II R 56/74

Zurück BFH 29. Juni 1988 BStBl II 1988, 898 GrEStG § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 Grundstückserwerb mit Bindung an ein vorgegebenes Baukonzept Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 青 事 嬬 ミ 曲 置 講 蝿 園 需 露 乱 剛 書 雑 醤 謝 岩 囲 歯 I 驚 馴 ― ョ ロ 可凋 餌 弓 h り l鵬 die vorgesehene o bergabe des landwirtschaftlichen Betriebes an den Sohn abzufinden. Dementsprechend war im Schenkungsvertrag vom 8. September 1981 auch festgelegt, daB der Geldbetrag von 80 000 DM nach dem Tode eines jeden Elternteils zur Halfte auszugleichen und ggf. auf den Pflichtteil anzurechnen ist. Damit stand fest, d郎 einerseits der Sohn aller Voraussicht nach den landwirtschaftlichen Betriebo bernehmen werde und andererseits die Tochter sich die Zuwendung auf ihr Erbteil anrechnen lassen mosse. Hinzu kommt, daB die Eltern (Klagerzu 1 und 2) bereits durch die Beteiligung des Sohnes an der im Jahr 1980 gegrundeten GbR und die gemeinsame Bewirtschaftung des landwirtschaftlichen Betriebes hatten erkennen lassen, daB dieser den Hof o bernehmen sollte. Dieser ware damit ohnehin allen anderen Kindern als Erbe im Sinne des Wurttembergischen Anerbengesetzes in der Fassung vom 7. Dezember 1965 (Gesetz・und Verordnungsblatt for das Land Baden-Worttem・ berg 1965, 301) vorgegangen. 20. .G正StG§1 Abs. 1 Nr. 1,§9 Abs. 1 Nr. 1 (Grundstockserwerb mit Bindung an ein vorg四ebenes Baukonzept) L首Bt sich- ein verkaufsbereiter GrundstUckseigentUmer be・ wuBt und gewollt in ein Vertragskonzept einbinden, das sicherstellt, daB nur solche Interessenten Grundstockseigentum en柑erben k6nnen, die sich an ein vo叩egebenes Baukonzept binden, so sind auch die die Bebauung des GrundstUcks betreffenden Vertr首ge in den grunderwerb・ steuerrechtlichen Erwerbsvorgang einzubeziehen. BFH, Urteil vom 29.6.1988 一 II R258/85 一 BStBI II 1988, 898 Aus dem Tatbestand: Eigentomer mehrerer in 5. gelegener Grundstocke war die Stadt 5. 叱w. die Entwicklungsgesellschaft (EG), deren Gesellschafterin die Stadt 5. Ist (GrundstocksverauBerer). Die Grundstocke lagen im Be reich eines Bebauungsplanes, der die Bebauung mit einer ReihenhaUsanlage von 7 Einheiten vorsah. Mit der Durchfohrung der GesamtbaumaBnahme beauftragten die GrundstocKsverauBerer die B&S-GmbH. Hierzu erstellte diese detaillierte Bauplane, die vom Bauordnungsamt genehmigt wurden. Auf der Grundlage dieser Baupla nung und einer von ihr selbst vorgenommenen Preiskalkulation bot die B&S-GmbH die Einzelgrundstlic肥 mit Reihenhausern zu garan・ tierten 凡stpreisen an. Dabei war vorgesehen, den auf Grund der Bemohungen der B&S-GmbH gefundenen Interessenten das Angebot des Rechtsanwalts K. vom 27. September 1983 auf AbschluB eines Geschaftsbesorgungsvertrages bekannt zu geben. Zur Durchfohrung dieses Geschaftsbesorgungsvertrages sollten die Interessenten Rechtsanwalt K. einen Treuhandauftrag erteilen. Danach sollte der Treuhander (K) berechtigt und verpflichtet sein, die Treugeber (Interessenten) bei der Errichtung des Bauvorhabens i n 5. zu vertreten. Insbesondere sollten die Treugeber den 看euhander beauftragen, ihre Rechte und Interessen beim Ankauf des Grundstocks sowie bei der Vorbereitung, Durchfuhrung und Nutzung des Bauvorhabens und allen damit zusammenhangenden Rechtsgeschaften und Handlungen vorzunehmen. Dazu geh6rte insbesondere der Kauf des Grundstocks, der AbschluB eines Finanzierungsvermittlungs- und ・bearbeitungsvertrages, eines 伽neralobernehmer- oder Generalunternehmervertrages oder einzelner Architekten-, Ingenieur- und Werkvertrage zur schlosselfertigen Erstellung des Bauvorhabens gegen Zahlung eines Pauschalfestpreises sowie der AbschluB eines Betreuungsvertrages for technische Betreuung. Die Vorbereitung der Bauvertrage sowie die Auswahl der Vertragspartner und die PrDfung der o blichkeit der Vertraasbedinaunaen sollte ausschlieBlich dem BauLetreuer obliegen. Den IreugeDern sollte IeclIglIcfl nacn vorheriger Abstimmung mit dem Treuhander ein pers6nliches Eingriffsrecht in die Bauplanung und Baudurchfohrung zustehen, soweit diesem Eingriffsrecht nicht zwingende Einzel- oder GemeinschaftsInteressen entgegenstehen. Das Angebot enthalt ferner die Feststellung, daB das Bauvorhaben ,, nach den vorlaufigen Bauplanen nebst dervorlaufigen Baubeschreibung sowie der hierauf bezogenen Berechnung der Wohn・und Nutz・ flache" (als Anlagen dem Angebot beigefogt) errichtet werden solle, sow)e die jeweilige Angabe der H6he des von der B&S-GmbH ermittelten voraussichtlichen Aufwands for die einzelnen Reihenhauser. Das Angebot sollte wirksam nur unter gleichzeitiger unwiderruflicher Volimachtserteflung for den Treuhander angenommen werden k6nnen. Ferner muBte sich die Beurkundung der Annahme des Angebotes auf eine bestimmte Reihenhauseinheit mit einem bestimmten Gesamtaufwand beziehen. Der でeuhandauftrag sollte seitens des 升euhanders nur for den Fall kondbar sein, daB der Interessent binnen sechs Wochen nach Annahme des Angebotes 肥Ine Finanzierung erhalt oder mit der 山istung &ner seiner Eigenkapitalraten mehr als 14 私ge in Verzug gerat. Die Klager und Revisionsklager (Klager), die ein Baugruridstock in S suchten, traten in Kontakt zur B&S-GmbH. Diese stellte den Klagern ihr Reihenhausprojekt in S. vor.. Die Klager entschieden sich for das Bauvorhaben Haus 3, for welches der voraussichtliche Gesamtaufwand einschlieBlich Unterkellerung 291 567 DM betragen sollte. Durch notarielle Erklarung vom 21. Marz 1984 nahmen sie das Angebot des Rechtsanwalts K. vom 27. September 1983 auf AbschluB eines Geschaftsbesorgungs-/Treuhandvertrages betreffend die ,,Eigentumseinheit Nr. 3 nebst Haus und Grundstocksflacheri von ca. 201 qm" mit dem bereits genannten voraussichtlichen Gesamtaufwand an. Ferner erteilten die Klager dem でeuhander umfassend Voll・ macht zur Vornahme aller Handlungen sowie Abgabe und Entgegennahme aller Willenserklarungen, welche for die Vorbereitung, Durchfohrung, Finanzierung und Vermietung des Bauvorhabens erforderUch seien. Insbesondere wu川e der Treuhander von den Klagern nicht nur zum Erwerb der Grundstocksteilflachen, sondern auch zum Verkauf 比w. zur o bertragung der Teilflachen auf Drittefu r den 臼II bevollmachtigt, daB die Klager ihren vertraglichen 兆rpflichtungen in gr6blicher Weise nicht nachkommen. Entsprechend dem erteilten Treuhandauftrag erwarb der 升euhander for die Klager durch notariell beurkundeten 晦ufvertrag vom 22. Mai 1984 von der Stadt 5. bzw. von der EG ein nach Vermessung 209 qm groBes Grundstock zu einem Quadratmeterpreis von 265 DM. Darober hinaus verpflichteten sich die Klager, alle zur Durchfohrung des Bauvorhabens ben6tigten Genehmigungen ohne schu ldhaftes Z6gern und mit allem gebotenen Nachdruck einzuholen und das auf dem Kaufgrundbesitz geplante Bauvorhaben im Rahmen der zum Vertragsbestandteil erklarten Plane, Baubeschreibungen und Bauauflagen bis zum 31. Dezember 1985 fertigzustellen. For den Fall des schuldhaften VerstoBes gegen diese ぬreinbarungen verpflichteten sich die Klageち auf ihre Kosten den Grundbesitz auf 兆rlangen des VerauBerers zurock zuu bertragen. Zur Sicherung dieses Rockobertragungsanspruchs wurde zugunsten der VerauBerer eine Auf las. sungsvormerkung eingetragen. Mit der Durchfohrung des Bauvorhabens wurde vom 升euhander ein Architekt sowie fur die日nzelgewerke verschiedene Unternehmen im Namen und for Rechnung der Klager beauftragt. Das Finanzamt (FA) sah den GrundstUckskaufvertrag sowie die anderen Im Zusammenhang mit der Errichtung des Reihenhauses von den Klagern abgeschlossenen Vertrage als einheitliches Vertragswerk an und setzte durch vorlaufige Bescheide auf der Grundlage einer GegenJeistung von insgesamt 291 567 DM Grunderwerbsteuer in H6he von 2 915 DM gegen jeden der Klager fest. Mit den Einspruchsentscheidungen ermaBigte das FA die Steuer auf je 2 785 DM, weil es die Aufwendungen der Klager for die Besorgung der Eridfinanzierung und den Vertrieb nicht als Gegenleistung ansah. Die gemeinschaftlich erhobene Klage wurde abgewiesen. Mit der vom FG wegen grundsatzlicher Bedeutung zugelassenen Revision beantragen die Klager sinngemaB u. a. das Urteil des FG aufzuheben und die Grunderwerbsteuer auf je 597 DM festzusetzen. Das FA hat wahrend des Revisionsverfahrens zwei geanderte und endgo Itige Grunderwerbsteuerbescheide gegen die Klager erlassen. Die Steuer wurde mit diesen Bescheiden auf je 2 601 DM festgesetzt nach einer Gegenleistung von je 130 084 DM. Aus den Grnden: 1.Gegenstand des Revisionsverfahrens sind allein die Anderungsbescheide vom 8. September 1987（§§123 Satz 2, 68 FGO). 2. Die Steuerpflicht for den Erwerbsvorgang der Klager ergibt sich aus §1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983. Durch die rechtliche und tatsachliche VerknUpfung des verbal auf den Erwerb eines unbebauten Grundstocks gerichteten Kaufm島 一 ら 252 MittBayNot 1988 Heft 516 vertrages mit den Vereinbarungen o ber die Errichtung des Reihenhauses ist Gegenstand des Erwerbsvorganges das Grundst0ck mit dem noch herzustellenden Reihenhaus. Die Einheitlichkeit des Vertragsgegenstandes,, Grundstock und Gebaude" ergibt sich daraus, daB nach dem Vertragskonzept die Klager letztlich ein bebautes Grundstock erhalten sollten. Denn dieses Vertragskonzept stellte sicher, daB nur solche Interessenten Eigentum an den Reihenhausgrundstocken erwerben und Eigentomer bleiben konnten, die sich zuvor durch Einschaltung eines 予euhanders an die vorgesehene Bebauung unwiderruflich gebunden hatten und bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens gebunden blieben. Durch die Einschaltung eines Treuhanders war es den Klagern nur m6glich, das komplette Vertragswerk (Grundstockskaufvertrag sowie die Vertrage zur Bebauung des Grundstocks) anzunehmen. Die Bindung der Klager an GmbH entwickelte und von den Grund・ das von der B&S・ stocksverauBerern genehmigte Bau- und Vertragskonzept war im Grundstockskaufvertrag darober hinaus derart ausgestaltet, daB die GrundstocksverauBerer for den Fall, daB die Klager sich von dem Bebauungskonzept aus welchen Gronden auch immer l6sten, einen Anspruch auf Rockubertragung des ' jeweiligen Reihenhausgrundstocks hatten. Hierzu war der von den Beschrankungen des§181 BGB befreite Treuhander berechtigt und bevolimachtigt, ohne Mitwirkung der Klager diesen Rockobertragungsanspruch zu erf0llen. Die Vereinbarungen zielten demgemaB darauf ab, den Klagern das Grundstock wieder entziehen zu k6n-nen, wenn sie nicht alle Verpflichtungen erfollten, die sie eingegangen waren, um ein Grundstock nebst fertiggestelltem Gebaude zu erhalten. vertrag hinsichtlich des unbebauten Grundstocks verbal verselbstandigt und die die Bebauung des Grundstacks betreffenden Vertrage mit einer Vielzahl anderer Personen als den GrundstocksverauBerern abgeschlossen wurden. Denn laBt sich ein verkaufsbereiter Grundstockseigentomer bewuBt und gewollt in ein Vertragskonzept einbinden, das sicherstellt, daB nur solche Interessenten Grundstockseigentum erwerben k6nnen, die sich an ein vorgegebenes Baukonzept binden, so sind auch die die Bebauung des Grundstocks betreffenden Vertrage in den grunderwerbsteuerrechtlichen Erwerbsvorgang einzubeziehen. Die vom Treuhander for die Klager abgeschlossenen Einzel vertrage (Grundstockskaufvertrag, Architektenvertrag sowie die Vertrage mit den einzelnen Bauhandwerkern etc.) stellen grunderwerbsteuerrechtlich nur ein Transportmittel dar, um das Grundstock als bebautes bei den Klagern ankommen zu lassen (vgl. BeschluB in BFHE 144, 280 , 288, BStBI II 1985, 627, 631 f.). Deshalb spielt es keine Rolle, daB im Streitfall kein Generalunternehmer eingeschaltet, sondern for die einzelnen Gewerke jeweils unterschiedliche Unternehmen tatig geworden sind. Denn grunderwerbsteuerrechtlich von Bedeutung ist hier nur das Verhaltnis zwischen den GrundstocksverauBeremn und den Klagern. Das FG hat im Ergebnis zu Recht entschieden, daB neben dem Kaufpreis for das unbebaute Grundstock auch die Aufwendungen der Klager for die Errichtung des Reihenhauses zur Gegenleistung for den Erwerb des Grundstocks geh6ren. Denn zur Gegenleistung geh6rt gemaB§9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 bei einem Kauf der Kaufpreis einschlieBlich der von den Klagern o bernommenen sonstigen 山i stu n gen. Auch fordie Klagerwaren auf Grund dieser Vertragsklauseln ,,Sonstige Leistungen" sind nur dann Teil der Gegenleistung, der Wille und das Bestreben der GrundstocksverauBerer erwenn der Erwerbersie als Entgelt forden Erwerb des Grundkennbar, das Grundstock nur mit einem Reihenhaus zu verstocks gewahrt oder der VerauBerer sie als Entgelt for die kaufen. Indem sie sich dem angebotenen Vertragskonzept VerauBerung des Grundstocks empfangt (vgl. BFH-Urteil unterwarfen, haben sie auch den einheitlichen Vertrags- vom 9. Mai 1979 II R 56/74, BFHE 128, 92 , 93, BStBI II 1979, gegenstand akzeptiert. Dabei kommt es auf die Gronde, die 577 「＝ MittB町Not 1979, 203]). Es ist demnach weder erfor・ die GrundstocksverauBerer zu dieser Art der Vergabe des derlich, daB die o bernommene,, sonstige 山istung" dem VerGrundstocks veranlaBt haben, sowie auf die Gronde, die die auBerer selbst zuflieBt, noch daB die Verpflichtung dazu Klager dazu bestimmt haben, sich diesem Bau・ und Ver・ vorher in der Person des Verkaufers 一 sei es im Innenvertragskonzept zu unterwerfen, nicht an. Denn die Grund- haltnis zum Kaufer, sei es im Verhaltnis zu einem Dritten 一 erwerbsteuerpflicht eines Erwerbsvorganges hangt hiervon entstanden ist und der Kaufer sich anschlieBend verpflichnicht ab. tet, diese Verbindlichkeiten zu tragen. Es genogt, daB die Ohne Bedeutung ist der Hinweis der Klager auf ihre M6g-・ Verbindlichkeiten erst in der 円rson des Kaufers entste-lichkeiten der EinfluBnahme auf das Bauvorhaben. Zwar hen (vgl. Borutな吐り加'Sigloch, Grunderwerbsteuergesetz, sieht§3 des Treuhandangebotes vom 27. September 1983 Kommentar, 12. Aufl., 1986,§9 Tz 241). Ob eine,, sonstige ein,, jederzeit pers6nliches Eingriffsrecht in die Bauplanung Leistung" fur eine Werterh6hung des zu erwerbenden Grundund Baudurchfohrung" der Treugeber vor. Aber dieses Recht stocks Gegenleistung for den Erwerb des Grundstocks ist, war beschrankt durch ein Ablehnungsrecht des Treuhanders ist danach zu entscheiden, in welchem Zustand das Grundbei zwingenden Einzel- und Gemeinschaftsinteressen. Dar- stock zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht wird ober hinaus oblag die Vorbereitung der einzelnen Werkver- (vgl. BFH・ Urteil vom 11. Maロ 1981 II R 77/78, BFHE 133, 230 , trage sowie die Auswahl der Vertragspartner und die Pro231, BStBI II 1981, 537). Da im Streitfall Gegenstand der Verfung der o blichkeit der Vertragsbedingungen ausschlieBlich tragsbeziehungen zwischen den Klagern und den GrundstocksverauBerern das mit dem Reihenhaus bebaute Grunddem Baubetreuer. Anderes konnte auch gar nicht gelten, weil der Baubetreuer es sein sollte, der o ber den Gesamtauf- stock waち sind die Aufwendungen der Klager for die Errich・ wand hinausgehende Mehrkosten zu tragen hatte. Erweisen tung des Gebaudes auf dem Grundstock,, sonstige Leistun-gen" i. 5. von §9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983. Diese Rechtsich aber einzelne Vertragsklauseln eines Vertragsgeflechtes als ins いere gehend, k6nnen aus ihnen Rechtswirkunsprechung steht im Einklang mit dem GG (vgl. BeschluB des BVerfG vom 11. Januar 1988 1 BvR 391/87, Steuerrechtgen nicht erwachsen (vgl. BeschluB des BFH vom 18. September 1985 II B 24-29/85, BFHE 144, 280 , 288, BStBI II 1985, sprechung in Karteiform 一 StRK 一， Grunderwerbsteuer627, 631「＝ MittBayNot 1985, 273 ]). gesetz 1983, Allg. Rechtsspruch 6). An der Einheitlichkeit des Vertragsgegenstandes,, bebautes Grundstock" im Verhaltnis der Klager zu den GrundstocksverauBerern a ndert auch nichts der Umstand, daB der KaufMittBayNot 1988 Heft 5/6 謝 Die Feststellungen des FG reichen jedoch f0r eine abschlieBende Beurteilung des Streitfalles nicht aus. (Wird ausgefhrt). り 国 圏 国 恒 ■ ユ て 言 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BFH Erscheinungsdatum: 29.06.1988 Aktenzeichen: BStBl II 1988, 898 Erschienen in: MittBayNot 1988, 252-253 Normen in Titel: GrEStG § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1