V ZB 24/83

Zurück BayObLG 27. März 1984 BReg. 2 Z 25/84 WEG § 12; BGB § 137; BergArbWoBauG § 5 Zur Zulässigkeit von Veräußerungsbeschränkungen bei Wohnungseigentum Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 7. WEG § 12; BGB § 137; BergArbWoBauG § 5 (ZurZulässigkeit von Veräußerungsbeschränkungen bei Wohnungseigentum) 1. § 12 WEG läßt — als Ausnahme von § 137 Satz 1 BGB — die Vereinbarung des Gebots, das Wohnungseigentum nur an bestimmte Personen zu veräußern, nicht zu. Eine solche — schuldrechtlich zulässige .— Vereinbarung hat auch im Falle ihrer Eintragung im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums nicht die Wirkung einer vom Grund• buchamt zu beachtenden Veräußerungsbeschränkung. 2. Das Bergarbeiterwohnungsbaugesetz enthält weder eine gesetzliche Veräußerungsbeschränkung noch läßt es die rechtsgeschäftliche Vereinbarung einer Veräußerungsbe• schränkung zu, die eine dennoch vorgenommene Veräuße• rung unwirksam machen würde. BayObLG, Beschluß vom 27.3.1984 — BReg. 2 Z 25184 — mitgeteilt von Dr. Martin Pfeuffer, Richter am BayObLG Aus dem Tatbestand: 1. Die Beteiligten zu 1) sind Miteigentümer eines Wohnungseigentums. Im Grundbuch ist vermerkt, daß zur Veräußerung des Wohnungseigentums die Zustimmung des Verwalters erforderlich Ist. Im Grundbuch ist ferner eingetragen: „Veräußerungen des Wohnungseigentums sind nur zugunsten solcher Personen zulässig, die nach den Bestimmungen des Bergarbeiterwohnungsbaugesetzes wohnungsberechtigt sind." 2.Mit Vertrag vom 29.9.1982 verkauften die Beteiligten zu 1) das Wohnungseigentum an die Beteiligten zu 2). Die Beteiligten erklärten die Auflassung. Unter Vorlage u. a. der Verwalterzustimmung beantragte der Notar am 22.1.1984 gemäß § 15 GBO namens aller Beteiligten „den Vollzug aller noch nicht erledigter Anträge." Mit Zwischenverfügung vom 24.1.1984 stellte der Grundbuchrechtspfleger fest, dem Vollzug der Auflassung aus der Urkunde vom 29.9.1982 stehe noch die im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung entgegen. Dem Grundbuchamt sei daher in der Form des § 29 GBO der Nachweis zu erbringen, daß die Beteiligten zu 2) wohnungsberechtigt im Sinn des Bergarbeiterwohnungsbaugesetzes seien. Hiergegen legte der Notar am 26.1.1984 Erinnerung ein. Der Erinnerung haben Grundbuchrechtspfleger und Grundbuchrichter nicht abgeholfen. Nach Vorlage hat das Landgericht die Beschwerde mit Beschluß vom 20.2.1984 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Notar namens der Beteiligten eingelegte weitere Beschwerde vom 8.3.1984. Aus den Gründen: Die zulässige weitere Beschwerde ist begründet. 1.... 2. Das von den Vorinstanzen angenommene Eintragungshindernis besteht nicht. Das Grundbuchamt hat zwar im Rahmen des § 20 GBO die Verfügungsbefugnis des Veräußerers zu überprüfen ( BayObLGZ 1973, 1391140 f. [= MittBayNot 1973, 288 ]; 1975, 2641266 f. [= MittBayNot 1975, 223 ]; 1980, 3311335 [= MittBayNot 1981, 27 ] jew. m. Nachw.). Eine Veräußerungsbeschränkung, wie sie die angefochtene Zwischenverfügung zugrunde gelegt hat, ist aber nicht gegeben. a) Eine rechtsgeschäftliche Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG liegt nicht vor. Nach § 137 Satz 1 BGB kann die Befugnis zur Verfügung über ein veräußerliches Recht grundsätzlich nicht durch Rechtsgeschäft ausgeschlossen oder beschränkt werden. Hiervon macht u. a. § 12 Abs. 1 WEG eine Ausnahme, wonach als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden kann, daß ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten, z. B. des Verwalters, bedarf. Die Ausnahme, die § 12 WEG von dem Grundsatz des § 137 BGB macht, läßt nur die Vereinbarung eines Zustimmungserfordernisses zu. Sie kann nicht erweiternd dahin ausgelegt werden (vgl. BGHZ 37, 203 /209 [= DNotZ 1963, 180 ]; BayObLG MittBayNot 1983,173/174;Weitnauer WEG 6. Aufl. § 12 Rdnr. 1 b; BGB-RGRK 12. Aufl. § 12 WEG Rdnr. 2), daß auch das Verbot der Veräußerung oder das Gebot der, Veräußerung nur an bestimmte Personen zulässig ist. Inwieweit außer der Veräußerung auch sonstige Maßnahmen (Belastung, Gebrauchsüberlassung o. ä.) dem Zustimmungserfordernis des § 12 Abs. 1 WEG unterstellt werden können (vgl. hierzu Weitnauer a.a.O.; Soergel BGB 11. Aufl. § 12 WEG Rdnr. 8 m. Nachw.), ist unerheblich. Dies schließt nicht aus, daß der Wohnungseigentümer sich schuldrechtlich verpflichten kann, über sein Wohnungseigentum nicht oder nur in bestimmter Weise zu verfügen ( § 137 Satz 2 BGB ). Geschieht dies durch eine Vereinbarung (Teilungserklärung), so kann dies auch als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen werden (§ 10 Abs. 2 WEG). Die hierdurch eintretende „dingliche Wirkung" besteht aber nur in der Bindung des Sonderrechtsnachfolgers des verfügenden Wohnungseigentümers; die Unwirksamkeitsfolge des § 12 Abs. 3 Satz 1, WEG tritt hierdurch nicht ein (Weitnauer Rdnr. 1 c, BGB-RGRK Rdnr. 3, je zu § 12 WEG). Eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG ist deshalb nicht gegeben. b) Auch das Gesetz zur Förderung des Bergarbeiterwohnungsbaues im Kohlenbergbau (Bergarbeiterwohnungsbaugesetz) i.d.F. vom 4.5.1957 (BGBl 1 S. 418), geändert durch Gesetz vom 24.8.1965 (BGBl 1 S. 909), enthält weder eine gesetzliche Veräußerungsbeschränkung noch läßt es zu, daß eine Veräußerungsbeschränkung vereinbart wird, die eine dennoch vorgenommene Veräußerung unwirksam machen würde. aa) Unabhängig von § 12 WEG sind allerdings auch öffentlich-rechtliche Veräußerungsbeschränkungen vom Grundbuchamt zu beachten (vgl. Bärmann/Pick/Merle WEG 5. Aufl. § 12 Rdnr. 14). Das Bergarbeiterwohnungsbaugesetz enthält eine solche Veräußerungsbeschränkung aber nicht. Wird die Errichtung von Wohnungen mit Mitteln des Treuhandvermögens gefördert, so soll zwar nach § 5 Abs. 2 BergArbWoBauG auch bei Wohnungseigentum in geeigneter Weise darauf hingewirkt werden, daß die Zweckbindung des § 5 Abs. 1 BergArbWoBauG - Benutzung der Wohnung nur durch Wohnungsberechtigte i.S. des § 4 BergArbWoBauG (vgl. hierzu BGH MDR 1971, 286 f.) — in geeigneter Weise auf einen angemessenen Zeitraum, jedoch nicht über 10 Jahre hinaus, sichergestellt ist. Diese Bestimmung hat aber — abgesehen davon, daß die Frist des § 5 Abs. 2 BergArbWoBauG im vorliegenden Fall abgelaufen sein wird — keine gesetzliche Veräußerungsbeschränkung zum Inhalt. Auch aus § 6 BergArbWoBauG (i.V.m. § 1 der Verordnung vom 20.10.1965, GVBI S. 308, m.spät.Änd.), der zudem nur die Vermietung und sonstige Gebrauchsüberlassung durch den Eigentümer, nicht aber die Veräußerung regelt, läßt sich eine solche Beschränkung nicht entnehmen. bb) § 5 Abs. 2 BergArbWoBauG läßt entgegen der Auffassung des Landgerichts auch nicht eine (noch dazu zeitlich unbegrenzte) dinglich wirksame Vereinbarung eines Veräußerungsverbots zu. In welcher Weise auch bei Eigentumswohnungen die Zweckbindung des Bergarbeiterwohnungsbaugesetzes sichergestellt werden soll, ist dort nicht gesagt (vgl. zum Wohnungsbesetzungsrecht eingehend BayObLGZ 88 MittBayNot 1984 Heft 2 -1982, 184/186 ff. [= MittBayNot 1982, 122 ] m. Nachw.). Daß 'es auch rechtlich zulässig sein sollte, den Wohnungseigentümer in Abweichung von § 137 Satz 1 BGB mit dinglicher Wirkung an der Veräußerung seines Wohnungseigentums an nicht Wohnungsberechtigte zu hindern, hätte im Gesetz besonders zum Ausdruck kommen müssen. Auch in § 5 Abs. 1 Satz 2 BergArbWoBauG ist die Veräußerungsbeschränkung als Mittel zur Erreichung der Zweckbindung nicht genannt. Nicht entscheidend ist schließlich, ob der Verwalter im Rahmen der von ihm zu erteilenden Zustimmung die Einhaltung der Vorschriften des Bergarbeiterwohnungsbaugesetzes zu beachten hat und ob dies im vorliegenden Fall geschehen ist. Denn die — hier erforderliche — Zustimmung des Verwalters ist dem Grundbuchamt vorgelegt worden. Eine weitere Prüfungsbefugnis kommt dem Grundbuchamt in die• sem Zusammenhang nicht zu. 3. Die Vorentscheidungen können deshalb keinen Bestand haben. Die Sache ist zur anderweiten Behandlung und Entscheidung über den Eintragungsantrag an das Grundbuchamt zurückzugeben. B. GBO §§ 19, 29; GBVfg § 15 Abs. 1 (Zur Eintragung einer Bank unter der Firma ihrer Zweigniederlassung) Soll eine Bank als Grundpfandrechtsgläubiger unter der Firma ihrer Zweigniederlassung eingetragen werden, so hat das Grundbuchamt nicht zu prüfen, ob die Zweigniederlassung besteht und die Grundschuld zu deren Geschäftsbe• reich gehört. Der erläuternde Hinweis auf den Hauptsitz schadet nicht. (Leitsatz des Einsenders) LG Berlin, Beschluß vom 2.2.1983 — 84 T 15/83 — mitgeteilt von Notar Jürgen Kirchner, Würzburg Aus dem Tatbestand: Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 10.12.1982 bewilligte und beantragte die Eigentümerin die Eintragung einer Grundschuld von 32.000,— DM nebst 18% Zinsen „für die D. Bank AG Filiale W. (Juristischer Sitz: F.)" an ihrem Grundstück. Der Urkundsnotar reichte die Urkunde zum Vollzug unter Hinweis auf § 15 GBO im Namen aller Antragsberechtigten ein. Mit Zwischenverfügung vom 23.12.1982 verlangte der Rechtspfleger eine klarstellende Erklärung der Eigentümerin in der Form des § 29 GBO, in welcher die Gläubigerin gemäß § 15 Abs. 1 Buchstabe b) GBVfg zutreffend und zweifelsfrei bezeichnet sei. Vorsorglich wies er darauf hin, daß, falls die „Filiale W." die Berechtigte sein solle und diese eine selbständige, im Handelsregister des Amtsgerichts W. eingetragene Zweigniederlassung sei, der Sitz selbstverständlich nicht F. sein könne. Hiergegen legte der Urkundsnotar mit Schriftsatz vom 30.12.1982 Er• Innerung ein. Er machte geltend, es ergebe sich eindeutig aus dem Formular, daß die Grundschuld für die Filiale W., die im Handelsregister eingetragen sei, eingetragen werden solle. Darunter stehe lediglich erklärend in Klammern, wo sich der Hauptsitz befinde. Der Rechtspfleger und der Grundbuchrichter halfen der Erinnerung nicht ab. Der Grundbuchrichter legte die Sache dem Landgericht zur Entscheidung vor. Aus den Gründen: Die Beschwerde ist begründet. Der Rechtspfleger hat zu Unrecht eine Klarstellung der Eintragungsbewilligung verlangt. Bei der Eintragung einer Grundschuld wie auch eines anderen Rechtes hat das Grundbuchamt grundsätzlich nicht zu prüfen, ob der Erwerber noch lebt, ebensowenig, ob eine juristische Person besteht, wenn sie überhaupt auf Grund ihrer Bezeichnung als rechtsfähige Person bestehen kann MittBayNot 1984 Heft 2 (Horber, GBO, 15. Aufl. § 19 Anm. 6 a). Daraus folgt, daß das Grundbuchamt auch nicht der Frage nachzugehen hat, ob die juristische Person unter der Firma im Handelsregister eingetragen ist, mit der sie im Grundbuch eingetragen werden soll. Etwas anderes gilt nur, wenn das Grundbuchamt berechtigte Zweifel hat, ob die juristische Person diejenige Firma führt, unter der sie gemäß § 15 Abs. 1 Buchstabe b) GBVerf eingetragen werden soll. Alsdann wäre das. Grundbuchamt berechtigt, diesen Zweifeln nachzugehen, da es nicht seine Hand dazu reichen darf, das Grundbuch unrichtig zu machen_(Horber, a.a.O., Grundzüge 7 B vor § 13). Solche Zweifel sind hier aber nicht gerechtfertigt. Seit der Entscheidung des Reichsgerichts vom 1.11.1905 ( RGZ 62, 7 ) ist anerkannt, daß eine Aktiengesellschaft, die befugt ist, ihre Geschäfte am Ort ihrer Zweigniederlassung unter einer an• deren Firma als derjenigen am Ort der Hauptniederlassung zu führen, und diese im Handelsregister am Ort der Niederlassung einzutragen hat ( § 42 AktG , siehe auch Barz in Großkomm. AktG, § 42 Anm. 6) im Grundbuch mit der am Ort der Zweigniederlassung geführten Firma eingetragen werden muß, wenn sie im Geschäftsbereich ihrer Niederlassung ein in das Grundbuch einzutragendes Recht erwerben will. Denn nach Auffassung des Reichsgerichtes führt die Aktiengesellschaft die. Firma am Ort ihrer Niederlassung als ihren einzigen Namen (RGZ a.a.O., 9, 10; siehe auch KGJ 32 A 199; BayObLGZ 1972, 373 , 377; Horber, a.a.O., § 44 Anh. Anm. 2 D c). Das BayObLG (a.a.O.) hat allerdings erwogen, ob . die Aktiengesellschaft bei solchen Geschäften nicht auch unter dem am Ort der Hauptniederlassung geführten Namen in das Grundbuch eingetragen werden kann. Es läßt sich daher nicht bezweifeln, daß die Erwerberin unter der Firma „D. Bank Aktiengesellschaft Filiale W." eingetragen werden kann. Dabei hat das Grundbuchamt nicht zu prüfen, ob die Erwerberin in W. eine Niederlassung unterhält, diese im Handelsregister eingetragen ist und die angegebene Firma der Eintragung im Handelsregister entspricht sowie, ob die Grundschuld auf einem Geschäft beruht, das die Erwerberin am Ort ihrer Niederlassung in W. abgeschlossen hat. Dabei sei das Grundbuchamt noch darauf hingewiesen, daß eine Zweigniederlassung nicht selbständiger Träger von Rechten und Pflichten sein kann (RG a.a.O., 8). Den in Klammer gesetzten Hinweis auf den juristischen Sitz der Aktiengesellschaft hat das Grundbuchamt mißverstanden. Hiermit soll nicht etwa gesagt werden, daß sich der Sitz der Zweigniederlassung in F. befindet. Der Ort einer Zweigniederlassung wird niemals als Sitz bezeichnet. Sitz einer Aktiengesellschaft ist gemäß § 5 Abs. 1 AktG der Ort, den die Satzung bestimmt. Wo die Aktiengesellschaft ihren Sitz hat, hat sie auch ihre Hauptniederlassung (Barz in Komm.AktG § 42 Anm. 2). Mit dem Hinweis auf F. ist hier nur der Ort gemeint, wo die Aktiengesellschaft ihren Sitz i.S. von § 5 AktG hat. Dies ist nicht mißzuverstehen, da der Rechtsbegriff des Sitzes eindeutig ist. 9. BundesbauG § 24 Abs. 5 Satz. 2 und 3 (Zum gemeindlichen Vorkaufsrecht bei Wohnungseigentum) Dem Grundbuchamt ist grundsätzlich auch bei Veräußerung• von Wohnungseigentum (oder eines Miteigentumsbruchteils) das Nichtbestehen oder die Nichtausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts durch eine Bescheinigung der Gemeinde nachzuweisen. BGH, Beschluß vom 16.2.1984 — V ZB 24/83 - mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Anmerkung der Schriftleitung: Die Entscheidung wird mit Begründung demnächst in der DNotZ veröffentlicht. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BayObLG Erscheinungsdatum: 27.03.1984 Aktenzeichen: BReg. 2 Z 25/84 Erschienen in: MittBayNot 1984, 88-89 Normen in Titel: WEG § 12; BGB § 137; BergArbWoBauG § 5