V ZR 25/80

Zurück BGH 12. Februar 1981 V ZR 25/80 BGB §§ 459, 434, 912 Entschuldigter Überbau als Sachmangel Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau die Ablösung mit Schuldnachlaß für Alt-Darlehen ganz weg. Für alle übrigen Baudarlehen verbleibt es - wie bisher - bei der Möglichkeit einer vorzeitigen Ablösung mit Schuldnachlaß gemäß § 69 II. WoBauG. c) Bei einer Ablösung mit Schuldnachlaß beträgt die Nachwirkungsfrist nach § 16 Abs. 5 Satz 1 WoBiG längstens acht Jahre Ein vorzeitiges Freiwerden von der Wohnungsbindung kann durch freiwillige vollständige Nachzahlung des Schuldnachlasses erreicht werden, wobei die gleichen Grundsätze wie bei einer Vollrückzahlung gelten. Der Schuldnachlaß kann gemäß § 69 Abs. 3 II. WoBauG bei einem Verstoß gegen die in § 69 Abs. 21!. WoBauG genannten Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes, ferner auch bei einer Veräußerung an einen Nicht-Wohnberechtigten. widerrufen werden. Durch den Widerruf wird der Schuldnachlaß aufgehoben. Der bereits zur vorzeitigen Ablösung gezahlte Betrag kann nicht zurückverlangt werden, sondern wird als außerplanmäßige Tilgung des Darlehens angesehen. Die Darlehensrestschuld lebt wieder auf und ist weiter planmäßig zu tilgen, sofern das wieder aufgelebte Darlehen aufgrund des Verstoßes nicht zusätzlich fristlos gekündigt wird. Wird der Schuldnachlaß widerrufen und das wiederaufgelebte Darlehen fristlos gekündigt, so richtet sich der Endtermin der Bindungen nach § 15 Abs. 1 Buchst b) WoBiG_ Die Wohnungsbindung besteht also weiter längstens auf die Dauer von zehn Jahren nach der Rückzahlung des Schuldnachlasses6. Erfolgt keine fristlose Kündigung, so ist bei weiterer planmäßiger Tilgung für die Beendigung der Bindungen § 15 Abs. 1 Buchst. a) WoBiG einschlägig. Es besteht dann auch die Möglichkeit einer freiwilligen vorzeitigen Rückzahlung des Schuldnachlasses nach § 16 Abs. 5 WoBiG, wenn kein Verstoß in dem dargelegten Sinne mehr vorliegt. 3. Neuerungen durch das 2. Haushaltsstrukturgesetz Das in den letzten Dezembertagen 1981 verkündete 2. Haushattsstrukturgesete hat neben dem bereits oben unter 2. b) angesprochenen Wegfall des Schuldnachlasses für sog. AltDarlehen folgende, auch für die notarielle Praxis nicht unwichtige Neuregelungen gebracht: a) Die Möglichkeit einer höheren Verzinsung öffentlicher Baudarlehen, insbesondere sog. Alt-Darlehen (§ 18 a WoBiG n.. F.). b) Die Möglichkeit, durch eine vorzeitige freiwillige vollständige Rückzahlung der öffentlichen Mittel nach Ablauf von sechs Monaten von der Kostenmiete (§ 8 WoBiG) zur ortsüblichen Vergleichsmiete überzugehen (§ 16 a WoBiG)1. Dann liegt nur eine teilweise Lockerung der Bindungen, nicht der Wegfall der Wohnungsbindung insgesamt Bestehen bleibt die Belegungsbindunge Der Endtermin der Eigenschaft „öffentlich gefördert" richtet sich wie bisher nach §§ 15, 16 WoBiG. Die Neuregelung gilt nach § 16 a Abs. 1 WoBIG n.F. nur tür Gemeinden unter 200 000 Einwohnern. wobei die Landesregierungen überdies nach § 16a Abs. 2 WoBiG durch Rechtsverordnung Gemeinden bestimmen können, in denen der Übergang von der Kostenmiete zur Vergleichsmiete durch freiwillige vollständige Rückzahlung nicht möglich sein soll. Dies ist ein unbefriedigendes Ergebnis, da die Länder durch Rechtsverordnung - sozusagen flächendeckend die Anwendung des § 16 a Abs. 1 WoBiG n. F., außer Kraft setzen könnena. c) Die Möglichkeit der Länder, durch Rechtsverordnung in Städten mit mehr als 300 000 Einwohnern und in mit diesen wirtschaftlich zusammenhängenden Gemeinden die Inhaber öffentlich geförderter Wohnungen zu einer sog. Ausgleichszahlung heranzuziehenla Die Ausgleichszahlung ist nach § 1 Abs. 3 AFWoG nach dem Maß der Überschreitung der Einkommensgrenze des § 25 Abs. 1 und 2 Il. WoBauG gestaffelt, wird je Quadratmeter Wohnfläche aufgeschlagen und ist monatlich zu entrichten. Die Zahlungsverpflichtung trifft zwar grundsätzlich den jeweiligen Wohnungsinhaber, ist aber m. E. eine persönliche Schuld, so daß der Erwerber einer solchen Wohnung nicht für etwaige Rückstände des Vorgängers, sondern selbst erst ab Besitzübergang haftet. Für die Heranziehung zu einer Fehlbelegungsabgabe gibt es zahlreiche sachliche und persönliche Ausnahmen (§ 2 AFWoG). So ist eine Ausgleichszahlung insbesondere nicht bei einer vorn Eigentümer selbst genutzten Wohnung in einem Eigenheim (§ 9 II. WoBauG), Eigensiedlung (§ 10 II WoBauG) oder Eigentumswohnung (§ 12 II. WoBauG) zu entrichten. Rechtsp 1. Schuldrecht - Entschuldigter Überbau als Sachmangel rechung ausgeschlossen, euch haftet die Verkäuferin nicht für Fehler oder Mängel des Grundstücks. Jedoch haftet die Verkäuferin für die 1,-relheit des Grundstücks von Lasten und Beschränkungen, von Rechten und Ansprüchen Dritter, mögen sie im Grundbuch eingetragen sein oder nicht Ein angrenzendes Grundstück verkaufte die Beklagte im November 1977 an die X.-GmbH. Diese hatte schon vorher auf dem Grundstück ein Gebäude errichtet Die Bodenplatte des Fundaments dieses Gebäudes ragt unterirdisch bis zu 1 m tief In das Grundstück des Klägers hinein. Der Kläger sieht darin einen Mangel seines Grundstücks, für den die Beklagte als Verkäuferin einstehen müsse. Er hat behauptet, durch die erforderliche Überbrückung der überstehenden Bodenplatte seien Ihm hei der Bebauung seines Grundstücks 18 320.01 DM mehrkosten entstanden. Die auf Zahlung dieses Betrages mit Zinsen gerichtete Klage hat das LG abgewiesen. Das Berufungsgericht hat den Klagenspruch für dem Grunde nach gerechtfertigt erklärt und die Revision zugelassen. Die Beklagte erstrebt mit der Revision die Wiederherstellung des LGUrteils. Urteil vom 13. 2. 1981 - V ZR 25180 -) BGB §§ 469, 434, 912 Ein entschuldigter Überbau auf einem zwecks Bebauung gekauften Grundstück stellt keinen Rechtsmangel dar, kann aber ein Sachmangel sein,. Zum Sachverhalt: Der Kläger verfangt von der Beklagten Schadensersatz wegen eines Überbaus auf einem Grundstück, das ihm die Beklagte verkauft hat Im Apnl 1977 kaufte der Kläger von der Beklagten das Grundstück, dessen Eigentümer er inzwischen auch geworden ist, mit der Verpflichtung. es bis spätestens Ende 1978 zu bebauen. In § 3 des notariellen Kaufvertrages heißt es: „. .. Jede Gewährleistung der Verkäuferin für Größe, Güte. Beschaffenheit und Begrenzung Ist 5 Vgl- RellInger. § 16 WoBIG, Anm. 6; VV-WoBiredG NW Ziffer 16.5: OVG Münster v_ 16. 7. 1979 - XIV A 22B/77 - bestätigt durch BVerwG v_ 12_ 12. 1979 — DVBI. 1980, 879). BGBl. I. 1523. Drucks. 9/468 -, die Wohnungsbindung bei einer freiwilligen Rückzahlung ganz entfallen zu lassen, wenn auch nur für Bewilligungen vor dem 1 1. 1980. hat sich nicht durchsetzen lesen. Heft Nr. 1/2 MitiRhNot« Januar/Februar 1982 8 S. hierzu bereits MittRhNotK 1980. 215 t9 Man denke etwa an die weitreichende Verordnung zur Bestimmung der Getaute mit erhöhtem Wohnungsbedarf nach § 16 Abs. 4 WoBindG des Landes Nordrhein-Westfalen vom 24. 1980 -GVB1 NW NU 42, S. 675 0 Gesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungsweaes, {AFViloG1 - BGBl. 11981 1542. Aus den Gründen: I. Das Berufungsgericht sieht in dem Überstehen der Bodenplatte des Gebäudes der X.-GmbH einen Überbau, den der Kläger gemäß § 912 Abs. 1 BGB zu dulden hat. Dies begegnet keinen Bedenken und wird auch von keiner Partei bezweifelt. It. 1. Den vom Kläger nach § 912 Abs. 1 BGB zu duldenden Überbau hält das Berufungsgericht für einen Rechtsmangel, so daB die Beklagte gemäß §§ 434, 440 Abs. 1, 325 Abs. 1 BGB dem Kläger für den daraus entstandenen Schaden hafte. BGH a.a.O. und LM BGB § 912 Nr. 4) bleibt jedoch der Schadensersatranspruch des Käufers gegen den Verkäufer des überbauten Grundstücks aus §§ 459, 463 BGB unbeschadet der Frage einer Vorteilsausgleichung unberührt. Maßgebend für diesen Schadensersatzanspruch ist das Interesse des Käufers daran, daß die gekaufte Sache fehlerfrei ist. Die Überbaurente soll dagegen nur den Nutzungsverlust ausgleichen, den der Eigentümer des überbauten Grundstücks erleidet, wobei der Verkehrswert der überbauten Räche zur Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend ist (vgl. BGHZ 57, 304, 306 ff. DNotZ 1972, 170 ; 65, 395, 397, 398). Dagegen wendet sich die Revision mit Recht. 2. In Rechtsprechung und Schrifttum ist von jeher anerkannt, daß nachbarrechtliche Beschränkungen des Eigentums an einem gekauften Grundstück trotz ihrer privatrechtlichen Natur nicht zu den Rechtsmängeln gehören, für die der Verkäufer nach §§ 434 ff. BGB haftet (vgl. RG WarnRspr 1916 Nr. 181 - Notwegrecht -; OLG Marienwerder OLGE 22, 239 Vorbauungs- und Vergitterungsrecht -; KG OLGE 24, 317 Fensterrecht -; OLG Posen Recht 1907 Nr. 1996 - Fensterrecht -; Enneccerus/Lehmann, 15. Beerb., § 10611 1 c; RGRK/ Mezger, 12. Aufl. § 434 BGB , Rd.-Nr. 6 a. E.; Staudinger/ Köhler, 12. Aufl., § 434 BGB , Rd.-Nr. 9; MünchKomm/Westermann, § 434 BGB , Rd.-Nr. 8; Erman/Weitnauer, 6. Aufl., § 434 BGB, Rd.-Nr. 4). Ein Überbau, den der Eigentümer des beeinträchtigten Grundstücks gemäß § 912 Abs. 1 BGB dulden muß, macht davon keine Ausnahme. Der Überbauende hat kein Recht wahrgenommen, das von ihm (oder seinen Rechtsnachfolgern) gegen den Käufer des überbauten Grundstücks geltend gemacht werden könnte. Der Eigentümer des beeinträchtigten Grundstücks muß nur den entstandenen Überbau dulden, er kann nicht nach § 1014 Abs. 1 Satz 1 BGB seine Beseitigung verlangen, weil dieser Anspruch kraft Gesetzes ( § 912 Abs. 1 BGB ) ausgeschlossen Ist ( §§ 903, 1004 Abs. 2 BGB ); Insoweit ist sein Eigentum beschränkt. (vgl. Meisner/Stem/Hodes, Nachbarrecht, 5. Aufl., § 24 II, S. 479, 480 und § 24 VI, S. 491, 492). Ähnlichkeiten des zu duldenden Überbaus mit einer Grunddienstbarkelt (vgl. RGZ 160, 166 , 179; RGRK/Augustin, 12 Aufl., § 912 BGB , Rd.Nr. 19) sind demgegenüber kein Grund, den durch die Duldungsptticht Begünstigten als Inhaber eines Rechts im Sinne des § 434 BGB anzusehen. III, Für eineabschließende Entscheidung ist die Sache jedoch noch nicht reif. Der geltend gemachte Schadensersatzanspruch kann dem Kläger aufgrund der §§ 459 Abs. 1, 463 Satz 2, 476 BGB zustehen. 1. Die von dem Gebäude der X.-GmbH über die Grenze vorstehende Fundamentplatte. deren Vorhandensein der Kläger dulden muß, Ist ein Fehler ( § 459 Abs. 1 BGB ) des Kaufgrundstücks. Sie hat die Tauglichkeit des Kaufgrundstücks zu dem nach dem Kaufvertrag vorausgesetzten Gebrauch nicht unerheblich gemindert. Das folgt schon daraus, daß der Kläger den Überbau dulden muß. Diese Duldungspflicht, also eine rechtliche Beziehung der Sache zur Umwelt, schliei3t die Annahme eines Sachmangels nicht aus. Ein solcher kann sich auch aus rechtlichen Beziehungen der Sache zur Umwelt ergeben (vgl. Senatsurteile BGHZ 67, 134— DNotZ 1977, 104 und 70, 47, 49, 50— DNotZ 1978, 233 m. w. N.). Die den Kläger als Eigentümer des überbauten Grundstücks treffende Duldungspflicht aus § 912 Abs. 1 BGB beruht auf der Beschaffenheit des Grundstücks, nämlich dem Vorhandensein des Überbaus und der Nachbarschaft zu dem Grundstück, von dem dieser ausgeht. Z § 912 BGB schließt einen Schadensersatzanspruch des Klägers gemäß §§ 459 Abs. 1, 463 BGB nicht aus. Ein etwaiger Anspruch auf Überbaurente ( §§ 912 Abs. 2, 913 Abs. 1 BGB ) würde zwar Schadensersatzansprüchen im Verhältnis der an dem Überbau beteiligten Grundstückseigentümer entgegenstehen (vgl. Senatsurteil BGHZ 57, 304 , 308, 309 — DNotZ 1972, 170). Ebenso wie Schadensersatzansprüche des Eigentümers des 'überbauten Grundstücks gegen Dritte (vgl. 2. Llegenschafterecht/Gnmdbuchrecht - Auflassung en In Giltergemeirachaft lebende Ehegatten (BayObLG. Beschluß vom 19. 11. 1981 - BReg. 2 Z 75/81 mitgeteilt von Notar Dr. Ludwig Röll, Günzberg) BGB §el 925; 1416 Wird ein Grundstück an In Getergemeinechaft labende Ehegatten als Pattelgentürner je zur Hälfte aufgelassen und werden die Erwerber euch als Bruchteilseigentümer Im Grundbuch eingetragen, so erwerben sie das Eigentum als Miteigentümer je zur Hälfte, sobald sie das Grundstück ehevertraglich zum Vorbehaltsgut beider Ehegatten erklären. (Leitsatz des Elnsenders) Aus den Gründen: 1 Das LG hat seine Entscheidung im wesentlichen wie folgt begründet Solle ein Grundstück an mehrere Personen aufgelassen werden, so müsse sich die Einigung auch auf die Art des Gemeinschaftsverhältnisses der Erwerber beziehen. Dies ergebe sich aus dem sachenrechtlichen Bestimmtheltsgrundsatz, wie er formellrechtlich in § 47 GBO zum Ausdruck komme. Angesichts der vielfach möglichen gemeinschaftlichen Rechte und Ihrer unterschiedlichen Ausgestaltung sei die richtige Angabe des entsprechenden Gemeinschaftsverhältnisses als "wesentlicher Bestandteil" der Auflassung anzusehen. Werde daher, wie hier, an Ehegatten, die Gütergemeinschaft vereinbart hätten, ein Grundstück zu Miteigentum (Bruchteilseigentum) aufgelassen, so sei diese Auflassung materiell unwirksam. Da diese Unwirksamkeit weder aufschiebend noch auflösend bedingt sei, könne auch ein späteres Verhalten der Beteiligten - hier die Vereinbarung von Vorbehaltsgut - diese Auflassung nicht mehr wirksam machen. Dle vom Grundbuchamt erlassene Zwischenverfügung sei deshalb-zu Recht ergangen. Die Kammer befinde sich insoweit in Übereinstimmung mit der herrschenden Auffassung in der Rechtsprechung. 2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. a) Die Beteiligten zu 1) sind aufgrund der in der Urkunde vom 25. 5. 1979 erklärten Auflassung entweder bereits mit der Eintragung Im Jahre 1979 Eigentümer des fraglichen Grundstücks (in Gütergemeinschaft vgl. § 1418 Abs. 1 Setz 2, Abs. 2 BGB) geworden. Dies wäre dann der Fall, wenn der Auffassung zu folgen wäre, nach der Ehegatten, die in Gütergemeinschaft leben und nach der Auflassung Miteigentum zu Bruchteilen erwerben sollen, auch dann ein Grundstück - nach einer „logischen Sekunde" des Durchgangserwerbs - zum Gesamtgut erwerben (so OLG Köln MittRhNotK 1981, 187 ; LG Bonn MittRhNotK 1981, 66 ; Rehle, DNotZ 1979. 196: Tiedtke, FamRZ 1979, 370 ; anders die auch vorn Senat zuletzt BayObLGZ 1978, 335 — DNotZ 1979, 216 - vertretene, in der Rechtsprechung überwiegende Ansicht; vgl. OLG Hei Nr. 1/2 MittRhNedit Januar/Febnau 1982 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 12.02.1981 Aktenzeichen: V ZR 25/80 Erschienen in: MittRhNotK 1982, 13 Normen in Titel: BGB §§ 459, 434, 912