V ZR 144/84

Zurück BGH 18. Oktober 1985 V ZR 144/84 BGB § 313; ErbbauVO §§ 9, 11 Zum Formzwang bei nachträglichen Vereinbarungen über Änderungen des Erbbauzinses Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau ihr überwiesene Betrag von 25 000 DM kein zusätzlicher Kaufpreis, sondern eine Anzahlung auf den tatsächlich vereinbarten (und beurkundeten) Kaufpreis von 50 000 DM gewesen sei. Auch für diesen Fall erachtet es den Vertrag als nichtig ( §§ 313 Satz 1, 125 Satz 1 BGB ), weil „die getroffene Abrede über die Anrechnung der Vorauszahlung in der notariellen Niederschrift nicht enthalten" sei (Hinweis auf das Senatsurteil vom 11. November 1983, V ZR 150/82, WM 1984, 170 = NJW 1984, 974 [= MittBayNot 1984, 20 = DNotZ 1984, 236]); daß die Bankgutschrift zugunsten des Beklagten möglicherweise erst nach der notariellen Beurkundung erfolgt sei, ändere an der Beurkundungsbedürftigkeit der Anrechnungsvereinbarung nichts. Besondere Umstände, die dafür sprechen könnten, daß trotz der Nichtigkeit dieser Vereinbarung der Vertrag im übrigen wirksam sei ( § 139 BGB ), sind nach Ansicht des Berufungsgerichts nicht ersichtlich. 2. Diese Begründung läßt einen Rechtsfehler nicht erkennen. a) Zutreffend ist der Ausgangspunkt, wonach bei Grundstücksgeschäften alle Vereinbarungen beurkundungsbedürftig sind, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (st. Rspr., vgl. etwa BGHZ 85, 315 , 317; 69, 266, 268 [= MittBayNot 1978, 4 ]; 63, 315, 317; ebenso schon RGZ 51, 181; 93,219, 220 m.w.N.). Zu den rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen gehört nur der Teil der Erklärungen, der eine Regelung enthält, d. h. Rechtswirkungen erzeugt ( BGHZ 85, 315 , 317 m.w.N.). Der Senat hat in seinem vom Berufungsgericht angeführten Urteil vom 11. November 1983 den — schon in BGHZ 85, 315 , 318 angedeuteten - Standpunkt eingenommen, daß hiernach eine Abrede über die Anrechnung einer (baren) Vorauszahlung auf die beurkundete Kaufpreisforderung dem Beurkundungszwang nach § 313 Satz 1 BGB unterliege, weil sie konstitutive, rechtserzeugende Bedeutung habe. Die hiergegen im Schrifttum erhobenen Einwände (Singei JR 1983, 356 ff; ihm zustimmend MünchKomm/ Kanzleitee 2. Aufl. § 313 Fn. 157; Heinrichs in Palandt, BGB 44. Aufl. § 362 Anm. 4 a; a. A. allerdings ders. aaO § 313 Anm. 8 b bb und in MünchKomm 2. Aufl. § 362 Rdnr. 13; vgl. auch — differenzierend — Backhaus, JuS 1985, 512 ff) geben dem Senat keine Veranlassung, von seiner — auch der Rechtssicherheit dienenden — Rechtsprechung abzurücken: Die Vorauszahlung eines Teils des Kaufpreises schafft nicht nur das — in BGHZ 85, 315 , 318 und BGH NJW 1984, 974 [= MittBayNot 1984, 20 = DNotZ 1984, 236 ] hervorgehobene — Problem der Erfüllungswirkung, sondern betrifft zugleich die vorgeordnete Frage, in welcher Weise der Kaufpreis erbracht werden soll. Die Anrechnungsvereinbarung enthält damit zugleich eine Rechtsgrundabrede für die vor Vertragsschluß erbrachte Teilleistung und begründet eine der Vertragserfüllung gedanklich vorausgehende Verpflichtung. Sie bedarf daher der notariellen Beurkundung. Die Beweisfunktion der notariellen Urkunde würde ausgehöhlt und vermeidbaren Rechtsstreitigkeiten Vorschub geleistet, wenn die notarielle Urkunde über einen für die Vertragsabwicklung so wesentlichen Umstand keinen Aufschluß zu geben brauchte. Es kann deshalb auch im Interesse der Rechtssicherheit nicht hingenommen werden, daß die Parteien eine einverständlich im voraus erbrachte Teilleistung in der notariellen Verhandlung verschweigen und statt dessen gar — wie hier — für den gesamten Kaufpreis eine einheitliche Fälligkeitsabrede beurkunden lassen, die den Eindruck erweckt, der Verkäufer solle erst von dem beurkundeten — späteren — Fälligkeitstermin an Leistungen beanspruchen, dann aber noch den vollen Kaufpreis verlangen können. Im übrigen geht auch die Begründung der Revision fehl, eine Anrechnungsvereinbarung habe hier nicht getroffen zu werden brauchen (und sei nicht getroffen worden), weil es sich" nicht um eine bare Vorauszahlung, sondern um eine Überweisung gehandelt habe. Auch wenn eine Überweisung vorläge und der Leistungserfolg (Erfüllung) durch die Gutschrift (vgl. Canaris, Bankvertragsrecht 2. Bearb. Rdnr. 476) erst nach dem Vertragsschluß eingetreten wäre, hätte dies doch die Modalitäten der Kaufpreisschuld beeinflußt und in der tatsächlich beurkundeten Fälligkeitsabrede einen unzutreffenden Niederschlag gefunden. Das Berufungsgericht ist daher ohne Rechtsverstoß von einer beurkundungsbedürftigen Anrechnungsvereinbarung ausgegangen. 2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht weiter angenommen, daß die Formnichtigkeit der Anrechnungsvereinbarung die_Nichtigkeit des ganzen Vertrages zur Folge habe, weil Umstände, welche die dahingehende gesetzliche Vermutung des § 139 BGB widerlegen könnten, nicht ersichtlich seien. Zu Unrecht meint die Revision, das Berufungsgericht hätte sich — im Anschluß an BGHZ 85, 315 , 318 — damit auseinandersetzen müssen, daß die Klägerin hier-den bankmäßigen Überweisungsbeleg über die Leistung von 25 000 DM als Beweismittel besessen habe. Die Revision übergeht dabei den Umstand, daß dieser Beleg nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts den Vermerk „Hauskauf 75.000,— DM" trägt und damit gerade nicht den zweifelsfreien Beweis dafür erbringen kann, daß die Klägerin die Anzahlung auf einen nur in Höhe von 50 000 DM vereinbarten Kaufpreis erbracht habe. Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausführt, spricht der Beleg vielmehr deutlich dafür, daß die Parteien einen höheren als den verbrieften Kaufpreis vereinbart haben und die Anzahlung auf den nicht beurkundeten Teil des Kaufpreises geleistet worden ist. Schon deswegen brauchte sich das Berufungsgericht nicht ausdrücklich mit der- Frage befassen, ob' aufgrund des Bankbelegs anzunehmen sei, daß die Parteien den Kaufvertrag im übrigen auch ohne die Anrechnungsvereinbarung geschlossen haben würden. 3. BGB § 313, ErbbauVO §§ 9, 11 Abs. 2 (Zum Formzwang bei nachträglichen Vereinbarungen über Änderungen des Erbbauzinses) Nachträgliche Vereinbarungen über Änderungen des Erbbauzinses bedürfen nicht nach § 11 Abs. 2 ErbbauVO i.V.m. § 313 BGB der notariellen Beurkundung. BGH, Urteil vom 18.10.1985 — V ZR 144/84 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Der Streit der Parteien geht um die Erhöhung eines Erbbauzinses Durch notariellen Vertrag vom 21. März 1955 bestellte die Beklagte an einem ihr gehörenden, 1287 qm großen Grundstück den Eltern der Klägerin je zur Hälfte ein Erbbaurecht auf die Dauer von 99 Jahren zwecks Errichtung eines Wohnhauses mit zwei Wohnungen und Einbau einer. Gaststätte mit Nebenräumen und Bierkeller. Als Erbbauzins wurde ein Betrag von jährlich 220 DM vereinbart. Eine Anpassungsklausel enthält der Vertrag nicht. Am 18. August 1969 vereinbarten die Beklagte und die Eltern der Klägerin privatschriftlich eine Erhöhung des Erbbauzinses ab 1. Oktober 1968 auf jährlich 3 000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer mit der Maßgabe daß bei einem jährlichen Bierbezug von mehr als 400 hl bis auf weiteres nur 20% dieses Betrages zu bezahlen und daher monatlich 50. DM zuzüglich Mehrwertsteuer zu entrichten seien. Weiter wurde u. a. eine Anpassungsklausel des Inhalts vereinbart, daß bei einer 10 MittBayNot 1986 Heft 1 Veränderung des Gehalts eines bei der Beklagten beschäftigten verheirateten Angestellten der höchsten tariflichen Gehaltsstufe um mehr-als 10% nach oben oder unten vom selben Zeitpunkt an ein im gleichen prozentualen Verhältnis geänderter. Erbbauzins zu zahlen sei. Unter Bezugnahme auf diese Klausel — die von der Bayerischen Landeszentralbank nicht genehmigt wurde und nach deren Auskunft auch nicht genehmigungsfähig ist — verlangte die Beklagte mit Schreiben vom 16. Dezember 1970 von den Eltern der Klägerin eine Anhebung des jährlichen Erbbauzinses ab 1. Januar 1971 um 13% auf 3 390 DM. Im Hinblick auf einen damaligen jährlichen Bierbezug von mehr als 400 hl zahlten die Eltern der Klägerin in der Folgezeit monatlich 55 DM-_nebst Mehrwertsteuer, insgesamt monatlich 61,05 DM. Mit notariellem Überlassungsvertrag vom 14. Juli 1972 übertrugen die Eltern der Klägerin das Erbbaurecht auf die Klägerin. In Abschnitt IX. dieses Vertrages heißt es, die Klägerin übernehme den Erbbauzins, der „zur Zeit mtl. 61,05 DM" betrage, vom nächsten Fälligkeitstermin an zur weiteren Haftung. Mit Schreiben vom 9. November 1982 verlangte die Beklagte von der Klägerin unter Berufung auf den weiteren Anstieg des am 18. August 1969 als Bezugskriterium vereinbarten Tarifgehalts sowie darauf, daß im abgelaufenen Geschäftsjahr der Bierbezug unter 400 hl gelegen habe, ab 1. Januar 1983 die Zahlung eines jährlichen Erbbauzinses von 8 699,99 DM. Mit ihrer hiergegen gerichteten Klage hat die Klägerin zuletzt im zweiten Rechtszug die Feststellung beantragt, daß die von der Beklagten zum 1. Januar 1983 vorgenommene Anpassung des Erbbauzinses unwirksam sei, soweit bei einem jährlichen Bierbezug von mindestens 400 hl mehr als 600 DM und von weniger als 400 hl mehr als 3 000 DM, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, jährlich verlangt werden. Diesem Antrag hat das Berufungsgericht entsprochen. Die Revision der Beklagten führte zur Aufhebung des Urteils und Zurückverweisung der Sache. . Aus den Gründen: I.... II. 1. Das Berufungsgericht hat im Tatbestand des angefochtenen Urteils ausdrücklich festgestellt, die Klägerin nehme die Vereinbarung vom 18. August 1969 nunmehr hin. Diese Feststellung des Berufungsgerichts ist mit der Revision dahin zu verstehen, daß die Klägerin in der Berufungsinstanz unstreitig gestellt hat, daß sie in die Verpflichtungen eingetreten ist, die ihre Eltern in der Vereinbarung am 18. August 1969 gegenüber der Beklagten übernommen haben. (Wird ausgeführt.) 2. Auf der Grundlage dieser Feststellung durfte aber das Berufungsgericht den von der Beklagten geltend gemachten Erhöhungsanspruch nicht schon deshalb als unbegründet ansehen, weil die Voraussetzungen, unter denen trotz Fehlens einer Anpassungsklausel dem Erbbaurechtsbesteller nach der Rechtsprechung eine Erbbauzinserhöhung zuzubilligen ist, hier nicht gegeben seien. Zu Unrecht ist hierbei die Vereinbarung vom 18. August 1969 mit der darin enthaltenen Anpassungsklausel nicht hinreichend berücksichtigt worden. a) Diese Vereinbarung bedurfte nicht, wie die Klägerin geltend gemacht hat, nach § 11 Abs. 2 ErbbauVO i.V.m. § 313 BGB der notariellen Beurkundung und war daher nicht gemäß § 125 BGB nichtig. Denn selbst wenn man auch schuldrechtliche Verträge über die Änderung des Inhalts eines bestehenden Erbbaurechts diesen Vorschriften unterstellen wollte (s. dazu Ingenstau, Erbbaurecht, 5. Aufl. § 11 Rdnr. 33 und 76 m.w.N.), so kommt dies doch nicht in Betracht für (nachträgliche) Vereinbarungen über Änderungen des Erbbauzinses, weil der Erbbauzins nicht — auch nicht durch Eintragung — Inhalt des Erbbaurechts wird (§§ 2, 9 Abs. 1 ErbbauVO; vgl. auch Ingenstau aaO § 9 Rdnr. 8 m.w.N. und Rdnr. 24). MittBayNot 1986 Heft 1 b) Richtig ist auch, daß das Berufungsgericht in Übereinstimmung mit der Rechtsansicht und dem Sachvortrag beider Parteien die unter Anknüpfung an das Tarifgehalt einer näher bezeichneten Gruppe von Brauereiangestellten vereinbarte Anpassungsklausel für genehmigungsbedürftig nach § 3 Satz 2 WährG (als sog. Gleitklausel, s. im übrigen Dürkes, Wertsicherungsklauseln, 9. Aufl. B Rdnr. 24 S. 27), aber nicht genehmigungsfähig angesehen hat (jedenfalls nach den inzwischen geltenden Genehmigungsrichtlinien der Deutschen Bundesbank ist die Klausel nicht mehr genehmigungsfähig, s. Nr. 3 b der „Grundsätze bei der Entscheidung über Genehmigungsanträge nach § 3 des Währungsgesetzes" i.d.F. der Mitteilung Nr. 1015/78 vom 9. Juni 1978, Bundesanzeiger Nr. 109 vom 15. Juni 1978, abgedruckt auch bei Dürkes aa0 S. 601; vgl. auch Dürkes aaO Rdnr. 290 S. 313). c) Aus der fehlenden währungsrechtlichen Genehmigung folgt aber noch nicht ohne weiteres, daß es an einer wirksamen Wertsicherungsklausel fehlt und eine Erbbauzinserhöhung daher allenfalls dann in Betracht kommen könnte, wenn dies nach den auf § 242 BGB beruhenden Grundsätzen gerechtfertigt wäre, die insoweit für Verträge ohne Anpassungsklausel gelten. Denn wie der erkennende Senat schon in dem Urteil vom 23. Februar 1979, V ZR 106179, NJW 1979, 1545, 1546 = WM 1979, 728 , 729 = LM WährG § 3 Nr. 37 BI. 2 R ausgesprochen hat, ist unter solchen Umständen vielmehr — in gleicher Weise wie auch schon im Zusammenhang mit Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen vom Bundesgerichtshof entschieden ( BGHZ 63, 132 , 135) — davon auszugehen, daß die Vertragsparteien einander verpflichtet sind, einer Änderung der vereinbarten Klausel in eine solche mit genehmigungsfähigem oder nicht genehmigungsbedürftigem Inhalt zuzustimmen, sofern sich nach den Grundsätzen der ergänzenden Vertragsauslegung eine geeignete Ersatzklausel bestimmen läßt. Kann unter Berücksichtigung des objektiven Vertragszwecks angenommen werden, daß die Parteien eine andere Wertsicherungsklausel gewählt hätten, die einerseits die beiderseitigen Belange wahrte und andererseits wirksam war, so gilt diese Klausel als von Anfang an vereinbart (vgl. auch BGH Urt. v. 17. Dezember 1959, VIII ZR 4/59, LM WährG § 3 Nr. 10 sowie v. 21. Januar 1976, VIII ZR 113/74, LM BGB § 139 Nr. 51 = WM 1976, 385 und v. 6. Dezember 1978, VIII ZR 282/77, NJW 1979, 2250 [= DNotZ 1979, 418]). Vornehmlich kann dabei ein genehmigungsfreier Leistungsvorbehalt in Betracht kommen, wenn dadurch berechtigte Belange der einen oder der anderen Partei nicht verletzt werden (BGH Urt. v. 25. Januar 1967, Vill ZR 206/64, BB 1967, 228 ; s. insgesamt zu diesen Fragen auch Dürkes aaO E Rdnrn. 1 ff, 19 ff und 31 ff mit zahlreichen weiteren Rechtsprechungsnachweisen). 4. WEG §§ 4 Abs. 3, 10 Abs. 1; BGB §§ 313,315 (Errichtung der Teilungserklärung gemäß dem pflichtgemäßen Ermessen des Verkäufers) Beim Kauf noch zu begründenden Wohnungseigentums kann dem Verkäufer vertraglich das Recht vorbehalten werden, in der Teilungserklärung Bestimmungen zur Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses zu treffen. BGH, Urteil vom 8.11.1985 — V ZR 113/84 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Durch notariellen Vertrag vom 5. Oktober 1981 verkaufte die Klägerin den Beklagten zu gleichen Anteilen noch zu begründendes Wohnungseigentum, das im Vertrag wie folgt umschrieben ist: „beste Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 18.10.1985 Aktenzeichen: V ZR 144/84 Erschienen in: MittBayNot 1986, 10-11 Normen in Titel: BGB § 313; ErbbauVO §§ 9, 11