V ZR 38/78

Zurück BGH 08. November 1979 V ZR 38/78 BGB § 313 Zur Formbedürttigkeit einer Vertragsänderung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau einerseits und seines durch Auflassungsvormerkung geschützten schuldrechtlichen Eigentumsverschaffungsanspruchs andererseits (Eins. M 1-47, § 20 GBO Rdnr. 129ff.), die Ert! jeweils gegliedert hat nach Voraussetzungen, Rechtswirkungen, Abtretung, Verpfändung und Pfändung jeder dieser beiden Rechtspositionen. Terminologische Klarheit (insbesondere bezüglich des schillernden Anwartschaftsbegriffs), Aufarbeitung der schwer überschaubaren Materie in kleinen (und deshalb leicht nachvollziehbaren), aufeinander aufbauenden, an alltäglichen Fallkonstellationen verdeutlichten Schritten, sorgfältige Begründung und Überprüfung jedes Ergebnisses, Hinweis auf die sich hieraus ergebenden praktischen Konsequenzen — das ist nicht nur in diesem Abschnitt für den Stil des KEHE bezeichnend, für einen Kommentar, der die auf Mißverständnissen beruhende These eines Gegensatzes zwischen Wissenschaft und Praxis ständig widerlegt und dadurch beiden dient. Notar Dr. Hermann Amann, Beilngries z IIL Rechtsprechung A. Bürgerliches Recht 1. BGB, § 313 (Zur Formbedürttigkeit einer Vertragsänderung) 1. Die Änderung eines Grundstückskaufvertrags in einem wesentlichen Punkt unter Herabsetzung des für die Gesamtleistung geschuldeten Kaufpreises bedarf der notariellen Beurkundung. 2. Zur Heilung einer formunwirksamen Vereinbarung genügt es, daß die entsprechende Willensübereinstimmung zwischen den Parteien bei der Auflassung bestand. BGH, Urteil vom 9. 11. 1979 — V ZR 38/78 — Aus dem Tatbestand: Die Klägerin verlangt von der Beklagten Schadensersatz wegen teilweiser Nichterfüllung eines Grundstückskaufvertrages. Mit notariellem Vertrag vom 11. Juni 1971 kaufte sie von der Beklagten aus deren landwirtschaftlichem Grundbesitz eine etwa 65 ha große Teilfläche zum Preis von 1,6 Millionen DM. Die Beklagte verpflichtete sich, die im Kaufareal verlaufende, der Gemeinde gehörige Wegeparzelle Flur 19 Parzelle Nr. 45 in einer Größe von 12 985 mL zu erwerben und an die Klägerin zu übertragen (§ 1 Abs. 3 des Vertrages). Mit Änderungsvertrag vom 13. Dezember 1971 paßten die Parteien das Kaufgrundstück an die inzwischen vorgenommene Vermessung an; die Beklagte verkaufte gleichzeitig an die Klägerin ein neu vermessenes Teilstück in der Größe von 2,8975 ha zum Preis von 21 000 DM. § 6 dieses Vertrages bestimmt: „Soweit in diesem Vertrag nichts anderes bestimmt ist, verbleibt es bei den Vereinbarungen der Parteien, wie sie im Kaufvertrage vom 11. Juni 1971 niedergelegt sind. Es besteht aber Einigkeit zwischen den Parteien, daß weitergehende Ansprüche aus dem Vertrage vom 11. Juni 1971 auf Übertragung von Grundbesitz zwischen den Parteien nicht mehr bestehen." In einem von den Ehemännern der Parteien unterzeichneten Übernahmeprotokoll vom 20. Dezember 1971 heißt es am Ende, daß gegenseitige Forderungen der Parteien nicht mehr bestünden. Am selben Tag unterzeichneten die Parteien eine privatschriftliche Vereinbarung folgenden Inhalts: „Die Parteien, ... sind sich darüber einig, daß die 12 985 m2 Wegefläche, die im Vertrag vom 11! Juni 1971 zuzüglich zu den verkauften 65 ha hätten verschafft werden sollen, nicht ausgeliefert worden sind. Für diese Minderfläche wird von der Kaufsumme eine Summe von 21 000 DM abgezogen." Mit notariellem Vertrag — ebenfalls vom 20. Dezember 1971 — verpflichtete sich die Gemeinde H. gegenüber der Beklagten, die Wegeparzelle Nr. 45 für einen Kaufpreis von 19 477,50 DM und einen Schenkungsbetrag von 84402,50 DM (als Ausgleich für die Folgelasten eines Bebauungsplans) an die Klägerin zu übereignen. In gesonderter Urkunde ließ die Gemeinde am selben Tag die Wegeparzelle an die Klägerin auf. Beide Verträge wurden von den Vertretern der Gemeinde vorbehaltlich der Zustimmung des Rates der Gemeinde geschlossen, die dieser am 20. Dezember 1973 unter der Voraussetzung des Zahlungseingangs erteilte. Gleichzeitig beschloß der Rat, die Ansprüche der Gemeinde aus dem Vertrag vom 20. Dezember 1971 an die Klägerin abzutreten, ersichtlich für den Fall, daß die Klägerin anstelle der Beklagten Zahlung leiste. Im Januar 1974 zahlte die Klägerin 103880 DM an die Gemeinde. Die Klägerin verlangt Erstattung dieses Betrages von der Beklagten, und zwar hilfsweise aus abgetretenem Recht der~Gemeinde. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht die Beklagte zur Zahlung eines Betrages von 82 879 DM nebst Zinsen (103 880 DM abzüglich eines Restkaufpreisteils von 21 000 DM) verurteilt. Die Revision der Beklagten führte zur Aufhebung und Zurückverweisung. Aus den Gründen: Das Berufungsgericht bejaht einen Schadensersatzanspruch der Klägerin nach § 326 BGB auf der Grundlage der in § 1 Abs. 3 des Kaufvertrages vom 11. Juni 1971 übernommenen Verschaffungspflicht für die Wegeparzelle Nr. 45. Die privatschriftliche Abänderungsvereinbarung vom 20. Dezember 1971 habe zwar den Wegfall dieser Verschaffungspflicht gegen Kaufpreisminderung zum Inhalt, ermangele aber der notwendigen notariellen Form. Dieser Mangel sei auch durch die am 30. Januar 1973 erfolgte Eigentumsüberschreibung nicht geheilt, weil ein Schreiben des Anwalts der Klägerin vom 30. Oktober 1972 erkennen lasse, daß die notwendige Willensübereinstimmung der Parteien im Sinne der privatschriftlichen Vereinbarung weder bei der Auflassung (11. Oktober 1972) noch bei der Eigentumsumschreibung (30. Januar 1973) fortbestanden habe. Diese Ausführungen halten nicht in allen Punkten revisionsrechtlicher Prüfung stand. 1. Zutreffend hält das Berufungsgericht allerdings die privatschriftliche Vereinbarung vom 20. Dezember 1971 für formbedürftig ( § 313 BGB ). Es legt die Vereinbarung dahin aus, daß in Abänderung des Vertrages vom 11. Juni 1971 die Verschaffungspflicht gegen Kaufpreisminderung enfallen sollte. Zu Unrecht meint die Revision unter Hinweis auf RGZ 77, 130, 131/132, die Parteien hätten diese Verschaffungspflicht formlos begründen (und auf die gleiche Weise aufheben) können, weil mit Rücksicht auf die grunderwerbsteuerlichen Folgen nicht davon ausgegangen werden könne, die Beklagte habe die Wegeparzelle zunächst selbst erwerben und dann auf die Klägerin übertragen wollen. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht ersichtlich den Inhalt des Vertrages MittßayNot 1980 Heft 1 vom 11. Juni 1971 - entsprechend seinem ausdrücklichen Wortlaut - gerade im gegenteiligen Sinn verstanden und dies in anderem Zusammenhang ausdrücklich hervorgehoben. Unabhängig davon war § 1 Abs. 3 des erwähnten Vertrages als Teil des Grundstückskaufvertrages formbedürftig, denn beurkundet werden müssen alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Vertragsparteien der Grundstückskaufvertrag zusammensetzt. Vergeblich verweist die Revision auf das Senatsurteil vom 26. Februar 1964 ( WM 1964, 509 ). Sie meint, die „Teilaufhebung" eines Vertrages könne nicht anders behandelt werden als die vollständige Aufhebung eines Grundstückskaufvertrages. Dabei übersieht sie, daß es hier um eine Vertragsabänderung in einem wesentlichen Punkt, unter Herabsetzung des für die Gesamtleistung geschuldeten Kaufpreises geht. Auch nach der vor dem 1. Juli 1973 geltenden Fassung von § 313 BGB war eine solche Änderung formbedürftig (vgl. BGH, NJW 1973, 37 ; NJW 1974, 271 ). Zwar sind Vertragsänderungen, die der Auflassung zeitlich nachfolgen, nicht formbedürftig (LM BGB § 313 Nr. 49; BGH, WM 1973, 576 ; Betrieb 1975, 1983). Soweit die Revision aber in diesem Zusammenhang auf die Auflassung der Wegeparzelle am 20. Dezember 1971 zwischen der Klägerin und der Gemeinde H. verweist, kann ihr dies nicht zum Erfolg verhelfen. Unabhängig davon, ob diese nicht zwischen den Parteien erklärte Auflassung im oben erwähnten Sinne von Bedeutung sein kann, wurde sie nach einem ausdrücklichen Vorbehalt erst mit Zustimmung des Rates der Gemeinde wirksam. Der entsprechende Ratsbeschluß erging am 20. Dezember 1973. Darüber hinaus kann es mit Rücksicht auf die in der Vereinbarung vom 20. Dezember 1971 enthaltene Herabsetzung des Gesamtkaufpreises nicht auf die Auflassung der Wegeparzelle, sondern nur auf die Auflassung der übrigen Grundstücke ankommen, die am 11. Oktober 1972 erklärt wurde. 2. Mit Recht rügt die Revision aber die Ausführungen des Berufungsgerichts, mit denen es eine Heilung des Formmangels ( § 313 Satz 2 BGB ) verneint. Soll eine formunwirksame Vereinbarung geheilt werden, so genügt es, daß die entsprechende Willensübereinstimmung zwischen den Parteien jedenfalls bei der Auflassung bestand (vgl. RGZ 109, 351 , 354; BGH, NJW 1978, 1577 m. w. N.). Das Berufungsgericht entnimmt aus einem Schreiben vom 30. Oktober 1972, daß nicht nur zur Zeit der Eintragung, sondern schon bei der am 11. Oktober 1972 durch eine bevollmächtigte Notariatsangestellte erklärten Auflassung eine Willensübereinstimmung zwischen den Parteien nicht mehr bestanden habe. Insoweit verweist das Berufungsgericht ohne weitere Ausführungen nur auf das erwähnte Schreiben, in dem der Anwalt der Klägerin die Beklagte auf die übernommene, bisher aber nicht erfüllte Verschaffungspflicht hinsichtlich der Wegeparzelle hinweist und dann Frist zur Erfüllung dieser Verpflichtung bis zum 5. November 1972 setzt. Da die Auflassung am 11. Oktober 1972 wäre eine ab 30. Oktober 1972 fehlende Willensübereinstimmung ohne Bedeutung. Den Ausführungen des Berufungsgerichts ist nicht zu entnehmen, aufgrund welcher, dem Schreiben zu entnehmender Anhaltspunkte es feststellen will, daß eine Willensübereinstimmung zwischen den Parteien im Sinne der Vereinbarung vom 20. Dezember 1971 auch schon am 11. Oktober 1972 gefehlt haben soll. MittBayNot 1980 Heft 1 Unerheblich ist, daß die Auflassung der Wegeparzelle am 20. Dezember 1971 erfolgte, aber erst mit Zustimmung des. Gemeinderats durch Beschluß vom 20. Dezember 1973 wirksam wurde. Für die Heilung der privatschriftlichen Vereinbarung vom 20. Dezember 1971 ist die Auflassung und Eintragung hinsichtlich der Wegeparzelle ohne jede Bedeutung. Mit der erwähnten Vereinbarung sollte die Verschaffungspflicht für die Wegeparzelle nach der Auslegung des Berufungsgerichts entfallen. Es kann deshalb im Rahmen von § 313 Satz 2 BGB nur darauf ankommen, ob der Kaufvertrag vom 11. Juni 1971 in seiner privatschriftlich geänderten Form durch Auflassung (am 11. Oktober 1972) und Eintragung (am 30. Januar 1973) vollzogen wurde. Mit der vorliegenden Begründung läßt sich das Berufungsurteil deshalb nicht halten. Das Berufungsgericht wird der Frage nachgehen müssen, ob sich eine fehlende Willensübereinstimmung der Parteien zum 11. Oktober 1972 feststellen läßt. 2. GBO §§ 13, 19; AGBG § 10 Nr. 6 (Zur Inhaltskontrolle des Grundbuchamts nach dem AGBG) 1. Das AGB-Gesetz hat an den hergebrachten Grundsätzen im Grundbucheintragungsverfahren nichts geändert. 2. Das Grundbuchamt darf nicht dazu mitwirken, daß das Grundbuch durch eine beantragte Eintragung unrichtig wird. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn das Grundbuchamt die Eintragung einer Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (Darlehensbedingungen) einer Bank, wonach die fristlose Kündigung des Darlehens (bzw. der Hypothek) dem Schuldner (Grundstückseigentümer) gegenüber auch dann als zugegangen gilt, wenn sie bei einer Änderung der Anschrift an die letzte dem Gläubiger bekannte Adresse versandt worden ist (Zugangsfiktion), wegen Verstoßes gegen § 10 Nr. 6 AGBG ablehnt. BayObLG, Beschluß vom 18. 12. 1979 - BReg. 2 Z 11/79 mitgeteilt von Dr. Martin Pfeuffer, Richter am BayObLG, und Notar Dr. Dietrich Reuter, Schwabach Aus dem Tatbestand: 1.Die Beteiligte zu 1) ist Eigentümerin des im Grundbuch von S. Band 230 Blatt 7747 eingetragenen Grundstücks. Mit Urkunde des Notars Dr. R. vom 27.9.1978 - URNr. 1655/1978 bestellte die Beteiligte zu 1) der Beteiligten zu 2) eine Buchhypothek über 25 000 DM und bewilligte und beantragte die Eintragung im Grundbuch. In Abschnitt 1 der notariellen Urkunde, in der lediglich die individuellen Daten (Person der Erwerber und des Gläubigers, Höhe und Art des Grundpfandrechts) nachträglich ergänzt worden sind, heißt es, der Erschienene nehme gemäß § 14 des Beurkundungsgesetzes auf die Anlage Bezug, auf deren Vorlesung er verzichte. Bei der genannten Anlage handelt es sich um eine von der Beteiligten zu 2) vorgefertigte Urkunde mit der Überschrift „Schuldbekenntnis und Hypothekbestellung", in der ihrerseits wiederum auf die anliegenden „Darlehensbedingungen" Bezug genommen ist. In Abschnitt XIV der „Darlehensbedingungen" ist unter Buchstabe a eine Reihe von Fällen aufgezählt, in denen die Beteiligte zu 2) zur sofortigen Kündigung des Darlehens berechtigt sein soll. Unter Buchstabe b heißt es sodann: „Die Kündigung erfolgt schriftlich an die letzte der Anstalt bekannte Anschrift des Darlehensnehmers (bzw. des Grundstückseigentümers) oder seines Bevollmächtigten; hat sich die Anschrift zwischenzeitlich geändert, so bewirkt die Kündigung die sofortige Fälligkeit des gekündigten Darlehensbetrags (bzw. der Hypothek) in dem Zeitpunkt, in welchem sie ohne die Anschriftenänderung bei regelmäßiger Beförderung zugegangen wäre ..." 2. Auf den vom Urkundsnotar gemäß § 15 GBO eingereichten Vollzugsantrag beanstandete der Grundbuchrechtspfleger mit Zwischenverfügung vom 25.10.1978 die vorgenannte Bestimmung. Diese verstoße gegen § 10 Nr. 6 AGB-Gesetz und sei deshalb unzulässig. Dem Antragsteller werde daher aufgegeben, die beanstandete Klausel durch eine Nachtragsbeurkundung zu streichen. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 08.11.1979 Aktenzeichen: V ZR 38/78 Erschienen in: MittBayNot 1980, 8-9 Normen in Titel: BGB § 313