V ZR 1/88

Zurück BGH 29. September 1989 V ZR 1/88 BGB §§ 305, 184 Abs. 1, 242 Pflicht zur Genehmigung des Hauptvertrages auf Grund des Vorvertrages Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Die Schwiegermutter der KI. wäre folglich nicht gehindert gewesen, von ihrem Sohn die Herausgabe der in Rede stehenden Grundstücke zu verlangen. Damit stand ihr Vermögen i.S.v. § 88 Abs. 1 BSHG zur Verfügung, dessen Wert, was von der KI. nicht bestritten wird — das Hausgrundstück ist im Jahre 1983 für 507.718,— DM veräußert worden — ausgereicht hätte, um die von dem angefochtenen Leistungsbescheid erfaßten Unterbringungskosten zu decken. Die Vorschrift des § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG stand dem Einsatz des Grundvermögens der Hilfeempfängerin ebenfalls nicht entgegen. Das gilt ungeachtet der Größe des Anwesens schon deshalb, weil sie das Grundstück in dem hier entscheidungserheblichen Zeitraum nicht bewohnte und wegen ihrer Krankheit mit einer Rückkehr auch nicht mehr zu rechnen war. Gründe, aus denen die Verwertung des Vermögens für die Hilfeempfängerin eine Härte im Sinne von § 88 Abs. 3 BSHG bedeutet hätte, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. 3. BGB §§ 305, 184 Abs. 1, 242 (Pflicht zur Genehmigung des Hauptvertrages auf Grund des Vorvertrages) 1. Aus einem Vorvertrag kann auch auf Genehmigung des mit einem vollmachtlosen Vertreter geschlossenen Hauptvertrages geklagt werden. 2. Verpflichtet der Vorvertrag zur Genehmigung des Hauptvertrages, kann es gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn der Verpflichtete geltend macht, der Vertrag sei unwirksam geworden, weil er die Genehmigung verweigert habe. 3. Die Verurteilung zur Genehmigung des Hauptvertrages wirkt nicht auf den Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäftes zurück. BGH, Urteil vom 29.9.1989 — V ZR 1/88 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Kläger nehmen den Beklagten aus einem Vorvertrag auf Genehmigung eines Grundstückskaufvertrages in Anspruch. Der Beklagte beabsichtigte, eine bestimmte Eigentumswohnung zu erwerben. Da er dazu aus finanziellen Gründen zunächst nicht in der Lage war, kam es auf Vermittlung der Verkäuferin zu einer Vereinbarung mit den Klägern dahin, daß diese die Wohnung erwerben und der Beklagte sie ihnen spätestens nach Ablauf von zwei Jahren abkaufen sollte. Demgemäß erwarben die Kläger die Wohnung nebst Fahrzeugein4tellplatz zum Preise von 100.000 DM. Durch notariellen Vertrag vom 13.12.1983 verpflichtete sich der Beklagte, die Wohnung von den Klägern bis zum 31.12.1985 käuflich zu erwerben und zu diesem Zweck bis zum genannten Zeitpunkt mit den Klägern auf deren Verlangen einen entsprechenden notariellen Vertrag abzuschließen. Der Kaufpreis sollte 100.000 DM zuzüglich des Disagios betragen, das die Kläger ihrerseits für die Finanzierung ihres Kaufpreises durch die Landesbank Rheinland-Pfalz zu tragen hatten. Der Beklagte sollte von der Erwerbsverpflichtung u.a. „mit Ablauf des 31.12.1985" oder dann frei werden, „wenn die vorgenannte Eigentumswohnung bis zu dem vorgenannten Zeitpunkt mit Grundpfandrechten über den Betrag von 100.000,— DM hinaus ... belastet wird`. Am 31.121985 war das Wohnungseigentum mit einer Grundschuld in Höhe von 111.111 DM zugunsten der Landesbank Rheinland-Pfalz belastet; die Summe entsprach dem Kaufpreis zuzüglich des von den Klägern für die Finanzierung zu tragenden Disagios. Auf Aufforderung der Kläger zum Abschluß des Hauptvertrages teilte der Beklagte mit, daß er das Angebot zur Übernahme der Wohnung in ihrem jetzigen Zustand zurückweisen müsse, weil der zur Wohnung gehörende Kellerraum wegen übermäßiger Feuchtigkeit unbenutzbar und weil zu befürchten sei, daß die darüber befindliche Wohnung in Mitleidenschaft gezogen werde, wenn sie es nicht schon sei. Die Kläger schlossen daraufhin am 19.12.1985 mit einem vollmachtlos für den Beklagten auftretenden Vertreter einen Kaufvertrag über die Eigentumswohnung. Sie haben beantragt, den Beklagten zur Genehmigung des Vertrages zu verurteilen. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung des Beklagten ist erfolglos geblieben. Die Revision führte zur Aufhebung des Urteils des Berufungsgerichts und zur Zurückverweisung. Aus den Gründen: IL Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält im Ergebnis revisionsrechtlicher Überprüfung nicht in allen Punkten stand: 1. Aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist allerdings, daß das Berufungsgericht in der vom Beklagten durch notariellen Vertrag vom 13.12.1983 übernommenen Erwerbspflicht in Verbindung mit der zu diesem Zweck ausdrücklich übernommenen Verpflichtung, mit den Klägern einen notariellen Kaufvertrag zu schließen, die Grundlage für einen Anspruch der Kläger gesehen hat, vom Beklagten die Genehmigung des in seinem Namen durch einen vollmachtlosen Vertreter mit den Klägern geschlossenen Grundstückskaufvertrags zu verlangen. a) Hat sich in einem Vorvertrag eine Partei formgerecht verpflichtet, durch Abschluß eines Hauptvertrages ein Grundstück zu kaufen, muß sie am Abschluß dieses Hauptvertrages mitwirken (vgl. BGH Urt. v. 8.6.1962, 1 ZR 6161, LM vor § 145 BGB Nr. 9; Senatsurt. v. 18.4.1986, V ZR 32/85, WM 1986, 1155 [= DNotZ 1987, 741 ]; vgl. auch Brüggemann, JR 1968, 201, 206 und MünchKomm/Kramer, BGB 2. Aufl. vor § 145 Rdnr. 35). Hier ist der Beklagte ausdrücklich die Verpflichtung eingegangen, mit den Klägern einen „entsprechenden notariellen- Kaufvertrag abzuschließen`. Damit ist freilich noch nicht gesagt, daß er verpflichtet ist, einen von einem falsus procurator geschlossenen Vertrag zu genehmigen. Die Mitwirkung beim Vertragsschluß kann in verschiedener Weise erfolgen: durch persönliche Abgabe oder Annahme eines Angebotes ( §§ 145, 147 BGB ), durch Auftrag an einen Dritten nebst Erteilung einer Vollmacht zur Abgabe oder Annahme eines Angebots als Stellvertreter ( § 164 BGB ) oder durch Genehmigung solcher Erklärungen eines Dritten ( § 182 BGB ). Diese verschiedenen Wege unterscheiden sich nur in der Rechtstechnik beim Abschluß des Vertrages, nicht in der Qualität der hierdurch erzielten Bindung; sie sind gleichwertig. Zum Abschluß des Hauptvertrages kommt es gleichermaßen, wenn der Beklagte den in seinem Namen von einem vollmachtlosen Vertreter geschlossenen Vertrag genehmigt oder zu dessen Genehmigung verurteilt wird ( § 894 ZPO ). Anders als die Revision meint, wird der Verpflichtete durch eine solche Verurteilung nicht stärker belastet als z.B. bei der Verurteilung, ein (noch abzugebendes) Angebot anzunehmen (vgl. zur Zulässigkeit eines solchen Antrags BGHZ 97, 147, 149 ff [= MittBayNot 1986, 165 = DNotZ 1986, 742 ]). Auch- in diesem Fall kann er an der Ausgestaltung des Vertrages nicht (mehr) mitwirken. Die Verurteilung erfolgt sowohl für die Annähme eines Angebotes wie auch für eine Genehmigung nur, sofern im Vorvertrag entsprechende Pflichten begründet worden sind. Das Risiko zu weit gehenMittBayNot 1990 Heft 2 97 der Anträge trägt im Falle des Vertragsschlusses mit einem vollmachtlosen Vertreter allein der Kläger. Ist der Vertrag nicht so formuliert worden, wie es der Vorvertrag verlangt, unterliegt er mit seiner Genehmigungsklage ohne die Möglichkeit — wie bei der Klage auf Annahme eines noch abzugebenden Angebots -, dem Gericht Abänderungen anheimzugeben (vgl. dazu BGHZ a. a. 0.). Der Verpflichtete dagegen erleidet keine Nachteile gegenüber einer Verurteilung zur Annahme eines Angebots. Ein solcher Nachteil wäre nur denkbar, wenn die Verurteilung zur Genehmigung auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses zurückwirkte (vgl. § 184 Abs. 1 BGB). Eine solche Rückwirkung tritt aber nach dieser Vorschrift nur ein, „soweit nicht ein anderes bestimmt ist" Eine andere Bestimmung in diesem Sinne kann auch rechtsgeschäftlich getroffen werden, und zwar auch konkludent, wenn sich dies aus der Sache ergibt (vgl. etwa Soergel/ Siebert/Leptien, BGB 12. Aufl. § 184 Rdnr. 6, 7 m. w. N.; Senatsurt. v. 13.7.1973, V ZR 16/73, WM 1973, 1171 ,1172 — zu der erst nach Fristablauf für die Ausübung eines Rechtes erklärten Genehmigung). So liegt es im Fall einer Verurteilung zur Genehmigung; denn der Verpflichtete gibt hier gerade zu erkennen, daß er den ohne seine Mitwirkung vorgenommenen Vertragsschluß weder inhaltlich noch in seinen zeitlichen Auswirkungen billigt. Auch von Rechts wegen besteht dann kein Anlaß, ihn bei der Verurteilung zur Genehmigung in zeitlicher Hinsicht (Rückwirkung) schlechter als bei der Verurteilung zur Annahme eines Angebots zu stellen. Deshalb ist regelmäßig in beiden Fällen der Eintritt der Rechtsfolgen erst mit dem Eintritt der Rechtskraft anzusetzen. Es bestehen danach keine Bedenken, aus einem Vorvertrag die Pflicht abzuleiten, einen entsprechend diesem Vorvertrag mit einem vollmachtlosen Vertreter geschlossenen Hauptvertrag zu genehmigen (anders MünchKomm/Thie/e, 2. Aufl. § 177 Rdnr. 37). b) Einer Verurteilung zur Genehmigung steht nicht entgegen, daß im Antrag auf Klageabweisung eine Verweigerung der Genehmigung zu sehen ist. Regelmäßig wird der durch einen vollmachtlosen Vertreter geschlossene, schwebend unwirksame, Vertrag allerdings mit der Verweigerung der Genehmigung unwirksam (BGHZ 13, 179, 184; 21, 229, 234 a.E.). Im Regelfall steht aber die Genehmigung des von einem vollmachtlosen Vertreter geschlossenen Vertrags im Belieben des Genehmigenden; davon geht § 177 BGB im Rahmen der Vertragsfreiheit aus. Diese Wertung kann jedoch auf den besonderen Fall, daß aufgrund eines Vorvertrages eine. Verpflichtung besteht, am Abschluß des Hauptvertrages durch Erteilung einer Genehmigung mitzuwirken, nicht uneingeschränkt übertragen werden. Die Möglichkeit solcher Differenzierungen ergibt sich schon aus den Motiven zum Entwurf eines Bürgerlichen Gesetzbuchs. Dort heißt es, von einer Vorschrift, daß die einmal verweigerte Genehmigung nachträglich nicht mehr erteilt werden könne, sei abzusehen; die Prüfung sei der Entscheidung des Einzelfalles vorzubehalten (Mot. 1 S. 247; vgl. auch Larenz, BGB AT 7. Aufl. § 24 S. 488; Münze! NJW 1959, 601 ; MünchKomm/Thiele a. a. 0. § 182 Rdnr. 19 und Fn. 19, aber auch § 177 Rdnr. 41). Ist aber der Vertretene aufgrund Vorvertrages verpflichtet, sich in der Weise zu binden, wie es in dem zur Genehmigung anstehenden Vertrag vorgesehen ist, verstieße es gegen Treu und Glauben ( § 242 BGB ), wollte er sich auf Verweigerung der Genehmigung und daraus folgende Unwirksamkeit des Vertrages berufen. Denn er bliebe gleichwohl verpflichtet, unverzüglich auf Verlangen des Berechtigten am Abschluß eines Vertrages gleichen Inhalts mitzuwirken. Er würde also lediglich unter Berufung auf eine formale Rechtsposition zum Schaden des Berechtigten, der zumindest Notarkosten nutzlos aufgewendet hätte, eine Leistung verweigern wollen, die er alsbald doch erbringen müßte. Ein solches Verhalten ist rechtsmißbräuchlich. Kann der Bekagte sich danach auf Verweigerung der Genehmigung nicht berufen, bleibt die Verpflichtung zu ihrer Erteilung bestehen. 2. Der Beklagte muß den Vertrag jedoch nicht genehmigen, wenn nach den vorvertraglichen Absprachen der Parteien das Disagio nicht zusätzlich zu dem Kaufpreis von 100.000 DM dinglich abgesichert werden durfte. Die zu dieser Behauptung des Beklagten angebotenen Beweise hat das Berufungsgericht nicht erhoben. Dies ist nachzuholen. 4. BGB § 1056 Abs. 2 Satz 2, § 1059 Satz 2, §§ 1061, 1922, 1967 (Zum Schicksal des mit dem Nießbraucher geschlossenen Mietvertrages bei dessen Tod) 1. Vermietet der Nießbraucher die seinem Recht unterliegende Sache, so stellt dies eine typische Selbstausübung -des Nießbrauchs dar, keine (teilweise) Überlassung zur Ausübung durch den Mieter. 2. Grundsätzlich erlischt das Mietverhältnis über ein nießbrauchbelastetes Grundstück beim Tode des Nießbrauchers nicht, vielmehr wird dessen Erbe Rechtsnachfolger im Vertrag, und zwar unabhängig davon, ob er als Grundstückseigentümer in den Vertrag nach § 1056 Abs.1 BGB eintritt. 3. Ein vorzeitiges Kündigungsrecht des Grundstückseigentümers in etwa analoger Anwendung von § 1056 Abs. 2 Satz 2 BGB ist dann ausgeschlossen, wenn er Alleinerbe des Nießbrauchers ist. BGH, Urteil vom 20.10.1989 — V ZR 341/87 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Der Beklagte ist Eigentümer eines Anwesens in L, an dem seiner Mutter ein Nießbrauchsrecht zustand. Der Kläger schloß mit ihr am 6.9.1985 einen Mietvertrag über die sich im Anwesen befindlichen Geschäftsräume zu einem monatlichen Mietzins von 4.000 DM. Das Mietverhältnis sollte mit Räumung durch die Vormieterin — sie erfolgte unstreitig zum 1.4.1986 — beginnen und am 31.12.1990 enden, wobei zugunsten des Klägers eine Verlängerungsmöglichkeit vorgesehen war. Ihm stand auch das Recht zur Untervermietung zu. Der Beklagte ist Alleinerbe nach seiner am 29.3.1986 verstorbenen Mutter. Er hat behauptet, seine Mutter sei am 6.9.1985 nicht mehr geschäftsfähig gewesen. Er hat vorsorglich das Mietverhältnis zum 31.12.1986 gekündigt. Der Kläger hat in erster Instanz zuletzt beantragt, den Beklagten zur Übergabe der Mieträume zu verurteilen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz hat der Kläger zusätzlich beantragt, den Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz für die Zeit vom 1.4.1986 bis 31.12.1986 in Höhe von 72.000 DM zu verurteilen, mit der Behauptung, er hätte die Mieträume für einen Mietzins von monatlich 12.000 DM weitervermieten können. Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Klägers unter Abweisung der Klageerweiterung zurückgewiesen. Seine Revision hatte Erfolg. Aus den Gründen: Das Berufungsgericht hält die Klageansprüche unabhängig von der streitigen Geschäftsfähigkeit der Vermieterin für MittBayNot 1990 Heft 2 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 29.09.1989 Aktenzeichen: V ZR 1/88 Erschienen in: MittBayNot 1990, 97-98 Normen in Titel: BGB §§ 305, 184 Abs. 1, 242