V ZR 90/75

Zurück BGH 23. September 1977 V ZR 90/75 Beurkundungspflicht der Baubeschreibung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 1. BGB §313 (Beurkundungspflicht der Baubeschreibung) Wird in einem notariellen GrundstUckskaufvertrag als Teil dieses Vertrags die Verpflichtung des Verkäufers zur Errichtung eines Hauses aufgenommen, so ist dem Erfordernis notarieller Beurkundung nicht genügt, wenn in dem Vertrag auf eine diesem nicht beigefügte Baubeschreibung Bezug genommen wird (Abweichung von BGHZ 63, 359 = MittBayNot 75, 157 ). BGH, Urteil vom 23. 9. 1977 一V ZR 90/75 一 Aus dem Tatbestand: Die Klägerin verkaufte mit notariell beurkundetem Vertrag dem Beklagten zum Festpreis von 118 765．一DM ein 211 qm groBes Grundstück; sie verpflichtete sich in dem Vertrag, auf dem Grundst0ck ein Gartenhothaus zu errichten. Im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses stand das Haus im Rohbau.§1 des Vertrages besagt u. a.: ,,Zur Errichtung von insgesamt 24 Gartenhofhausern ist der S. (Klägerin) die Baugenehmigung erteilt worden. Baupläne und Baubeschreibung sind dem Käufer als Inhalt dieses Vertrages bekannt. Änderungen, die sich aus behördlichen Auflagen ergeben, und Abweichungen von der Baubeschreibung bleiben vorbehalten, soweit sie den Wert des Kaufgegenstandes nicht wesentlich verändern." Weiter heiBt es hinsichtlich des Hauses in §2 Abs. 2 des Vertrages: ,, Das Wohnhaus besteht aus 6 Zimmern, Küche, je einem Vorrats-, Wirtschafts- und Abstellraum, Bad und WC. Die Gesamtwohnfläche beträgt 105,58 qm." Die in§1 des Vertrages erwähnten Baupläne und die erwähnte Baubeschreibung sind der Vertragsurkunde nicht beigefügt worden. Der Beklagte hat das Haus bezogen. Die Auflassung ist noch nicht erfolgt. Die Klägerin hält den Vertrag für formnichtig. Sie beantragt, den Beklagten zu verurteilen, das Hausgrundstück nebst Garagengrundstück zu räumen und Zug um Zug gegen Rückzahlung des bezahlten Teilkaufpreises von 92 680，一DM an die Klägerin herauszugeben; hilfsweise begehrt sie Zahlung des Restkaufpreises （420,46 DM) nebst Zinsen・ Beide Vorinstanzen haben der Klage stattgegeben. Auch die Revision des Streithelfers des Beklagten hatte keinen Erfolg. Aus den Gründen: 1. a) Das Berufungsgericht geht davon aus, daß die Vorpflichtung der Klägerin, auf dem verkauften Grundstück ein der in §1 des Vertrages vom 8. Juni 1970 erwähnten Baubeschreibung entsprechendes Haus zu errichten, einen Teil dieses Vertrages darstellt. Es ist der Meinung, daß mangels notarieller Beurkundung (nach MaBgabe des § 9 BeurkG ) auch dieser Baubeschreibung der Vertrag formnichtig sei. In Auseinandersetzung insbesondere mit den Ausfohrungen des OLG Celle in dem einen ähnlichen Fall betreffenden Urteil NdsRpfl 1973, 217 (das seinerseits Gegenstand des Revisionsurteils BGHZ 63, 359 = MittBayNot 75, 157 ) und unter Berufung auf den BeschluB des Landgerichts Stuttgart BWNotZ 1971, 148 vertritt das Berufungsgericht die Auffassung, daB bei einer bloBen Verweisung der hier vorliegenden Art in der notariellen Urkunde auf eine Privaturkunde sich dies nicht als,, unvollkommene Wiedergabe ihres Inhalts in der beurkundeten Erklärung werten" lasse, die es erlauben wUrde, das privatschriftliche Vereinbarte im Wege der Auslegung des beurkundeten Vertrages zu berücksichtigen. b) Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision sind unbegründet. Bei Grundstücksgeschäften unterliegen nach gefestigter Rechtsprechung dem Beurkundungserfordernis (hier nach§313 BGB a. F.) nicht nur die Verpflichtung des Veräußerers zur Grundstücksübereignung, sondern alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt; dabei spielt keine Rolle, inwieweit die einzelnen Ansprüche aus dem Vertrag nach Kauf- oder Werk- Vertragsrecht zu beurteilen sind ( BGHZ 63, 359 , 361). Da im vorliegenden Fall die Parteien die Baubeschreibung zum Inhalt des Vertrags gemacht haben, hatte nach der Zweckbestimmung des Beurkundungsgebots des §313 BGB auch diese Baubeschreibung nach Maßgabe der §§9, 13 BeurkG beurkundet werden müssen. Eine Berücksichtigung der nicht formgerecht beurkundeten Baubeschreibung im Wege der Auslegung des beurkundeten Vertrages Ist bei einer Fallgestaltung der hier vorliegenden Art nicht an- hängig. Wohl sind auch Urkunden über formbedürftige Rechtsgeschäfte nach allgemeinen Grundsätzen（§§133, 157 BGB) auszulegen ( BGHZ 63, 359 , 362); bei der Auslegung ist das Gesamtverhalten der Erklärenden einschließlich aller Nebenumstände, etwaiger Vorbesprechungen sowie des Zwecks der Erklärungen zu berücksichtigen. Es können in diesem Zusammenhang also auch Umstande eine Rolle spielen, die außerhalb der Urkunde liegen. Es geht hier aber nicht um eine Frage der Auslegung, son-- demn darum, was alles als zu dem Vertrag geh6rende Erklarung nach §313 BGB zu beurkunden ist. Die Parteien haben in der notariellen Urkunde hinsichtlich der Ausgestaltung und Ausstattung des Hauses ausdrücklich auf eine Privaturkunde verwiesen und deren Inhalt zum Vertragsinhalt erklärt, also bewußt durch ausdrückliche Verweisung einen Teil der Vereinbarung in eine Privaturkunde verlagert. Daß in der notariellen Urkunde Zahl und Art der Räume des zu errichtenden Hauses sowie die Gesamtwohnfläche angegeben sind, ändert nichts daran, daß noch nähere Einzelheiten vereinbart worden sind. Eine derartige Handhabung ist nicht vereinbar mit der dem Beurkundungsgebot des §313 BGB zukommenden Warn- und Beweisfunktion (dazu BGB-RGRK 12. Aufl.§313 Rdnr. 1 mit umfangreichem Rechtsprechungsnachweis); es wäre vor allem nicht gewährleistet, daß der Inhalt des Vertrages anhand der notariellen Urkunde hinreichend klargestellt und einwandfrei bewiesen werden kann und damit späteren Rechtsstreitigkeiten über den Vertragsinhalt vorgebeugt wird. Dabei kann es nicht darauf ankommen, ob die in der Privaturkunde enthaltenen Vereinbarungen nur Einzelheiten dessen festlegen, was in der formgerechten Urkunde jedenfalls in Umrissen angegeben ist. Soweit aus der'Senatsentscheidung BGHZ 63, 359 Gegenteiliges zu entnehmen ist, wird daran nicht festgehal-- ten (kritisch zu dieser Entscheidung bereits Volhard, NJW 1975, 1682; Regler, BNotV 1975, 149; R6ll, NJW 1976, 167 ; vgl. im o brigen auch das Senatsurteil vom 10. Juni 1977= MittBayNot 77, 228 ). War aber somit hinsichtlich der Hauserstellungspflicht wegen der Nichtbeurkundung der Baubeschreibung der Formvorschrift des§313 BGB nicht Genüge getan, so ist damit der notarielle Vertrag vom 8. Juni 1970 insgesamt nichtig（§§125, 139 BGB). Die in §10 des Vertrages enthaltene Klausel, daB die Nichtigkeit einer Vertragsbestimmung nicht die Nichtigkeit des ganzen Vertrages zur Folge habe, kommt 一 auf der Grundlage der tatrichterlichen Überzeugung, daß Grundstücksveräußerung und Errichtung eines Hauses untrennbar verbunden sein sollten 一insoweit nicht zum Zuge. Einer Erörterung, wie die in §1 des notariellen Vertrages außerdem enthaltene Verweisung auf Baupläne zu beurteilen ist, bedarf es nicht mehr (vgl: zu den insoweit auftretenden Fragen Keidel-Winkler, FGG 10. Aufl. 1975 Teil B BeurkG §9 Rdnr.24). Ebensowenig bedarf es angesichts der sich bereits aus dem Formmangel ergebenden Nichtigkeit des Vertrages eines Eingehens auf die von der Revision ebenfalls angegriffenen Ausführungen des Berufungsgerichts zu der Frage der hinreichenden Bestimmtheit des notariellen Vertrages und zum Vorliegen sowohl eines versteckten wie eines offenen Dissenses. 2・Ohne Erfolg wendet sich die Revision auch gegen die Auffassung des Berufungsgerichte, die Berücksichtigung des Formmangels verstoße nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Wie der erkennende Senat in ständiger Recht- sprechung wiederholt betont hat (siehe zuletzt das bereits erwähnte Urteil vom 10. Juni 1977= M ittBayNot 77, 228), darf eine aus der Verletzung gesetzlicher Formvorschriften folgende Nichtigkeit eines Vertrages im Interesse der Rechtssicherheit in aller Regel nicht aufgrund von Billigkeitserwagungen auBer acht gelassen werden. Eine Ausnahme kann nur in solchen ganz besonders gelagerten Fällen gemacht werden, in denen nach den gesamten Umständen die Nichtigkeitsfolge unvereinbar wäre mit Treu und Glauben. An die Bejahung eines solchen Ausnahmefalles sind strenge Anforderungen zu stellen; daB die Nichtigkeit den einen Vertragsteil hart trifft, reicht nicht aus. Unter diesen Gesichtspunkten verletzt hier die Ber0cksichti-- gung der Formnichtigkeit nicht den Grundsatz von Treu und Glauben. Der Beklagte hat auch nicht etwa behauptet, daB die Klagerin sich bei VertragsabschluB des Formmangels bewußt gewesen sei; der Umstand allein, daß die Klägerin durch Verwendung des for sie gefertigten Vertragsformulars den Formmangel objektiv verursacht hat, vermag nicht dazu zu fohren, ihn unberocksichtigt zu lassen (s. das schon mehrfach erwahnte Senatsurteil vom 10. Juni 1977). Ebensowenig kann dies daraus hergeleitet werden, daB die Parteien den Vertrag wahrend beinahe drei Jahren als wirksam angesehen und behandelt haben, die Klägerin auch entsprechende Ansprüche erhoben hat, und daß der Beklagte das Haus mehrere Jahre lang bewohnt hat (vgl. Senatsurteil vom 22. Juni 1973). Einen weiteren insoweit einschlägigen konkreten Tatsachenvortrag des Beklagten hat auch die Revision nicht dargetan. Auf die vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang noch angestellte Erwagung, daB der Beklagte voraussichtlich die M6glichkeit haben werde, sich bei seinem Streithelfer zu erholen, falls ihm wegen inzwischen gestiegener Grundstocks- und Baupreise ein Schaden entstanden sein sollte, kommt es deshalb nicht an. Anmerkung: Mit den Urteilen vom 10. 6.1977 一V ZR 99175 (MittBayNot 77, 228) und vom 23. 9. 1977 一V ZR 90/75 一hat der Bundesgerichtshof seine auf Ablehnung gestosene Entscheidung vom 20. 12. 1974 一VZR132/73 ( MittBayNot 75, 157 ）一rasch und gründlich revidiert. Die Rechtsprechung ist damit wieder zum ursprUnglichen, strengen Standpunkt zurUckgekehrt: 1. Der Beurkundungszwang im Sinne des §313 BGB ist alト umfassend. Er gilt fUr samtliche Vereinbarungen der Vertragsparteien; for wichtige und weniger wichtige, fUr die ,,groBe Linie" aber auch for die,, näheren Einzelheiten". 2. Notarielle Urkunden sind im Rahmen der allgemein anerkannten Grundsatze auslegungsfähig. Notwendige Grenze muß aber immer das Formgebot selbst sein: Erklärungen ergänzende oder gar ersetzende Auslegung ist unzulassig. 3. Die Nichtigkeit eines Rechtsgeschafts wegen Nichteinhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Form kann nur in ganz seltenen Ausnahmefällen über§242 BGB geheilt werden. Weder objektive Verursachung der Formverletzung durch eine Vertragspartei noch über Jahre geschaffene Tatsachen reichen aus, um mittels Treu und Glauben Einzelfallgerechtigkeit zu verwirklichen. Wenn die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch die tägliche Arbeit erschwert und das Haftungsrisiko vergrößert, so ist sie aber gerade in dieser kategorischen Art Grundlage und Rechtfertigung unserer vorsorgenden Rechtspflegetätigkeit. Mögen deshalb die vorstehenden, aus den Urteilsgründen zusammengefaßten ., Leitsätze" solche im wahren Sinne des Wortes werden. Nun wird aber der den Entscheidungen zugrunde liegende Sachverhalt 一Bezugnahme auf eine privatschriftliche Baubeschreibung 一 niemand mehr in Aufregung versetzen können, da die hie und da, mehr aus Gedankenlosigkeit begangenen Jugendsünden nämlich längst, meist über§ 313 Satz 2 BGB, bereinigt worden sind. Die beiden Urteile sollten deshalb Anlaß sein, in eine ganz andere Dimension zu denken. Nicht die Bezugnahme auf private, sondern die Bezugnahme auf andere öffentliche Urkunden stellt das eigentliche Rechtsproblem dar. Nahezu einhellig wird nach folgendem Prinzip verfahren: Bezugnahme auf private Urkunden unzulässig, Bezugnahme auf andere öffentliche Urkunden zulässig. So sehr ersteres richtig ist, so wenig erscheint mir letzteres gesichert. Meine bereits froher, insbesondere in MittBayNot 1975 Seite 149ff. geäußerten Bedenken werden durch die vorliegenden Ent・ scheidungen des Bundesgerichtshofs noch verstärkt. Hierbei geht es in erster Linie nicht um eine Frage des procedere: Wie schaffe ich formgerecht die sogenannte in Bezug zu nehmende,, Mutterurkunde", nicht um durchaus ernst zu nehmende Einwande, die sich aus dem Standesregister geben, nicht um Randprobleme, wie Wahrung der Amtsverschwiegenheit oder Zweckmäßigkeit, Sinn und Unsinn der notariellen Beurkundungstätigkeit, sondern hierbei geht es schlicht und einfach um das Kernproblem, inwieweit durch die bloBe Bezugnahme auf eine andere öffentliche Urkunde dem gesetzlichen Formerfordernis entsprochen wird oder nicht. Obwohl das Ausmaß der in Bezug genommenen Vereinbarungen für die theoretische Lösung一 von der durch,, Auslegung" geretteten Urkunde einmal abgesehen 一irrelevant ist, will aber gerade durch die manchmal zu beobachtende schrankenlose, mit aller Selbstverständlichkeit praktizierte Bezugnahme auf wichtige Teile des Vertragsinhaits, wie Baubeschreibung, Sachmangelhaftung, Rücktrittsrechte, Finanzierungsmodalitäten u.ä., das Problem in seiner ganzen Schärfe sichtbar gemacht. Ein in dieser Form praktiziertes Beurkundungsverfahren führt sich selbst ad absurdum. Es stellt für jeden unbefangenen und beruflich nicht vorbelasteten Betrachter eine Perversion des im Beurkundungs-- gesetz vorgesehenen Verfahrens dar. Mit Recht verlangt der Bundesgerichtshof, daß die Beurkundung,, nach Maßgabe der §§9 und 13 BeurkG " vorgenommen wird. Dies bedeutet nichts anderes, als daß 1. die Erklärungen der Parteien in eine Niederschrift aufgenommen werden müssen und 2. diese Niederschrift in Gegenwart des Notars den Beteiligten vorgelesen, von ihnen genehmigt und eigenhändig unterschrieben werden muß. Die einzige vom Gesetz vorgesehene, aber nicht analogiefähige Ausnahme findet sich in §14 BeurkG. Bedarf ein Rechtsgeschäft nach materiellrechtlichen Vorschriften der notariellen Beurkundung, kann diese nur entsprechend den Bestimmungen des Beurkundungsgesetzes erfolgen. Es gibt leider keinen von Rechtsprechung und Literatur allgemein anerkannten oder gar gewohnheitsrechtljchen Grundsatz dahingehend, daß die Bezugnahme auf eine an- dere öffentliche Urkunde ein zusatzliches, den einschlägigen gesetzlichen Vorschriften gleichwertiges Beurkundungsverfahren darstellt oder bei der materiellrechtlichen Prüfung der Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts als,. im Rahmen des gesetzlichen Formgebots liegend" zu erachten ist. Wer das Instrument der Bezugnahme auf andere öffentliche Urkunden uneingeschränkt verwendet, wandelt bezoglich der Wirksamkeit seiner Urkunden auf einem gefährlichen Grat. Seine einzige Sicherheit stellt die Überzeugung dar, daß nicht sein darf, was nicht sein kann. Er zerstört im obrigen 一gedankenlos oder mutwillig 一die jahrzehntelang mühsam und kunstvoll aufgebaute herrschende Meinung zu diesem Problem. Daran kann niemandem gelegen sein. Notar H. P. Regler, Nürnberg Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 23.09.1977 Aktenzeichen: V ZR 90/75 Rechtsgebiete: Beurkundungserfordernis Erschienen in: MittBayNot 1978, 4-6