IX ZR 64/91

Zurück BGH 30. Januar 1992 IX ZR 64/91 BGB §§ 1192 Abs. 1; 1169, 1175 Abs. 1 S. 2 Unwiderruflichkeit der Freistellungserklärung einer Bank Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau ursächlicher Zusammenhang. Der Bekl. trägt unbestritten vor, daß er seinen Untermaklern gegenüber verpflichtet gewesen sei, nach Erhalt der Provisionsteilbeträge diese unter sich und den Untermaklern aufzuteilen. Eine endgültige steuerliche Mehrbelastung ist im Rahmen des § 818 Abs. 3 BGB ebenfalls zu berücksichtigen ( RGZ 170, 65 , 67). Ob der Bekl. die auf die Provision entfallende Steuer nicht zurückverlangen kann, wird noch zu erörtern sein. 3. Liegenschaftsrecht/Schuldrecht — Unwiderruflichkeit der Freistellungserklärung einer Bank (BGH, Urteil vom 30.1.1992 — IX ZR 64/91) BGB §§1192 Abs.1;1169; 1175 Abs.1 S. 2 Wenn eine Bank sich verpflichtet, den Käufer eines Teilgrundstücks von der Haftung für eine zu ihren Gunsten bestehende Gesamtgrundschuld insoweit freizustellen, als diese über den von diesem Käufer geschuldeten Kaufpreis hinausgeht, so bleibt sie an diese Freistellungserklärung grundsätzlich auch dann gebunden, wenn der Käufer die Zahlung des Kaufpreises zu Unrecht verweigert. Zum Sachverhalt: Am 30.7.1986 schloß der KI. einen notariellen Kaufvertrag über den Erwerb einer Eigentumswohnung zum Preis von 159.500,— DM. Die Verkäuferin hatte zum Erwerb des Grundstücks, auf dem sie vier Eigentumswohnungen errichten ließ, bei der bekl. Bank ein Darlehen aufgenommen. Zu dessen Sicherung waren im Grundbuch drei Grundschulden über 100.000,— DM,170.000,— DM und 300.000,— DM eingetragen. In dem notariellen Vertrag vom 30.7.1986 ist festgehalten, daß das verkaufte Wohnungseigentum in Abt. III des Grundbuchs mit den vorgenannten drei Grundschulden belastet sein wird. In Nr. VI 2 des Vertrages istvereinbart, daß der Kaufpreis erst fällig wird, wenn „die Lastenfreistellung des Vertragsobjektes von den in Abt. Ili des Grundbuchs eingetragenen Belastungen sichergestellt ist, indem dem amtierenden Notar seitens der Gläubigerin entsprechende Lastenfreistellungserklärungen in grundbuchvollzugsfähiger Form vorliegen, für deren Gebrauch als einzige Auflage die Zahlung eines Ablösebetrages geltend gemacht sein darf, welcher den vereinbarten Kaufpreis nicht übersteigt." Ferner heißt es dort: „Der Verkäufer tritt in Höhe eines etwa geltend gemachten Ablösebetrages seinen Kaufpreiszahlungsanspruch an die Grundpfandrechtsgläubigerin ab und weist den Käufer unwiderruflich an, einen etwa geforderten Ablösebetrag unmittelbar an die Grundpfandrechtsgläubigerin in Anrechnung auf den Kaufpreis auszubezahlen." Mit Schreiben vom12. 9.1986übersandte die Bekl. dem beurkundenden Notar eine Löschungsbewilligung bzgl. der auf dem Wohnungseigentum des KI. lastenden Grundschulden mit der Auflage, daß er darüber verfügen dürfe, wenn der Kaufpreis von159.500,—DM auf das Konto der Bekl. überwiesen sei. Der KI. zahlte die159.500,— DM nicht an die Bekl., sondern erklärte gegenüber der Verkäuferin die Aufrechnung mit einer Gegenforderung, welche die Kaufpreisforderung überstieg. Nachdem die Bekl. den KI. vergeblich zur Zahlung der159.500,— DM aufgefordert hatte, betrieb sie aus der Grundschuld von 300.000,— DM die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums. Am 6.9.1989 wurde die Wohnung versteigert. DerZuschlag erfolgte gegen Zahlung von 7000,— DM unter Übernahme der Grundschulden von 100.000,— DM und 170.000,— DM. Der KI. verlangte Zahlung von 117.500,— DM. Das ist die Differenz zwischen dem Versteigerungserlös von 277.000,— DM und dem von ihm geschuldeten Kaufpreis von 159,500,— DM. Das LG hat der Klage stattgegeben, das OLG hat sie abgewiesen. Mit der Revision erstrebt der KI. die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Aus den Gründen: II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. 1. Das Berufungsgericht geht ersichtlich davon aus, daß die Bekl. dem KI. einen Anspruch auf Freistellung von den Grundschulden eingeräumt hat, soweit diese über den vom KI. geschuldeten Betrag von 159.500,— DM hinausgingen. Das wird vom Berufungsgericht zwar nicht näher begründet, begegnet im Ergebnis jedoch keinen Bedenken. Durch die Aufteilung des Grundstücks in vier Wohnungseigentumsrechte sind die zunächst am Grundstück bestellten Grundschulden der Beki. zu Gesamtgrundschulden geworden, die gern. §1192 Abs.1, 1132 Abs.1 BGB jedes Wohnungseigentum in voller Höhe belasteten (vgl. BGH NJW 1976, 2340 f.= DNotZ 1977, 356 ). Da in derartigen Fällen nach dem Willen aller Bet. der einzelne Käufer jeweils nur für einen seiner Kaufpreisschuld entsprechenden Teilbetrag derGesamtgrundschuld haften soll, ist es üblich, daß der Grundschuldgläubiger sich dem einzelnen Käufer gegenüber zumindest schuldrechtlich zu einer entsprechenden Freistellung von der dinglichen Haftung verpflichtet (vgl. BGH NJW 1976, 2342 = DNotZ 1977, 356 ; BGH NJW 1984, 169 f. = DNotZ 1984, 322 ; Gaberdiel, Kreditsicherung durch Grundschulden, 4. Aufl, Rd.-Nr. 7.22). Gibt der Gläubiger die Freistellungserklärung gegenüber dem Verkäufer der einzelnen Wohneinheiten (seinem Schuldner) ab, so wird damit in der Regel ein berechtigender Vertrag zugunsten Dritter begründet (vgl. BGH, a.a.O.). Das Berufungsgericht hat hier zwar keine näheren Feststellungen darüber getroffen, ob die Bekl. die Freistellungserklärung gegenüber der Verkäuferin abgegeben und sodann zu deren Erfüllung dem Notar am 12.9.1986 die Löschungsbewilligungen geschickt hat oder ob die Freistellungserklärung in dem an den Notar gerichteten Schreiben vom 12.9.1986 zu sehen ist. Im Ergebnis ist jedoch davon auszugehen, daß die Bekl. gegenüber dem KI. verpflichtet ist, ihn nur wegen des Betrages von 159.500,— DM aus der dinglichen Haftung für die Grundschulden in Anspruch zu nehmen. 2. Daran ist die Bekl. entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nach wie vor gebunden. Die Freistellungserklärung ist nicht frei widerruflich. Die Bekl. kann den Freistellungsanspruch des KI. auch nicht ohne seine Zustimmung durch Vereinbarung mit der Verkäuferin wieder aufheben (vgl. §328 Abs. 2 BGB). Eine derartige Befugnis der Vertragschließenden ist nach dem Zweck des Vertrages ausgeschlossen. Die Entlassung aus einer über den geschuldeten Kaufpreis hinausgehenden dinglichen Gesamthaftung ist für den Käufer einer Immobilie von ausschlaggebender Bedeutung. Er hat ein berechtigtes Interesse daran, aus der dinglichen Haftung nur bis zur Höhe seiner Kaufpreisverpflichtung in Anspruch genommen zu werden. Auf der anderen Seite ist kein berechtigtes Interesse des Verkäufers oder des Darlehensgebers anzuerkennen, den einzelnen Käufer auch für die Verbindlichkeiten der übrigen Käufer oder für sonstige Schulden des Verkäufers, die ebenfalls durch die Gesamtgrundschuld abgesichert sein mögen, haften zu lassen. Das Berufungsurteil läßt nicht erkennen, aufgrund welcher rechtlichen Erwägungen das Berufungsgericht den Widerruf der Freistellungserklärung für beachtlich hält. Es verweist lediglich darauf, daß der KI. sich zu Unrecht geweigert habe, den Betrag von 159.500,— DM an die Bekl. zu zahlen. Dieses Verhalten des KI. vermag jedoch einen Widerruf der Freistellungserklärung nicht zu rechtfertigen. Damit hat der KI. auch nicht etwa seinen Freistellungsanspruch nach §242 BGB verwirkt. Die Nichtzahlung des Kaufpreises von 159.500,— DM entgegen den in Nr. VI 2 des Kaufvertrages genannten Voraussetzungen — berührte die berechtigten Interessen der Bekl. nur in Höhe dieses Betrages. Sie gab ihr das Recht, die dingliche Haftung des KI. wegen dieses Betrages in Anspruch zu nehmen. Es fehlt aber jeder rechtfertigende Grund dafür, daß die Bekl. den KI. nunmehr — gleichsam zur Strafe — zusätzlich für völlig andere Schulden der Verkäuferin haften läßt, die möglicherweise ebenfalls von der Zweckerklärung der Grundschulden umfaßt sind. Dazu befugte sie auch nicht eine unberechtigte Zahlungsverweigerung des KI. 3. Der Freistellungsanspruch des KI. ist — ebenso wie ein Rückgewähranspruch — darauf gerichtet, daß die Bekl. auf den über 159.500,— DM hinausgehenden Teil der Grundschulden verzichtet, insoweit die Löschung bewilligt oder die Grundschulden an den KI. abtritt (vgl. auch BGH NJW 1984, 169 f.= DNotZ 1984, 322 ). Nachdem die Grundschuld über 300.000,— DM aus der die Bekl. die Zwangsversteigerung betrieben hat, durch den Zuschlag erloschen ist, setzt sich diese Forderung 114 Heft Nr. 5 • MittRhNotK • Mai 1992 an dem auf die Grundschuld entfallenden Versteigerungserlös fort (vgl. BGH WM 1989, 1862 f.). Aufgrund dessen kommt ein Zahlungsanspruch des KI. in Höhe von 7000,— DM in Betracht. Die vorrangigen Grundschulden über 100.000,— DM und 170.000,— DM sind jedoch durch den Zuschlag nicht erloschen, sondern vom Ersteher übernommen worden. Insoweit käme ein Verzicht der Bekl. auf die Grundschulden nicht dem KI., sondern dem Ersteher zugute. Deshalb ist der Freistellungsanspruch des KI. insoweit durch Teilabtretung der Grundschuld Nr. 2 über170.000,— DM zu erfüllen, die als letztrangiges Recht bestehengeblieben ist. Aus den dargelegten Gründen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. 4. Liegenschaftsrecht/WEG — Zur Zulässigkeit des „Kellermodells" (BayObLG, Beschluß vom 7.11.1991 — BReg. 2 Z 137/91 — mitgeteilt von Richter am BayObLG Johann Demharter, München, und Notar Dr. Wolfram Eckardt, Fürth) WEG§§1;3;5 Wird lediglich an den Kellerräumen eines Wohnhauses Teileigentum begründet, kann die Eintragung im Grundbuch nicht mit der Begründung abgelehnt werden, wegen der Möglichkeit, später jedem Teileigentum das Sondernutzungsrecht an einer Wohnung zuzuordnen, werde in Wahrheit Wohnungseigentum begründet. Zum Sachverhalt: Die Bet. ist Eigentümerin eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks. Zu notarieller Urkunde vom 2. 8.1990 teilte sie das Grundstück in insgesamt 10 unterschiedlich große Miteigentumsanteile auf und verband mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einem nicht zu Wohnzwecken dienenden Kellerraum; die Kellerräume sind untereinander teilweise nur durch einen Lattenrost abgetrennt. Am 8.8.1990 hat die Bet. die notarielle Urkunde zusammen mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung hinsichtlich der Kellerräume und einem Aufteilungsplan, der die 10 vorhandenen Wohnungen als Gemeinschaftseigentum ausweist, zum grundbuchamtlichen Vollzug vorgelegt. Das GBA hat den Antrag am 15. 8.1990 abgewiesen. Die Erinnerung/Beschwerde hiergegen hat das LG durch Beschluß vom 24.7.1991 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde. Aus den Gründen: Das Rechtsmittel hat Erfolg. 1. Das LG hat ausgeführt: Auch wenn nur die Begründung von Teileigentum beantragt sei, handle es sich doch faktisch um die, zumindest beginnende, Begründung von Wohnungseigentum. Hierfür lägen aber die gesetzlichen Voraussetzungen nicht vor, so daß der Antrag zu Recht abgewiesen worden sei. Die formellen Vorausetzungen für die Begründung von Teileigentum seien an sich gegeben. Aufgrund der Eintragungsunterlagen erweise sich die Abgeschlossenheitsbescheinigung jedoch als erkennbar unrichtig. Aus dem Aufteilungsplan sei ersichtlich, daß das Gebäude ausschließlich Wohnzwecken diene. Der Eintragungsantrag strebe eine spätere Zuweisung jeweils einer Wohnung zu einem Teileigentum in der Form eines Sondernutzungsrechts an. Dadurch würde faktisch Wohnungseigentum begründet. Daher müsse eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für Wohnungen vorgelegt werden. Der eingeschlagene Weg versuche dieses Erfordernis zu umgehen. Mit an sich zulässigen Mitteln werde damit ein verbotener Erfolg angestrebt, nämlich die Begründung von Wohnungseigentum ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ein solches Rechtsgeschäft sei unwirksam. Heft Nr. 5 • MittRhNotK • Mai 1992 2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. a) Das WEG unterscheidet zwischen Wohnungseigentum als dem Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 2 WEG) und Teileigentum als dem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil ( § 1 Abs. 3 WEG ). In der rechtlichen Behandlung bestehen keine grundsätzlichen Unterschiede zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum ( § 1 Abs. 6 WEG ). In § 5Abs. 2 WEG enthält das WEG zwar eine Regelung darüber, welche Teile des Gebäudes zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind. Demgegenüber enthält das Gesetz aber keine Bestimmung darüber, daß bestimmte Teile des Gebäudes oder bestimmte Räume unabhängig von der Bestimmung der Wohnungseigentümer (vgl. hierzu § 5 Abs. 1 i.V.m. §3 Abs.1 WEG) zwingend Sondereigentum sind. Vielmehr bestimmt § 5 Abs. 3 WEG , daß die Wohnungseigentümer Bestandteile des Gebäudes, an denen gern. § 5 Abs. 1 WEG an sich Sondereigentum begründet werden könnte, gleichwohl dem gemeinschaftlichen Eigentum zuordnen können. b) Aus dieser gesetzlichen Regelung folgt, daß die Wohnungseigentümer nur an bestimmten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes Sondereigentum in der Form von Teileigentum begründen können und weitere vorhandene Räume, an denen Sondereigentum in der Form von Teileigentum oder auch in der Form von Wohnungseigentum begründet werden könnte, als gemeinschaftliches Eigentum ausweisen können (Weitnauer, 7. Aufl., § 3 WEG , Rd.-Nr.13). In der Praxis kommen häufig Mischformen vor. So wird vielfach sowohl Teileigentum an Garagen als zugleich auch Wohnungseigentum an Wohnungen gebildet. Dabei muß wiederum nicht an jeder Wohnung oder jeder Garage Sondereigentum begründet werden. Mitunter bleibt eine Wohnung im gemeinschaftlichen Eigentum, weil sie z. B. als Hausmeisterwohnung genutzt werden soll. Entsprechendes kann für eine Garage gelten, weil sie z. B. als Abstellplatz für eine im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Kehrmaschine dienen soll. c) Vor diesem Hintergrund bestehen gegen die von der Bet. gewählte Rechtsform keine rechtlichen Bedenken (ebenso Pause, NJW 1990, 3178 ). Die Bet. hat Sondereigentum nur an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Kellerräumen gebildet. Dies hat zur Folge, daß alle übrigen Räume, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, also auch die vorhandenen Wohnungen, Gemeinschaftseigentum werden ( § 1 Abs. 5 WEG ). Die für die Begründung des Teileigentums gern. § 3 Abs. 2 S. 1 WEG erforderliche Abgeschlossenheit ist gegeben; sie ist durch eine Bescheinigung der Baubehörde nachgewiesen (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 WEG). Desgleichen ist der von § 7 Abs. 4 S. 1 Nr.1 WEG verlangte Aufteilungsplan vorgelegt. Ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt, so darf das GBA, sofern die weiteren Eintragungsvoraussetzungen gegeben sind, grundsätzlich ohne weitere Prüfung durch Anlegung der WohnungsgrundbücherWohnungseigentum begründen; etwas anderes gilt nur, wenn sich aus den Eintragungsunterlagen ergibt, daß die Abgeschlossenheitsbescheinigung erkennbar unrichtig ist ( BayObLGZ 1990, 168 , 170 = DNotZ 1991, 477 = MittRhNotK 1990, 215 ; vgl. ferner BayObLGZ 1989, 447 , 450 m. w. N. = DNotZ 1990, 260 = MittRhNotK 1990,19; aber auch Becker, NJW 1991, 2742 ). Anhaltspunkte für eine Unrichtigkeit der Abgeschlossenheitsbescheinigung sind nicht vorhanden. Nach Nr. 5 Buchst. b der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gern. § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 WEG vom 19.3.1974 (BAnz. Nr. 58) gelten bei nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen die für Wohnungen in Nr.5 Buchst. a der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift aufgestellten Erfordernisse sinngemäß. Danach bestehen gegen die Abgeschlossenheit der Kellerräume keine Bedenken. Es genügt, daß sie gegeneinander, wenn auch nur durch Lattenroste, sowie gegenüber dem gemeinschaftlichen Eigentum abgeschlossen sind, insbesondere einen eigenen abschließbaren Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 30.01.1992 Aktenzeichen: IX ZR 64/91 Erschienen in: MittRhNotK 1992, 114-115 Normen in Titel: BGB §§ 1192 Abs. 1; 1169, 1175 Abs. 1 S. 2