V ZR 143/79

Zurück Kammergericht 30. Juni 1980 10 U 1011/80 BGB §§ 633 ff., 637 Notariell beurkundete Verträge und AGB Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau In Nr. X der mit den anderen Käufern bereits 1972 geschlossenen Kaufverträge findet sich folgende Vereinbarung: „Die Verkäuferin haftet für ungehinderten Besitz- und Eigentumsübergang sowie dafür, daß der Vertragsgegenstand frei von irgendwelchen Rechten Dritter, -mit Ausnahme der etwa übernommenen und der zur Finanzierung des Vertragsobjektes noch zur Eintragung gelangenden Belastungen, auf den Käufer übergeht. 1 Die Verkäuferin haftet für alle diejenigen Sachmängel, welche bei Übergabe der Räume im Abnahmeprotokoll festgehalten sind. Mit der Übergabe tritt die Verkäuferin alle ihr gegenüber Handwerkern, ansprüche für Mängel, die zum Zeitpunkt der Übergabe noch nicht festgestellt worden sind oder noch nicht erkennbar waren, an den Käufer ab. Dieser nimmt die Übertragung hiermit an. Für Bau- und Leistungsmängel haften dem Käufer die Handwerker und Lieferfirmen im Rahmen der VOB. Die Verkäuferin haftet dem Käufer lediglich für die Sorgfalt, die sie als ordentlicher Kaufmann bei der Auswahl der am Bau beteiligten Firmen zu treffen hatte. Sie verpflichtet sich jedoch, dem Käufer bei Durchsetzung seiner berechtigten Gewährleistungsansprüche sachverständige Hilfe zu leisten und ihn auf Wunsch insoweit zu vertreten." Von den Terrassen der vier Obergeschoßwohnungen der Wohnanlage dringt Feuchtigkeit in das angrenzende Mauerwerk. Die Klägerin führt dies auf eine fehlerhafte Planung und Konstruktion der Terrassen und eine nicht fachgerechte Ausführung der Isolierungsarbeiten zurück. Sie hat behauptet, als Folge davon seien Schäden an verschiedenen Wohnungen entstanden. Zu deren Ersatz seien die Beklagten verpflichtet; der in § 5 des mit ihr geschlossenen Kaufvertrages vereinbarte Gewährleistungsausschluß sei unwirksam. Sie sei berechtigt, die mit der Klage verfolgten Ansprüche im eigenen Namen geltend zu machen, da die Schäden überwiegend das Gemeinschaftseigentum beträfen und die jeweiligen Wohnungseigentümer ihr die Ansprüche abgetreten hätten, soweit es sich um Schäden an deren Sondereigentum handele. . Das Landgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens der gegen die Beklagten zu 1) und 2) gerichteten Leistungs- und Feststellungsklage stattgegeben, soweit die geltend gemachten Ansprüche sich auf das Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum der Klägerin an der Wohnung Nr. 8 beziehen; die gegen die Beklagte zu 3) erhobene Klage hat es abgewiesen. Gegen das am 6. Februar 1980 zugestellte Urteil haben die Beklagten zu 1) und 2) am 4. März 1980 Berufung eingelegt. In der mündlichen Verhandlung vom 30. Juni 1980 hat die Klägerin bei ihrer persönlichen Anhörung vorgetragen, sie sei seinerzeit mit dem beurkundenden Notarvertreter, dem Rechtsanwalt K., befreundet geKammergericht, Urteil vom 30.6.1980 — 10 U 1011/80 - wesen und habe ihn gebeten, ihre Interessen bei der Ausgestaltung des dann am B. Dezember 1973 abgeschlossenen Kaufvertrages wahrzunehmen und in diesem Zusammenhang zu ihm gesagt:W. Erfüllung der Vereinbarung vom 20. September 1976 zum Erlaß des Pachtrückstandes verpflichtet hatte; denn auch bedingte Verpflichtungen in einem wesentlichen Punkt unterliegen der Formvorschrift des § 313 BGB (vgl. BGHZ 57, 394 [= DNotZ 1972, 338 ]; Senatsurteil vom 17. Oktober 1980, V ZR 143/79, NJW 1981, 1267 , 1268 re.Sp. [= MittBayNot 1981, 118]). Bei dieser Rechtslage ist die Vereinbarung vom 20. September 1976 wegen Formverstoßes nichtig ( §§ 313, 125 BGB ). Es kommt sodann darauf an, ob sich die Berufung des Klägers auf den Formmangel nach den vom Beklagten vorgetragenen Umständen gegebenenfalls als unzulässige Rechtsausübung darstellt (vgl. dazu u.a. Senatsurteile vom 19. Dezember 1956, V ZR 197/55 — unveröffentlicht —; vom 25. September 1957, V ZR 188/55, LM § 313 BGB Nr. 13; vom 18. Oktober 1974, V ZR 17/73, NJW 1975, 43 und vom 4. Juni 1975, V ZR 190/73, LM § 313 BGB Nr. 68 [= DNotZ 1976, 94 ]; Urteil des 1. Zivilsenats vom 19. Januar 1979, 1 ZR 172/76, LM § 313 BGB Nr. 80 unter II. [= DNotZ_1979, 332]). Dazu diesem Punkt jedoch tatrichterliche Feststellungen bisher nicht getroffen sind, ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zurückzuweisen. 2. BGB §§ 633 ff., 637 (Notariell beurkundete Verträge und AGB) Eine formularmäßige Klausel i.S. von Allgemeinen Geschäftsbedingungen liegt bei notariell beurkundeten Verträgen nur dann vor, wenn der Veräußerer diese Klausel vielfach oder jedenfalls in einer nicht geringen Zahl von Verträgen verwendet. Unerheblich dagegen ist, ob der Notar die Klausel in Verträgen, die er beurkundet, häufig gebraucht. (Leitsatz nicht amtlich) Aus dem Tatbestand: Die Beklagte zu 1) ließ im Jahre 1972 die aus acht Wohnungen bestehende Wohnanlage in B., H.-Straße23 und 23 A errichten. Im gleichen Jahr verkaufte sie die Wohnungen als Eigentumswohnungen, darunter die Wohnung Nr. 8 an den Geschäftsführer der Beklagten zu 2). Dieser Vertrag wurde im Jahre 1973 wieder aufgehoben. Durch notariellen Vertrag vom B. Dezember 1973 verkaufte die Beklagte zu 1) diese Wohnung dann an die Klägerin, der die Wohnung bereits am 1. Dezember 1973 übergeben wurde. Die Firma B. GmbH, die frühere Beklagte zu 3) und jetzige Streitverkündete, führte die Dachdeckungsarbeiten und die Terrassenabdichtung an dem Bauvorhaben durch, der Bauunternehmer H., dem die Klägerin bereits in erster Instanz den Streit verkündet hatte, leistete die Arbeiten des Bauhauptgewerbes. In § 5 Abs. 1 und 2 des mit der Klägerin geschlossenen Kaufvertrages ist folgendes vereinbart worden: „Das Wohnungseigentum wird, soweit im Nachstehenden nichts anderes geregelt, verkauft, wie es steht und liegt, ohne Gewähr für offene oder geheime Mängel und Fehler, also in dem Zustand, in dem es sich befindet und der Käuferin bekannt ist. Soweit der Verkäuferin noch Ansprüche auf Mängelbeseitigung gegenüber Handwerkern und Lieferfirmen zustehen, die ihr im Rahmen der VOB haften, tritt sie diese Ansprüche hiermit an die Käuferin ab. Die Käuferin nimmt die Abtretung an. Die Verkäuferin verpflichtet sich — auf Wunsch —, die Käuferin bei Geltendmachung berechtigter Sachmängelansprüche unentgeltlich zu vertreten. Kostenansprüche, die dadurch entstehen, daß der unterliegende Dritte (Handwerker bzw. Lieferant) seiner Zahlungs- bzw. Nachbesserungsverpflichtung aus Unvermögen nicht nachkommen kann, tragen die Parteien zur Hälfte." mach' mal, wahre meine Interessen!" Der Geschäftsführer der Beklagten zu 2) hat auf Befragen des Gerichts erklärt, daß die Beklagten an der Formulierung des Kaufvertrages nicht mitgewirkt hätten. Der Anwalt der Klägerin hat erklärt, daß der Notarvertreter K. einen von ihm häufig verwandten Vertragstext benutzt habe. Aus den Gründen: Die Berufung der Beklagten zu 1-) und 2) ist zulässig; sie hat auch in der Sache Erfolg. 1. Die Klägerin ist zur Geltendmachung von Mängelgewährleistungsansprüchen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums und ihres Sondereigentums aktiv legitimiert. Dies bedarf, soweit es sich um das Sondereigentum der Klägerin handelt, keiner näheren Darlegung. 1.Wie schon das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, ist die Klägerin befugt, die Klageansprüche, auch soweit sie das Gemeinschaftseigentum betreffen, allein geltend zu machen, da es sich dabei um schuldrechtliche Ansprüche handelt, die aus dem Vertragsverhältnis der Parteien hervorgegangen sind (vgl. BGH in NJW 1977, 1336 , 1338 [= MittBayNot 1977, 110 ]). Hiergegen wenden sich die Beklagten zu 1) und 2) mit der Berufung auch nicht. 2. Zu Unrecht machen sie indessen geltend, die Klägerin könne Ansprüche aus dem Gemeinschaftseigentum deshalb nicht durchsetzen, weil die jetzigen Eigentümer der L MittBayNot 1982 Heft 1 Wohnungen 3, 4, 5 und 7 nicht Erstkäufer seien, die von der Beklagten zu 1) gekauft hätten, sondern Zweitkäufer, die ihre Anteile von den Erstkäufern erworben hätten; diese Zweitkäufer hätten keine werkvertraglichen Nachbesserungsansprüche gegen sie, die Beklagten zu 1) und 2). Letzteres ist zwar richtig, aber unerheblich. Denn die Klägerin ist — wie oben unter Nr. 1) ausgeführt — berechtigt, Ansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum allein zu verfolgen, so daß sich ihre Sachbefugnis nicht aus ihr etwa abgetretenen Rechten der angeblichen Zweitkäufer ableitet. 3. Ohne Erfolg bleibt ferner der Einwand der Beklagten zu 1) und 2), die Wohnungen 1,2 und 6 befänden sich in der Wohnanlage H: Straße.23 und hätten somit keinerlei Beziehungen zur Wohnanlage 23 A, in der sich die Wohnung Nr. 8 der Klägerin befindet. Dieses Vorbringen der Beklagten ist in tatsächlicher Hinsicht unrichtig. Denn die Eigentümergemeinschaft besteht aus den Wohnungseigentümern der aus den Häusern H.-Straße 23 und 23 A bestehenden Gesamtanlage. II. Die Beklagten zu 1) .und 2) haften der Klägerin jedoch nicht für die vorhandenen Mängel, da sie ihre Gewährleistung wirksam ausgeschlossen haben. 1. Auf die Rechtsbeziehungen der Parteien dieses Rechtsstreits ist Werkvertragsrecht anzuwenden. Dies ist entgegen der Ansicht der Beklagten zu 1) und 2) auch dann der Fall, wenn die Wohnung der Klägerin im Zeitpunkt des Erwerbs bereits fertig hergestellt war (vgl. BGH in NJW 1977, 1336 [= MittBayNot 1977, 110 ]). 2. Unabhängig hiervon kann eine Unwirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses in.§ 5 Abs: 1 und 2 des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrages nicht — wie die Klägerin meint — aus der Erwägung hergeleitet werden, daß diese Vereinbarung einer- vom Gericht vorzunehmenden Inhaltskontrolle nicht standhalte. Denn die vom Bundesgerichtshof .schon vor dem Inkrafttreten des AGB-Gesetzes entwickelten Grundsätze über die Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Formularverträgen finden auf den vorliegenden Fall keine Anwendung, weil es sich bei der von den Parteien getroffenen Vereinbarung über den Gewährleistungsausschluß der Beklagten zu 1) nicht um eine formularmäßige Klausel handelt. Dies schon deshalb nicht, weil sie weder von der Beklagten zu 1) einseitig festgelegt noch „in einer nicht geringen Zahl von Verträgen gleichlautend" von ihr verwandt wird (vgl. BGHZ 62, 251 , 253 [= MittBayNot 1974, 119 ]; BGH in DNotZ 1975, 715 , 716 [= MittBayNot 1975, 159 ]). Wie die Klägerin selbst vorgetragen hat, ist der Kaufvertrag der Parteien nämlich vom amtierenden Notarvertreter und nicht von der Beklagten zu 1) entworfen worden. Dabei ist es unerheblich, ob der Notarvertreter möglicherweise die von ihm formulierte Freizeichnungsklausel in den Verträgen, die er beurkundet, häufig verwendet. Denn für den Charakter eines Formularvertrages ist auch bei notariell beurkundeten Verträgen maßgebend, ob die Veräußererseite formularmäßige Klauseln „vielfach" oder jedenfalls „in einer nicht geringen Zahl" verwendet (vgl. BGH aaO). Das aber ist hier. auch nach dem Vortrag der Klägerin nicht der Fall. Sie hat nicht behauptet, daß die Beklagte zu 1) eine Vereinbarung wie in § 5 Abs. 1 und 2 des mit ihr geschlossenen Vertrages in irgendeinem anderen Vertrag verwendet hätte. Sie hat sich lediglich auf die mit den anderen sieben Wohnungseigentümern der hier in Rede stehenden Wohnungsanlage geschlossenen Verträge bezogen, die — wie zum Beispiel der von dem Notar S. am 18. Dezember 1971 beurkundete MittBayNot 1982 Heft 1 Vertrag mit den Eheleuten F. — in Nr. X eine Beschränkung der Gewährleistung der Verkäuferin enthalten. Diese Regelung ist jedoch von der zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits in § 5 Abs. 1 und 2 getroffenen Vereinbarung sowohl dem Wortlaut als auch dem Inhalt nach so verschieden, daß nicht mehr als eine einmalige Verwendung der von der Klägerin beanstandeten Klausel seitens der Beklagten zu 1) festgestellt werden kann. 3. Für die Wirksamkeit des zwischen den Parteien vereinbarten Gewährleistungsausschlusses sind daher nur die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen des BGB maßgebend, aus denen sich insoweit keine Bedenken ergeben. Insbesondere ist der Haftungsausschluß der Beklagten zu 1) nicht nach § 637 BGB nichtig, da die Klägerin selbst nicht behauptet, die Beklagte zu 1) habe ihr die fraglichen Mängel arglistig verschwiegen. Auch Anhaltspunkte für eine Sittenwidrigkeit der getroffenen Vereinbarung ( § 138 BGB ) sind weder von der Klägerin vorgetragen worden noch sonst ersichtlich. Unerheblich für die Wirkung der Freizeichnung ist es schließlich, ob die in § 5 Abs. 2 des Vertrages der Parteien vorgenommene Abtretung von Gewährleistungsansprüchen gegen Baubeteiligte noch zur Schadloshaltung der Klägerin führen kann. Denn hierauf kommt es bei einem Individualvertrag, wie er hier vorliegt, schon deshalb nicht an, weil die Beklagte zu 1) ihre Gewährleistungspflicht in einem solchen Vertrag auch hätte ausschließen dürfen, ohne irgendwelche Ansprüche gegen Dritte an die Klägerin abzutreten, weil die zu den Formularverträgen entwickelte Rechtsprechung hier nicht Platz greift (vgl. BGH in BauR 1976, 432 , 433). Anmerkung der Schriftleitung: Die Revision gegen dieses Urteil hat der BGH nichtangenommen. 3. BGB § -161, §§ 892 f. (Zur Eintragung einer Verfügungsbeschränkung zugunsten eines Erbanteilserwerbers) Zur Sicherung des Erwerbers eines ihm aufschiebend bedingt durch die Zahlung des Kaufpreises übertragenen Erbanteils kann im Grundbuch eine Verfügungsbeschränkung i.S. des § 161 BGB eingetragen werden. (Leitsatz des Einsenders) LG Nürnberg-Fürth, Beschluß vom 28. 10. 1981 — 1-3 T 5567/81 — mitgeteilt von Notar Hans Kleider, Nürnberg Aus dem Tatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 30. 6. 1981 veräußerte die Beteiligte A. ihren Hälfteanteil am noch ungeteilten Nachlaß der Erblasserin S. aufschiebend bedingt an den Beteiligten P. Zum ungeteilten Nachlaß gehört allein noch das Anwesen „Am S.-berg 1" in N. Bis zum Eintritt der Bedingung bewilligten und beantragten die Beteiligten die Eintragung einer Verfügungsbeschränkung der Veräußerin im Grundbuch. Dies wies das Grundbuchamt mit Beschluß vom 23. 7. 1981 zurück, weil eine Verfügungsbeschränkung der vorliegenden Art seiner Auffassung nach nicht eintragungsfähig sei. Dagegen wendet sich die vom Urkundsnotar namens der Beteiligten eingelegte Beschwerde. Aus den Gründen: Die zulässige Beschwerde ist begründet. 1. Nach dem Inhalt der Vollzugsurkunde ist davon auszugehen, daß die Beteiligten die Eintragung eines Vermerks Art: Entscheidung, Urteil Gericht: Kammergericht Erscheinungsdatum: 30.06.1980 Aktenzeichen: 10 U 1011/80 Erschienen in: MittBayNot 1982, 20-21 Normen in Titel: BGB §§ 633 ff., 637