IX ZR 11/86

Zurück BayObLG 16. April 1992 RE-Miet 4/91 WoBindG § 2b; BGB §§ 504 ff. Kein Vorkaufsrecht des Mieters bei Gesamtveräußerung eines mit öffentlich geförderten Wohnungen bebauten Grundstücks, dessen Umwandlung in Wohnungseigentum noch nicht eingeleitet worden ist Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau eng verbundenen Sicherungsgeber berechenbar und vermeidbar ist (a. a. 0. S. 86). Daran fehlt es hier. Die Klägerin hatte keine rechtliche Möglichkeit, die Aufnahme von Krediten durch ihren kaufmännisch tätigen Ehemann zu verhindern oder auch nur zu beeinflussen. Etwa vorhandene Möglichkeiten einer tatsächlichen Einflußnahme, für die im übrigen nichts festgestellt ist, reichen insoweit nicht aus (vgl. BGHZ 106, 19 , 23 f.). Aus den vom Berufungsgericht insoweit angezogenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 18.12.1986 (IX ZR 11/86, BGHZ 99, 274 ff. [= DNotZ 1987, 488 = MittBayNot 1987, 81 ]) und vom 10.11. 1989 (V ZR 201/88, BGHZ 109, 197 ff. ergibt sich nichts anderes. c) Die vor allem aus dem Inhalt der formularmäßigen Zweckerklärung, der Abtretung der Kapitallebensversicherungen sowie der unterschiedlichen Höhe von Darlehensund Grundschuldsumme gezogene Schlußfolgerung des Berufungsgerichts, Anlaß der Grundschuldbestellung sei nicht die Sicherung einer bestimmten Forderung gewesen, ist rechtsfehlerhaft. Insbesondere erlauben die angeführten Umstände weder einzeln noch zusammen den Schluß, Anlaß und vereinbarungsgemäßer Zweck der Grundschuldbestellung sei auch die Absicherung von Verbindlichkeiten des Ehemannes der Klägerin gewesen. Die formularmaßige Zweckerklärung, die der Senat uneingeschränkt selbst auslegen kann, enthält zum Anlaß der Grundschuldbestellung sowie zu Inhalt und Gegenstand vorausgegangener Verhandlungen keine Angaben. Die Abtretung der damals zu einem erheblichen Teil noch anzusparenden Kapitallebensversicherungen über 235.000 DM erklärt sich daraus, daß das von der Klägerin in gleicher Höhe aufgenommene tilgungsfreie Darlehen mit Hilfe der fällig werdenden Lebensversicherungen abgelöst werden sollte. Es handelt sich insoweit um ein vielfach benutztes Finanzierungsmodell, bei dem der Kredit durch Grundschuld und Lebensversicherung in den ersten Versicherungsjahren nicht übersichert ist und die genannten Sicherheiten in dieser Zeit keinen Raum lassen zur Besicherung weiterer Kredite. Aus der Abtretung der Lebensversicherungen zusätzlich zur Grundschuldbestellung kann deshalb nicht geschlossen werden, die Grundschuld habe vereinbarungsgemäß nicht nur die Verbindlichkeiten der Klägerin, sondern auch die ihres Ehemannes absichern sollen. Auch die unterschiedliche Höhe von Darlehens- und Grundschuldsumme erlaubt einen solchen Schluß entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht. Die Differenz läßt sich zwanglos damit erklären, daß ein etwaiger weiterer Kreditbedarf der Klägerin, der sich bei der Durchführung der Bauarbeiten ergeben konnte, vorsorglich abgedeckt werden sollte. III. Das angefochtene Urteil war daher aufzuheben und, da die Sache zur Entscheidung reif ist, zu ersetzen. Die Parteien haben den Sachverhalt in den Vorinstanzen umfassend vorgetragen, weiteres Vorbringen ist nicht zu erwarten. Der unstreitige Geschehensablauf läßt den sicheren Schluß zu, daß Anlaß für die Bestellung der Grundschuld und die Abgabe der Zweckerklärung durch die Klägerin die Gewährung des Darlehens zum Wiederaufbau der Tennishalle durch die Beklagte war. Zwischen der Darlehensgewährung und der Grundschuldbestellung mit Zweckerklärung bestand unverkennbar ein unmittelbarer zeitlicher und sachlicher Zusammenhang. Die Ausfertigung der Darlehensurkunde über 235.000 DM und die Übersendung der vorbereiteten Formulare zur Bestellung der Grundschuld über 250.000 DM und der Zweckerklärung hat die Beklagte am selben Tage vorgenommen. Die Unterzeichnung der Formulare durch die Klägerin ist bereits am folgenden Tage geschehen. Die Darlehens- und Grundschuldsumme differierten nur um einen, wie dargelegt, zwanglos erklärbaren Betrag von 15.000 DM. Nichts spricht dafür, daß die Grundschuldbestellung und die Abgabe der Zweckerklärung durch die Klägerin auch ohne Erhalt des für den Wiederaufbau der Tennishalle bestimmten Darlehens erfolgt wären. Das gilt auch unter Berücksichtigung der ersichtlich auf dem Wortlaut der Zweckerklärung beruhenden Schreiben der erstinstanzlichen Prozeßbevollmächtigten der Klägerin vom 31.7. und 8.8.1987 sowie des Umstands, daß der Ehemann der Klägerin einen Tag nach Gewährung des in Rede stehenden Darlehens einen Scheck über 50.000 DM zur Finanzierung einer Schiffsbeteiligung auf das gemeinsame Kontokorrentkonto der Eheleute gezogen hat. War Anlaß der Grundschuldbestellung die Sicherung des vorgenannten Darlehens, so brauchte die Klägerin bei Abgabe der Zweckerklärung vernünftigerweise nicht damit zu rechnen, daß die Grundschuld auch für alle bestehenden und künftigen ihrer Einflußnahme entzogenen Verbindlichkeiten ihres Ehemannes haften sollte. Die Ehe ist keine Solidargemeinschaft in dem Sinne, daß einem Ehegatten die Erwartung unterstellt werden könnte, mit seinem Vermögen über den Sicherungsanlaß hinaus notfalls für alle späteren Schulden des anderen Ehegatten einstehen zu müssen ( BGHZ 106, 19 , 24). Der überraschende Charakter der erweiterten Zweckerklärung wäre nur dann zu verneinen, wenn die Beklagte den ihr obliegenden Beweis geführt hätte, sie habe im Rahmen der Verhandlungen auf die Erweiterung des Sicherungszwecks hingewiesen (vgl. BGHZ 109, 197 , 203). Dies hat die Beklagte zwar behauptet, ein zulässiger Beweisantritt fehlt jedoch. Sie hat lediglich unter Bezugnahme auf ihr Vorbringen im Vorprozeß beantragt, gem. § 448 ZPO ihre beiden Vorstandsmitglieder zu vernehmen. Die Voraussetzungen einer Parteivernehmung von Amts wegen liegen indes nicht vor. Es fehlt an einer gewissen Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit der Behauptung der Beklagten. Die danach überraschende Erweiterung des Sicherungszwecks ist nicht Bestandteil der Sicherungsabrede geworden ( § 3 AGBG ) mit der Folge, daß die Klägerin für Verbindlichkeiten ihres Ehemannes (auch) dinglich nicht haftet. Ihrer auf die Vereinbarung vom 24.2.1988 gestützten, zur Höhe unstreitigen Zahlungsklage war daher in vollem Umfang stattzugeben. 4. WoBindG § 2 b; BGB §§ 504 ff. (Kein Vorkaufsrecht des Mieters bei Gesamtveräußerung eines mit öffentlich geförderten Wohnungen bebauten Grundstücks, dessen Umwandlung in Wohnungseigentum noch nicht eingeleitet worden ist) Das Recht zur Ausübung des dem Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung in § 2 b Abs. 1 WoBindG eingeräumten Vorkaufsrechts entsteht mit dem Abschluß eines Kaufvertrags zwischen dem verfügungsberechtigten Vermieter und einem Dritten über die Mietwohnung als durch Umwandlung entstandenes oder noch zu begründendes Wohnungseigentum. Beim Gesamtverkauf eines mit öffentlich geförderten Mietwohnungen bebauten Grundstücks entsteht das Recht zur Ausübung des Vorkaufsrechts nicht, es sei denn, die vom vorkaufsberechtigten Mieter bewohnte Wohnung ist als Teilobjekt des Veräußerungsvertrags so hinreichend bestimmt, 260 MittBayNot 1992 Heft 4 daß sie in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück der rechtlich selbständige Gegenstand eines rechtsgültigen Kaufvertrags sein kann. BayObLG, Beschluß vom 16.4.1992 — RE-Miet 4/91 BayObLGZ 1992 Nr. 23 —, mitgeteilt von Johann Demharter, Richter am BayObLG und Notar Prof. Dr. Helmut Schippel, München Aus dem Tatbestand: , Der Kläger ist aufgrund eines im Jahr 1975 mit der Beklagten zu 1 geschlossenen Mietvertrags Mieter einer Wohnung, die bis zum 31.12.1989 öffentlich gefördert war. Die Beklagte zu 1 hat das mit insgesamt 43 Wohnungen bebaute Grundstück am 11.5.1988 zum Preis von 4.300.000 DM an die Beklagte zu 2 verkauft. Diese verkaufte es am 13.9.1988 zusammen mit weiteren, gleichfalls mit öffentlich geförderten Wohnungen bebauten Grundstücken zu einem Gesamtpreis von 24.300.000 DM an eine GmbH Im Kaufvertrag vom 13.9. 1988 wurde vereinbart, daß durch die Beklagte zu 2 unter Mitwirkung der Käuferin für den gesamten Vertragsgrundbesitz Wohnungs- und Teileigentum begründet werden solle. Im Oktober 1988 wurde die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt und am -2.11.1988 die Teilungserklärung beurkundet. In das am 22.11.1988 angelegte Wohnungagrundbuch wurden zunächst die Beklagte zu 2 und später die GmbH als Eigentümer der vom Kläger gemieteten Wohnung eingetragen. Die GmbH verkaufte das Wohnungseigentum am 8.5.1989 zum Preis von 166.300 DM. Der Inhalt dieses Kaufvertrags wurde dem Kläger mitgeteilt. Er übte sein Vorkaufsrecht nicht aus, weil ihm der Preis zu hoch erschien. Der Kläger meint, dem Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung stehe auch beim Verkauf des Gesamtgrundstücks gem. § 2 b Abs. 1 WoBindG ein Vorkaufsrecht zu, wenn im Zeitpunkt des Verkaufs die Umwandlung in Eigentumswohnungen beabsichtigt sei. Er hat gegen die beiden Beklagten Schadensersatzansprüche geltend gemacht, weil ihm bei den Grundstücksverkäufen vom Mai 1988 und September 1988 die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht ermöglicht worden sei. Seiner Schadensberechnung hat der Kläger den Unterschied zwischen dem von der GmbH für das Wohnungseigentum erzielten Kaufpreis und dem beim zweimaligen Verkauf des Gesamtgrundstücks jeweils auf die Mietwohnung entfallenden Kaufpreisanteil zugrunde gelegt. Im Rahmen des Klageverfahrens hat das Landgericht beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgenden Fragen einzuholen: 1. Steht dem Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung das Vorkaufsrecht gem. § 2 b Abs. 1 WoBindG auch dann zu, wenn die Mietwohnung bei bestehender Umwandlungsabsicht nicht als. künftige „Eigentumswohnung" verkauft wird? 2. Steht, falls die Frage zu 1 zu bejahen sein sollte, dem Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung das Vorkaufsrecht gem. § 2 b Abs. 1 WoBindG auch dann zu, wenn zusammen mit seiner Mietwohnung vor der Umwandlung in Wohnungseigentum bei einem sogenannten Blockverkauf das ganze Anwesen mit sämtlichen Wohnungen veräußert wird? 3. Setzt die Regelung des § 2 b Abs. 1 Satz 1 WoBindG in der Alternative, daß „in eine Eigentumswohnung umgewandelt ... werden soll" voraus, daß der Verfügungsberechtigte, d. h. der verkaufende Eigentümer des das Vorkaufsrecht auslösenden Kaufvertrags, Umwandlungsabsicht hat? Aus den Gründen: 1. Das Bayerische Oberste Landesgericht ist für den gern. § 541 ZPO zu erlassenden Rechtsentscheid zuständig (§ 541 Abs. 2 ZPO, § 1 Nr. 14 Zuständigkeitsübertragungsverordnung Justiz BayRS 300-1-3-J; § 3 gerichtliche Zuständigkeitsverordnung Justiz BayRS 300-3-1-J). 2. Die Vorlage ist zulässig, soweit sie die erste und zweite der gestellten Rechtsfragen betrifft. Hinsichtlich der dritten Frage ist sie unzulässig, weil es an der Entscheidungserheblichkeit fehlt. a) Das vorlegende Landgericht hat den Rechtsstreit als Berufungsgericht zu entscheiden ( § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO ), nachdem das Amtsgericht seine Zuständigkeit aufgrund von MittBayNot 1992 Heft 4 § 29 a Abs. 1 ZPO angenommen hat. Dies ist Voraussetzung für den Erlaß eines Rechtsentscheids (OLG Hamburg WuM 1990, 542; KG WuM 1991, 5301531 ; Zöller/Schneider ZPO 17. Aufl. Rdnr. 2, Thomas/Putzo ZPO 17. Aufl. Anm. 3 aa, jeweils zu § 541). Das Berufungsgericht will für den geltend gemachten Anspruch ebenfalls die ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts gern. § 29 a Abs. 1 ZPO bejahen. Dies ergibt sich aus dem Umstand, daß es eine Sachentscheidung treffen und zu deren Vorbereitung einen Rechtsentscheid einholen will. Die Beklagten rügen jedoch im Berufungsverfahren erneut, daß die sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts gefehlt habe. Der Senat hat daher zu prüfen, ob dies dem Erlaß eines Rechtsentscheids entgegensteht (vgl. Zöiier/Schneider a. a. 0.). aa) Bei der Beurteilung dieser Zulässigkeitsvoraussetzung ist ebenso wie bei anderen die Zulässigkeit des Rechtsentscheids betreffenden Vorfragen die vom vorlegenden Landgericht vertretene Rechtsauffassung zugrundezulegen, es sei denn, sie wäre unhaltbar. (...) bb) Der Hinweis des Landgerichts in der mündlichen Verhandlung und der Vorlagebeschluß lassen erkennen, daß das Berufungsgericht dem Amtsgericht folgen will, das den geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus der Verletzung einer mietvertraglichen Nebenpflicht herleitet und dafür seine sachliche Zuständigkeit gem. § 29 a Abs.1 Satz 1 ZPO bejaht. Dies ist jedenfalls vertretbar. Der Anwendungsbereich des § 29 a ZPO ist nicht auf den zu eng gefaßten Wortlaut der Vorschrift beschränkt (vgl. BGHZ 89, 275/283). Das dem Mieter in § 2 b des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz — WoBindG — i. d. F. der Bekanntmachung vom 22.7.1982, BGBl. 1 S.972) eingeräumte Vorkaufsrecht bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung setzt das Bestehen eines Mietverhältnisses über eine öffentlich geförderte Wohnung (§ 1 Abs.3, §§ 13 ff. WoBindG ) voraus. Die Pflicht zur Mitteilung eines Drittverkaufs, die dem vorkaufsverpflichteten verfügungsberechtigten Vermieter gegenüber dem vorkaufsberechtigten Mieter gern. § 2 b Abs. 2 Satz 2 WoBindG i. V. m. § 510 Abs. 1 BGB obliegt, kann daher eine mietvertragliche Nebenpflicht darstellen und ihre Verletzung einen Schadensersatzanspruch begründen. Ein solcher kann im Gerichtsstand des § 29 a Abs. 1 ZPO geltend gemacht werden (vgl. Zöller/Vollkommer Rdnr. 10, Stein/Jonas/Schumann ZPO 20. Aufl. Rdnr. 17, Thomas/Putzo Anm. 1 b, jeweils zu § 29 a; Bub/Treier/Fischer Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete Kap. VIII Rdnr. 12; Köhler Handbuch der Wohnraummiete 3. Aufl. § 188 Rdnr. 1). b) Die vorgelegten Rechtsfragen sind einem Rechtsentscheid zugänglich, weil sie sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergeben ( § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO ). Insoweit genügt es, daß die Rechtsfrage in einem engen inneren Sachzusammenhang mit einer Rechtsfrage des materiellen Wohnraummietrechts steht und ihre Beantwortung sich aus dem materiellen Wohnraummietrecht ergibt ( BayObLGZ 1988, 109 /112 m.w.N. und ständige Rechtsprechung; Thomas/Putzo § 541 Anm. 2 b). aa) Sämtliche hier vorgelegten Rechtsfragen betreffen die Voraussetzungen, unter denen das in § 2 b WoBindG begründete gesetzliche Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann. Dieses Vorkaufsrecht ist privatrechtlicher und schuldrechtlicher Natur. Es steht nur dem Mieter einer im Sinn von § 1 Abs.3 WoBindG öffentlich geförderten Wohnung Anm.2 und 3, Schubart/Kohlenbach Wohn- und Mietrecht Anm. III 1 und 3, jeweils zu § 2 b WoBindG ; Sonnenschein NJW 1980, 2055 /2057 f.; Wienicke WuM 1980, 93 /96; Becker MittRhNot 1980, 213/221 und 223). Neben den besonderen Bestimmungen des § 2 b WoBindG gelten dafür die allgemeinen Regelungen der §§ 504-513 BGB, auf die -in § 2 b Abs.2 Satz 2 WoBindG verwiesen wird. menhang mit dem Aufkauf und der Umwandlung ganzer Sozialmietwohnanlagen" begegnet und gleichzeitig „die Veräußerung- der Wohnungen grundsätzlich an die bisherigen Mieter" gesichert werden (BT-Drucks. 8/3403 5. 35; zur Entstehungsgeschichte s. auch Fischer-D/eskau/Pergande/ Bellinger § 2 a WoBindG Anm. 2; Sonnenschein NJW 1980, bb) Gegenstand der Vorlagefragen ist die Entstehung des Rechts zur Ausübung des Vorkaufsrechts. Hierfür enthält § 2 b Abs. 1 Satz 1 WoBindG eine Sonderregelung. Die vorgelegten Rechtsfragen sind daher in erster Linie aus dem materiellen Wohnraummietrecht zu beantworten und somit einem Rechtsentscheid zugänglich (vgl. BayObLGZ 1988, 109/112; Bub/Treier/Fischer Kap. VIII Rdnr. 143). b) Die Vorschrift des § 2 b WoBindG begründet ein gesetzliches Vorkaufsrecht, bei dem wie bei jedem Vorkaufsrecht drei Stufen zu unterscheiden sind; nämlich die Entstehung des Vorkaufsrechts bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen, das Entstehen des Rechts zur Ausübung des Vorkaufsrechts mit dem Abschluß eines Kaufvertrags (Vorkaufsfall) und die Ausübung des Rechts selbst (vgl. BGH NJW 1979, 875 und NJW 1984, 1617 zum gesetzlichen Vorkaufsrecht gern. § 24 Abs.5 BBauG; Kottke MDR 1967, 975 ). c) Der Erlaß eines Rechtsentscheids setzt voraus, daß die vorgelegte Rechtsfrage für die Entscheidung des Berufungsrechtsstreits erheblich ist. Dies hat der Senat auf der Grundlage der im Vorlagebeschluß vertretenen Tatsachenfeststellung und -würdigung von Amts wegen zu prüfen (BayObLGZ 1989, 319/321 m. w. N. Die Vorlagefragen 1 und 2 sind entscheidungserheblich, denn der vom Kläger geltend gemachte Schadensersatzanspruch setzt voraus, daß er als Mieter zur Ausübung des Vorkaufsrechts schon berechtigt ist, wenn das mit öffentlich geförderten Mietwohnungen bebaute Grundstück als Ganzes veräußert wird und eine Umwandlung in Wohnungseigentum zwar beabsichtigt, aber noch nicht eingeleitet ist. Dies ist zu verneinen, wie nachstehend ausgeführt wird. Für die Entscheidung über die Berufung kommt es daher nicht auf das Bestehen einer Umwandlungsabsicht beim veräußernden Eigentümer und somit nicht-auf die Beantwortung der Vorlagefrage 3 an. Hinsichtlich dieser Rechtsfrage ist die Vorlage daher unzulässig. d) Für die Vorlagefragen 1 und 2 sind auch die weiteren Voraussetzungen der Zulässigkeit eines Rechtsentscheids gegeben (§ 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ZPO). Die Rechtsfragen sind insbesondere von grundsätzlicher Bedeutung und können auch künftig wiederholt auftreten. Sie sind nicht durch eine gefestigte obergerichtliche Rechtsprechung geklärt und waren bisher, soweit ersichtlich, noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids (vgl. BayObLGZ 1988, 109/114). 3. Die vorgelegten Rechtsfragen werden zusammengefaßt und so beantwortet, wie der Entscheidungssatz lautet. Dieser entspricht nicht wörtlich der Fragestellung des Landgerichts. Nach allgemeiner Meinung kann die Vorlagefrage berichtigt, ergänzt oder sonst neu gefaßt werden, wenn es dem zuständigen Gericht zweckmäßig erscheint und die Frage nicht in ihrem rechtlichen Kern verändert wird ( BayObLGZ 1989, 406 /409 m. w. N. a) Das in § 2 b WoBindG geregelte Vorkaufsrecht des Mieters einer öffentlich geförderten Wohnung ist durch das Gesetz zur Änderung des, Wohnungsbindungsgesetzes und des Zweiten Wohnungsbaugesetzes — Wohnungsbauänderungsgesetz 1980 — vom 20.2.1980 (BGBl. 1 S. 159) geschaffen worden. Das wesentliche Ziel dieses Gesetzes war die Auflockerung der für öffentlich geförderte Mietwohnungen geltenden Bindungen, soweit dies ohne sozialen Schaden möglich sein würde (BT-Drucks. 8/3530 S. 1). Durch einen verstärkten Kündigungsschutz und daneben durch die Einführung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts sollte „den spekulativen Verdrängungen von Mietern insbesondere im Zusam2055/2056). aa) Ein gesetzliches Vorkaufsrecht entsteht, wenn die vom Gesetz festgelegten Tatbestandsmerkmale gegeben sind (Schurig Das Vorkaufsrecht im Privatrecht S.71/72). Es begründet ein gesetzliches Schuldverhältnis, das in Gehalt und Wirksamkeit einem aus einer Vorkaufsvereinbarung folgenden Schuldverhältnis gleichgestaltet ist, soweit nicht etwas anderes bestimmt ist (Erman/Weitnauer BGB B. Aufl. § 504 Rdnr.4). bb) Voraussetzung- für die Entstehung des dem Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung eingeräumten gesetzlichen Vorkaufsrechts ist das Bestehen eines Mietverhältnisses über eine Wohnung, die im Sinn von § 1 Abs.3 WoBindG öffentlich gefördert ist. Das Wohnungsbindungsgesetz stellt grundsätzlich nicht auf das jeweilige Gebäude, sondern auf die einzelne Wohnung ab(Si/berkuh/ ZMR 1987, 161 ; Mückenberger/Hanke - Wohnungsbindungsrecht Teil 1 Rdnr.16). cc) Der Gegenstand des Vorkaufsrechts wird in § 2 b Abs. 1 Satz 1 WoBindG als „Mietwohnung, die in eine Eigentumswohnung umgewandelt ist oder umgewandelt werden soll" umschrieben. Der im Wohnungsbindungsgesetz nicht definierte Begriff der Umwandlung bezeichnet den Vorgang der Begründung von Wohnungseigentum im Sinn des Wohnungseigentumsgesetzes. Er beginnt mit der Unterzeichnung der Teilungserklärung (§ 8 Abs.1 WEG) oder des Teilungsvertrags ( § 3 Abs. 1, § 4 Abs. 1 WEG ) und wird mit der Anlegung des Wohnungsgrundbuchs abgeschlossen (Fischer-Dieskau/Pergande/Be/linger § 2 b WoBindG Anm. 3.1; Sonnenschein NJW 1980, 2055 /2057; Wienicke WuM 1980, 93/95). c) Zur Ausübung des Vorkaufsrechts enthält das Wohnungsbindungsgesetz nur hinsichtlich der Ausübungsfrist eine besondere Regelung ( § 2 b Abs. 1 Satz 2 WoBindG ), im übrigen verweist es auf die allgemeinen Bestimmungen für das schuldrechtliche Vorkaufsrecht in §§ 504 ff. BGB . Das Recht zur Ausübung des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts entsteht gern. § 504 BGB mit dem Abschluß eines Kaufvertrags zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und einem Dritten über den belasteten Gegenstand (Soerge//Huber BGB 12. Aufl. § 504 Rdnr.14; Schurig S. 134), der tatbestandlich abgeschlossen und rechtsgültig sein muß (BGHZ 110, 230/232 m. w. N.; MünchKomm/Westermann BGB 2. Aufl. Rdnr.14, Erman/Weitnauer Rdnr. 7, jeweils zu § 504; Schurig S. 139; Pikart WPM 1971, 490/491; Sonnenschein NJW 1980, 2055/2057; Wienicke WuM 1980, 93 /96; Becker MittRhNot 1980, 213/224). MittBayNot 1992 Heft 4 WoBindG gilt das gleiche (Becker a. a. 0.). Gegenstand eines Kaufvertrags, der den Mieter zur Ausübung des Vorkaufsrechts gern. § 2 b WoBindG berechtigt, muß daher die Mietwohnung als umgewandelte oder noch umzuwandelnde künftige Eigentumswohnung sein. Dies ist der Fall, wenn bestehendes oder zu begründendes Wohnungseigentum im Sinn von § 1 Abs. 2 WEG veräußert wird. aa) Die mit dem Vorkaufsrecht des § 2 b Abs. 1 WoBindG belastete Mietwohnung kann als realer Teil eines Gebäudes nicht Gegenstand besonderer Rechte sein ( §§ 93, 94 BGB ; Palandt/Bassenge BGB 51. Aufl. Überblick vor § 1 WEG Rdnr. 1). Sie kann daher nur im Zusammenhang mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück veräußert werden, auf dem sie errichtet ist (Erman/Schmidt § 93 Rdnr. 9, 10, 15). Allgemein kann eine Wohnung, die in eine Eigentumswohnung erst noch umgewandelt werden soll, Gegenstand eines rechtsgültigen und wirksamen Kaufvertrags sein, wenn der Vertrag das künftige Wohnungseigentum hinreichend bestimmt bezeichnet (BGH NJW 1986, - 845; Palandtl Heinrichs §313 Rdnr.26, 27; Becker MittRhNotK 1980, 213/223). Wird über eine öffentlich geförderte Mietwohnung ein solcher Kaufvertrag geschlossen, ist der Mieter zur Ausübung des Vorkaufsrechts gern. § 2 b Abs. 1 WoBindG berechtigt (Fischer-Dieskau/Pergande/Bellinger Anm.3.1 und 4.1, Schubart/Kohlenbach Anm. 2, jeweils zu § 2 b WoBindG ; Sonnenschein NJW 1980, 2055 /2057; Becker a. a. 0.). bb) Wenn ein Kaufvertrag mehrere öffentlich geförderte Mietwohnungen umfaßt und für jede einzelne Wohnung das zu begründende Wohnungseigentum hinreichend bestimmt bezeichnet ist, gilt dasselbe. In diesem Fall kann das Vertragswerk rechtlich in ein Bündel von Kaufverträgen über die einzelnen Wohnungen aufgespalten werden, hinsichtlich deren der jeweilige Mieter zur Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts berechtigt ist. cc) Die Entstehung des Rechts zur Ausübung des Vorkaufsrechts gern. § 2 b Abs. 1 WoBindG kommt ferner'in Betracht, wenn Miteigentumsanteile eines Grundstücks veräußert werden, dessen Umwandlung in Wohnungseigentum durch Vertrag der Miteigentümer gern. § 3 Abs. 1 WEG durchgeführt werden soll, soweit die einzelne öffentlich geförderte Mietwohnung einem bestimmten Miteigentumsanteil erkennbar zugeordnet ist (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/ Bellinger § 2 b WoBindG Anm.4.1; Sonnenschein NJW 1980, 2055/2057; Wienicke WuM 1980, 93 /96; Becker MittRhNot 1980, 213/226). dd) Wird ein mit öffentlich geförderten Wohnungen bebautes Grundstück als Ganzes veräußert, so ist Gegenstand des Kaufvertrags nicht die mit dem Vorkaufsrecht des Mieters belastete Wohnung, auch nicht sämtliche Wohnungen in ihrer Gesamtheit, sondern das Grundstück selbst. Ob in diesem Fall die Anwendbarkeit des § 504 BGB von vornherein ausscheidet, weil der vom Drittkäufer erworbene Gegenstand mit dem Gegenstand des Vorkaufsrechts nicht gleichzusetzen ist, kann dahinstehen (vgl. BGHZ 48, 1 /3 f.). Ein Kaufvertrag über das Gesamtgrundstück ist jedenfalls dann nicht geeignet, das Recht des Mieters zur Ausübung seines gesetzlichen Vorkaufrechts an der Mietwohnung entstehen zu lassen, wenn diese Wohnung nicht einen rechtlich bestimmten oder zumindest bestimmbaren Teil des Vertragsgegenstands bildet. (1) Gern. § 505 Abs. 1 BGB erfolgt die Ausübung des Vorkaufsrechts durch einseitige empfangsbedürftige WillenserMittBayNot 1992 Heft 4 klärung gegenüber dem Verpflichteten. Sie begründet einen neuen selbständigen Kaufvertrag zwischen den Parteien des Vorkaufs ( BayObLGZ 1985, 263 /264 m.w.N.; MünchKomm/ Westermann Rdnr. 2 und 5, BGB-RGRK/Mezger 12. Aufl. Rdnr.1, Palandt/Putzo Rdnr.1 und 4, jeweils zu § 505). Bei der Veräußerung des Gesamtgrundstücks kann ein Kaufvertrag über die vom Mieter bewohnte Wohnung durch die Ausübungserklärung nicht rechtswirksam begründet werden, wenn diese Wohnung nicht als selbständiges Rechtsobjekt, sondern als ein rechtlich nicht näher bestimmter Teil des bebauten Grundstücks veräußert wird. (2) Die in § 508 Satz 1 BGB für den Fall des Verkaufs eines vorkaufsbelasteten Gegenstands zusammen mit anderen Gegenständen und zu einem Gesamtpreis vorgesehene Vertragsteilung (vgl. BGH WPM 1974, 539 f.), die auf den Fall des Verkaufs eines nur teilweise mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks entsprechend angewendet wird (BGH LM Nr.1 zu § 508 BGB m.w.N., BayObLGZ 1966, 310 /315, jeweils zu § 24 BBauG; MünchKomm/Westermann § 504 Rdnr. 13 und § 508 Rdnr. 2; BGB-RGRK/Mezger Rdnr. 5, Staudinger/Mayer-Ma/y BGB 12. Aufl. Rdnr. 1 und 9, jeweils zu § 508), setzt voraus, daß der belastete Grundstücksteil als Teilfläche abtrennbar ist (BGH und BayObLG .jeweils a. a.0.), oder daß ihm als ideellem Miteigentumsanteil rechtlich selbständige Bedeutung zukommt (vgl. BGHZ 13, 133 /140 und BGH NJW 1984, 1617 ). In diesem Fall kommt mit der Ausübung des Vorkaufsrechts ein Kaufvertrag nur über den betreffenden Teil zustande (Walter Kaufrecht § 13 III 5). Beim Verkauf eines mit vorkaufsbelasteten Wohnungen bebauten Grundstücks kommt eine solche Aufspaltung des Kaufvertrags nicht in Betracht, solange nicht die einzelne Wohnung selbständig rechtswirksam veräußert werden kann. d) Für die Entstehung des Rechts zur Ausübung des in § 2 b Abs. 1 WoBindG begründeten Vorkaufsrechts kommt es daher beim Verkauf des mit öffentlich geförderten Wohnungen bebauten Grundstücks im ganzen nicht darauf an, ob die Vertragsparteien oder eine von ihnen die Umwandlung der Mietwohnungen in Wohnungseigentum beabsichtigen. Beim „en bloc"-Verkauf des bebauten Grundstücks kommt die Ausübung des an der einzelnen Wohnung bestehenden Vorkaufsrechts aus Rechtsgründen dann nicht in Betracht, wenn die vom vorkaufsberechtigten Mieter bewohnte Wohnung nicht als Teilobjekt des Veräußerungsvertrags so hinreichend bestimmt ist, daß sie in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück der rechtlich selbständige Gegenstand eines rechtsgültigen Kaufvertrags sein könnte. Das amtsgerichtliche Urteil schließt aus den Mitteilungspflichten, die § 2 a Abs. 1 WoBindG dem Verfügungsberechtigten im Zusammenhang mit der Umwandlung und der Veräußerung öffentlich geförderter Wohnungen auferlegt, daß beim Verkauf des Gesamtgrundstücks schon das Bestehen einer Umwandlungsabsicht genüge, um das Vorkaufsrecht des Mieters auszulösen. Dies steht jedoch in Widerspruch zu der rechtlichen Konstruktion eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts, wie es der Gesetzgeber in § 2 b WoBindG zugunsten des Mieters einer öffentlich geförderten Wohnung begründet hat. Im übrigen sind die Mitteilungen gern. § 2 a WoBindG nicht an den vorkaufsberechtigten Mieter zu richten, sondern an eine Behörde, nämlich die zur Erfassung aller öffentlich geförderten Wohnungen zuständige Stelle ( § 2 a Abs. 1, § 3 WoBindG ). Dementsprechend dient die Einhaltung der Mitteilungspflichten des § 2 a WoBindG dem öffentlichen Interesse, nicht dem des Mieters (Wienicke WuM 1980, 93 /96). Vorkaufsrechts gern. § 2 b WoBindG entsteht bei der Veräußerung einer öffentlich geförderten Wohnung, deren Umwandlung in Wohnungseigentum zumindest eingeleitet ist. Bei der Schaffung dieses Vorkaufsrechts waren die beim Aufkauf und der Umwandlung ganzer Sozialmietwohnanlagen auftretenden Probleme bekannt (vgl. BT-Drucks. 8/3403 S.35). Der gesetzlichen Regelung kann jedoch nicht entnommen werden, daß der Gesetzgeber die Ausübung des Vorkaufsrechts auch bei der Gesamtveräußerung eines mit öffentlichen Wohnungen bebauten Grundstücks zulassen wollte, dessen Umwandlung in Wohnungseigentum noch nicht eingeleitet worden ist. aa) Die Gefahr einer Verdrängung des Mieters im Zuge der Umwandlung von Sozialmietwohnungen in Eigentumswohnungen, vor der der Mieter durch die Begründung eines Vorkaufsrechts geschützt werden sollte (BT-Drucks. 8/3403 S.3 und S.35), verwirklicht sich noch nicht beim Verkauf des Gesamtgrundstücks, sondern erst bei einem Verkauf der vom Mieter bewohnten Wohnung als — zumindest künftiges — Wohnungseigentum an einen Erwerber, in dessen Person die Voraussetzungen für eine Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarf gern. § 564 b Abs. 2 Nr.2 und 3 BGB entstehen können. Bei einer solchen Veräußerung greift das gesetzliche Vorkaufsrecht ein. bb) Mit der Begründung des gesetzlichen Vorkaufsrechts sollte auch die Verbreiterung der Eigentumsbildung im Wohnungsbau durch Umwandlung und Veräußerung von Sozialmietwohnungen als Eigentumswohnungen an die bisherigen Mieter gefördert werden (BT-Drucks. 8/3403 S. 2 und 35). Gleichwohl hat der Gesetzgeber von einer Einflußnahme auf die Preisgestaltung bei der Veräußerung von Sozialmietwohnungen abgesehen, wohl im Hinblick auf die mit einer solchen Regelung verbundene Beschränkung der Rechte und Befugnisse des veräußernden Eigentümers oder sonst Verfügungsberechtigten, die dem Schutz des Art. 14 GG unterliegen. Im Ausschuß für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau ist zwar erwogen worden, den Verfügungsberechtigten zu verpflichten, dem Mieter die Umwandlungsabsicht mitzuteilen und die Wohnung zu einem „bestimmten Preis" anzubieten (BT-Drucks. 8/3403 S. 4 und 36). Eine solche Verpflichtung ist jedoch nicht in das Gesetz aufgenommen worden. 5. ErbbauVO § 9 Abs. 1; ZPO § 291 (Anpassung des Erbbauzinses bei „nachhaltiger Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse) a) Soll sich vereinbarungsgemäß der Erbbauzins erhöhen, wenn sich die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse derart nachhaltig ändern, daß der bisherige Erbbauzins dem Eigentümer nach Treu und Glauben nicht mehr zumutbar ist, so genügt dafür jedenfalls eine Änderung um mehr als 20% (hier bezogen auf den vom Tatrichter gewählten Maßstab der Entwicklung der Lebenshaltungskosten und der Einkommen). b) Ist vereinbarte Voraussetzung einer Anpassung des Erbbauzinses eine Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, so ist auch die Entwicklung in dem zum Zeitpunkt der Erhöhung schon abgelaufenen Teil eines Kalenderjahres einzubeziehen. c) Bei. einem nicht Wohnzwecken dienenden Erbbaurecht darf an die Prüfung, ob seit der letzten Erhöhung des Erbbauzinses die vereinbarte Anpassungsvoraussetzung einer Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse erneut eingetreten ist, nicht ein Maßstab angelegt werden, der überhöhte frühere Anpassungen aus. gleicht. d) Der in der Fachpresse (u. a. in der Neuen Juristischen Wochenschrift) veröffentlichte statistische monatliche Indexstand der Lebenshaltungskosten ist offenkundig im Sinne des § 291 ZPO . BGH, Urteil v. 24.4.1992 — V ZR 52/91 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Durch notariell beurkundeten Vertrag vom 22.8.1962 bestellten der Kläger und seine inzwischen verstorbene, von ihm beerbte Mutter zugunsten der beklagten Stadt ein Erbbaurecht für die Dauer von 99 Jahren. Der vereinbarte Erbbauzins betrug jährlich 3.600 DM = 0,76 DM/qm. Er ist in das Erbbaugrundbuch eingetragen worden. Auf dem Erbbaugrundstück hat die Beklagte eine Schule errichtet. Der Vertrag enthält folgende Klausel: „Sollten sich die wirtschaftlichen oder die währungsrechtlichen Verhältnisse dergestalt nachhaltig ändern, daß einer Partei der vereinbarte Erbbauzins nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann, so sind die Vertragsschließenden gegenseitig verpflichtet, auf Antrag einer Partei den Erbbauzins den veränderten Verhältnissen in angemessener Weise anzupassen. Bei der dann zu erfolgenden Festsetzung des Erbbauzinses ist davon auszugehen, daß eine angemessene Verzinsung des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks für die Eigentümer gewährleistet ist" Der Erbbauzins ist mehrfach einvernehmlich erhöht worden, zuletzt ab 1.1.1982 auf jährlich 2,04 DM je Quadratmeter. Der Kläger hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, einer weiteren Erhöhung des Erbbauzinses ab 1.1.1990, nach dem Berufungsantrag ab 1.10.1990, auf jährlich 2,65 DM/qm zuzustimmen. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Die Revision des Klägers führte zur Aufhebung und Zurückverweisung. Aus den Gründen: I. Der mit der Klage verfolgte Antrag auf Verurteilung der Beklagten, einer Erhöhung des Erbbauzinses auf jährlich 2,65 DM/qm ab 1.10.1990 zuzustimmen, bedarf der Auslegung. Er ist dahin zu verstehen, daß der Kläger in dem beanspruchten Umfang der Erhöhung des dinglichen Erbbauzinses ( § 9 Abs. 1 ErbbauVO ) von der Beklagten die sachenrechtlich nötige Erklärung der dinglichen Einigung (§ 873 BGB) und zugleich die gern. § 19 GBO erforderliche Bewilligung der Eintragung in das Erbbaugrundbuch verlangt. Aus einer Anpassungsklausel ergibt sich zwar nur ein schuldrechtlicher Anspruch, auf Erbbauzinserhöhung (BGHZ 22, 220; 81, 135, 144), er richtet sich jedoch auf Erhöhung des vereinbarten dinglichen erbbauzinses, so daß der aus der Klausel verpflichtete Erbbauberechtigte der Eintragung einer entsprechend höheren Erbbauzinsreallast zustimmen muß ( BGHZ 96, 371 , 379), hier allerdings nur an bereiter Rangstelle, weil der Erhöhungsanspruch nicht in dem Rang der bisherigen Reallast durch eine Vormerkung gesichert ist. In Anbetracht der ohnehin gebotenen Zurückverweisung der Sache -hat der Kläger die Möglichkeit zur Klarstellung des Antrages. II. Das Berufungsgericht hält die in dem Erbbaurechtsvertrag vom 22.8.1962 vereinbarte Voraussetzung einer Anpassung des Erbbauzinses nicht für erfüllt. Dagegen wendet sich die Revision zu Recht. 1. Nicht zu beanstanden ist die tatrichterliche Auslegung der Anpassungsklausel dahin, daß für die Beurteilung MittBayNot 1992 Heft 4 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BayObLG Erscheinungsdatum: 16.04.1992 Aktenzeichen: RE-Miet 4/91 Erschienen in: MittBayNot 1992, 260 MittRhNotK 1992, 184 Normen in Titel: WoBindG § 2b; BGB §§ 504 ff.