, daB die ぬrtreter der Parteien dem ぬrtrag einen seinem Wortlaut entgegenstehenden. Sinn beigemessen haben (falsa demonstratio). Sie haben nur angenommen, das dem Beklagten durch O bernahme der Pflicht zur Lastenfreistellung objektiv zufallende Risiko eines MiBlingens der Freistellung bestehe in Wirklichkeit nicht. Eine dieser Vorstellung entsprechende Rechtsfolgenregelung haben sie jedoch nicht getroffen. 2. Rechtsfehlerhaft verneint das Berufungsgericht aber einen Wegfall der Geschaftsgrundlage des ぬrtrages. 148 MittBayNot 1993 Heft 3 Geschaftsgrundtage sind nach standiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die nicht zum eigentlichen ぬr・ tragsinhalt erhobenen, bei VertragsabschluB aber zutage getretenen gemeinsamen Vorstellungen beider Vertragsparteien oder die dem Geschaftspartner erkennbaren und von i hm nicht beanstandeten Vorstellungen der anderen ぬrtragspartei von dem Vorhandensein oder dem konftigen Eintritt bestimmter Umstande, auf denen sich der Geschaftsw川e der 田rteien aufbaut(Senatsurteil vom 20.3.1981, VZR 71/80, N.JW 1981, 1551, 1552; BGHZ 84, 1 , 8/9; 89, 226, 231). Dem wird das angefochtene Urteil nicht gerecht. Das Berufungsgericht unterstellt, der ぬrtreter der Klagerin, Dr. M., sei ebenso wie der Beklagte der Ansicht gewesen, die D. B. werde bei einer Erh6hung des im ぬrtragvom 19. 2. 1986 vereinbarten Kaufpreises von 2.200.000 DM auf 2.250.000 DM 一 wie geschehen 一 ihre Grundschulden gegen Zahlung dieses Betrages freigeben, weil zusammen mit dem GlaubigerausschuB auch der ihm als Vertreter der Bank angeh6rende Abteilungsleiter K. einem ぬrkauf des Grundstocks zu diesem Preis zugestimmt habe. Weiter unterstellt das Berufungsgericht, Dr. M. habe von der ihm o bersandten Vollmac 噴 sbestatigung for Assessor H ．一 welche die den Kauf・ preis erh6hende ぬrein barung・ vom 24.6.1986 erm6glicht habe und deshalb erteilt worden sei 一 nur in der Annahme Gebrauch gemacht, die 山schung der Grundschulden werde nunmehr bewilligt. zur vollstandigen Lastenfreistellung nur bei v6lliger Tilgung der Grundschulden imstande gewesen ware, wozu der vereinbarte Kaufpreis nicht ausreichte. Daher konnte dem Wegfall der Geschaftsgrundlage nur eine Aufl6sung des Vertrages Rechnung tragen. Diese Wirkung ist allerdings nicht von selbst eingetreten, sondern es bedurfte einer Rocktrittserklarung des Beklagten ( BGHZ 101, 143 , 150 [= MittBayNot 1987, 246 = DN0tZ 1988, 161]). Eine solche Erklarung ist indes schlossig dadurch zum Ausdruck gekommen, daB der Beklagte die mit der Klage zunachst verlangte Auflassung des Grundstocks abgelehnt hat. Damit war im Zeitpunkt der Zwangsversteigerung des Grundstucks der Kaufvertrag bereits aufgel6st 2. BGB§564 b II Nr. 2 S. 2 bis 4 1 rtwirkung einer Kndi凡 gung wegen Eigenbedarfs eines Angehdrigen bei Erwerb 由 r Immobilie durch diesen Angeh6rigen,) Die Wohnungskondigung des Vermieters wegen Eigenbedarf eines seiner Hausstands- oder Familienangeh6rigen wirkt zugunsten des Angeh6rigen fort, wenn dieser die Wohnung anschlieBend erwirbt. Das gilt auch dann, wenn er aus GrUnden von§564 b II Nr. 2 S. 2 bis 4 BGB selber noch nicht kUndigen 肺nnte. OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 21.7.1992 一 30 REMiet 1/92 一 Diesen Umstanden hat das Berufungsgericht aber kein Gewicht beigemessen, weil der Beklagte durch die Vollmachtsbestatigung tatsachlich das Risiko eines MiBlingens der vertraglich o bernommenen Lastenfreistel lung eingegan-・ gen sei. Das ist nicht folgerichtig. Denn wenn Dr. M., wie unterstellt, von der Vollmachtsbestatigung nur deshalb Gebrauch gemacht hat, weil er bei dem nachtraglich vereinbarten erh6hten. Kaufpreis いschungsbewilligungen der Bank for sicher hielt, so wollte auch er nicht, daB den Beklagten das Risiko einer ぬrweigerung der Grundschuldfreigabe trifft. Beide haben mithin diese Gefahr nicht for m6gIich gehalten. Das erklart sich auf dem Boden der tatrichterlichen Unterstellungen daraus, daB Dr. M. und der Beklagte ubereinstimmend von der Annahme ausgingen, die einhelHge Zustimmung des Glaubigerausschusses, dem als ぬrtreter der Bank deren Abteilungsleiter K. angeh6rte, zum Verkauf des Grundstocks for 2.250.000 DM gewahrleiste auch die EinwilHgung der Bank in die Freigabe ihrer Grundschulden gegen Zahlung dieses Betrages. Diese Erwartung war irrig, weil die Zustimmung zu dem Grundstocksverkauf die Bank nicht zur Freigabe ihrer Grundschulden verpflichtete. Auf diesem beiderseitigen Irrtumbaute sich indes der gemeinsame Geschaftswille der 田rteien auf. Dies zeigt sich gerade daran, daB Dr. M. ohne den Irrtum nicht die ihm o bersandte Vollmachtsbestatigung verwendet hatte, dann also der ぬrtrag vom 19.2.1986 nicht genehmigt und die ihn im Preis a ndernde ぬreinbarung vom 24.6.1986 nicht geschlos・ sen worden ware. Beruhten aber die ぬrtrage auf dem gemeinsamen Irrtum, daB sich for den Beklagten aus der vertraglichen Pflicht zur Lastenfreistellung ein Risiko nic噴 ergeben 師nne, weil die Bank trotz des for eine ganzliche Abl6sung ihrer Grundschulden nicht ausreichenden Kaufpreises in vollem Umfang めschungsbewilligungen erteilen werde, so war diese fehlgeschlagene Erwartung Geschaftsgrundlage. Nach eingehener o berprufung der einschlagigen Rechtsprechung und Literatur ist die 臨mmer zu der Auffassung gelangt, daB der Erwerbsvertrag dem Kauf- und nicht dem Werkvertragsrecht unterliegt. Folge eines Wegfalls der Geschaftsgrundlage ist zwar in erster Linie eine Anpassung des Vertrages an die veranderte 山ge; dies kam hier aber nicht in Betracht, da der Beklagte a) Werkvertragsrecht ist dann anwendbar, wenn sich aus Inhalt, Zweck, wirtschaftlicher Bedeutung und Interessenlage eine ぬrpflichtung des ぬrauBerers zur mangelfreien MittBayNot 1993 Heft 3 3. BGB§§433, 631, 633; AGBGB §11 Nr.lOa (Ge雌hrIeistungsauschf昭 bei た所auf e加es Altbaus) Wird ein Altbau verauBert, bei dem nur einzelne Sanierungsi arbeiten durchgefUhrt werden, ohne daB in die Substanz des Hauses im Sinne einer,, Entkernung" eingegriffen wurde und wird das Objekt auch nicht als,, sanierter Altbau" angepriesen, so handelt es sich um einen Kaufvertrag. Ein GewahrleistungsausschluB ist daher zulassig. (Leits言たe der Schriftleitung) LG Landshut, Urteil vom 28. 10. 1992 一 13 S 1540/92 一 Aus den Gルnden: Den Klagern steht gegen die Beklagten 肥in Mangelbeseiti・ gungsanspruch gem.§633 Abs.2 Satz 1 BGB zu. Das Amtsgericht ist davon ausgegangen, daB der in dem zwischen den Parteien abgeschlossenen notariellen 臨uf・ vertrag enthaltene Gewah'rleistungsausschluB wirksam ist. Die Kammer schlieBt sich dieser Auffassung an. Erganzend wird folgendes ausgefohrt: 1. Da die ぬrteien einen notariellen Kaufvertrag abgeschlos-sen haben, mUBte als Voraussetzung for einen Mangelbeseitigungsanspruch im Sinne des§633Abs.2Satzl BGB in ぬrbindung mit§11 Nr. 10 a AGB-Gesetz Werkvertragsrecht zur Anwendung kommen. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 21.01.1993 Aktenzeichen: V ZR 165/91 Erschienen in: MittBayNot 1993, 148-149 MittRhNotK 1993, 187-188 Normen in Titel: BGB § 242