V ZR 128/88

Zurück BGH 12. Mai 1989 V ZR 128/88 BGB § 1154 Abs. 1 S. 1, § 305 Bezeichnung des Zessionars in der Abtretungserklärung über eine Grundschuld Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau einen Gewährleistungsausschluß für „sichtbare Sachmängel" als formelhafte Klausel angesehen. Auch die im Streitfall verwendete Formulierung stellt eine solche formelhafte Klausel dar; denn der Beklagte soll danach — wie in Formularverträgen häufig vereinbart — für etwaige Mängel der erstellten Wohnung keinerlei Haftung übernehmen, ausgenommen für Mängel der noch durchzuführenden Arbeiten. Für die Wirksamkeit dieses Gewährleistungsausschlusses ist daher entscheidend, wie die Klausel zustande gekommen ist, insbesondere ob die Freizeichnung mit dem Kläger und seiner Ehefrau unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen erörtert worden ist. Darüber hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen.-Dies ist, falls sich der Klageanspruch nicht schon aus der Vereinbarung der Parteien vom 15.9.1985 (vorstehend Ziffer 1.) herleiten lassen sollte, nachzuholen. Dabei kommt es — entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts — nicht darauf an, daß der Kläger als Erwerber die unzureichende Aufklärung substantiiert vorträgt. Vielmehr muß der Veräußerer darlegen und beweisen, daß der Notar die Erwerber ordnungsgemäß belehrt und aufgeklärt hat (Senatsurteil NJW 1984, 2094 , 2095 [= MittBayNot 1984, 123 = DNotZ 1984, 760 mit Anm. Stürner]; Baumgärtel ZfBR 1988, 101 , 103). Aufgrund dieses Vortrags wird das Berufungsgericht festzustellen haben, wann die Erwerber von dem Wunsch des Veräußerers erstmals erfahren haben, jede eigene Haftung für Sachmängel an dem Umbau, soweit er bereits fertiggestellt war, auszuschließen, was vor und beim Vertragsschluß über die Freizeichnung gesprochen wurde und wie der beurkundende Notar den Kläger und seine Ehefrau belehrt hat. 2. BGB § 1154 Abs. 1 Satz 1, § 305 (Bezeichnung des Zessionars in der Abtretungserklärung über eine Grundschuld) Zur Wirksamkeit einer schriftlichen Abtretungserklärung über eine Grundschuld muß in der Urkunde selbst auch die Person des Abtretungsempfängers bestimmt und zweifelsfrei bezeichnet sein. Die pauschale Umschreibung „Bauherrengemeinschaft W.-Straße in K., vertreten durch-die Fa..." genügt nicht. Aus der schuldrechtlichen Vereinbarung über die Abtretung ergibt sich jedoch ein Anspruch der Zessionare gegen den Zedenten auf entsprechende Ergänzung der Abtretungsurkunde. BGH, Urteil vom 12.5.1989 — V ZR 128/88 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Der Beklagte trat mit Erklärung vom 11.3.1983 eine Grundschuld an die „Bauherrengemeinschaft W.-Straße in K., vertreten durch die Firma P. & T., Wirtschafts- und Steuerberatungsgesellschaft mbH ..." ab. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit der Abtretung und die Pflicht des Beklagten zur Ergänzung der Abtretungserklärung. Die Kläger haben beantragt, dem Beklagten zur Ausstellung einer öffentlich beglaubigten Urkunde nach näherer Maßgabe einer Klageanlage, hilfsweise zur Einwilligung in die näher bestimmte Ergänzung der Abtretungserklärung zu verurteilen und haben weiter hilfsweise beantragt, festzustellen, daß sie Abtretungsempfänger seien. Das Landgericht hat den Beklagten nach dem ersten Hilfsantrag verurteilt. Das Oberlandesgericht hat auf Berufung des Beklagten die Klage abgewiesen. Mit der Revision erstreben die Streithelfer der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils, hilfsweise eine Entscheidung nach den vom Landgericht abgewiesenen und nicht beschiedenen Anträgen (Hauptantrag und zweiter Hilfsantrag). Aus den Gründen: Die Revision hat Erfolg. 1. Das Berufungsgericht hält unter Hinweis auf die Senatsentscheidungen vom 28.3.1969, V ZR 49/68, WM 1969, 863 , 865 und vom 5.7.1974, V ZR 30/73, WM 1974, 905 die Grundschuldabtretung für unwirksam und meint, daß in der Abtretungserklärung vom 11.3.1983 mit der pauschalen Bezeichnung „Bauherrengemeinschaft W.-Straße in K., vertreten durch .... die Abtretungsempfänger nicht bestimmt genug bezeichnet seien und zur Auslegung der Abtretungserklärung nicht auf Umstände zurückgegriffen werden dürfe, die außerhalb der Urkunde liegen und nicht für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Dagegen wendet sich die Revision ohne Erfolg. Zwar beziehen sich die genannten Senatsurteile, an denen festgehalten wird (kritisch Häsemeyer MDR 1975, 531 ), nur auf die Frage, ob und was abgetreten wurde. Aus ihrer Begründung läßt sich jedoch entnehmen, daß in der Abtretungsurkunde auch die Person des Abtretungsempfängers bestimmt und zweifelsfrei bezeichnet sein muß (vgl. auch BGB-RGRK/ Mattem 12. Aufl. § 1154 Rdnr. 16; Erman/Räfle, BGB 7. Aufl. § 1154 Rdnr. 5; Meikel/Böttcher, GBO 7. Aufl. § 26 Rdnrn. 37 und 60; Horber/Demharter, GBO 17. Aufl. § 26 Anm. 6 c; LG Heilbronn Rpfleger 1975, 395 und LG Stuttgart DNotZ 1976, 551). Dem steht nicht entgegen, daß es im Rahmen eines schuldrechtlichen Bauvertrages, abgeschlossen etwa für „die Bauherren, vertreten durch" genügen kann, wenn „die Bauherren" ermittelt werden können (vgl. BGH Urt. v. 18.11.1976, VII ZR 150/75, NJW 1977, 294 [= MittBayNot 1977, 12] m. w. N.). Für die Abtretungserklärung nach § 1154 BGB gelten wegen ihrer dinglichen Rechtsnatur und als Anknüpfungspunkt für den öffentlichen Glauben des Grundbuchs besondere Grundsätze (vgl. auch Senatsurt. v. 21.5. 1971, V ZR 10/69, DNotZ 1971, 721 ). Soweit unter Hinweis auf eine Entscheidung des IV. Zivilsenats vom 29.5.1952, IV ZB 30/52, LM § 6 DVO/UmStG Nr. 5 die Meinung vertreten wird, in der Urkunde müsse der Zessionar nur soweit bezeichnet werden, daß er identifizierbar sei (vgl. MünchKomm/Eickmann 2. Aufl. § 1154 Rdnr. 7), oder Zweifel über die Person des Berechtigten müßten ausgeschlossen sein (Staudinger/ Scherübl, BGB 12. Aufl. § 1154 Rdnr.36), bedeutet dies für den vorliegenden Fall nichts anderes. Ist wie in der genannten Entscheidung des IV. Zivilsenats in der Abtretungserklärung ein Firmenname genannt, so läßt sich grundsätzlich nicht bezweifeln, daß der jeweilige Inhaber der Bleichlautenden Firma gemeint war. So liegt es hier aber nicht. Aus der Urkunde vom 11.3.1983 läßt sich kein Anhaltspunkt dafür gewinnen, wer in welcher Gemeinschaftsform am 11.3.1983 Mitglied der „Bauherrengemeinschaft W.-Straße in K." war. Daß sich das durch Rückfrage bei dem genannten Vertreter der Bauherrengemeinschaft (Firma P. & T.) erfragen ließe, genügt nicht zur eindeutigen Identifizierung der Abtretungsempfänger. Der Senat hat schon im Urteil vom 5.7.1974 darauf hingewiesen, daß die Abtretungserklärung im Fall ihrer öffentlichen Beglaubigung geeignet sein müsse, den öffentlichen Glauben des Grundbuchs zu ersetzen (§ 1155 Satz 1 BGB). Gerade unter diesem Gesichtspunkt ist aber entschei268 MittBayNot 1989 Heft 5 dend, daß sich das Gläubigerrecht des Briefbesitzers aus einer zusammenhängenden, auf einen eingetragenen Gläubiger zurückführenden Reihe von öffentlich beglaubigten Abtretungserklärungen ergibt. Dies ist nur dann möglich, wenn auch die jeweiligen Abtretungsempfänger in der Urkunde bestimmt und zweifelsfrei bezeichnet sind. Der Revision ist zuzugeben, daß die Bezeichnung natürlicher oder juristischer Personen immer mit gewissen Ungenauigkeiten behaftet sein kann und insbesondere etwa im Fall des Namenswechsels oder eines Erbfalls zur aktuellen Bezeichnung des Abtretungsempfängers auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden muß. Das ändert aber nichts an der Notwendigkeit, daß in der Urkunde selbst zunächst einmal die Person des Abtretungsempfängers zweifelsfrei und bestimmt angegeben sein muß. nach Treu und Glauben vorzunehmenden Erfüllung der schuldrechtlichen Verpflichtung ( § 242 BGB ) nicht gerecht (vgl. auch RG WarnRspr 1935 Nr. 102 S. 216; BGB-RGRKI Mattem 12. Aufl. § 1154 Rdnr. 17). Die Revision hat auch nicht damit recht, daß hier mit Blick auf die §§ 1154, 1155 BGB zwischen der ,Transportfunktion" und der „Gutglaubensfunktion" der Abtretungserklärung unterschieden werden müsse. Eines läßt sich hier vom anderen nicht trennen. Aus der Tatsache, daß die Abtretungserklärung unter Umständen geeignet sein muß, den öffentlichen Glauben des Grundbuchs zu ersetzen, ergeben sich gewisse Mindestanforderungen an den zu ihrer Wirksamkeit erforderlichen Inhalt. BGH, Beschluß vom 18.5.1989 — V ZB 14/88 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH 2. Das Berufungsgericht hat aber — soweit sich das ohne einen Tatbestand nach der Aktenlage beurteilen läßt — rechtsfehlerhaft einen schuldrechtlichen Anspruch der Kläger auf Ergänzung der Abtretungsurkunde (Aufnahme der Kläger, die behaupten, am 11.3.1983 der Bauherrengemeinschaft angehört zu haben) verneint. Es unterstellt einen schuldrechtlichen Anspruch der Kläger auf Abtretung der Grundschuld auf der Grundlage einer entsprechenden Vereinbarung mit dem Beklagten. Die Kläger hatten ausdrücklich behauptet und unter Beweis gestellt, sie hätten mit dem Beklagten einen Sicherungsvertrag geschlossen, der die Abtretung der Grundschuld zum Gegenstand hatte. Die vom Berufungsgericht geäußerten Zweifel am Bestand einer unmittelbaren schuldrechtlichen Vereinbarung-(pactum de cedendo) zwischen den Parteien sind nicht nachvollziehbar. Daß die Verpflichtung zur Sicherheitsleistung zunächst die beauftragte Generalunternehmerin (R.) traf, die den Beklagten ihrerseits mit den Rohbauarbeiten beauftragte, und der Beklagte sich bereit fand, Frau R. die erforderliche Sicherheit durch Grundschuldabtretung zur Verfügung zu stellen, schließt nicht aus, daß sich — wie behauptet — der Beklagte gegenüber den Klägern selbst verpflichtete, die Grundschuld an sie abzutreten. Anders als der dingliche Vertrag legt der formlos gültige schuldrechtliche Abtretungsvertrag ( RGZ 54, 148 ff.) die Kläger als Vertragspartei („Bauherrengemeinschaft W.-Straße in K., vertreten durch") bestimmt genug fest (vgl. BGH Urt. v. 18.11.1976, VII ZR 150/75, NJW 1977, 294). War der Beklagte nach dem unterstellten Sachverhalt verpflichtet, den Klägern die Grundschuld abzutreten, so muß er erst recht auch die Abtretungsurkunde vom 11.3.1983 in dem beantragten Sinn ergänzen, um damit die dinglich mißglückte Abtretung wirksam werden zu lassen, und so den Klägern ihre Eintragung in das Grundbuch zu ermöglichen. Der Standpunkt des Berufungsgerichts, nur eine- wirksame Abtretungserklärung sei ergänzungsfähig und es fehle ein Antrag der Kläger, gerichtet auf erstmalige Abtretung der Grundschuld, ist übertrieben formalistisch und wird einer MittBayNot 1989 Heft 5 3. WEG § 16 Abs. 2 (Keine Haftung des „werdenden Wohnungseigentümers" für Verbindlichkeiten vor Eigentumserwerb) Der „werdende” Wohnungseigentümer haftet auch nicht in entsprechender Anwendung von § 16 Abs. 2 WEG für Verbindlichkeiten, die noch vor seinem Eigentumserwerb begründet worden und fällig geworden sind. Aus dem Tatbestand: Der Antragsteller ist Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage in B. und aufgrund Verwaltervertrages ermächtigt, Ansprüche der Eigentümergemeinschaft im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen und Leistung an sich selbst zu verlangen. Dem Beteiligten zu 3 gehörten die im Aufteilungsplan mit Nrn. 2, 10, 11, 28, 29, 47 und 49 bezeichneten Wohnungen. Durch notariellen Vertrag vom 6.7.1985 verkaufte er diese sieben Wohnungseigentumseinheiten an die Beteiligte zu 2. Übergabe sowie Übergang von Nutzen und Lasten auf die Käuferin sollten mit Wirkung vom Monatsersten nach Hinterlegung des Barkaufpreises auf Notaranderkonto (30.9.1985) erfolgen. Zugunsten der Beteiligten zu 2 ist am 19.7.1985 in den jeweiligen Wohnungsgrundbüchern eine Eigentumsverschaffungsvormerkung eingetragen worden. Am 22.9.1987 wurde das Eigentum an den sieben Wohnungen auf die Beteiligte zu 2 umgeschrieben. In dem Vertrag ist unter Nr. VI folgendes bestimmt: „Der Käufer übernimmt sämtliche, in der Teilungserklärung vom 15.4.1982 enthaltenen Verpflichtungen mit der Maßgabe, daß er verpflichtet ist, diese Verpflichtung auf seine Rechtsnachfolger in der gleichen Weise zu übertragen und auch diese zu verpflichten, das Wohnungseigentum nur unter diesen Bedingungen weiter zu veräußern. Dem Käufer ist bekannt, daß ein monatliches Wohngeld zu zahlen ist. Er verpflichtet sich, das Wohngeld Incl. Heizkostenvorschuß jeweils monatlich im voraus an die jeweilige Verwaltung zu zahlen. Aufgrund des Eigentümerwechsels wird die Jahresabrechnung demjenigen Wohnungseigentümer erteilt, der am 31. Dezember des Abrechnungsjahres die Lasten und Nutzen zu tragen hat. Etwaige Fehlbeträge, die sich aus einer solchen Jahresabrechnung ergeben können, Incl. Heizkosten, sind zwischen den Parteien intern auszugleichen. Sollte sich nach Abrechnung durch die Verwaltung ein Guthaben zugunsten des Verkäufers aus der Instandhaltungsrücklage ergeben, so tritt er dieses an den Käufer ab. Ein etwaiges Guthaben gilt als mit der Zahlung des Kaufpreises abgegolten" In der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.10.1985 wurde mehrheitlich beschlossen, eine umfangreiche Dachsanierung vorzunehmen und die Kosten durch Auflösung der Instandhaltungsrücklage sowie durch eine Sonderumlage aufzubringen. In einer Versammlung vom 20.1.1986 bestätigten die Wohnungseigentümer den genannten früheren Beschluß und legten die Ausführungsmodalitäten im einzelnen fest. Der Antragsteller hat die Beteiligten zu 2 und 3 auf die Zahlung der Sonderumlage für die Dachsanierung in Höhe von 13.156,80 DM sowie eines sich aus der Jahresabrechnung 1986 (gebilligt von der Eigentümerversammlung am 12.1.1987) ergebenden rückständigen Wohngeldes in Höhe von 5.016,21 DM in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat den Beteiligten zu 3 zur Zahlung von 18.173,01 DM nebst Zinsen verpflichtet und den Antrag gegen die Beteiligte zu 2 abgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde des Antragstellers in einem hier nicht mehr relevanten Kostenpunkt gegen die Beteiligte zu 3 als unzulässig und im übrigen als unbegründet zurückgewiesen. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 12.05.1989 Aktenzeichen: V ZR 128/88 Erschienen in: MittBayNot 1989, 268-269 Normen in Titel: BGB § 1154 Abs. 1 S. 1, § 305