IV ZR 226/89

Zurück BGH 26. September 1990 IV ZR 226/89 BGB § 652 Interessenkonflikt zwischen Makler und WEG-Verwalter Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau c) Zwar erfolgte die Übernahme der Kostentragung nicht unmittelbar mit dem Angebot, sondern erst im -Laufe des Tages. Dies rechtfertigt aber keine andere Beurteilung. Es bedeutet keinen wesentlichen Unterschied, ob der Adressat des Kaufangebotes sich sogleich gegenüber dem Anbieter verpflichtet, im Falle der Nichtannahme die Kosten zu tragen, oder ob er diese Erklärung erst später abgibt. Im Angebot war vorgesehen, daß der Empfänger die Erklärung im Laufe des Tages abgeben mußte. Die erforderliche Verknüpfung zwischen Angebot und Kostenübernahme war in gleicher Weise gegeben, wie wenn der Empfänger die Kostenübernahme sofort erklärt hätte. 1L Ansprüche aus c.i.c. scheiden ebenfalls aus. (Wird ausgeführt.) 2. BGB § 652 (lnteresseriskonflikt zwischen Makler und WEG-Verwalter) Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, von dessen Zustimmung gemäß § 12 Wohnungseigentumsgesetz die Gültigkeit eines Wohnungsverkaufes abhängig ist, kann wegen des demgemäß institutionalisierten Konflikts mit den Interessen des Käufers nicht dessen Makler sein. BGH, Urteil vom 26.9.1990 — IV ZR 226/89 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Klägerin ist Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage J. Sie verlangt von der Beklagten 7.524 DM Maklerprovision, nachdem sie der Beklagten den Kauf einer Eigentumswohnung, dieser Anlage vermittelt hat. Im notariellen Kaufvertrag mit dem Veräußerer Sch. heißt es'unter Nr. Xll: „Maklerprovision: Dieser Kaufvertrag ist durch die Firma ... (Klägerin) vermittelt worden. Der Käufer verpflichtet sich, dem Vermittler eine Vermittlungsprovision in Höhe von 7.524 DM inkl. 14% Mehrwertsteuer zu bezahlen. Dieser Betrag ist sofort fällig. Der Vermittler soll aus dieser Vereinbarung unmittelbar berechtigt sein." Die Nr. IX dieses Vertrages füllt unter der Überschrift „Kosten und Ausfertigungen" die gesamte Seite 9 des Vertrages aus. Nach den Zeilen 15 und 16 dieser Nummer sollte „der Verwalter, das ist die Firma ....(Klägerin) eine beglaubigte Abschrift des Kaufvertrages erhalten. Auf Seite 2 wurde unter Nr. 1 zum Grundbuchstand festgestellt, daß gemäß Grundbuchvermerk zur Veräußerung die schriftliche Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Die Beklagte verweigert die Zahlung im wesentlichen mit der Begründung, die Klägerin habe es als Verwalter der Wohnungseigentumsanlage grundsätzlich in der Hand, ob es zur Veräußerung komme, weil diese von ihrer Zustimmung abhänge. Wegen dieser Verflechtung stehe ihr kein Provisionsanspruch zu. Von der Verwaltertätigkeit der Klägerin habe sie, die Beklagte, auch unter Berücksichtigung von Nr. IX des Kaufvertrages nichts gewußt, da sie einen solchen Hinweis unter der Überschrift „Kosten und Ausfertigungen" nicht erwartet habe. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen. Mit ihrer zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf Klageabweisung weiter. Aus den Gründen: Die Revision führt zur Abweisung der Klage. 1. Das Berufungsgericht hat bei seiner Annahme, zwischen den Parteien sei es zu einer für die Beklagte verbindlichen Provisionsvereinbarung gekommen, die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Verflechtung nicht hinreichend berücksichtigt (vgl. die Zusammenstellung bei Thode, WM-Sonderbeilage Nr. 6/1989, 15 f.; BGH, Urteil vom 22.3.1978 — IV ZR 175/76 - WM 1978, 711 ). Eine den Provisionsanspruch ausschließende Verflechtung ist dann gegeben, wenn das'Zustandekommen des Hauptvertrages nicht allein von einer übereinstimmenden Willensbildung der Parteien dieses Vertrages, sondern (auch) von einer Entscheidung des Maklers abhängig ist (BGH, Urteil vom 24.4.1985 — IVa ZR 211/83 — NJW 1985, 2473 = WM 1985, 946 unter 1.2.). Das ist der Fall, wenn er als Baubetreuer eingesetzt ist und die seiner Betreuung unterliegenden Wohnungen nur mit seiner Zustimmung veräußert werden dürfen (vgl. z. B. Schwerdtner, Maklerrecht 3. Aufl. Rdnr.220; Schwerdtner in MünchKomm, BGB 2. Aufl. § 652 Rdnr. 183; Thomas inPalandt, BGB 49. Aufl. § 652 Anm. 4A; a. A. Reuter in Staudinger, BGB 12. Aufl. § 652.Rdnr. 128). 2. Zur Gültigkeit des Kaufvertrages war hier gemäß seiner Nr. 1 i. V. m. § 12 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Zustimmung der Klägerin als Verwalterin notwendig. Dementsprechend gingen die Befugnisse der Klägerin über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß §§ 27, 28 WEG hinaus. Will ein Verwalter in dieser durch die Befugnisse aus § 12 WEG ausgeweiteten Rechtsposition gleichzeitig Makler des Käufers einer Eigentumswohnung sein, so steht er in einem Interessenkonflikt. Er hat die Interessen seines Kunden ebenso wahrzunehmen wie die der Wohnungseigentümer, die unter Umständen gegenläufig sind. Seine selbständige, unabhängige Willensbildung ist dadurch zumindest gefährdet. Die Gefährdung der dem Makler von seinem Kunden übertragenen Interessenwahrung infolge des auf der Hand liegenden Interessenkonflikts steht bei der Verflechtungsrechtsprechung im Vordergrund (Senatsurteil vom 24.6.1981 — IVa ZR 159/80 — NJW 1981, 2293 = WM 1981, 993 unter 3 a). Der Verwalter nimmt bei der Ausübung seiner Zustimmungsbefugnis zwar kein eigenes Recht wahr, sondern ein solches der Wohnungseigentümer, als deren Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter er handelt (OLG Zweibrücken NJW-RR 1987, 269; OLG Köln OLGZ 1984, 162 ). Er hat aber im Regelfall — so auch hier — die Entscheidungsbefugnis. Diese Befugnis, über das Zustandekommen des Veräußerungsvertrages zu entscheiden (und damit gleichzeitig den Provisionsanspruch eines tätig gewordenen Maklers dem Gesetz entsprechend entstehen zu lassen), ist ausschlaggebend, nicht aber, ob er im Interesse des Veräußerers handelt,(entgegen Pick in Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz 6. Aufl. § 12 Rdnr. 21). Entscheidet der Makler — wie hier die Klägerin — über den Abschluß des Hauptvertrages, dann ist der Interessenkonflikt institutionalisiert. Diese Interessenkollision hindert ihn an einer dem gesetzlichen Leitbild entsprechenden Maklertätigkeit (Senatsurteile vom 24.6.1981 a. a .O. und vom 3.12.1986 — IVa ZR 87/85 — NJW 1987, 1008 = WM 1987, 409 unter 2. a). Demgemäß kommt in diesen Fällen auch eine Anwendung der §§ 653 BGB , 354 HGB nicht in Betracht. Also hat die Klägerin keinen Anspruch auf Zahlung von Maklerprovision. 3. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kann ein Anspruch auf Provision allerdings auch in Verflechtungsfällen auf Grund eines von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängigen Provisionsversprechens gegeben sein (BGH, Urteile vom 7.12.1977 — IV ZR 2177 — 20 MittBayNot 1991 Heft 1 und vom 15.4.1987 — IVa ZR 53/86 — WM 1978, 247 und 1987, 1140). Von einer derartigen Provisionszusage kann ausgegangen werden, wenn der Provision Versprechende sie in Kenntnis der Umstände abgibt, die den Provisionsempfänger an einer Maklertätigkeit hindern (BGH, Urteil vom 20.10.1982 — IVa ZR 97/81 — WM 1983, 42 ), weil es ihm dennoch und gerade auf die Einschaltung dieser Person ankommt (BGH, Urteil vom 24.6.1981 — IVa ZR 225/80 — WM 1981, 1084 unter 2 a). Ein solches, nicht auf eine Maklertätigkeit der Klägerin abstellendes Provisionsversprechen der Beklagten läßt sich den Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch nicht entnehmen. Es sieht die Provisionszusage der Beklagten lediglich in Nr. XII des von der Klägerin entworfenen notariellen Kaufvertrages. Daß die Beklagte vor Abschluß des Kaufvertrages darüber aufgeklärt worden wäre, die Klägerin sei wegen der Ausgestaltung ihrer Verwalterstellung gehindert, Maklerleistungen zu erbringen, weshalb im Rahmen des Kaufvertrages in einem Vertrag zu ihren Gunsten ein unabhängiges Provisionsversprechen abgegeben werden solle, haben die Parteien nicht vorgetragen und wird auch aus dem Berufungsurteil nicht ersichtlich. Beides war vielmehr auch bei sorgfältigem Durchlesen des Kaufvertragstextes für einen durchschnittlichen Kaufinteressenten, wie ihn die Beklagte darstellt, nicht erkennbar. 3. AGBG § 1 Abs. 1; BGB § 242 (Notarielle Vereinbarung von Fälligkeitszinsen fällt nicht unter das AGBG) Die in einem Grundstückskaufvertrag getroffene Vereinbarung von Fälligkeitszinsen ist nicht schon deshalb eine Allgemeine Geschäftsbedingung, weil der Wortlaut der Klausel auf einer Standardformulierung des beurkundenden Notars beruht. Es handelt sich auch nicht um eine „formel• hafte" und deswegen etwa einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB unterliegende Klausel. BGH, Urteil vom 16.11.1990 — VZR 217/89 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Der Kläger verkaufte den Beklagten durch notariell beurkundeten Vertrag vom 27.5.1986 zwei bebaute Grundstücke zum Preis von 1.700.000 DM. Er behielt sich das Recht zum Rücktritt für den Fall vor, daß die Beklagten mit der Kaufpreiszahlung länger als eine Woche in Rückstand kommen sollten. Außerdem wurde folgende Bestimmung getroffen: „Zahlt der Käufer innerhalb von 8 Tagen nach Fälligkeit nicht, so ist der offene Kaufpreis mit 10% jährlich zu verzinsen. Das Rücktrittsrecht des Verkäufers bleibt unberührt:` Nach Fälligkeit des Kaufpreises stand am 1.7.1986 noch eine Forderung von 750.000 DM offen. Hierauf überwiesen die Beklagten 250.000 DM am 8.4.1987, 200.000 DM am 29.5.1987 und 300.000 DM am 12.6.1987. Der Kläger hat, gestützt auf die vertragliche Zinsregelung, für die Zeit ab 1.7.1986 Zinsen in Höhe von 67.490,95 DM sowie Ersatz aufgewendeter Rechtsanwaltskosten von 13.587,90 DM, insgesamt 81.078,85 DM, nebst 10% Verzugszinsen geltend gemacht. Die Beklagten haben angebliche Gegenforderungen zur Aufrechnung gestellt und darüber hinaus Widerklage auf Zahlung von 150.000 DM erhoben. Das Landgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 69.576,29 DM (davon 66.082,18 DM Vertragszinsen, 6.842,75 DM Anwaltskosten, abzüglich 3.348,64 DM zuviel beigetriebener Vollstreckungskosten) nebst 4% Verzugszinsen verurteilt. Die weitergehende Klage und die Widerklage hat es abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht — unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen und der auf VerurteiMittBayNot 1991 Heft 1 lung zur Zahlung von weiteren 8.152,78 DM gerichteten Anschlußberufung — der Klage nur in Höhe von 18.070,16 DM nebst 4% Zinsen seit 15.5.1987 stattgegeben. Es hat dem Kläger Fälligkeitszinsen von 10% versagt und ihm nur Verzugszinsen von 4% (= 21.381,80 DM) zugebilligt sowie die ihm zu erstattenden Anwaltskosten auf 52 DM herabgesetzt und von der sich daraus ergebenden Gesamtforderung von 21.433,80 DM zuviel beigetriebene Vollstreckungskosten von 3.363,64 DM abgezogen. Mit der Revision erstrebt der Kläger Verurteilung der Beklagten zur Zahlung weiterer vertraglicher Zinsen in Höhe von 44.700,38 DM nebst 4% Verzugszinsen seit dem 15.5.1987. Die Revision hatte im wesentlichen Erfolg. Aus den Gründen: 1.Das Berufungsgericht ist der Ansicht, die in dem Kaufvertrag enthaltene Vereinbarung von Fälligkeitszinsen sei eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des AGB-Gesetzes. Insoweit habe der beurkundende Notar auf eine „Standardformulierung" zurückgegriffen, der sich der Kläger bedient habe, weil er eine entsprechende Regelung gewollt habe. Diese Klausel sei nicht ausgehandelt worden, denn der Kläger sei in diesem Punkt nicht verhandlungsbereit gewesen. Die Klausel verstoße gegen § 11 Nr. 5 und 6 AGBG , weil damit in Wahrheit eine Vertragsstrafe bzw. pauschalierter Schadensersatz ohne die Möglichkeit des Gegenbeweises vereinbart worden sei. Jedenfalls aber sei die Regelung nach § 9 Abs.1 und 2 AGBG unwirksam. Sie weiche nämlich von dem gesetzlichen Leitbild kaufvertraglicher Fälligkeitszinsen ( §§ 452, 446 BGB ) zu stark ab, da keine Abhängigkeit der Zinsen von der Besitzübertragung hergestellt worden sei. Deshalb könne der Kläger nur 4% Verzugszinsen fordern. Diese Ausführungen sind schon im Ausgangspunkt rechtsfehlerhaft, wie die Revision zutreffend rügt. Die Zinsvereinbarung der Parteien ist keine Allgemeine Geschäftsbedingung und unterliegt daher nicht der Inhaltskontrolle nach dem AGB-Gesetz. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß § 1 Abs. 1 AGBG nur solche Vertragsbedingungen, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind und die eine Vertragspartei der anderen stellt. Allein die Tatsache, daß hier der beurkundende Notar eine Formulierung gewählt hat, die er bei derartigen Vereinbarungen ständig gebraucht, macht die Zinsabrede nicht zu .einer Allgemeinen Geschäftsbedingung. Dafür genügt zwar, daß eine Vertragspartei ein von einem Dritten für eine Vielzahl von Verträgen angefertigtes Formular benutzt, auch wenn sie es ihrerseits nur für einen einzigen Vertrag verwendet. Anders aber liegen die Dinge, wenn der Notar eine Individualvereinbarung nach einem in seiner Praxis gebräuchlichen Muster entwirft. In einem solchen Fall hat die beurkundete Vereinbarung nicht die Qualität einer Allgemeinen Geschäftsbedingung (amtliche Begründung zum Entwurf des AGB-Gesetzes, BTDrucks. 7/3919 S. 16 f.). Denn dann „stellt" die Vertragspartei nicht im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 AGBG eine formularmäßige Vertragsbedingung, sondern sie macht sich bei dem Abschluß des Vertrages nur den vom Notar für diesen Einzelfall vorgeschlagenen Regelungswortlaut zu eigen (herrsch. Auff., vgl. Brambring/Schippe/, NJW 1979, 1802 ; Ulmer in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz, 6. Aufl., § 1 Rdnrn.31, 32 m. w. N.). Die im Berufungsurteil angeführte Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 30.9.1987, IVa ZR 6/86, NJW 1988, 410 besagt nichts anderes. 2. Das angefochtene Urteil ist auch nicht aus anderen Gründen im Ergebnis richtig ( § 563 ZPO ). Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 26.09.1990 Aktenzeichen: IV ZR 226/89 Erschienen in: MittBayNot 1991, 20-21 Normen in Titel: BGB § 652