V ZR 187/90

Zurück BGH 21. November 1991 V ZR 187/90 ErbbauVO § 32 Zeitpunkt für Ermittlung der Heimfallvergütung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 5. ErbbauVO § 32 (Zeitpunkt für Ermittlung der Heimfal/vergütung) Der für die Höhe der Heimfallvergütung maßgebende Wert des Erbbaurechts ist nicht nur im Rahmen des § 32 Abs.2 Satz 3 ErbbauVO, sondern generell nach den Verhältnissen im Zeitpunkt der Erfüllung des Heimfallanspruchs zu ermitteln, wenn nichts anderes vereinbart ist. BGH, Urt. v. 22.11.1991 — V ZR 187/90 - mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbestand. Die Beklagte zu 2 bestellte dem Sohn und der Schwiegertocher der Klägerin durch notariellen Vertrag vom 6.6.1968 ein Erbbaurecht zum Zwecke der Errichtung eines Wohnhauses. In dem Vertrag verpflichteten sich die Erbbauberechtigten zur Rückübertragung des Erbbaurechts für den Fall, daß nicht bis 6.6.1971 das Kellergeschoß des Hauses fertiggestellt sein sollte. Diese Frist hielten sie nicht ein, auch nicht eine ihnen später gesetzte Frist zur Fertigstellung des ganzen Rohbaus. Er wurde nur zum Teil errichtet. Dabei haben die Erbbauberechtigten auf ein ihnen selbst gehörendes Grundstück übergebaut. Auf die von der Beklagten im Jahre 1981 erhobene Klage verurteilte das Landgericht Frankenthal die Erbbauberechtigten am 1.7.1982 rechtskräftig zur Rückübertragung des Erbbaurechts. Dieses Recht ist am 8.6.1983 im Grundbuch gelöscht worden. Der Erbbaurechtsvertrag enthielt unter der Voraussetzung eines Heimfalls folgende Vergütungsvereinbarung: „Macht der Grundstückseigentümer von dem Heimfallanspruch Gebrauch, so hat er dem Erbbauberechtigten eine angemessene Vergütung, und zwar mindestens in Höhe von zwei Dritteln des gemeinen Wertes des Erbbaurechts zur Zeit des Heimfalls sofort bei Übertragung des Erbbaurechts ... zu bezahlen" Die Parteien streiten über die Höhe der Heimfallvergütung. Insoweit hatte die Revision Erfolg. Aus den Gründen: 1. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, Bezugsmaßstab für die Höhe des Anspruchs auf Zahlung einer Heimfallvergütung gern. § 32 Abs.1 ErbbauVO sei der Wert des Erbbaurechts im Zeitpunkt der Geltendmachung des Heimfallanspruches (20.6.1980) und nicht — wie vom Landgericht angenommen. — derjenige Wert, den das Erbbaurecht im Zeitpunkt des durch Grundbucheintragung (8.6.1983) vollzogenen Heimfalls hatte. Dies, so meint das Berufungsgericht, entspreche auch der Vergütungsvereinbarung in dem Erbbaurechtsvertrag vom 6.6.1968. Dagegen wendet sich die Revision zu Recht Nach § 32 Abs.2 Satz 3 ErbbauVO muß die Heimfallvergütung bei einem für den Wohnbedarf minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellten Erbbaurecht mindestens einen Betrag von zwei Dritteln des gemeinen Werts dieses Rechts zur Zeit der Übertragung erreichen. Auf diesen vom Gesetz unter der in § 32 Abs. 2 ErbbauVO geregelten Voraussetzung als maßgeblich angesehenen Bewertungszeitpunkt ist, wenn keine abweichende Vereinbarung besteht, generell abzustellen, weil die Vergütungsforderung erst mit Erfüllung des Heimfallanspruchs entsteht. Allerdings ist der Senat in dem vom Berufungsgericht als Beleg für seinen Standpunkt angeführten Urteil vom 6.2H976 — V ZR 191/74 = NJW 1976, 895 [= DNotZ 1976, 537 ] im Zusammenhang mit der dort bejahten Frage der Abtretbarkeit eines noch nicht fälligen Vergütungsanspruchs davon ausgegangen, der Anspruch entstehe schon mit Geltendmachung des Heimfallrechts. Hiervon abweichend hat der Senat jedoch - was dem Berufungsgericht noch nicht bekannt sein konnte — durch Urteil vom 20.4.1990 — V ZR 301/88 = BGHZ 111, 154 [= MittBayNot 1990, 242 = DNotZ 1991, 393 ] entschieden, daß der Vergütungsanspruch aus § 32 ErbbauVO erst mit Erfüllung des Heimfallanspruchs durch dingliche Einigung und Eintragung entsteht. Dieser Rechtsprechung läßt sich nicht, wie die Revisionserwiderung meint, entgegenhalten, daß damit dem Erbbauberechtigten in Zeiten steigender Boden- und Baupreise die Möglichkeit eröffnet werde, die Erfüllung des Heimfallanspruchs hinauszuzögern, um sich die Wertsteigerung des Erbbaurechts für seine Vergütungsforderung zunutze zu machen. Denn der Grundstückseigentümer kann den Erbbauberechtigten in Verzug setzen und gegebenenfalls Schadensersatz gern. § 286 Abs. 1 BGB verlangen. Er wäre dann so zu stellen, wie er bei rechtzeitiger Erfüllung des Heimfallanspruchs gestanden hätte. Sein Schaden bestünde deshalb darin, daß sich infolge des Verzuges die dem Erbbauberechtigten zu zahlende Heimfallvergütung erhöht, es sei denn, dieser Nachteil wäre dadurch ausgeglichen, daß der Eigentümer bis zum Heimfall den Erbbauzins erhält (vgl. Senatsurt. v. 18.5.1990 — V ZR 190/89 = WM 1990, 1556 [= DNotZ 1991, 395 = MittBayNot 1990, 352 ]) und diesen ohne den Verzug nicht erzielt hätte. Mit dem Schadensersatzanspruch könnte der Eigentümer gegen den entsprechenden Teil der Vergütungsforderung bei deren Fälligkeit aufrechnen. Allerdings kann der Erbbauberechtigte Verzugseintritt durch die Einrede vermeiden, daß ihm wegen seiner Vergütungsforderung ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Heimfallanspruch zusteht ( § 273 Abs. 1 BGB ); denn dafür genügt, daß die eigene Forderung des Schuldners mit Erfüllung der Gegenforderung entsteht und fällig wird ( BGHZ 111, 154 , 156). Der Eigentümer ist jedoch befugt, die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts durch Sicherheitsleistung abzuwenden (§ 273 Abs.3 BGB) und dann_den Erbbauberechtigten durch Mahnung in Verzug zu setzen. Die Schwierigkeiten, die sich für die Bemessung der Sicherheit bei Uneinigkeit über den Wert des Erbbaurechts ergeben können, sind überwindbar, weil der Erbbauberechtigte an der Wertermittlung mitwirken muß, gerade auch in dem Regelfall der - wie hier — vereinbarten Wertfeststellung durch Schiedsgutachten. Käme er der Aufforderung nicht nach, an der Einholung des Gutachtens mitzuwirken, so könnte er sich nach Treu und Glauben auf sein Zurückbehaltungsrecht nicht berufen. Deshalb bleibt es dabei, daß sich der für die Höhe der Heimfallvergütung maßgebende Wert des Erbbaurechts nicht nur im Rahmen des § 32 Abs. 2 Satz 3 ErbbauVO , sondern generell nach den Verhältnissen im Zeitpunkt der Erfüllung des Heimfallanspruchs bestimmt, wenn nichts anderes vereinbart ist. Die tatrichterliche Auslegung, daß mit der im Erbbaurechtsvertrag getroffenen Vergütungsvereinbarung keine Abweichung von der gesetzlichen Regelung gewollt gewesen sei, hätte nun allerdings gerade die gegenteilige Folge, sofern die weitere Annahme richtig wäre, daß die Vertragsparteien die Vergütungshöhe nicht „von dem von Zufälligkeiten abhängigen Zeitpunkt der Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch abhängig machen wollten". Dieser Auslegung hält die Revision jedoch zu Recht entgegen, daß der Tatrichter nicht den Wortlaut der Vereinbarung gewürdigt habe. Danach nämlich ist den Erbbauberechtigten eine Vergütung „mindestens in Höhe von zwei Dritteln des gemeinen Wertes des Erbbaurechts zur Zeit des Heimfalls sofort.bei Übertragung des Erbbaurechts" zu zahlen. Stichtag für die Bewertung des Erbbaurechts sollte mithin der Heimfall sein. Da dieser aber erst mit Übertragung des Erbbaurechts eintritt, 192 MittBayNot 1992 Heft 3 kann den Vertragsparteien nicht unterstellt werden, daß sie mit „Heimfall" schon die Geltendmachung des Heimfallanspruchs übereinstimmend gemeint haben. Gerade weil „Heimfall" und „Übertragung" des Erbbaurechts rechtlich gleichbedeutende Begriffe sind, läßt sich auch aus der Verwendung des einen Wortes für den Zeitpunkt der Wertermittlung des Erbbaurechts und des anderen Wortes für den Zeitpunkt der Fälligkeit der Vergütung nicht ohne weiteres folgern, daß damit die Abrede eine sachliche Unterscheidung zum Ausdruck bringen sollte. Die Ansicht des Berufungsgerichts, daß der Zeitpunkt der den Heimfall herbeiführenden Grundbucheintragung von „Zufälligkeiten" abhänge, vermag nicht den Vertragswortlaut zu verdrängen und ist auch nicht stichhaltig. Denn der Grundstückseigentümer hat es — wie dargelegt — in der Hand, den Erbbauberechtigten mit der Erfüllung des Heimfallanspruchs in Verzug zu setzen und alsdann Ersatz desjenigen Schadens zu verlangen, der ihm entstehen kann,- wenn sich die Heimfallvergütung infolge einer Wertsteigerung des Erbbaurechts erhöht. Demgemäß ist die tatrichterliche Auslegung nicht tragfähig. Da weitere Feststellungen hierzu nicht in Betracht kommen, kann das Revisionsgericht die Auslegung vornehmen (BGHZ 65, 107, 112; 109, 19, 22). Sie führt aus den dargelegten Gründen zu dem Ergebnis, daß Stichtag für.die Ermittlung des Erbbaurechtswerts die Vollziehung des Heimfallanspruchs ist, mithin hier die Löschung des Erbbaurechts am 8.6.1983. Demnach hat das Berufungsgericht den Vergütungsanspruch der Klägerin zu gering bemessen, indem es sich infolge unrichtiger Vertragsauslegung der höheren Wertfeststellung in dem ersten Gutachten des Sachverständigen S. vom 14.3.1988 nicht angeschlossen hat. Auf der Grundlage dieses Gutachtens erhöhen sich dann allerdings — was die Revision nicht verkennt — die im Berufungsurteil von dem Sachwert des Gebäudes vorgenommenen Abzüge wegen technischer Wertminderung (Gebäudealter) von 4% auf 5% und wegen einer durch „bauliche Mängel und Schäden" bedingten Wertminderung von 6,9% auf 9,7%. 2. Begründet ist die Revision auch insoweit, als das Berufungsgericht entsprechend den Gutachten des Sachverständigen S. „zur Anpassung des Zeitsachwerts von Gebäude und Außenanlagen an den Verkehrswert" Abzüge von 24,2% (Gebäude) und von 24,5% (Außenanlagen) vorgenommen hat. Unberechtigt ist allerdings die Rüge, es komme nicht auf den Verkehrswert, sondern auf den „realen" Wert des Bauwerks an. Nach der im Erbbaurechtsvertrag getroffenen Abrede beträgt die Heimfallvergütung 2/3 des „gemeinen" Werts des Erbbaurechts. Deshalb ist auch für das in die Wertermittlung einzubeziehende Gebäude einschließlich der Außenanlagen von dem gemeinen Wert auszugehen. Darunter aber ist der Verkehrswert zu verstehen (Senatsurt.. v. 3.10.1980 — V ZR 125/79 = NJW 1981, 1045 , 1047). Soweit in dem Urteil- des Senats vom 6.12.1974 — V ZR 95/73 = WM 1975, 256, 257 vom „realen" Wert die Rede ist, war auch damit der Verkehrswert gemeint (so ausdrücklich dort Seite 257 unter B 1 Abs. 1), nicht etwa — worauf die Revision abzielt — der Herstellungswert unter Berücksichtigung lediglich eines durch das Alter des Gebäudes• bedingten technischen Minderwerts. Im Grunde ist auch nicht zu beanstanden, daß der Sachverständige und ihm folgend das Berufungsgericht über den technischen Minderwert sowie über den Umfang der auf „baulichen Mängeln und Schäden" beruhenden Wertminderung hinaus einen weiteren Abzug zur Anpassung des SachMittBayNot 1992 Heft 3 werts an den Verkehrswert für erforderlich gehalten haben. Denn bei einem nur teilweise im Rohbau fertiggestellten Haus ist einleuchtend, daß es im Grundstücksverkehr nicht den vollen Sachwert einbringt. Zuzugeben ist der Revision jedoch, daß der Sachverständige für die Höhe des Abzuges von 25% — so für den im ersten Gutachten zutreffend zugrunde gelegten Stichtag 8.6.1983 — nur eine pauschale, aus sich heraus nicht nachprüfbare Begründung gegeben hat. Diese geht dahin, die Höhe des Abzuges ergebe sich aus der „Einbeziehung aller der zum Bewertungszeitpunkt bekannt gewesenen situationsbedingten Merkmale unter Berücksichtigung der Verwertbarkeit der baulichen Anlagen`. Um welche „Merkmale" es sich dabei handelt und in welcher Hinsicht die „Verwertbarkeit" des Bauwerks eingeschränkt ist, läßt sich dem Gutachten nicht entnehmen. Das gilt um so mehr, als der Sachverständige schon die Wertminderung wegen „baulicher Mängel und Schäden" von 9,7% - bezogen auf den-richtigen Stichtag — bei seiner mündlichen Anhörung vor dem Landgericht damit erklärt hat, daß dieser Abzug nicht auf konkreten Mängeln und Schäden beruhe, sondern darauf, daß ein potentieller Käufer auch die Tatsache der nur in zeitlichen Abständen vorgenommenen Bauherstellung und des schon seit längerer Zeit unvollendeten Bauzustands berücksichtige. Dieser vom Berufungsgericht anerkannte — bei dem von ihm irrigerweise als' maßgeblich angesehenen Stichtag des 20.6.1980 mit 6,9% bemessene — Abzug erfaßt daher bereits einen merkantilen Minderwert. Der Tatrichter meint zwar, die in den Gutachten darüber hinaus abgezogenen 24,2% für das Gebäude bzw. 24,5% für die Außenanlagen (richtig: je 25%) mit der Erwägung rechtfertigen zu können, daß zur Ermittlung des Verkehrswerts auch andere Faktoren heranzuziehen seien, wie etwa die Lage des Grundstücks, Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt sowie die allgemeine Wirtschaftslage; die Frage ist jedoch gerade, ob und in welchem Ausmaß sich derartige Umstände hier tatsächlich wertbeeinflussend ausgewirkt haben. Darüber geben die Gutachten des Sachverständigen keinen Aufschluß. 6. BGB § 883 Abs. 2; GBO § 23 (Löschungserleichterung bei Rückauflassungsvormerkung nicht ohne weiteres eintragungsfähig) 1. Eine vormerkungswidrige Verfügung wird mit Erlöschen der Vormerkung voll wirksam, wenn bis dahin nicht der gesicherte Anspruch durchgesetzt ist. 2. Eine Auflassungsvormerkung kann nicht mit dem Inhalt eingetragen werden, daß zu ihrer Löschung der Nach• weis des Todes des Berechtigten genügt. BGH, Beschluß vom 26.3.1992 — V ZB 16/91 —, mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH. (Ergangen auf Vorlagebeschluß des BayObLG MittBayNot 1991, 259 ). Aus dem Tatbestand: En notarieller Urkunde verkaufte die Beteiligte zu 1) ihr Wohnungsund Teileigentum dem Beteiligten zu 2) unter beiderseitiger Erklärung der Auflassung. Nach dem .Vertrag steht der Beteiligten zu 1) bis zur vollständigen Tilgung des Kaufpreises ein Anspruch auf Rückauflassung zu, falls der Beteiligte zu 2) a) vor der -Beteiligten zu 1) stirbt, b) er das Wohnungs- und Teileigentum ohne Zustimmung der Beteiligten zu 1) zu deren Lebzeiten veräußert oder belastet, c) oder er in Konkurs fällt, d) oder wenn.die Zwangsversteigerung des Wohnungs- und Teileigentums betrieben wird. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 21.11.1991 Aktenzeichen: V ZR 187/90 Erschienen in: MittBayNot 1992, 192-193 Normen in Titel: ErbbauVO § 32