VIII ZR 12/87

Zurück 15. März 1988 VIII ZR 12/87 BGB §§ 305, 781, 134, 138, 313 Beurkundung rechtlich zusammenhängender Verträge in mehreren Urkunden Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Iv. R eどh tsprech u n g 門 A. BU円erliches Recht 1. BGB§§305, 781, 134, 138, 313 (Beurkundung recht/ich zusammenh自ngender ぬii庖ge 加 mehreren Urkunden) a) SchlieBen die Parteien eines notariell beurkundeten GrundstUckskauf・und Darlehensvertrages in weiterer nota・ rleIIer Urkunde einen Pachtvertrag U ber das verkaufte Grund. stUck und sollen nach ihrem W川en alle drei Vertr谷ge eine Einheit bilden, so ist die Formvorschrlft des§313 BGB ge. wahrt, wenn dieser W川e nur in der zweiten notariellen Ur・ kunde 肥rlautbart wird. 一－ b)Nichtig ist ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis nicht nur, soweit es selbst gegen eine Verbotsnorm oder die guten Sitten verst6Bt, sondern grundsatzlich auch, soweit es sich auf ein gesetz・oder sittenwidriges Ausgangsgeschaft be・ zieht und die Nichtigkeitsgronde bei seiner Abgabe noch fortbestehen. BGH, Urteil vom 16.3.1988 一 VIII ZR 12/87 一 mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem 乃tbes加nd: Die Klagerin verlangt als Eigentロmerin undぬrpachterin vom Beklagten als 田chter Raumung und Herausgabe eines in 5. gelegenen 12.273 qm groBen Grundstocks. Das Grundstuck ist mit einem Wohnhaus und einer Lkw-Halle bebaut. Eigentomer war ursprロnglich der Beklagte. Er verauBerte es durch notariellen ぬrtrag vom 3. April 1985 an die Klagerin und pachtete es aufgrund eines weiteren am selben Tage notariell beurkundeten Vertrages von i hr for die Dauer von zwei Jahren. Zum AbschluB dieser Vertrage kam es, weil der Beklagte meinte, auf diesem Wege seine Firma, die F.&N. 0HG, sanieren zu k6nnen. Darauf drangte seine Hausbank, die Sparkasse M., deren Forderungen gegen die 0HG der Beklagte auf seinem Grundstock dinglich gesichert hatte. Der ぬufpreis von 400.000 DM war gemaB §2 des notariellen Grundstockskaufvertrages auf ein Konto der 0HG bei der Sparkasse M. zu zahlen. Die Vertragsparteien vereinbarten ferner in§3, daB die Rechte im Grundbuch Abteilung III Nr. 14, 15, 17, 18, 19 (samtlich Grundschulden for die Sparkasse M.) und Nr. 20 (Sicherungshypothek for das N.-W.) bestehenbleiben. GemaB§§10-12 des notariel len Grundstockskaufvertrages gewahrte die Klagerin dem Beklagten ein bis zum 30. April 1987 unkondbares mit 8,75%(= 12.250 DM jahrlich=1.021 DM monatlich) zu verzinsendes Darlehen von 140.000 DM. Die Darlehensvaluta diente in H6he von 68.000 DM zur Tflgung der im Grundbuch in Abteilung III Nr. 16 eingetragenen Grundschuld fUr die A. Lebensversicherungs AG und in H6he von 20.000 DM zur Tilgung der in Abteilung 川 Nr. 20 eingetragenen Sicherungshypothek zugunsten des N. W. Die restliche Darlehensvaluta wurde dem Konto der Firma E&N. 0HG bei der Sparkasse M. gutgeschrieben. Zur Sicherung des Darlehens trat der Beklagte der Klagerin Ansproche aus 15 im einzelnen in§12 aufgefohrten 叱bensversicherungsvertragen ab. Ihr Rockkaufswert betrug ca. 80.000 DM. In dem notariell beurkundeten ぬchtvertrag verpflichtete sich der Beklagte zu monatlichen Pachtzinszahlungen von 3.019 DM. Nach naherer Bestimmung des§7 des ぬchtvertrages raumte die Klagerin dem Beklagten ein auf zwei Jahre befristetes Wiederkaufsrecht an dem ぬchtgrundstock zum Preise von 460.000 DM ein. In der Bestimmung heiBt es dann unter anderem: ,,Das Wiederkaufsrecht erlischt, sofern die Verpachterin das heute gewahrte Darlehen undloder den vortiegenden Pachtvertrag fristlos zu kondfgen berechtigt ist und die Kondigung ausspricht. .．」‘ Das Sanierungsvorhaben des Beklagten scheiterte. Die Er6ffnuna oes FsonKursvertarlrens Ober das ぬrm6gen der Firma F.&N. 0HG wurde mangels Masse abgelehnt. Mit Schreiben vom 19. Juni 1985 kondigte die Klagerin sowohl den ぬchtvertrag als auch den Darlehensvertrag wegen Pacht- und Darlehenszinsrockstands von insgesamt 9.884,06 DM und wies zugleich auf das Erl6schen des Wiederkaufsrechts hin Am 15. August 1985 unterschrieben der Beklagte und seine beiden Schwestern, mit denen er auf dem Grundstock wohnt, eine vom Geschaftsfohrer der Klagerin formuUerte Erklarung, in der sich alle drei Bewohner,, unwiderruflich'' und,, rechtsverbindlich" verpflichteten, das Haus zu r台u men Der Beklagte hat bis zum SchluB der mUndlichen Verhandtung in den Tatsacheninstanzen weder Pacht- noch Darlehenszinsen gezahlt. Dem auf Zahlungsveロug gestUtzten Raumungs- und Herausgabebe-gehren ist er mit der Behauptung entgegengetreten, die Klagerin habe ihn unter Ausnutzung seiner wirtschaftlichen Notlage gezwungen, das GrundstUck zu einem Spottpreis zu verauBern. I n der Klageerwiderung hat der Beklagte die Vertrage vom 3. April1985, die er for sittenwidrig und daher for nichtig halt, und die Erklarung vom 15. August 1985 vorsorglich wegen Irrtums und arglistiger 硲uschung angefochten. Das Landgericht hat der Raumungs- und Herausgabeklage stattgegeben. Die Berufung des Beklagten blieb erfolglos. Mit der Revision, deren Zurockweisung die Klagerin beantragt, verfolgt der Beklagte das Klageabweisungsbegehren weiter. Aus den Grnden: -. . . . II. Das angefochterie Urteil halt den Revisionsarigriffen nicht in allen Punkten stand. 1. Unbegrondet ist allerdings die Roge, das Oberlandesgericht sei zu Unrecht von der Formwirksamkeit der 也rtrage vom 3. April 1985 ausgegangen. a) Der Formzwarig des§313 BGB besteht for alle mit einem Grundstocksぬufvertrag verknopften Absprachen dann, wenn diese mit dem Grundstockskaufvertrag eine rechtliche Einheit bilden sollen. MaBgebend dafor ist der Parteiwille ( RGZ 97, 219 ). Dazu hat das Berufungsgericht 肥ine Feststellungen getroffen, sondern hat unterstellt, rechtliche Einheit sei gewollt. Davon muB in der Revisionsinstanz zugunsten des Beklagten ausgegangen werden. b) Der Wille der VertragschueBenden, mit einem Grundstockskaufvertrag andere Absprachen, hier einen Pacht- und Darlehensvertrag, zu einer rechtlichen Einheit zu verbinden, kann wirksam auch durch Niederlegung der 兆re 1 n baru n gen in mehreren notariellen Urkunden verwirklicht werden. Da in diesem Falle die 兆rmutung gegen rechtliche Einheit spricht, muB die Abhangigkeit der Absprachen voneinander urkundlich verlautbart werden (RG in JW 1925, 2602; RG in AKZ=Zeitschrift der Akademie for deutsches Recht 1940, 252 m. Anm. von Tietze aaO S. 253; RG in WarnRspr 1922 Nr. 1932 [richtig wohl: Nr. 123, Anm. derSchrift/eitung]; vgl. auch Senatsurteil vom 14. Juli 1961 一 VIII ZR 57/60=WM 1961, 1000). Nichtigkeit ist mithin nicht nur dann anzunehmen, wenn bei rechtlicher Einheit des 兆rtragswerks Teile beurkundet sind, andere dagegen nicht (so RG in JW 1934, 3265), sondern auch dann, wenn die Abhangigkeit der 発ile keinen Ausdruck gefunden hat, z. B. weil die Parteien gemeint haben, die ねtsache, daB alle Teile des einheitlichen 兆rtragswerks 一 oberhaupt 一 beurkundet seien, reiche aus (so RG in WarnRspr 1922 Nr. 123). DieFrage, ob die 兆rlautbarung in einer Urkunde genogt, ist im Urteil des Reichsgerichts vom 4. Marz 1940 (AKZ 1940, 252) offengeblieben. In dem in JW 1925, 2602 ver6ffentlichten Urteil heiBt es, es sei in§313 BGB nur eine einmalige formrichtige Beurkundung der Absprachen vorgeschrieben, deshalb genoge es, wenn der rechtliche Zusammenhang aus einer Urkunde zu entnehMittBayNot 1988 Heft 3 よ 難『 men sei. An der Richtigkeit dieser Ansicht kann jedenfalls dann kein Zweifel bestehen, wenn es sich bei dem zweiten notariell beurkundeten ぬrtrag um eine Erganzung des notaniell beurkundeten Grundst0ckskaufvertrages handelt. So liegt der Fall hier. In der notarieflen Urkunde vom 3. April 1985 sind Kauf- und Darlehensvertrag niedergelegt. Der Pachtvertrag vom selben Tage, enthalt in§7 die Einraumung des Wiederkaufsrechts zugunsten des Beklagten und regelt the Rechtsfolgen seiner Ausubung in bezug auf den Kauf・ und auf den Darlehensvertrag. Er bestimmt auBerdem, daB das Wiederkaufsrecht erlischt, sofern die Verpachterin das gewahrte Darlehen und/oder den Pachtvertrag fristlos zu kondigen berechtigtist und die Kondigung ausspricht. Die Anforderungen an das Formerfordernis einer urkundlichen Verlautbarung der Abhangigkeit beider Teile des Vertragswerks sind damit gewahrt. Der Hinweis der Revision au1 Staudinger/Wufka (8GB, 12. Aufl.,§313 Rdnr. 150) ergibt for den von ihrvertretenen gegenteiligen Standpunkt nichts. Die Bemerkung des Verfassers, Endemann habe die Entscheidung des Reichsgerichts (JW 1925, 2602) mit Recht abgelehnt, Ist irrefohrend. Endemann laBt namlich den Grundsatz, daB der rechtliche Zusammenhang sich nur aus einer Urkunde zu ergeben brauche, durchaus gelten und wendet sich aus anderen Gronden gegen das Urteil des Reichsgerichts （印demann in JW 1925, 2603). 2. Die Revision meint, der Standpunkt des Berufungsgerichts, das deklaratorische Schuldanerkenntnis schneide auch den Einwand der Sittenwidrigkeit des zugrunde liegenden Rechtsgeschafts ab, sei mit der hochstrichterlichen Rechtsprechung nicht vereinbar. Sie verweist in diesem Zusammenhang auf das Urteil des II. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 25. Januar 1973 (8GHZ 60, 102 unter 3) und die Entscheidung des Ill. Zivilsenats vom 6. Mai 1982 一 Ill ZR 11/81 ( WM 1982, 740 = NJW 1982, 1981 unter II 2). Die Revisionsroge Ist berechtigt. (Wird ausge危hrt). 2. 8GB§157（陀rtei/wig der Ersch/i郎wigskos旭n bei RUckerstattung von Voraus/eistun四 an den ゆ承dufer) /7 Ist in einem im Jahr 1975 abgeschlossenen Grundstockskaufvertrag vereinbart, daB mit Besitzobergang am Grundstock auch die darauf ruhenden Lasten und Abgaben auf den K谷 ufer U bergehen, so kann der Verk谷 ufer auf der Grund・ lage dieser erg首 flzend ausgelegten ぬreinbarung verpflich-, tet sein, die ErschlieBungskosten In H6he einer von ihm be・ zahlten Vorausleistung auch dann endgoltig zu tragen, wenn er entsprechend einer (von den Vertragsparteien nicht bedachten) nachvertraglichen A nderung der Verwaltungspra-・ xis im AnschluB an das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts NJW 1982, 951 , 952(= MittBayNot 1982, 205 =DN0tZ 1983, 299) diese Vorausleistung wieder erstattet erh谷lt und dafor der K谷ufer von der Gemeinde auf die vollen Erschlie・ Bungskosten in Anspruch genommen wird. BGH, Urteil vom 12.2.1988 一 V ZR 8/87 一 mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: DIe Klager kauften von den Beklagten mit notariellem ぬrtrag vom 26. Juli 1975 ein bebautes Grundstock in W. Nach§4 Abs. 1 dieses Vertrages ging der Besitz an dem Kaufgrundstock am 1 凡bruar 1976 ,,mit den damit verbundenen Rechten und Nutzungen sowie mit den darauf ruhenden Lasten und Abgaben auf die Kaufer o ber‘二 ober ErschlieBungskosten bezUglich einer damals technisch bereits fertiggestellten Erschliesungsanlage wurde zwischen den Parteien nicht gesprochen. Die Beklagten hatten 1969 eine von der Stadt W. mit BeMIttB町Not 1988 Heft 3 scheid verlangte Vorausleistung auf den ErschlieBungskostenbeitrag in H6he von 8.208 DM bezahlt, die ihnen 1984/1985 zurockerstattet wurde. Die Klager wurden durch Bescheide vom 16. November und vom 13. Dezember 1984 auf denvollen ErschlieBungskostenbeitrag in H6he von 11.419,83 DM in Anspruch genommen und bezahlten diesen Betrag an die Stadt W. Mit der Klage haben sie Erstattung dieses Betrages von den Bekiagten verlangt. Das Landgericht hat der Klage in H6he des an die Beklagten zurockerstatteten Betrages von 8.208 DM nebst Zinsen stattgegeben und sie im o brigen abgewiesen. Die Berufung der Beklagten Ist erfolglos geblieben. Auch ihre Revision war unbegrondet. Aus den Grnden: II. Die Revision bleibt ohne Erfolg. Zwar erweist sich die vom Berufungsgericht vorgenommene unmittelbare Vertragsaus-・ legung als rechtsfehlerhaft,das angefochtene Urteil ist jedoch aus anderen Gronden im Ergebnis richtig（ 563 ZPO). § 1. Nach dem Wortlaut von§4 Abs. 1 des ぬrtrages geht der ． Besitz des Kaufgrundstocks am 1 凡bruar 1976,, mit den darauf ruhenden Lasten und Abgaben auf die Kaufer o ber‘二 Das entspricht der gesetzlichen Regelung der§§446, 436, 103 8GB, wonach der Kaufer die nach der Ubergabe des Kaufgegenstandes fallig werdenden (6ffentlichen) Lasten zu tragen hat, wozu insbesondere ErschlieBungsbeitrage ge-・ hdren (vgl. Senatsurt. v. 29. Januar 1982, V ZR 73/81, NJW 1982, 1278 『＝ MittBayNot 1982, 64 =DN0tZ 1982, 555]). Das Berufungsgericht entnimmt jedoch durch unmittelbare Auslegung der genannten vertraglichen Regelung eine davon abweichende Vereinbarung, soweit es um die durch Vorausleistung abgedeckte ErschlieBungskostenlast geht. Es stellt einen entsprechenden Willen der Parteien fest, der nach seiner Auffassung in§4 Abs. 1 des ぬrtrages,, auch Anklang gefunden" hat. Hiergegen wendet sich die Revision zu Recht. Zwar geht der obereinstimmende W川e der ぬrtragsparteien dem ぬrtrags・ wortlaut und jeder anderweitigen Interpretation vor (8GHZ 71, 75, 77 und Senatsurt. v. 15. Februar 1985, V ZR 131/83, WM 1985, 876, 878 als Beispiele st. Rspr.). Die entsprechende 凡ststellung des Berufungsgerichts steht jedoch in unver-einbarem Gegensatz zu seinen weiteren Feststellungen, die Parteien hatten anlaBlich ihres Kaufvertrages die Tragung der ErschlieBungskosten o berhaupt nicht angesprochen, insbesondereweder daran gedacht, daB Vorausleistungen gezahlt waren, noch daran, daB weitere Kosten erhoben werden konnten. Dachten die ぬrteien beim ぬrt ragsabsc h I uB nicht an ErschlieBungskosten, so Ist undenkbar, daB sie den Willen gehabt haben, zur Tragung dieser Kosten eine vom Gesetz abweichende Regelung zu treffen. Das Berufungsgericht bleibt auch die Begrondung dafor schuldig, wo und wie der von ihm festgestellte Wille im Wortlaut von§4 Abs. 1 des ぬrtrages,, Anklang" (Gemeint ist wohl Ausdruck) gefundenhabe. Die Vertragsklausel entspricht wie in dem vom Senat aaOentschiedenen Fall der gesetzlichen Regelung und enthalt darober hinaus nichts, was auf eine hiervon abweichende ぬreinbarung schlieBen lieBe. Da mithin die Vertragsauslegung des Berufungsgerichts fehlerhaft ist, kann offenbleiben, ob§4 Abs. 1 des ぬrtrages eine haufig verwendete, typische Vertragsklausel ist, deren Auslegung im Revisionsverfahren voll nachprofbar ware (vgl. Senatsurt. v. 29. Marz 1974, V ZR 22/73, NJW 1974, 1135 , 1136). 2. Das vom Berufungsgericht gefundene Ergebnis ist jedoch aus anderen Gronden richtig. Denn im Wege erganzender Art: Entscheidung, Urteil Erscheinungsdatum: 15.03.1988 Aktenzeichen: VIII ZR 12/87 Erschienen in: MittBayNot 1988, 120-121 Normen in Titel: BGB §§ 305, 781, 134, 138, 313