V ZR 13/91

Zurück BGH 24. April 1992 V ZR 13/91 BGB §§ 133, 157, 452 Abgrenzung einer Fälligkeitszinsabrede zur Schadenspauschalierung und Vertragsstrafe im Individualvertrag Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau wachung und Prüfung der Leistung und damit auch nicht dafür, daß er oder seine insoweit eingesetzten Erfüllungsgehilfen etwaige Mängel erkennen können, so handelt er vertragswidrig. Er ist gehalten, den Herstellungsprozeß angemessen zu überwachen und das Werk vor Abnahme zu überprüfen. Denn der Unternehmer muß fehlerfrei leisten. Er muß daher jedenfalls die organisatorischen Voraussetzungen schaffen, um sachgerecht beurteilen zu können, ob das fertiggestellte Werk bei Ablieferung keinen Fehler aufweist. Es ist zwar allein Sache des Unternehmers, wie er seinen Betrieb organisiert. Der Besteller darf jedoch nicht dadurch haftungsrechtlich benachteiligt werden, daß er anstelle eines Alleinunternehmers ein Unternehmen beauftragt, das arbeitsteilig organisiert ist (Hochstein in Schäfer/Finnern Z 2.415.0; Schubert JR 1974, 282 , 283; Jagenburg NJW 1971, 1425, 1427; Staudinger/Peters, BGB, 12. Aufl., § 638 Rdnr. 33; Kaiser, Mängelhaftungsrecht, 6. Aufl., Rdnr. 179; Gassner BauR 1990, 312 , 316 f.). Dies führt zwar entgegen einer in der Literatur vertretenen Auffassung (Hoffmann JR 1969, 372 ff.; AKlDerieder, BGB, § 638 Rdnr. 1) nicht zur Zurechnung der Kenntnisse einer jeden bei der Herstellung des Werkes mitwirkenden Hilfsperson. Das hat der Senat bereits in seinem Urteil BGHZ 62, 63 , 67 f. im einzelnen dargelegt. Daran ist festzuhalten. Der Unternehmer hat jedoch dann einzustehen, wenn er die Überwachung und Prüfung des Werkes nicht oder nicht richtig organisiert hat und der Mangel bei richtiger Organisation entdeckt worden wäre. Der Besteller ist dann so zu stellen, als wäre der Mangel dem Unternehmer bei Ablieferung des Werkes bekannt gewesen. In diesem Fall verjähren seine Gewährleistungsansprüche erst nach dreißig Jahren, so daß die auf § 638 BGB gestützte Verjährungseinrede nicht begründet ist (vgl. BGHZ 71, 144 , 149; BGHZ 83, 17 , 27). c) Daraus ergibt sich für die Darlegungslast folgendes: aa) Grundsätzlich hat der Besteller die Voraussetzungen darzulegen, die zur dreißigjährigen Verjährungsfrist nach § 638 Abs. 1 Satz 1 BGB führen (Senatsurteil vom 6. Februar 1975 — VII ZR 209/72 = WM 1975, 525 = BauR 1975, 419 ). Er genügt seiner Darlegungslast, wenn er Tatsachen vorträgt, nach denen entweder der Unternehmer selbst oder die von diesem zur Erfüllung seiner Offenbarungspflicht eingesetzten Gehilfen den Mangel erkannt — aber nicht offenbart haben. bb) Nach den vorstehend entwickelten Kriterien ist aber gegebenenfalls schon der Vortrag ausreichend, der Unternehmer habe die Überwachung des Herstellungsprozesses nicht oder nicht richtig organisiert, so daß der Mangel nicht erkannt worden sei. Welche Anforderungen an die Substantiierung im Hinblick auf die beim Besteller regelmaßig nicht vorhandenen Kenntnisse über die Organisation des Herstellungsprozesses zu stellen sind, wird der Tatrichter anhand der Umstände des jeweiligen Streitfalles zu beurteilen haben. Dabei kann die Art des Mangels ein so überzeugendes Indiz für eine fehlende oder nicht richtige Organisation sein, daß es weiterer Darlegung hierzu nicht bedarf (zur Arglist vgl. insoweit OLG Frankfurt Schäfer/Finnern/Hochstein § 638 BGB Nr. 13; Kaiser a. a. O. Rdnr. 179; Gassner BauR 1990, 312, 317 f., Siegburg a.a.0. Rdnr. 339). So kann ein gravierender Mangel an besonders wichtigen Gewerken ebenso den Schluß auf eine mangelhafte Organisation von Überwachung und Überprüfung zulassen wie ein besonders augenfälliger Mangel an weniger wichtigen Bauteilen. Demgegenüber wird der Unternehmer vorzutragen haben, wie er seinen Betrieb im einzelnen organisiert hatte, um den Herstellungsprozeß zu überwachen und das Werk vor Ablieferung zu überprüfen. d) Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht nicht bedacht. Hier spricht nach derArt des Mangels alles dafür, daß die Überwachung und Überprüfung der durch die Mitarbeiter der Beklagten erbrachten Leistungen mangelhaft organisiert worden waren. Der Mangel war schon deshalb besonders augenfällig, weil die Pfetten deutlich sichtbar zu kurz waren. Das war nach den Feststellungen des Berufungsgerichts für die mit den Maurerarbeiten befaßten Zeugen sogar Anlaß, die Mitarbeiter der Beklagten auf die auffällige Lücke anzusprechen. Zudem waren die Auflage und Verankerung der Pfetten für die Stabilität des Daches von wesentlicher Bedeutung. Eine mit der Überwachung und Überprüfung betraute Hilfsperson der Beklagten, etwa ein Bauleiter, hätte diesem Teil des Gewerkes besondere Aufmerksamkeit gewidmet und die Lücke mit Sicherheit erkannt. Er hätte dabei auch bemerkt, daß die beabsichtigte Verankerung nicht erreicht worden war, weil — wovon entsprechend der vom Sachverständigen bestätigten Behauptung des Klägers in der Revision auszugehen ist — die an den Pfetten befestigten Ösen die aus den Wandkonsolen herausragenden Dorne von Anfang an nicht erfaßten. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist mithin nach dem Vortrag des Klägers sein Gewährleistungsanspruch noch nicht verjährt. 3. Eine abschließende Entscheidung ist dem Senat nicht möglich, weil der Beklagten Gelegenheit zu geben ist, im Hinblick auf die erstmals in der Revision entwickelten Kriterien zur Darlegungslast insbesondere zur Organisation ihres Betriebes vorzutragen. Die Sache ist deshalb zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. 4. BGB §§ 133, 157, 452 (Abgrenzung einer Fälligkeitszinsabrede zur Schadenspauschalierung und Vertragsstrafe im fndividuafvertrag) Zur Abgrenzung zwischen Fälligkeitszinsen, Schadenspauschalierung und Vertragsstrafenvereinbarung in der Klausel eines notariellen Vertrages, mit der sich der Grund• stückskäufer verpflichtet, auf den Kaufpreis „Zinsen aus dem Gesichtspunkt des Verzuges ab Fälligkeit in Höhe von 10% p.a. zu bezahlen`. BGH, Urteil v. 24.4.1992 — V ZR 13/91 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Parteien streiten darüber, ob der Beklagten im Rahmen einer gegenseitigen Abrechnung nach Vollzug eines Grundstückkaufvertrages gegen den Kläger ein Anspruch auf Zinsen in Höhe von 125.611,11 DM zusteht. Die Beklagte (damals als B. K. L. firmierend) verkaufte durch notariellen Vertrag vom 24.8.1987 der BGB-Gesellschaft „W.-WK P. G. mbH" ein Grundstück zum Kaufpreis von 1.868.000 DM, der spätestens am 31.12.1987 zur Zahlung fällig war. Einer der Gesellschafter war der Kläger, der inzwischen die Anteile der früheren Mitgesellschafterin übernommen hat. Die Käuferin verpflichtete sich, „Zinsen aus dem Gesichtspunkt des Verzuges ab Fälligkeit in Höhe von 10% p.a. zu bezahlen" (§ 4 des Vertrages). Die Übergabe des Grundbesitzes war an die Zahlung des Kaufpreises gebunden; von diesem Tage an sollten die Gefahr, Nutzungen und Lasten auf die Käuferin übergehen (§ 6 des Vertrages). Die Beklagte hatte sich unter anderem MittBayNot 1992 Heft 5 327 verpflichtet, der Käuferin bestimmte Aufwendungen bis zur Höhe von 100.000 DM zu erstatten. Der Kaufpreis wurde erst am 26.9.1988 bezahlt. Die Beklagte erstellte mit Schreiben vom .30.3.1989 eine Schlußabrechnung zum 26.9.1988, in der sie für die Zeit vom 1. Januar 1988 bis 26. September 1988 Zinsen nach § 4 des Kaufvertrages in Höhe von 125.611,11 DM geltend machte. Der Kläger, über dessen Aktiv- und Passivlegitimation die Parteien im Rahmen der Abrechnung nicht mehr streiten, hat von der Beklagten Zahlung von 140.974,87 DM nebst 4% Prozeßzinsen verlangt. Er hat vorgetragen, § 4 des Vertrages enthalte eine Vertragsstrafenvereinbarung, einen entsprechenden Anspruch habe sich die Beklagte bei Entgegennahme des Kaufpreises aber nicht vorbehalten. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Oberlandesgericht unter Klageabweisung im übrigen die Beklagte zur Zahlung von 101.369,80 DM nebst 4% Zinsen seit 1.3.1990 verurteilt. Mit der Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Aus den Gründen: Die Revision ist begründet. I. Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Beklagten auf Zinsen in rechnerisch unbestrittener Höhe von 125.611,11 DM, weil in § 4 des Kaufvertrages nicht eine Schadenspauschale, sondern eine Vertragsstrafe vereinbart worden sei, deren Zahlung sich die Beklagte bei Annahme des Kaufpreises als Erfüllung nicht vorbehalten habe (§ 341 Abs.3 BGB). Ausnahmsweise liege hier in-der Vereinbarung von Zinsen eine Vertragsstrafenabrede, weil die Vertragsparteien, insbesondere die Beklagte, genau gewußt hätten, daß ein relevanter Verzugsschaden überhaupt nicht eintreten werde. Unstreitig seien der Beklagten bis zur Zahlung des Kaufpreises Mieteinnahmen von 133.000DM zugeflossen. Da sie auch nicht substantiiert bestritten habe, daß die Lasten des Grundstücks geringfügig seien, werde der Nachteil der verspäteten Kaufpreiszahlung durch den eingenommenen Mietzins „mehr als ausgeglichen' Selbst wenn man in § 4 des Vertrages eine Schadenspauschalierung sehe, halte diese einer Inhaltskontrolle nach §§ 138, 242 BGB nicht stand. Auf der Grundlage nun nicht mehr streitiger Abrechnungsposten bejaht es Ansprüche des Klägers in Höhe von 141.001,69 DM, denen nur' Ansprüche der Beklagten in Höhe von 39.631,89 DM gegenüberstünden, woraus sich ein Saldo von 101.369,80 DM ergebe. II. Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand. 1. Bei der Auslegung der Zinsklausel zieht das Berufungsgericht nur die Alternative Schadenspauschalierung oder Vertragsstrafe in Betracht und engt damit seinen Blickwinkel rechtsfehlerhaft ein. Es erwägt nämlich nicht eine dritte Möglichkeit. Schon nach dem Vertragswortlaut kommt ernsthaft in Betracht, daß die Vertragspartner Fälligkeitszinsen vereinbaren wollten. Eine solche nach Grund und Höhe von § 452 BGB abweichende Vereinbarung ist zulässig (vgl. Senatsurteil vom 16.11.1990 — V ZR 217/89 [= DNotZ 1991, 680 = MittBayNot 1991, 21 ]; Erman/Weitnauer, BGB, B. Aufl., §452 Rdnr.3; Palandt/Putzo, BGB, 51. Aufl-, §452 Rdnr.1). Sie ist auch in Hohe von 10% jedenfalls in einer Individualvereinbarung rechtlich unbedenklich (Senatsurteil a.a.O.). Verfehlt ist deshalb die Hilfsüberlegung des Berufungsgerichts, die Zinsregelung würde einer „Inhaltskontrolle nach §§ 138, 242 BGB nicht standhalten" 2. Die Auslegung des Berufungsgerichts läßt sich deshalb nicht halten. Weitere tatsächliche Feststellungen kommen nicht mehr in Betracht; insbesondere macht-die Revisionserwiderung — auch nach eingehender Erörterung der möglichen Auslegungsvarianten in der mündlichen Verhandlung nicht geltend, daß Auslegungsstoff übergangen worden sei oder noch in Betracht komme. Das Revisionsgericht ist damit zu eigener Auslegung befugt ( BGHZ 65, 107 , 112; 109, 19, 22). a) In der Zinsklausel liegt keine Vertragsstrafenvereinbarung. Auch das Berufungsgericht verkennt nicht, daß hier der Wortlaut des Vertrages nicht den geringsten Anhaltspunkt für eine solche Annahme hergibt. Da auf beiden Seiten aber geschäftserfahrene Firmen beteiligt waren (Bank und Immobilienfirma), wäre — zumal in einem notariellen Vertrag — zu erwarten gewesen, daß eine etwa gewollte Vertragsstrafenabrede auch ausdrücklich so bezeichnet würde. Hier spricht alles dafür, daß die Regelung in erster Linie nicht die Erfüllung der vertraglich geschuldeten Leistung sichern und auf den Vertragspartner einen möglichst wirkungsvollen Druck zur Zahlung ausüben, sondern eher eine zusätzliche vertragliche Leistung begründen oder der vereinfachten Durchsetzung eines als bestehend vorausgesetzten Schadenersatzes dienen soll (vgl. BGH, Urteile vom 8.10.1969 — VIII ZR 20/68 — NJW 1970, 31 , 32; vom 25.11.1982 — III ZR 92/81 — NJW 1983, 1542 , je m.w.N.). Eine Abgrenzung ist nur nach dieser primären Zielsetzung möglich, weil einerseits auch eine Zinsregelung auf den Vertragspartner unverkennbar Druck zur Zahlung des Kaufpreises ausübt, andererseits auch eine Vertragsstrafe dem Gläubiger im Verletzungsfall die Möglichkeit einer erleichterten Schadloshaltung ohne Einzelnachweis eröffnet (vgl. BGHZ 85, 305 , 313 m. w. N.). An dieser Auslegung können auch die Ausführungen des Berufungsgerichts über die unstreitig eingenommenen Mieten und die in dieser Zeit als geringfügig angesehenen Lasten nichts ändern. Insoweit kann schon nicht unberücksichtigt bleiben, daß die Beklagte vor dem Besitzübergang auch die volle Gefahr trug (§ 6 des Vertrages) und bei Vertragsschluß noch nicht feststand, ob sich dieses Risiko verwirklichen würde. Insbesondere aber schlösse eine — zutreffende — Prognose über den Eingang der Mieten nicht die Vereinbarung einer zusätzlichen Leistung aus. b) Daß die Käuferin sich in § 4 des Vertrages „verpflichtet`, Zinsen „ab Fälligkeit" zu bezahlen, spricht in der Tat dafür, daß damit Fälligkeitszinsen als Nebenleistung zum Kaufpreis gewollt sind; diese setzen einen Verzugsschaden weder voraus, noch können sie durch eine Vorteilsausgleichung (vgl. z. B. BGHZ 91, 209 , 210) gemindert werden. Obwohl sich Fälligkeitszinsen auch als Druck dahin auswirken, den Kaufpreis termingerecht zu zahlen, handelt es sich nicht um eine Vertragsstrafe als Druckmittel zur ordnungsgemäßen Erbringung der versprochenen Leistung, sondern um einen Teil der versprochenen Leistung selbst. Demgemäß hat der Senat auch eine ähnliche Klausel wie hier nicht als Vertragsstrafenregelung verstanden (Senatsurteil vom 16.11.1990 a. a. 0.). Allerdings erwähnt die Vertragsklausel auch noch den „Gesichtspunkt des Verzuges" Das zwingt aber nicht zu einer schadenersatzrechtlichen Betrachtungsweise, weil hier wegen der kalendermäßigen Bestimmung der Leistungszeit ( § 284 Abs. 2 Satz 1 BGB ) Fälligkeit und Verzug zusammenfallen. Die vereinbarten Zinsen sind damit zwangsläufig auch Verzugszinsen, ohne daß mit Erwähnung des Verzuges zugleich feststünde, die Vertragsparteien hätten ihre ZinsabMittBayNot 1992 Heft 5 ' hätte es vor allem in einem notariellen Vertrag ohnehin nahegelegen, den Begriff des ,Verzugsschadens" zu verwenden. Letztlich kann aber die Abgrenzung zwischen Fälligkeitszinsen und einer Verzugsschadenspauschale hier offenbleiben. Auch wenn die Zinsregelung der vereinfachten Durchsetzung eines als bestehend vorausgesetzten Verzugsschadens dienen sollte, müßte angenommen werden, daß die Vertragsparteien gleichzeitig konkludent eine Abrede dahin getroffen haben, die während der Verzugszeit eingenommenen Mieten nicht auf den Zinsschaden anzurechnen. Haben die Vertragsparteien — wie das Berufungsgericht feststellt — bei Vertragsabschluß als sicher angenommen, daß sich die 10%ige Verzinsung des Kaufpreises und der während der Verzugszeit eingenommene Reinertrag aus den Mieten jedenfalls die Waage halten würden, dann wäre unverständlich, warum sie trotzdem eine ausdrückliche Verpflichtung der Käuferin zur Zinszahlung ab Fälligkeit in den Vertrag aufgenommen haben. Eine solche Klausel wäre praktisch folgenlos geblieben — und damit überflüssig gewesen —, wenn die als sicher vorausgesehenen Mieteingänge im Wege der Vorteilsausgleichung hätten angerechnet werden sollen. Insbesondere bei geschäftserfahrenen Partnern ist nicht vorstellbar, daß sie eine derartig „leerlaufende" Regelung treffen wollten. Dieser auch schon für Fälligkeitszinsen sprechende Umstand führt jedenfalls dazu, von einer Nichtanrechnungsvereinbarung der Vertragsparteien hinsichtlich der Mieteinnahmen auszugehen. Auch hierauf hat der Senat in der mündlichen Verhandlung hingewiesen, ohne daß der Kläger dem Überzeugendes entgegen. halten konnte. „Der Verkäufer bevollmächtigt hiermit ab Besitzübergang bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch den Käufer, ihn bei Abgabe aller Erklärungen, die die Mietverhältnisse betreffen, zu vertreten. Diese Vollmacht berechtigt den Käufer auch zu Mietvertragsänderungen und Auflösung der Mietverhältnisse. Im Innenverhältnis zwischen den Vertragsteilen wird vereinbart, daß durch die Ausübung dieser Vollmacht der Verkäufer in keiner Weise berechtigt oder verpflichtet wird" Am 9.10.1990 sei sie in das Grundbuch als Eigentümerin eingetragen worden. Die Klägerin ist der Auffassung, schon am 28.9.1990 zur Kündigung berechtigt gewesen zu sein. Diese sei durch Genehmigung der damaligen Eigentümer rechtswirksam gewesen. Die Beklagte behauptet, das Schreiben vom 28.9.1990 nicht erhalten zu haben. Sie ist der Auffassung, daß erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch die Vermieterrechte auf den Erwerber übergehen. Aus den Gründen: Die zulässige Klage erwies sich als unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung der gemieteten Räume und Flächen. Auch nach Auffassung der Kammer war die Klägerin vor ihrer Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten berechtigt. Auch wenn man in Ziff. V. des notariellen Vertrages vom 6.11. 1989 die Einräumung einer Vertretungsmacht und eine Ermächtigung zur Abgabe der dort beschriebenen Willenserklärungen im eigenen Namen sehen wollte, so hat die Klägerin dennoch nicht wirksam gekündigt. Von einer eingeräumten Vollmacht hat sie keinen Gebrauch gemacht, weil sie nicht im Namen der Vertretenen gekündigt hat, sondern im eigenen Namen. 5. BGB §571 (Mietvertragskündigung durch Käufer vor Eigentumsumschreibung nur in offener Stellvertretung für den Verkäufer) Soll der Käufer vor dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs die Kündigung von Mietverhältnissen bezüglich des Kaufobjektes erklären können, kann er nur aufgrund entsprechender Vollmacht in offener Stellvertretung für den Verkäufer handeln. Kündigungserklärungen in verdeckter Steilvertretung, aufgrund eingeräumter Ermächtigung zur Kündigung im eigenen Namen oder aufgrund isolierter Abtretung des Kündigungsrechtes sind unwirksam. (Leitsatz nicht amtlich) LG Augsburg, Urteil vom 8.10.1991 — 4 S 1785/91 — sowie AG Augsburg, Urteil vom 15.4. 1991 — 6 C 5783/90 — Aus dem Tatbestand: Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe von Mieträumen. Zwischen den Rechtsvorgängern der Klägerin und der Beklagten wurde über die streitgegenständlichen Räume am 11.4.1989 ein Mietvertrag abgeschlossen. Das Mietverhältnis begann am 1.6.1989 und war auf die Dauer bis 31.12.90 geschlossen. In § 2 des Mietvertrages ist weiter bestimmt, daß sich das Mietverhältnis jedesmal um 1 Jahr verlängert, wenn es nicht spätestens 3 Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt wird. Die Klägerin behauptet, mit Schreiben vom 28.09.1990 das Mietverhältnis gekündigt zu haben. Sie habe am 6.11.1989 als Käuferin einen notariellen Kaufvertrag über die streitgegenständlichen Gebäude geschlossen, in dem unter Ziffer V. auf Seite 8 folgende Bestimmung enthalten sei: MittBayNot 1992 Heft 5 Eine verdeckte Stellvertretung ist bei mietvertraglichen Gestaltungsrechten wie Kündigungen nicht zulässig (vgl. LG München in WuM 89, 282 ). Es würde sonst an der erforderlichen Klarheit für den Mieter über die Person des jeweiligen Vermieters fehlen. Eine der Klägerin etwa darüberhinaus eingeräumte Ermächtigung zur Kündigung im eigenen Namen vor endgültigem Eigentumsübergang wäre unwirksam (vgl. z. B. Sterne/, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr.18 und I Rdnr.125, Schmidt-FuttererBlank, 6. Aufl., Anm. B 52, Emmerich-Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., § 564 b BGB Anm. 29 und § 571 BGB Rdnr. 9). Das Recht zur Kündigung ist als mietvertragliches Gestaltungsrecht auch nicht gesondert abtretbar (Sternei a.a.O., Schmidt-Futterer-Blank a. a. O., LG München a. a. 0.). Ein vorzeitiger Eintritt der Klägerin als Erwerberin in den Mietvertrag der Beklagten mit ihrer, der Klägerin, Rechtsvorgängerin wäre nur mit Zustimmung der Beklagten als Mieterin möglich gewesen (Emmerich-Sonnenschein § 571 BGB Rdnr. 10). Eine solche Zustimmung lag unstreitig nicht vor. Es ist auch keine Heilung der unwirksamen Kündigung durch die zwischenzeitlich erfolgte Eintragung der Klägerin als Eigentümerin im Grundbuch eingetreten, weil die Kündigung als einseitiges Gestaltungsrecht bedingungsfeindlich ist, da dem Gekündigten der mit dem Abwarten auf den Bedingungseintritt verbundene Zeitaufschub sowie die Ungewißheit der Rechtslage nicht zuzumuten sind (vgl. LG Hamburg in WuM 77, 2601261 ). Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 24.04.1992 Aktenzeichen: V ZR 13/91 Erschienen in: MittBayNot 1992, 327-329 Normen in Titel: BGB §§ 133, 157, 452