V ZR 153/84

Zurück BGH 07. November 1985 V ZR 153/84 BGB §§ 435, 888 Zur Lastenfreiheit bei vormerkungswidrig eingetragenen Belastungen Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 5. BGB §§ 435 Abs. 1, 888 Abs. 1 (Zur Lastenfreiheit bei vormerkungswidrig eingetragenen Belastungen) . Der Verkäufer eines Grundstücks, der lastenfreie Übertragung des Eigentums schuldet, kann den Käufer nicht darauf verweisen, eingetragene Belastungen seien vormerkungswidrig und relativ unwirksam ( § 883 Abs. 2 Satz 1 BGB ) und er selbst könne deshalb deren Löschung nach § 888 Abs. 1 BGB durchsetzen. BGH, Urteil vom 8.11.1985 — V ZR 153/84 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus den Gründen: 1. Die Beklagten machen ein Zurückbehaltungsrecht [hinsichtlich der Verpflichtung zur Zahlung des Restkaufpreises] ( § 273 BGB ) geltend wegen des ihnen zustehenden Anspruchs auf lastenfreie Übertragung des Eigentums an den Vertragsgrundstücken. 2.Zu Unrecht verneint das Berufungsgericht einen Gegenanspruch der Beklagten auf Löschung des-Vorkaufsrechts und der Wegerechte. War — wie revisionsrechtlich zu unterstellen —.die Bestellung der Wegerechte im Kaufvertrag ebensowenig vorbehalten wie die des Vorkaufsrechts, dann können die Beklagten nach der vertraglichen Regelung (§ 2 Abs. 2 [lastenfreie Eigentumsumschreibung]) die Löschung der nachträglich bestellten und nicht übernommenen Belastungen an den zu übertragenden Flurstücken verlangen. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, daß die Bestellung von Vorkaufsrecht und Wegerechten den Beklagten gegenüber als Inhabern der auf sie übergegangenen Auflassungsvormerkung ( § 401 BGB ; vgl. BGHZ 25, 16 , 23) relativ unwirksam ist ( § 883 Abs. 2 Satz 1 BGB ). Sie haben nach § 435 Abs. 1 BGB einen Anspruch darauf, daß die Klägerin auch nicht bestehende, aber im Grundbuch eingetragene Rechte auf ihre Kosten zur Löschung bringt, wenn sie im Falle ihres Bestehens das Eigentum der Beklagten beeinträchtigen würden. Die Klägerin kann die Beklagten nicht auf einen eigenen Löschungsanspruch gegenüber den Buchberechtigten ( § 888 BGB ) verweisen (vgl. RG War'nRspr 1908 Nr. 200; RGZ 149, 195 , 197 ff m. w. N.; RGZ 88, 21 , 28). Das entspricht auch der ganz herrschenden Meinung in der Literatur (vgl. BGB-RGRK 12. Aufl. § 435 Rdnr. 2; Erman/ Weitnauer, BGB 7. Aufl. § 435 Rdnr. 2; MünchKomm/Westermann § 435 Rdnr. 2; Palandt/Putzo, BGB 44. Aufl. § 435 Anm.1; Staudinger/Köhler 12. Aufl.§ 435 Rdnrn. 2 und 3). Der unselbständige Hilfsanspruch des § 888 BGB ändert nichts an dem gesicherten Anspruch auf lastenfreie Eigentumsübertragung, zu dessen Erfüllung nach wie vor allein der Schuldner verpflichtet bleibt ( BGHZ 49, 263 , 266 [= DNotZ 1968, 552] ). 6. BGB §§ 328, 415, 652 (Unwirksamkeit einer Maklerklause/ bei Aufhebung eines Kaufvertrages) 1.Heben die Parteien eines Grundstückskaufvertrages diesen wieder auf, so erlischt regelmäßig auch ein darin dem Makler eingeräumtes Forderungsrecht. 2. Die Kaufvertragsklausel, daß an den Makler eine bestimmte Provision zu zahlen sei, beinhaltet keine Schuld. übernehme. 3. Erklärt der Verkäufermakler dem Kaufinteressenten, daß eine bestimmte Provision an ihn zu zahlen sei, so liegt darin dann kein Maklervertragsangebot, wenn der Interessent in der Erklärung eine Mitteilung über den Inhalt des beabsichtigten Kaufvertrages sehen darf. OLG Celle, Urteil vom 4.10.1985 — 11 U 239/84 — mitgeteilt vom 11. Zivilsenat des OLG Celle Aus den Gründen: Die Berufung des Beklagten hat keinen Erfolg. Der Beklagte ist um den Betrag von 39.000 DM, den-die Klägerin an ihn gezahlt hat, ungerechtfertigt bereichert und schuldet die Herausgabe ( § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB ). Die Klägerin hat dem Beklagten diesen Betrag geleistet, um einen Provisionsanspruch des Beklagten zu erfüllen. Dieser Provisionanspruch besteht nicht. Die Leistung der Klägerin hat daher ihren Zweck verfehlt und ist von dem Beklagten als dem Leistungsempfänger an die Klägerin zurückzugewähren. 1.Die Provisionsverpflichtung der Klägerin war in § 7 des notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrages, den die Klägerin am 18.8.1981 mit der Gastwirtin G. geschlossen hatte, begründet. Der Beklagte erhielt gemäß § 7 einen selbständigen Anspruch gegen die Klägerin in Höhe von 4% des Kaufpreises nebst Mehrwertsteuer. Das damit für den Beklagten als einen Dritten begründete unmittelbare Forderungsrecht ( § 328 Abs. 1 BGB ) ist spätestens, nämlich unabhängig von der am 23.12.1981 erklärten Anfechtung des Kaufvertrages, dadurch entfallen, daß die Kaufvertragschließenden den Vertrag am 18.6.1982 aufgehoben haben; die Aufhebung bedurfte keiner Form. Der Kaufvertrag enthält zwar keine ausdrückliche Bestimmung darüber, ob dem Beklagten das ihm zugewandte Recht ohne seine Zustimmung wieder entzogen werden durfte. Diese Frage ist indessen nach dem Vertragszweck und den sonstigen Umständen zu beantworten ( § 328 Abs. 2 BGB ). Maßgeblich muß dafür sein, daß der Käufer die Maklerprovision in dem Kaufvertrag lediglich als eine Nebenleistung zum Kaufpreis übernimmt, um von dem Verkäufer das Grundstück erwerben zu können. Dieser beiderseitige Leistungsaustausch zwischen Käufer und Verkäufer ist der völlig beherrschende Vertragszweck, dem die Bereitschaft des Käufers, eine Verpflichtung auch zugunsten des Maklers einzugehen, untergeordnet ist. Für den Verkäufer erkennbar, übernimmt der Käufer die Provisionszahlungspflicht nur im Interesse des Grundstückserwerbes, sofern nicht ein besonderes Rechtsverhältnis des Käufers zum Makler besteht, das dann aber auch für den Fortbestand der Provisionszahlungspflicht bestimmend sein muß. Der Käufer hat keine Veranlassung, gegenüber dem Verkäufer Verpflichtungen zugunsten des Maklers auch für den Fall einzugehen, daß der Grundstückskaufvertrag im übrigen aufgehoben und nicht ausgeführt wird; insoweit stünde einem Fortbestand der Provisionszahlungspflicht des Käufers auch entgegen, daß für diese ein Äquivalent im Rahmen der beiderseitigen Leistungen nicht mehr bestünde. Andererseits sind die Parteien des Kaufvertrages auch nicht gehalten, das gesamte Leistungsverhältnis im Interesse des Maklers durchzuführen. Der Senat vertritt daher in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, daß eine Aufhebung des Kaufvertrages, aus welchen Gründen sie- auch immer geschieht, regelmäßig eine darin zugunsten des Maklers begründeten Provisionsanspruch erlöschen läßt. 2. Die Klägerin hat die jetzt geforderte Leistung auch nicht auf eine übernommene Schuld, die unabhängig von dem Fortbestand des Kaufvertrages begründet bliebe, geleistet. Zu Unrecht meint der Beklagte, die vertragliche Provisionsregelung enthalte eine Schuldübernahme, nämlich die Verpflichtung der Klägerin, eine Provisionszahlungspflicht der Verkäuferin an deren Stelle zu begleichen. Ein derartiges Verständnis der Regelung wird, wie der Senat schon im Prozeßkostenhilfeverfahren ausgeführt hat, regelmäßig der Interessenlage und den Umständen des KaufvertragsschlusMittBayNot 1986 Heft 1 13 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 07.11.1985 Aktenzeichen: V ZR 153/84 Erschienen in: MittBayNot 1986, 13 Normen in Titel: BGB §§ 435, 888